南昌万科润园项目XXXX年度营销策略报告77P.ppt

,LOGO,万科润园项目2012营销策略报告,日期：2012年3月15日,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,项目价值认知,万科润园项目进入营销期第三年，随着产品品类改变，客户层级下移，整体价值也需重新梳理。,万科集团27年品牌积淀、江西万科十年沉淀、江西万科新十年发力之作,27年物业服务经验、50万业主、200余个社区，贴心服务、细节体现,景区公园住宅，独享3200亩梅湖景观、自然环境、天然氧吧，绿色住区，低碳生活,万科精装修保障，满足客户一步到位的居住需求,规划设计超前、内部优越环境，实景呈现,从外部形象上来看，万科润园的产品品质感处于市场高位，现有产品通透、得房率高、居住舒适度较高,项目产品梳理,西区小高层栋数：12栋套数：386套主力面积：约120户型：三房两厅两卫,东区多层栋数：2栋套数：96套主力面积：117-127户型：三房两厅两卫,其他产品商铺：1705车位：721个,前期尾房栋数：13栋套数：93套主力面积：约120主力户型：三房两厅两卫,万科润园目前剩余产品为多层96套、小高层386套、前期尾房93套，主力面积均在120左右舒适性三房，商铺1705车位721个，产品单一，但均为通透板式结构，得房率较高。,项目产品梳理,万科润园前期尾房共93套，其中多层59套、小高层34套，低楼层及高楼层套数占比分别为45.16%、19.36%，三房占比80.65%，顶层阁楼部分价值体现不明显。,1、实现东区15#-16#共96套，西区小高层12栋共386套全部去化；2、去化目前库存共93套；3、完成车位721个，商铺1705平米的销售。,6.7亿,项目营销目标,销售目标：2012年实现通过剩余货量全部去化实现6.7亿回款；品牌目标：实现万科新十年品牌提升积淀，有效承接万科大众化产品线及亲和形象；,项目推售计划,4月29日,6月16日,推售一批产品：15#、34#、35#、40#126套,推售二批产品：16#、37#、39#、42#136套；,3月31日,推售尾房实现销售额3000万,推售车位360个,7月21日,9月15日,推售小高层三批产品：41#、44#、46#110套,10月20日,推售小高层四批产品：43#、45#、47#110套,11月17日,推售前期尾房,12月1日,推售车位361个,12月15日,清盘推售,建议通过四个节点进行集中推售，将推售房源量控制在110-140套之间，根据节点进行穿插销售车位、商铺等产品，尾房产品仍按照节点进行集中销售，通过氛围营造实现快速去化。,销售任务分解,4月29日,6月16日,销售目标：一批产品126套蓄客目标：126组成交客户、252组意向客户、504组来访、1008组来电、日均18组来访、36组来电,销售目标：二批产品136套蓄客目标：136组成交客户、272组意向客户、544组来访客户、1088组来电，日均18组来访、36组来电,3月31日,销售目标：3000万销售额3月16日-23日完成团队组建、培训、项目了解、考核上岗；3月24日-31日集中去化尾房目标实现3000万销售额,7月21日,9月15日,销售目标：小高层四批产品110套蓄客目标：110组成交客户、220组意向客户、440组来访客户、880组来电、日均15组来访、日均来电30组,10月20日,11月17日,12月1日,12月15日,清盘推售,结合推售计划来看销售任务分解，精准挖掘客户并且实现大量有效客户来访是本项目当务之急，同时尾房去化并最终实现项目清盘是本项目另一难点。