国内知名文化商业旅游地产项目简介

,开元盛世项目即将全面启动，项目当前核心工作之一是对项目做出清晰的概念规划。目前国内咨询策划、规划设计机构对项目的运作提出了不少建议，但同类项目的实际开发运营情况及国内同类物业的创新模式仍待我们考察、研究，以保证开元盛世项目具备可行性，并赋予项目前瞻性。因此，我们建议在4月进行一次外出考察，主要目的地为国内文商旅项目开发较早、较为集中的长三角区域和西南成都、重庆区域。,长三角区域商旅文项目简介,第一部分,南京熙南里,区位：南京熙南里历史文化街区位于南京新街口商圈南延线和夫子庙商圈西沿线交汇点。规模：总占地面积约21万平方米，以南地块为主建立三条历史街区。定位：以保护、传承和展示“老城南元素”、南京元素、“江南元素”文化为主旨与现代城市需求无缝对接，商务、休闲、娱乐、美食、购物、观赏、居住为一体。产品：第一街区一线品牌旗舰店、高端酒店、董事官邸；第二街区中国品牌街；第三街区博物馆、主题坊。,项目概况：熙南里历史文化街区分两期开发，一期为“熙南里”金陵历史文化风尚街区，总占地面积约4.97万平方米。二期占地面积约16.8万平方米，一个由廿一熙园（昆曲）、第一映画坊（电影）、恭达书画院（书画）、鸿雁传书坊（邮政）、凤凰于飞楼（藏书）、锦绣山庄（苏绣）等72个专业性展馆组成的博物馆集群文化产业园。整个街区以徽派风格为建筑特色、以甘熙故居为文化传承的载体，涵盖休闲零售类、特色餐饮类和专属服务类业态。业态分布：目前，街区内涵盖32家特色商铺和72个非盈利博物坊，具有档次高、品质真、商品精的文化品位。其中包括精品苏绣、特色古玩、风尚生活会馆等；餐饮品牌包括台塑牛排、蜀牛香、阿英煲、爱尔兰风情酒吧等知名餐饮品牌；另外还汇集了众多老字号，包括小苏州、桃源村、宝庆银楼、李顺昌、吴良材、柳绿居等。项目现状：熙南里自开街以来，每天有一定量游客前来参观、游览、消费，尤其部分老字号商铺门前时常排成长龙，但由于“甘熙”故居未能对外开放，景点效应降低，不能很好的与街区产生互动。,南京熙南里,项目业态分析：,（江南士族文化甘熙故居为文化核心）,项目特色：该项目体量不大，以“甘熙”故居为核心，以江南文化底蕴为依托，整合昆曲、电影、民俗、云锦、紫砂、茶艺、藏书、花灯、书法、绘画琴艺等历史文化遗产资源，重点发展历史文化、休闲文化、艺术文化、民俗文化、宗教文化、商贸文化等产业。开创了文化博物馆集群与主题会所集群结合的商业运作模式。设计单位：东南大学建筑设计院考察重点：以文化为载体所催生的文化业态及文化产业链条的梳理；了解创意成果工业产品商品的转化，形成以文化创意为主的产业链所带来的聚集效应。,南京熙南里,无锡惠山古镇,区位和交通：项目位于无锡市北塘区内，东靠京杭大运河，与无锡市中心隔河相望，锡山大桥、榕湖大桥、吴桥链接运河东西两岸。南靠锡惠名胜风景区。距无锡市中心2.5公里，距太湖风景区15公里，距无锡火车站4公里，距无锡机场25公里，为4条城区干道组成的交通网覆盖。江苏省级文物保护单位。规模：规划范围总面积103公顷，其中古镇核心区30公顷。定位：以吴文华为底蕴，围绕现存118家古祠堂文化、民间工艺文化特色集吃、住、娱、购为一体的旅游项目。产品：在区别于江南六大古镇的基础上，着重打造夜间旅游市场。,无锡惠山古镇,项目特色和文化：祠堂文化：无锡惠山古代祠堂群一起浓缩的中国祠堂谱牒、堂号文化在国内独树一帜并引起关注。在不足0.3平方公里范围内拥有和分布着118处唐宋至明清的祠堂建筑群和祠堂花园，分别有庙祠、宗祠、先贤祠、忠孝祠、专祠等11大类、22种80多种姓氏的庙祠，体现了忠孝节义的儒家文化价值观。园林文化：惠山古街的祠堂园林有别于苏州园林，多为休闲之用并非居住。真山真水造园自成一派。是中外游客来无锡旅游的首选地。