四季花城一期入住三个月后评估(设计)

宝山项目后评估报告设计篇,汇报人：李彦时间：2004年9月25日,目录,第一部分设计公司选择及管理评估第二部分设计时间计划的合理性问题评估第三部分设计问题及入住投诉问题第四部分设计效果评估第五部分设计变更单的总结,第一部分设计单位选择及管理,1。设计单位选择及管理：,第二部分时间计划的合理性评估,第三部分销售及入住客户投诉分析,总结销售前台及客服部入住总结，其投诉问题总结（设计）：,总结销售前台及客服部入住总结，其投诉问题总结（设计）：,原顶灯位置,斜屋面,固定窗扇,固定窗扇,有窗,空调板上无法安装空调,设计问题及入住投诉分析:,1、规范问题：烟道高度不够，影响住户露台使用箱变离住宅过近，并在销售资料中未标明在审图阶段对规范问题必须完全解决,同时有关公建的位置，在销售阶段需要明确，在销售合同中应注清公建位置，避免后期遗留问题。2、使用功能问题：卧室设计固定玻璃，对使用上不利花槽的使用不利阳台内设计空调外机在设计中,因首先考虑其使用功能问题,不应因为立面而牺牲功能。3.图纸问题：复式顶层窗空调外机位尺寸问题在宝山项目中存在建筑专业与其余专业图纸不一致的问题,造成整改,避免措施为提供各专业的审查,空调外机问题在宝山项目中比较突出,在设计阶段必须明确空调外机内是否存在管路，如存在就必须设计时加大空调外机位尺寸。4.管线问题:南向主卧空调外机在北侧，空调管需要穿越卫生间后到外机，冷凝水管走墙内，在房屋布局上及冷凝水的出来上带来问题。该问题也是立面是否影响功能的问题，由于南向立面为隐藏空调位，主卧空调外机设计在北面，造成业主在装修时空调外管长度长，在吊顶安装时就需要安装空调。,第四部分建筑设计与全装修房设计中的问题,一、标高系统：,落地窗框顶面离地高度为4cm，根据装修要求：3.5cm龙骨，1.8cm毛地板，1cm复合地板，共计6.4cm，完成后地板高于窗框，且踢脚线无法沟通，在今后设计中窗框顶面离地应该在7cm，保证装修效果,毛坯（装修前）,二、结构系统：1。框架结构中：框架梁与墙面不在一个平面上，造成门套无法贯通。上门套窄,2。内门高度问题：现场内门高度（门洞梁底标高）为2100，现场全装修房高度希望调整至2350高度，在今后设计中根据全装修要求，调整门洞宽度及高度。,在结构设计时，该处为大梁，且与墙面不在一个平面上，在做门套过程中，现场门套裁减至3cm,但与整个门套尺寸不一致。,三、管线系统：1。设计院在设计时考虑为：卧室：空调插座、台灯插座及2个预留插座。主卧：电视终端盒+双孔信息终端盒次卧：电视终端盒+电话终端盒厨房：抽油烟机插座，冰箱插座，两个预留插座（共4个插座）卫生间：洗衣机插座，排风扇插座，一个预留插座，客厅：空调插座，三个预留插座，电视终端盒，双孔信息终端盒餐厅：空调插座，一个预留插座，可视对讲，报警按纽2。根据全装修要求后调整：厨房：微波炉插座，抽油烟机插座、消毒柜插座、热水器插座、脱排插座，冰箱插座，4个预留插座（共9个插座）卫生间：2个预留插座，主卫设置电话终端盒卧室:主卧：2个台灯插座、空调插座、3个预留插座，电视终端盒、音响插座、双孔信息终端盒次卧：1个台灯插座，空调插座、1个预留插座，电视终端盒+双孔信息终端盒客厅：1个空调插座、2个地灯插座、1个台灯插座、2音响插座、电视终端盒+双孔终端盒,第四部分建筑、景观效果评估,商业街及会所效果：,商业街及会所在设计过程中建筑及景观对其商业氛围设计不够，如商业街中心植草砖设计，商业街立面中面砖颜色问题，景观软景配置，销售挂旗设计等，都没有制造出完全的商业街氛围。,改造前,商业街及会所效果：,在二层露台花池处加常绿植物,改造后,商业街中心原植草砖改为灌木及四季草花.,会所侧墙设置LOGO,组团内部绿化改造之前,组团景观效果：,改造后的情况,灌木的选择与搭配,乔木空间组织与选择,第三部分设计变更总结,设计变更总结：,设计变更共造成成本影响为：土建367.79万，安装244.43万；共计612.22万宝山项目建安总造价为：1.938亿设计变更占总造价的比例为：3%,各阶段设计变更总结：,【重大变更目录】,效果,错误,配合,【重大变更目录】,效果,错误,配合,【重大变更目录】,效果,错误,配合,重大设计变更如：1.住宅间距不符合上海市规范，造成影响结构工期40天，成本增加2.77万元2.钢架雨篷、出屋面管井及烟道风帽未设计避雷装置，造成影响拆除脚手架30天，增加成本66.8万3.由于入户门开启方向建筑修改，而电气设计中未相应修改，造成现场电气开关移位,影响工期20天，增加成本32.6万4.商业街壁灯广告预留位建筑图与电气图不一致,造成整改,损失11万造成原因:1.对上海规范不了解.2.建筑图与设备图存在差异,审图不力2.在变更过程中建筑图修改但相关专业未修改.,问题，商业街广告店招及壁灯灯位在设计中建筑图中壁灯离室外地坪为2.5m，广告牌离室外地坪高度为3.5m.但在电气图纸中壁灯安装高度1.8米，广告箱电源2.6米。根据电气施工规范要求：电气安装标高应是土建完成面到安装设备间距离.造成施工单位按照电气施工图施工，与建筑图不合。损失：由于整改重新开槽及铺贴面砖，造成总费用110000,整改前,整改中,问题，在设计中屋面管道井、烟道风帽、钢架雨篷均未根据规范设置避雷带。损失：增设避雷带，造成总费用66.87万借鉴：必须根据规范要求加设避雷带,增加避雷带,改进措施：设计时单机放置时空调尺寸为1000*550，尽量避免雨水管穿越空调板，如无法避免，空调板尺寸应加大至1150*550,整改前,整改后,总结变更及投诉产生原因及解决办法：1.设计院建筑图与设备、结构等图不一致，建筑图中平立面也不一致产生施工错误且造成较大损失，在今后设计中需要加强审图及现场的监管力度。2.设计院由于对上海市规范的不熟悉，造成如间距不够，未设避雷带等问题，选择施工图设计公司必须要熟悉当地规范。3.设计中对功能使用上的考虑欠缺，如固定窗清洁问题，花槽使用问题，在今后的设计中在平面布局中需要对立面效果及功能使用同时考虑。4.设计部与项目部沟通不及时，造成设计意图无法在施工时实现，在今后施工过程中，必须与项目部即使沟通，对影响设计效果问题进行明确。,结论：1.设计：在设计中对功能的考虑不足，导致在入住时业主投诉问题，特别是空调外机问题，在设计时就应考虑其净尺寸要求。2.审图：应结合审图公司进行