,销售目标：小高层三批产品110套蓄客目标：110组成交客户、220组意向客户、440组来访客户、880组来电、日均15组来访、日均来电30组,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,目标客户分析,目标客户分析,目标客户分析,客户区域来源：青云谱、东湖、西湖为主力客户客户年龄层次：主流客户为30-50岁客户构成情况：孩子三代、小太阳、空巢、青年之家客户需求特征：满足家庭生命周期、改善居住环境需求、客户置业目的：追求舒适性需求，作为终极居所，具有一定养老性质；客户群体特征:有一定社会地位、文化品位、文化素养较高，对于居住环境、产品品质、物业、圈层比较关注，有车一族；,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,客户对于区域认知不足、项目价值认知不足、价格认知不足1）由于媒体覆盖率，部分客户对项目无认知；2）项目整体形象定位：前期形象定位对现有产品脱节；3）概念无法落地：跟客户无法匹配；幸福概念无法落地；4）功能性需求没有转化为情感性需求：对于产品力的深挖掘不够；5）价格认知不足，万科润园高端形象及产品结构与客户认知价格存在偏差；6）客户整体层级下移问题；,项目营销问题,核心问题：客户认知不足，客户对于区域认知、项目价值认知、价格认知不足；,1）价格策略：价格策略没有实现预期目标，形成倒挂；2）展示体验：小高层无样板房，无产品体验感；品鉴中心没有根据推售产品进行及时调整，品鉴中心入口处昭示性不强，无卖场氛围；3）营销动作：目前现场无营销动作及线上无推广动作，来访量较少；,项目营销问题,重要问题：在价格策略、营销展示上支持不足；,1）产品线单一：120产品线单一；2）顶层阁楼部分价值体现不充分；3）精装修：客户对于精装修品质质疑；4）生活配套缺乏：项目周边生活配套、项目自身配套缺乏、预期价值没有落地；,项目营销问题,重要问题：万科润园后续产品线较为单一，且在精装、生活配套上有待提升；,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,4月29日一批产品开盘发售,6月16日二批产品开盘发售,3月31日尾房去化,7月21日车位推售,9月15日三批高层开盘发售,10月20日四批高层开盘发售,11月17日集中推售前期尾房,12月1日车位推售,渠道建设,12月15日清盘销售,渠道建设,活动营销,数据库营销,电话call客,微博炒作,拆迁户团购,内部转介万客会,地铁拆迁户特惠看房,Call客邀约看房,周末暖场活动春季美食节,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,报纸、户外网络、车库,企业推介,定点派单,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,报纸、户外网络、车库,企业推介,定点派单,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,报纸、户外网络、车库,企业推介,定点派单,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,报纸、户外网络、车库,企业推介,定点派单,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,企业推介,定点派单,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,企业推介,定点派单,短信、微博,电话call客,拆迁户团购,内部转介,企业推介,定点派单,地铁拆迁户特惠看房,地铁拆迁户特惠看房,样板房开放,周末暖场活动,万科新十年,桌上欧洲杯,周末暖场活动,微博比稿,地铁拆迁户特惠看房,桌上欧洲杯,周末暖场活动,汽车试驾,汽车试驾,周末暖场活动,品质提升季,老带新业主回馈,品质体验季,品质体验季,品质提升季,汽车试驾,周末暖场活动,品质提升季,汽车试驾,周末暖场活动,老带新业主回馈,品质提升季,汽车试驾,周末暖场活动,老带新业主回馈,品质提升季,微博比稿,围绕深度挖掘区域内客户及广泛开拓区域外客户双重任务，建议集中节点进行覆盖性媒体投放，聚焦地缘性客户、有车一族、首改再改主流客户，实施精准打击，以活动营销营造现场氛围。,渠道建设,微博营销：内容发布更契合主流购房客群，配合事件炒作，增加互动环节,话题释放：1、万科细节标准化2、万科物业体验3、梅湖公园到底给润园带来了什么？