茶泉文化：蕙麓一代林茂石壑、泉水丰富，素有九龙十三泉之称，其中以二泉最负盛名。1200年来，二泉是文人雅集之地，来此地必到二泉品茗。大文学家苏轼、乾隆皇帝多次带好茶来此。可见惠山“天下第二泉”自古就是中国赏茶品茗之地。祠丁及泥人文化：据文献记载，宋代开始惠山就有做泥人的传统了，现已被国家文物局列入首批国家级非物质文化遗产名录。,无锡惠山古镇,无锡惠山古镇,主要景点：横街、直街片区、中心祠堂群、上下河塘区，主要包含惠山寺门、龙头下、寄畅园门三个重要历史点。直街片区分布着东岳庙、春申君祠、陶公祠、浦孝慈等著名祠堂。惠山浜、宝善街片区：除祠堂群外，恢复了宝善桥原貌，成为古镇标志性景点之一。此外，建有中国泥人博物馆，集研究、加工、销售、展示、观赏、交流、接待于一体的泥人博览中心。典型业态：民乐茶友会、泥人作坊、民宿、运河驿馆、主题餐厅、运河渡船、戏社、茶馆、商务会所、运河游舫、康体养生俱乐部、展览馆、民间艺人工作室、民乐工作室。,项目业态分析：,项目简析：惠山古镇地处无锡市区，具有良好的可达性和可视性。其南靠锡惠名胜风景区、东傍京杭大运河，山水环绕，自然资源丰富。同时，区域内拥有大量的历史遗存，千年历史文化底蕴深厚。通过依托这些丰富资源优势，发展休闲度假经济。为区别于江南6大古镇，惠山古镇依赖傍水资源，发展夜间游船经济，试图带动整个夜间经济产业。考察重点：古镇文化、古镇建筑的表现形式与经济产业的互动古镇业态的分布与组合,无锡惠山古镇,无锡灵山胜景,区位：位于无锡马山太湖国家旅游度假区，距无锡市区17千米规模：占地面积30公顷定位：国家AAAAA级旅游景区，是目前中国乃至全世界最为完整、也是唯一集中展示释迦牟尼成就的佛教文化主题园区，也是世界规模最大、最具代表性的佛教文化建筑景观群开发分期：1994年奠基，分三期工程建设，总投资26亿,无锡灵山胜景,项目背景：基本概况：灵山胜境位于无锡马山的太湖之滨，是全国十二家国家级旅游度假区之一的无锡太湖旅游度假区的龙头项目，也是华东旅游线和太湖黄金旅游线的新热点，是国家首批AAAAA级景区。也是世界佛教论坛会的长期举办地，是国际佛教的交流中心之一。九十年代，为保存古迹、弘扬文化，由中国佛教协会、无锡马山太湖国家旅游度假区发起，恢复了千年古刹祥符寺，并邀请中国佛教协会副会长、一代高僧茗山法师出任住持。开发步骤：整个项目自1997年11月灵山大佛开光开始，持续至2008年6月陆续建成了园内的大照壁、五智门、梵宫、阿育王柱、五印坛城、曼飞龙塔等，从而形成了整个灵山胜境。项目一期投资（灵山大佛，祥符寺）21亿人民币，规划用地30公顷。二期投资（九龙灌浴景点，和周边配套景点如阿育王柱，大照壁等）18亿人民币，占地25万平米。三期投资（灵山梵宫）38亿人民币，规划用地34.09公顷。四期投资（灵山塔林，五印昙城）27亿人民币，五期投资（大灵山项目实施中）158亿。一期和二期都由灵山董事长吴国平组织开发，三期后由国联证券入股合作开发。,无锡灵山分期开发明细项目,无锡灵山胜景,项目运营模式：体验式旅游概念植入：利用之前“小灵山”（释迦摩尼佛在印度讲法的圣地，对于佛教人来说地位崇高）的旺盛人气建成的灵山胜境。吸引各方来的旅客观赏的同时，并体验古时人的雅居生活。a、观光园内的典型佛教建筑和佛教故事表演身心上了解和体会佛学的文化b、园区边上设置的“灵山精舍”以其古朴、精致、淡雅的格调让人们体验返璞归真及近似于僧人般的清幽生活。c、在园内的素食馆体验素食带来的周身轻盈。标准化服务：灵山景区旅游服务标准已形成一个由306项各类标准、规范构成的系统、庞大的服务标准体系，实现了对旅游者食、住、行、游、购、娱游览过程的全覆盖。以统一的服装，标准化的亲切服务面对每一个客户，并推出了“景区四级品质督导”机制，运用OA协同平台的信息化技术，把标准制订、员工培训、品质督导、绩效考核、激励奖惩、综合评审等几个方面形成一个良性循环，不断推动标准化工作的有效执行和持续改进。