4、文脉之地，教养之所话题形式：有奖互动微博直播现场活动、事件增加主流客群话题，有奖互动环节,渠道建设,渠道建设,拓客形式,地缘性客户：行销拓客,青云谱主要干道、专业市场、居住社区定点派单、入户直邮（附赠小礼品）,定点派单,商超巡展,企业推介,好又多超市、家乐福超市周末定期设置巡展，发放项目资料，安排介绍和现场看房,制定相关转介和团购优惠，在江铃、洪都、啤酒厂、卷烟厂等企业举办内部推介,（实施时间：配合节点进行）,（实施时间：4、5、8、9月每周六、日）,（实施时间：4、5、8、9月）,渠道建设,拓客形式,有车一族：精准对话,与汽车4S店合作,各大车友会合作,方圆地下车库广告,4S店内项目资料、易拉宝全覆盖换房换车联动：与宝马、雷克萨斯、别克等合作,车友会会员资料整合利用组织会员万科润园试驾、自驾游活动,选取大型百货超市（百盛、天虹、财富）、高档小区、写字楼等地下车库进行车库广告投放,（实施时间：4、5、8、9月份重点推广）,（实施时间：4、5、8、9月份）,（实施时间：半年至全年）,渠道建设,契合地铁拆迁户“安家行动”，推出青云谱准现房精装社区团购活动,结合南昌房管局推出“安家行动”契机，推出青云谱准现房精装社区团购活动，吸引一部分地铁拆迁户购买成交实施时间：4月-6月30日,渠道建设,新景祥内部转介：新景祥及万科会客户资源整合利用,新景祥内部转介“青年突击队”助力万科润园,传播渠道：新景祥官网、短信直发、内部邮件、新景祥月报转介形式：各售楼处联动转介电话CALL客数据库营销,利基：高额奖励佣金，调动转介积极性管理：统一调度，合理制定转介目标和计划,项目熟悉、说辞演练统一安排培训；青年突击队队员定期与项目销售负责人沟通互动,关键点：提供看房车辆配合接送客户,核心：充分调动和发挥青年突击队超强销售力,时间：4月1日-4月20日主题：“万科新十年品质考究”系列品牌回馈活动目的：以经得起考究的品质为基点，结合江西万科新十年品牌征程，四盘联动，回馈业主，展望新十年，促进老带新销售成交形式：1）十年回顾：10对婚龄10年以上夫妇搜寻，赠送婚纱照及购房优惠券；2）十年展望：业主对未来10年生活描绘及展望,活动营销,渠道建设,“万科新十年品质考究”系列品牌回馈活动,时间：5月-6月主题：南昌首届桌上足球擂台争霸赛目的：结合2012年欧洲杯，为现场增加暖场氛围，刺激上门量，配合老带新。形式：1）邀请来访成交客户及来访客户参加此次游戏，并进行微博直播、网络直播；2）现场通过奖品、购房券赠送提升项目利基力。,活动营销,渠道建设,南昌首届桌上足球擂台争霸赛,欧洲杯桌上足球,时间：5月-10月主题：奥迪雷克萨斯新品试驾目的：结合项目主力客群均为有车一族，借助与奥迪、雷克萨斯及相关车友会资源，举办新品试驾活动，增加现场来访，促进销售成交形式：1）奥迪、雷克萨斯等中高端品牌车型试驾活动；2）车友会成员自驾游园活动（梅湖景区）,活动营销,渠道建设,奥迪雷克萨斯新品试驾,活动策略建议,渠道建设,周周暖场/体验系列活动,时间：5月-11月主题：周周暖场/体验系列活动目的：开展线下小型活动，保证现场来访和旺场，促进销售蓄客形式：以周为单位，每周现场举行小型线下活动。暖场及体验活动形式可为：1、巴西烧烤、自助餐；2、红酒品鉴会；3、梅湖游园；4、业主生日宴等,洗客策略,多次洗客，准确摸底，合理引导，适度分流,深入摸排客户心理，保证开盘解筹率,多轮洗客、准确摸底通过诚意客户招募、维系活动、现场开放、优惠方案4次以上盘点客户。明确每次盘点客户的目的和口径，准确把握客户诚意度；选房占位、合理引导、适度分流通过确认单对客户的意向房号进行梳理与占位；对房号进行预引导，进行多个房号备选，将客户引导至关注相对较低的房号，减少客户流失，提高解筹率；深度挖掘意向客户圈层资源通过圈层活动及优惠方案，充分调动诚意客户积极性，促使客户口碑互动，挖掘周边客户，保证开盘销售率；,洗客策略,新景祥洗客操作规范流程销售高解筹的保障,蓄客,通过准入门槛的设定，圈定客户群数量，但准入门槛不能太高，保证蓄客量；蓄客阶段保持价格的神秘感，防止诚意客户的流失；,第一轮价格摸底,安排销售人员在与客户的随时联络中，收集客户的价格预期,第二轮产品锁定,通过活动邀约客户上门，公布大的价格区间，不做细分。再一次摸底了解客户购买的产品及户型类型,第三轮价格试水,针对高意向客户小范围价格试水，综合分析后适当拔高价格预期以试探客户价格接受度,第四轮客户占位与引导分流,开盘前一周左右，公布各区域价格区间，对拟购买的客户进行意向位置的摸底，帮助客户进行三种意向的选择，通过诚意度进行排序，过于集中的房号销售人员及时给予分流，并根据各区域客户量及价格反馈调整各区域价格,洗客策略,客户摸底，价格引导是技术策略，目的是增加和保证蓄客量,最后，定价,开盘当天，确定最终价格,不同产品匀质的高客户量是营销关键，才能营造稀缺，保证开盘当日的挤压冲动购买,销售须有清晰的指引，重难点销售单位要有明显价格优势，从而做到对开盘的准确预判；灵活机制，不放走任何一个诚意客（定金不够客户，合同延期客户，未认筹客户享受认筹优惠，视开盘当天的成交情况灵活把握，若开盘成交量理想，可把关严格，若开盘成交不够理想，可加大特殊客户的把控力度）；蓄积的客户量是有限的，再生性不强，多数为在现场气氛带动下的冲动购买，所以，保证蓄客量是营销的关键。,洗客关键要点,价格策略,淡市下，客户寻宝，面对在售老盘应如何运用价格策略撬动市场？,淡市下，老盘新推,上门量锐减,价格进退两难,客户决策周期加长,如何利用价格杠杆，迎合“寻宝”心理，营造高性价比？,价格策略,现有产品定价造成内部货量竞争，余留大量尾房，且无法体现性价比及均衡销售,东区多层13#底均单价：9090元/底均总价：109万/套,东区多层17-19#底均单价：8522元/底均总价：136万/套,东区多层21-24#底均单价：12205元/底均总价：195万/套,西区多层25/26/28/30底均单价：8529元/底均总价：93万/套,西区小高层36-38#底均单价：8438元/底均总价：101万/套,现有产品价格分析小高层与多层发售时，多层并未体现物业类型稀缺的竞争优势；西区与东区发售时，东区并未体现出紧邻梅湖景观与别墅组团的高端氛围优势；,价格策略,通过价格策略营造性价比，多频次利基优惠，保持市场热度，实现持续热销,策略,目标预期,搅动市场形成一波轰动来扩大影响力同时加大去化,以主题活动形式将价格优惠穿插其中，多频次释放不同利基信息,通过氛围营造、客户挤压等形式引爆市场,2,1,4,多种形式结合活动推出价格优惠，保持市场关注，挤压客户,市场中等价格入市，确保淡市下的竞争优势，快速消化,确保开盘热销，形成淡市下轰动信息，引发全市聚焦,确保第一阶段目标,确保第二阶段目标,通过抬高多层价格，平走小高层价格,小高与多层形成较大总价差，凸显小高性价比及多层稀缺价值，挤压购买,3,价格策略,销售价格的制定：对内拉大价差，对外建立标杆和竞争优势，确保去化率,淡市下销售价格制定原则平开快走实现万科润园小高层品牌的市场地位快速建立均衡销售销售速度与销售单位的均衡,小高层34#、35#、40#，共计78套,4月29日第一批推出单位,多层15#，共计48套,内部形成总价差，带动小高层的去化，建立小高在市场热销形象，同时借助多层产品树立标杆，巩固润园中高端形象,小高层34#、35#、40#，均价8450元/，总价101万/套,预计发售均价,多层15#，均价9200元/，总价113万/套,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,项目推广策略,品质考究万科从社区选址、环境选择、规划设计、园林施工、精装修、物业服务等全家庭生活周期考虑服务万科客户；从万科新十年的角度考虑，也需要为客户提供终极置业服务，从而全面提升产品品质；从万科整体开发策略上，基于承接大众化产品线的考虑，万科需从细节处树立品质形象，并建立细节标准；,核心价值主张：品质考究,传播轨迹：万科品牌新品类梅湖公园墅景高层品质精装细节体验,价值诉求：形象全新入市强化梅湖公园价值强化整体产品品质强化产品细节,达成目标：拦截意向客户购买意向锁定润园锁定精装客户巩固成交,传播主题：万科润园二期大成之作梅湖公园墅景高层品质考究万科精装细节鉴证精选万科,项目推广策略,项目推广策略,推广内容建议建议对于小高层产品以二期概念进行重新包装，以全新形象面市；建议推广内容转向对于万科细节标准建立，在承接前期高端形象同时落地于品质细节；建议加入品牌、环境带来的人的情感诉求；建议释放价格利基。,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,展示体验,展示体验策略通过全维展示和互动体验，打造生态的、品质的看房体验之旅，创造目标客群感动！