销售模式：门票销售结合体验式消费的方式（主要盈利方式）a.通过收取门票赚取费用b.住宿和吃素斋赚取费用c.导游解说费用、导游机的租赁费用d.纪念品购买会务模式：a.会务产生的租赁费用，服务费用b.大量的住宿和餐饮c.纪念品的购买,无锡灵山胜景,营销模式：（1）固定性的节庆活动，如新年敲钟、佛诞法会等等；（2）纪念性节日的事件活动，如佛教传入中国2000年纪念，抗日战争胜利60周年大会，灵山大佛开光五周年、十周年活动等；（3）景区原创性宣传活动，如一年一度的灵山文化节，无锡灵山盛会等；（4）承办外界会议型活动，如佛教协会第七届第三次理事会议，世界佛教论坛等；（5）慈善性活动，如“千手观音”慈善晚会，“感恩与祝福”学子联谊会等；（6）媒体合作性节目活动，如灵山大佛与自由女神像对话，周末喜相逢大型文艺晚会；（7）新建项目的开放开光活动，如太子像开光法会，灵山书院成立仪式等等。,项目业态分析：,无锡灵山胜景,项目简析：该项目定位准确，在建筑的表现形式上做到了高、大、新，具有代表性。从开发节奏和营销模式看出，灵山胜景起到造势和续集人气的作用，其真正意义是拉动未来整个文化园区的配套发展和商业发展及延伸。考察重点：1、灵山梵宫的设计表现力；2、体验式概念的植入；3、服务类型、类别。4、宗教产品产业链的发展情况。5、运营模式,无锡（马山）耿湾小镇,区位：位于无锡太湖国家旅游度假区。马山国际旅游岛总体规划（2012-2030）已获批通过。马山国际旅游岛的核心项目“耿湾禅意小镇”已启动建设。是国内首个主打禅文化的小镇规模：小镇规划用地1600亩，一期将于2015年建成开业，总投资约50亿元，预计年吸引游客300万人次。该项目是世界佛教论坛永久会址之一。定位：特色化、生态化、国际化旅游度假区。业态：商务、展览、康体养生、美食购物、娱乐休闲等六大功能为主。,无锡（马山）耿湾小镇一期,项目业态分析：,项目特点：该项目提供的是禅意文化休闲，游客清晨漫步草木间，听着不远处灵山圣境的钟声，诵一段经，品一壶清茶，净化心灵之旅。设计单位：绿维创景。考察重点：该项目与开元盛世项目的主题有异曲同工之妙，小镇2013年开始一期建设，我们可从项目的建筑表现形式、规划、空间、意境及与之文化的契合度作为研究案例。,无锡（马山）耿湾小镇一期,上海豫园商圈,豫园现状：豫园商圈位于上海老城厢的东北部，北靠福佑路、东临南仁街，西南与上海老皇城庙毗邻，是集人文景观、明清建筑、海派文化和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。凭借超越四千万人次的年客流量，豫园形成了一个炽热的商圈，聚集着上海滩最为古老的商贸形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售的龙头老大。近几年随着上海整体市场的大幅发展，不少国际国内优秀连锁休闲餐饮品牌纷纷入驻。豫园也在时代的进程中尝试传统与现代的结合。商圈特征：1、旅游胜地、人气充足，日人流量十余万。2、特色商业，传统悠久。3、人流构成以游客为主，逗留时间短不具有经常性和反复性；夜市冷清、资源浪费。为充分发挥资源优势，豫园在原有商圈周围开拓具有时尚气息和元素的建筑、业态，与原有商圈形成互动。,上海豫园商圈,周边代表商业上海老街：业态主要以丝绸、布艺、茶叶、工艺品、古玩等构成。天裕百货：天裕百货是上海市最高、最大的明清风格仿古建筑，商场总面积12700平方米，分为地上四层地下一层。以休闲、自然、时尚为经营主体。华宝楼：以工艺品、古玩、旅游纪念品、艺术品为主。豫安阎：以经营茶叶、小吃广场为主。豫龙坊、豫园时尚：以青年消费者为消费基础，定位于休闲、娱乐、餐饮，以期带动夜间消费。