,五大系统，全维展示多重体验，一个核心,1、项目营销中心入口广场设置广告灯箱（如图所示），增强入口的售卖氛围，预热项目价值；2、广告画面需能表现项目良好生态环境；3、在特制的顶部空间撒一些鸟食，吸引鸟群，以进一步表现良好的生态与天人合一的理念；4、鸟群驻留并抢食的画面将形成项目独特的景观；,营销中心入口广场灯箱,营销中心入口,营销中心入口社区巴士,营销中心入口,联合梅湖景区，开通一定数量的社区（景区）巴士，让业主便捷出行的同时，方便看房（游园）客户自由往返；,营销中心入口商超巴士,营销中心入口,与家乐福、沃尔玛等周边大型超市达成合作，在项目营销中心入口设立专线购物巴士，曲线解决当前商业配套不完善的问题，给客户以信心！,营销中心考究品质宣传区,营销中心,如左图所示展示项目如何从择地、项目规划和产品打造层面，构建出一个全优体系，以实现客户的“品质生活追求”，并在售楼处如右图所示般进行全面展示，给客户予信心！,营销中心考究品质宣传区,营销中心,售楼处内设置油画框装饰展板，从服务和投入的角度，进一步对“细节考究”的核心价值进行另一维度的宣传展示和事实印证！,营销中心,“万科新十年”之际，实行多盘联动，配合线下互动活动，在全城范围（或限万科业主范围）搜寻符合要求的客户，搜集活动照片，并在各项目现场进行“十年回顾”客户图片展，讲述万科与客户的故事！,从万科业主中搜寻10对结婚10周年的夫妻：为他们提供价值10000元的婚纱照一套,从全城搜寻10个10周岁的小孩：为其提供5000元成长教育基金,营销中心“十年回顾”客户展区,营销中心“十年回顾”客户展区,营销中心,“万科新十年”之际，实行多盘联动，配合线下互动活动，在全城范围（或限万科业主范围）搜寻符合要求的客户，搜集活动照片，并在各项目现场进行“十年回顾”客户图片展，讲述万科与客户的故事！,营销中心“十年展望”万科展区,营销中心,物业保安质朴的话语配上精诚服务的照片以及平凡感动的故事,“万科新十年”之际，在江西万科公司（包括万科业主）内搜寻各层级人员并由他们寄语、展望“万科新十年”，并在项目现场进行展示，给客户以信心保证万科精神值得信赖，万科人值得信赖！,*保安：我愿意把我的青春奉献给万科又一个十年！,*业主：30岁选择万科，我想我还会坚持至少40年！,*业主：笑一笑十年少，在万科生活很欢乐，感觉越来越年轻了！,营销中心数字油画体验区,营销中心,在营销中心现场开辟数字油画体验区，供来访客户体验；通过数字油画艺术对小太阳家庭的吸引力，以及一副数字油画所需的基本制作周期，延长客户逗留营销中心的时间，并始终保持现场旺场效应！,营销中心数字油画体验区,营销中心,项目关键营销节点可以将客户的数字油画作品进行展出并进行评奖！同时，最后可将客户作品精心装裱后赠送给客户作为礼物！,看房通道通道包装,看房通道,原挂灯笼处可改为隔一段路程挂一个笼门敞开的鸟笼，内藏鸟食，小鸟可随时来啄食，又不会失去自由，客户在看房之旅则可感受鸟语花香，同时也很好地展示了赖特建筑尊重自然的理念；可发展为体现项目生态环境的新闻事件营销：5000只鸟儿扎堆入住万科润园！,成功吸引鸟群入住后，万科定制人工鸟巢，并予编号，继而推出小鸟认养活动：成功认养后则由看房客户负责饲养费用，万科派专人代为进行维护和监测！此举既可倡导市民“尊重自然，保护生态”，亦可成为社会热点话题，同时能提升客户到场频率并延长客户逗留时间！,看房通道通道包装,看房通道,样板房间品质细节,样板间,在样板房展示中，放大各种人性化的细节设计，以万科的品质精神感动客户！,样板房间品质细节,样板房间,在样板房展示中，放大各种人性化的细节设计，既体现万科对客户的关怀，也体现万科对环境的关怀，最终实现客户感动！,店头包装涵盖日常品质生活所需的方方面面，整齐中略有色彩变幻的店招，彰显出浓郁的商业气氛；,商业包装,商业包装,商业包装,商业包装,与店招相呼应的玻璃门窗主题装饰，进一步表现店铺的经营内容；,商业包装,商业包装,馥郁芬芳的花坛、花架则营造出一种休闲、惬意的购物环境。,商业包装,商业包装,铁艺装饰的门牌、休憩的座椅，将日常的购物之旅营造得越发有情有调，有声有色。,媒体费用预算,报告框架,项目认知及目标,项目营销问题及挑战,3-4月营销执行计划,推广策略,目标客户分析,展示体验,营销策略,项目整体营销推广思路,3月份营销执行计划,3月243月31日,3月16-3月23日,策划销售团队组建万科化培训完成项目整体情况了解市场及竞品了解整体考核上岗实地走访93套尾房并制定详细价格策略,组建团队、策略制定、尾房销售,组建call客小组电开新景祥客户资料库短信密集投放地铁拆迁户团购、派单现场杀客确定全年营销总纲及四月份营销工作计划,销售金额目标：3000万通过万科润园即将推出新品类之际，对尾房进行特惠；从93套尾房中精选30套房源进行去化，其余房源销控，去化一套填补一套；集中去化时间为3月24日-3月31日；,备注：我司将实地走访93套尾房后，针对尾房房源情况进行价格优化同时制定价格优惠策略。,地铁拆迁户营销执行,拆迁户数：【中山路西站（132户）、子固路站（228户）、八一馆站（982户）、丁公路北站（27户）、师大南路站（147户）】五个站点1516户拆迁户；,营销执行：1、在拆迁指挥部附近或拆迁区域设置临时信息告知宣传；2、通过拆迁区域居委会洽谈团购事宜；3、通过拆迁指挥部获取拆迁户信息进行电开、短信告知；,针对地铁1号线站点拆迁区域精准打击拆迁户，通过项目优势卖点及优惠信息释放吸引客户前来项目现场并尽力促成房源销售。,活动周期：3月24日至3月30日,八一馆现场指挥部1（中山路黄庆仁药店附近）,丁公路北站站点现场指挥部（北京西路与丁公路交叉口）,本方案仅供此项目所用，是严格保密的,4月份营销执行计划,4月94月15日,4月16日4月28日,4月2-4月8日,第一阶段：一批产品新形象入市,第二阶段：产品入市，深入解读品质细节,第三阶段：认筹,现场展示完成现有精装房调整完成,4月29日,第四阶段：解筹,以品质生活细节为核心，结合事件营销全城集中性覆盖炒作，营造热销，保持市场持续关注,小高层清水样本包装完成现场品质细节展示包装完成圈层活动全面展开,意向客户认筹启动案场开始结合促销活动洗客,新形象入市后第一批小高产品正式发售,核心诉求：品牌+品质万科新十年,核心诉求：品质生活细节+墅景高层,核心诉求：全新居住方式+产品细节,核心诉求：品质生活实现+热销,营销节点,第一阶段,4月2-4月14日阶段目标：建立新产品“品质”新形象,户外、报纸、软文炒作、网络、车库广告、现场营造、嫁接媒体；关键节点进行集中媒体覆盖，辅以网络、微博炒作润园品质形象,媒体策略,营销展示,渠道挖掘,营销活动,事件营销，微博活动万科新十年品质考究”案场周周暖场活动拓客；团购活动相关合作单位组织团购,售楼处外场围挡包装，及周边环境包装；内场品质生活观概念宣传板包装；品质生活细节点形象化包装；品味生活细节读本制作；,家乐福、好又多、麦德龙、沃尔玛巡展；青云谱大社区及江铃、洪都重点企业巡展或宣讲；针对青云谱农产品批发市场、汽配城、陶瓷街、洪城商圈等各大专业市场行销派单；拆迁户团购新景祥内部客户转介、润园前期客户call客车友会转介,第一阶段,微博炒作活动，关联项目，引发悬念，客户互动参与,先立悬念，引发全城关注通过话题营销，借助微博平台，实现全民参与，造成影响全城悬念的效果。,借鉴万科红人微博营销案例，打造轰动全城微博营销,微博关注+IPAD迅速引爆市场参与讨论，赢NEWIPAD答案位列前三项赢NEWIPAD现场看房抽NEWIPAD,万科新十年品质考究,时间：4月1日-4月20日主题：“万科新十年品质考究”系列品牌回馈活动目的：以经得起考究的品质为基点，结合江西万科新十年品牌征程，四盘联动，回馈业主，展望新十年，促进老带新销售成交形式：1）十年回顾：10对婚龄10年以上夫妇搜寻，赠送婚纱照及购房优惠券；2）十年展望：业主对未来10年生活描绘及展望,“万科新十年品质考究”系列品牌回馈活动,第一阶段,微博炒作活动，关联项目，引发悬念，客户互动参与,第二阶段,4月94月15日，阶段目标：万科新十年，品质生活价值落地，产品释放，建立市场广泛认知,媒体策略,营销展示,渠道挖掘,营销活动,案场周周暖场活动拓客；与4S店跨界联合活动，换车换房大联动；与车友会联合开展试驾、自驾游活动；,样板房内，对于精装细节的生动描述包装；,外场巡展、二手转介活动，4月9日正式启动客户拓展（陌拜、团购、派单），4月9日正式启