,项目业态分析：,（老上海传统文化为核心）,项目发展简析以“旅”聚“势”，以“商”增“值”，以“文”为“本”文化、旅游、商业，和谐统一，互相渗透，融合并催生新的经济增长点。1、文化商业旅游综合发展的典范：项目所在地兼具历史文化中心、传统商贸中心、旅游集散中心功能。文化是基础，商业是载体，旅游做催化，共同催生了项目独特发展模式。2、庙园市相结合是项目商业的独特格局：城隍庙、豫园、老街等点、线、面相结合的建筑布局是项目得以发展的空间载体，也是项目文化展现的标签，又借助鲜明的地域特色形成强大的旅游吸引力。3、传统儒释道文化与海派文化的融合：片区所具备的浓郁文化气息与上海整体的海派文化形成互补，成为世界看上海、看中国的窗口，又成为本土海派文化丛林中的中国符号，对中外旅游者都具有较强的吸引力。4、可输出的发展模式，是项目最为宝贵的核心资源项目拥有多项中国名牌、驰名商标、中华老字号、市著名商标等，形成可持续发展、可对外输出的品牌资源，是项目整体品牌化的强大推动力。5、全球化的资本体系、招商、运营能力是项目持续发展的保障。运营主体复星集团拥有的上述资源使项目站在高平台持续、平稳运营，规避了项目无序发展的风险以及资金短板。,上海豫园商圈,上海新天地,区位：上海新天地地处上海卢湾区，位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是上海的中心黄金路段，交通便利规模：项目占地面积约52万平米，总建筑面积约110万平米。其中：商业约14.1万平米、酒店/服务式酒店公寓6.1万平米、写字楼39万平米、公寓51.4万平米定位：项目主题定位以休闲时尚文化为主题的开放式小社区型购物中心；目标客户以上海中高收入的小资一族、外资常住沪上人士及中外游客。项目定位经历四个阶段：第一阶段强调综合性定位；第二阶段强调历史文化定位；第三阶段强调交流和亲和定位；第四阶段强调在现有基础上突出对潮流的引导作用。,项目业态分布：项目以兴业路为界，分南北两块地块，分别有不同的主题新天地北里：以石库门老建筑为特色，经营酒吧、咖啡店、酒楼、饰品、文化艺术等业态新天地南里：多为现代化建筑，有一家室内购物广场，经营服饰、商务餐饮、影院、酒店等,上海新天地,项目业态分布：,上海新天地,上海新天地,项目特色：建筑特色：石库门是最具上海特色的民居住宅。这种建筑大量吸收了江南民居的式样，中西合璧的建筑风格和布局是石库门最显著的特色定位特色：依托石库门建筑，定位于休闲娱乐特色步行街区和聚会场所，主题鲜明，也太丰富。项目内虽有大量老师建筑，但设施齐全，处处体现现代生活的舒适与方便文化特色：上海新天地所营造的文化氛围是典型的“海派文化”。现代和古典建筑相兼容，中式和西式文化元素相结合的体现,项目业态分析：,项目发展简析1、海派文化与殖民地文化是其灵魂：国际大都市的形象窗口、文化交流平台。项目根植于上海特有的海派文化与殖民地文化环境，是其成功发展的文化土壤。因此，使项目具备唯一性、不可复制性，项目已成为上海城市文化名片之一。2、业态功能相对单一：新天地主体部分仍以风情体验与展示为主，餐饮、酒吧、咖啡等休闲类业态为主。3、定位于高档消费：项目所面向的消费群体是可以轻松消费时间的人，即对项目的文化消费需求大于功能消费需求的本地和外籍消费群体，因此项目的定位坚守高端档次。4、文化持久性面临考验：尤其以休闲餐饮业为代表的创意文化为项目注入了活力，各类主题餐厅、私房菜、酒窖演绎各国餐饮文化与民族风情。但项目缺乏持久的文化生命力，对于游人来说是本着猎奇的心理进行一次性消费；对本地消费群体来说，将会有越来越多的特色消费场所，如何延续项目的文化吸引力将是项目后期面临的重要问题。5、区域及项目承载力面临瓶颈项目内部的交通路网已经不能满足城市现代交通的发展，尤其是对于有车族来说，项目的进入性较差，最典型的特点是临路一侧的经营较好，但中心区域客流量较差；由于租金高昂及建筑形态的限制，城市配套设施不够完善。,上海新天地,设计公司:美国旧房改造专家WOOD及ZAPATA设计事务所和考察重点：1、现代和古典建筑的包容与衔接2、文化氛围的营造和表现形式3、项目的功能定位、商业定位和业态组合新加坡日建国际设计有限公司设计,上海新天地,【昆山水月周庄】坐落于中国第一水乡周庄，昆山康佳集团进军地产的首发项目，号称华东定位最高、品质最好的项目,区位：水月周庄项目坐落于中国第一水乡-周庄，周庄是国家首批5A级风景区，被美国CNN评为“全球十大最美小镇”之一规模：总用地面积850亩，其中专享水域面积273亩，超高水景覆盖率达33%，建筑面积37万定位：集五星级酒店、湿地公园、现代美术馆、滨水商业街、低密度枕水别墅于一体，是华东定位最高、品质最好的旅游度假综合项目产品：由联排和叠加别墅组成，面积由151、265、430联排和叠加别墅组成，是周庄首个大型的旅游度假综合体,昆山水月周庄,考察重点：了解项目产品、配套设施、文化体现、商业业态的组合等。,昆山水月周庄,昆山水月周庄,区位：位于上海、苏州、杭州之间，国家5A级景区。面积39平方公里，人口2.2万人。项目概况：周庄是江苏省昆山市的一个水乡古镇，处于澄湖、白蚬湖、淀山湖和南湖的怀抱之中，与江苏省的吴江市和上海市的青浦县交界，东距淀山湖的大观园风景区仅6公里，西离古城苏州30公里。周庄“镇为泽国，四面环水”，被誉为“梦里水乡”，古称贞丰里，是江南六个著名古镇之一。古镇的历史文化保护区已有900多年的历史,古镇内保留有46%的明清传统建筑,现有2个省级文物保护单位,4个市级文物保护单位和20个市级文物控制单位。富有水乡特色的传统建筑过街骑楼、河埠廊坊、临河水阁、穿竹石栏、走马堂楼比比皆是，几乎每一座建筑就是一部浓缩的历史，具有极大的吸引力。年旅游人次300万左右，年门票收入3亿元左右,项目业态分析：,昆山水月周庄,项目特色：依托得天独厚的水乡古镇资源、独特的人文景观、历史文化和近百座古老宅院发展文化旅游产业，集特色饮食、文化、休闲娱乐为一体。河道上保存着元、明、清历代石桥十座，是典型的小桥、流水、人家的江南景色。项目简析：依托建筑特色和浓郁的江南韵味、生活方式，发展旅游经济，以第三产业为主。“空心化”导致古城韵味的缺失，为建筑保护居民外迁，丧失了原住民的生活依据和风俗民情，这也恰恰是古镇价值的真正所在。商业化严重，导致文化内涵日趋萎缩，对游人来说缺乏二次旅游的吸引力。考察重点：建筑风格古镇商业特点夜经济表现形式。,杭州乌镇雅园养老地产,区位：地处乌镇核心区，距长三角附近多个城市，交通十分便利。规模：产业园总占地面积约1500亩，总投资超过75亿元。绿城与专注于康复医疗、养老产业的大型投资公司雅加达国际共同携手，打造乌镇国际健康生态园项目。配套：医疗公园、五星级度假酒店、特色商业中心、国际养老服务中心、老年大学、高端自助养老社区。,项目功能分析：,项目发展简析1、项目独特定位：乌镇国际健康生态产业园整体定位为复合型休闲健康养老主题园区，推行的是“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式。2、首倡学院式养老地产模式：项目对传统养老模式的突破在于除了物质上满足老年人的生活外，更注重精神休养与文化生活的丰富。项目的核心配套“颐乐学院”，提供较为完整的教育娱乐体系。3、借服务提升项目附加值：项目为业主量身定制专属的小众化、个性化、全方位服务，更多的是贴心宜老的配套与菜单式全方位定制服务。包括24小时贴心服务、管家式特色服务、人文关怀服务以及物业托管服务在内的多重贴心服务体系。4、项目需要承担长期投入：项目的核心价值配套如教育、健康、医疗服务系统等都需要长期持续的投入，这对开发发企业的资金平衡能力提出了要求。,杭州乌镇雅园养老地产,杭州乌镇雅园养老地产,考察重点：考察了解养老地产组成元素产品运营模式配套服务,杭州万科良渚文化村,区位：万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中部，由三个旅游中心区和多个居住村落组成。规模：占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口定位：规划理念是“原生态、步行尺度、建筑多元化”，集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市有机综合体。产品：多层洋房、公寓、联排、良渚文化村的主题村落、低密别墅。,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,文化设施：良渚文化博物馆、美丽洲堂是其标志性建筑,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,【文化设施】大雄寺位于美丽洲公园范围内，建成后将成为良渚文化村一道亮丽的风景线,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,杭州万科良渚文化村,项目业态分析：,项目发展简析1、项目复合地产开发模式：项目立足于区域深厚的历史文化底蕴，打造一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇。2、对文化遗址的保护性开发与创新性再现：项目打造的文化博物馆是“良渚圣地”公园的核心部分，由博物馆主体建筑和周边的主题园林组成。它们是“良渚圣地”园林景观的重要组成部分，既具有独特审美价值，又成为良渚精神的标志并且上升到学术探讨的高度，提升了项目整体形象。,杭州万科良渚文化村,考察重点：1、旅游/特色配套+地产的开发模式；2、度假产品与文化产品和地产产品之间的互动；3、综合模式下的配套产品；,杭州万科良渚文化村,杭州休博会,区位：休博园位于杭州市中心，是建设中的地铁1号线终点站，距机场和西湖分别只有15分钟车程，45分钟内的可进入人群可达300万400万。规模：休博园占地3700亩，总建筑面积128万主要区域：分为海滩区、威尼斯水城区、湖畔区、杭州乐园区、生态园区、第一世界别墅区、苏黎士区、奥兰多区八个区，建筑风格极富异域风情；主要功能：浙江省文化创意产业园、大型购物广场、休闲商业区、第一世界大酒店、酒店式公寓、第一世界大剧院、杭州乐园、生态园和高尚居住区等；开发模式：多元复合主题乐园+文化产业园+休闲地产的旅游休闲开发模式。开发背景：1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。,杭州休博会,项目规划图示,项目业态分析：,杭州休博会,项目发展简析1、主题乐园模式成为项目旅游产业发展主导形式。休博园主题乐园区，吸收嘉年华经验的主题游乐园，成为项目吸引力的最大支撑。2、文化创意产业园：对水城区休博会期间展览馆的价值最大化发挥，与政府联合打造浙江的文化创意产业基地休博会提供了一个创意产品交流展示的大平台，提供了创意产业发展的有利载体，休博会的举办为创意产业的发展提供了机遇。浙江政府、杭州政府的一系列优惠政策为吸引企业进驻提供了良好的软件支撑。3、配套借助主题乐园带来的人流实现运营收益。会议、度假功能为主的酒店群成为会议、会展旅游的支撑；10万平米的核心商业街为项目提供完善配套，对创意产业和居住功能提供配套支撑。4、休闲地产是项目收益最大化的支撑，快速回现为主题公园的持续运营和创意产业园的持续发展提供了经济支持。别墅、公寓及普通住宅多种类型的休闲物业，最大化覆盖多层次高端客户群，实现收益最大化；借此保障文化旅游产业的持续投入，进而实现项目整体收益的增长，实现各功能区的有机发展。,项目核心运营模式：多元化的项目开发，形成项目最大化的影响力，实现收益最大化与风险最小化的最终平衡,杭州休博会,考察重点：1、旅游主题乐园目前经营情况；2、商业配套的运营现状；3、项目旅游功能区和商业配套区运营方式。,杭州休博会,苏州李公堤商业街,区位：李公提位于苏州工业园内金鸡湖畔，是苏州CBD核心区域，规划以环金鸡湖商圈开发为核心，发展文化、旅游、休闲、娱乐、商贸等生活服务业。规模：项目共分四期，一期：占地9.06万平方米，建筑面积1.7万平方米，定位为国际风情商业水街。业态以餐饮为主，配有会所、酒店等休闲娱乐设施。二期：占地4.2万平方米，建筑面积4.3万平方米，定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区。三期：占地12.76万平方米，建筑面积12.71万平方米。定位为欧陆风情街，业态以餐饮、娱乐、精品零售为主。,苏州李公堤商业街,规模：四期占地6.5万平方米，建筑面积7.1万平方米。定位为半岛临湖绝版商业领地，业态组合在二、三期的基础上增加特色精品及开放式购物模式。项目特色:李公堤一期堤长1.4公里，在历史的基础上开发。其建筑风格保留了传统的苏州民居形态，多座小桥串联各岛，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵的同时兼容于现代、欧洲建筑风格。,项目业态分析：,项目发展特征简析1、借助本土文化资源成功奠定项目基础以历史文化为契机，前期商业服务于旅游休闲功能，形成旅游+文化+商业开发模式：李公堤本身具备深厚的历史文化资源，将商业与旅游资源融为一体，商业功能、建筑形态等定位服务于旅游功能。这是项目初期获得成功的关键。2、深度挖掘区域文化资源，引入外来文化休闲业态，形成品牌文化集群项目大量引进了苏州本地知名老字号餐饮品牌，同时又引入国内知名品牌酒吧街，共同做强项目文化品牌。3、不断实现产业升级项目三期商业街引进知名消费品牌，与前期餐饮、休闲娱乐业态形成差异化，补充其它区域业态的不足，形成时尚文化商业街。四期业态实现了前期业态的升级，在建筑形态、功能定位、形象档次上实现全面超越。4、持续提升项目文化魅力项目在运营上围绕文化为核心，不断进行事件营销造势，如邀请名星到访、各类国际文化盛事如选美赛等，持续提升项目形象，不断扩大项目影响力。,苏州李公堤商业街,苏州李公堤商业街,考察重点：考察了解建筑风格与文化的融合商业业态的组合,苏州圆融时代广场,项目概况：地理位置：苏州工业园区金鸡湖东占地面积：21万平米建筑面积：51万平米规划及建筑设计：美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司景观设计：美国SWA景观设计事务所项目区位和交通：圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖商圈东岸。项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心、南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。项目定位：苏州市新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目。集零售、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能于一体的大规模、现代化、高品质标志性城市综合体,苏州圆融时代广场,项目区位：,苏州圆融时代广场,功能布局：五大功能区：商务办公区、滨河餐饮区、圆融天幕街、生活休闲区、久光百货商务办公区：四栋高档写字楼及商务配套滨河餐饮区：中式餐饮、环球美食及风情酒吧圆融天幕街：有多个独立建筑体有机串联，业态包括各种零售、娱乐、服务等元素生活休闲区：业态包括家居、家电、数码、等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所久光百货：规模达17万平米，占总体开发规模的33%，包含时尚百货国际国内众多品牌旗舰店,苏州圆融时代广场,项目规划：,苏州圆融时代广场,项目业态配比：,项目业态分析：,苏州圆融时代广场,项目业态配比：,苏州圆融时代广场,项目业态配比：,苏州圆融时代广场,苏州圆融时代广场,项目简析：项目具有优越的交通环境和外部景观区域有一定量的外籍人群和具有高消费能力的客群作支撑开发商实力雄厚，物业全部持有经营，这对未来的发展和升级带来可调式空间商业建筑设计、景观交通理念超前，业态丰富目前整个片区还需积蓄人气考察重点：商业建筑设计、景观小品、交通规划理念集中式商业+主题商业+商业街区的商业模式、商业氛围的营造,苏州圆融时代广场,苏州桃花源,项目概况：绿城苏州桃花源三面环水，南邻独墅湖，具有一线湖岸，是苏州唯一南面临湖的别墅项目。绿城苏州桃花源采用了罕见的纯中式古典建筑风格，总占地面积约为22万，地上建筑面积12万，共规划了352户产品理念：绿城与融创摒弃市场多年来对西式建筑的推崇，深度挖掘东方文化居住的精髓。文化的回归催热了文化居住产品的诞生，低调内敛是中国财富阶层的最新居住理想项目特点：最纯粹的苏州园林社区，以苏州的园林和街巷文化为本源，凸显“市井深宅隐逸文化；城市山林园林情节；咫尺庭园多方胜境”的空间文化主题,苏州桃花源,项目特点：宅院合一的中式合院别墅：绿城桃花源采用了苏州从未有过的中式合院建筑形态。私密性是合院别墅产品一大亮点非物质文化遗产继承人亲自打造：在绿城苏州桃花源的工艺建造中，中国古建“非物质文化遗产”的香山帮众多大师级传人亲自出山，古建“八大作”均由大师亲自完成。木作大师顾水根、马洪生、唐盘根、徐吉凡亲手打造出精致细腻的金丝柚木构、挂落、美人靠，油漆作大师顾俊岗则亲手为之上漆；瓦作大师张喜平、杨明海、陈春荣打造出最原汁原味的传统小青瓦，而假山大师袁荣富、张伟龙则将“透、漏、瘦、皱”演绎到了极致绿城园区服务体系的最高标准涵盖文化教育服务体系、健康服务体系、生活服务体系,项目发展特征简析1、创新开发思维，抓住财富阶层的最新居住梦想。绿城与融创摒弃市场多年来对西式建筑的推崇，深度挖掘东方文化居住的精髓。文化的回归催热了文化居住产品的诞生，低调内敛是中国财富阶层的最新居住理想。2、极致文化产品“创造”市场，掌握主动权。将项目筑造成文化、艺术品，引导高端买家用文化的眼光来审视居住，而不是专注于指标与硬件。3、文化营销成为项目营销核心。项目营销不但秉承了绿城一贯的产品体验为主导的模式，更是借国内文化大家的推崇迅速掀起市场热潮收藏大家马未都、园林艺术大师叶放、文化评论家陈冠中、昆曲王子张军、国家一级导演郭小男、专栏作家沈宏非等大量文化名人的到访，也让桃花源的价值不断升华。圈层传播成为项目最重要的信息传播渠道，也使得项目成为财富阶层口口相传的经典巨作。4、无与伦比的细节，即迎合高端买家的把玩心理，又成就了营销故事。桃花源一砖一瓦、一草一木都讲究工艺与典故，强调工艺的稀有与工序的繁复“香山帮”非物质文化遗产传人打造的园林细节定制木门窗全手工铺成的路面假山大师搭建的假山5、开发进程长，资金要求高，复制难度大。从开发角度来看，只有实力开发商才能支撑项目的开发进程。从项目规划、资源整合到产品细节打造均是耗资巨大、耗时很长的过程，对于一般开发商而言很难模仿复制。,苏州桃花源,苏州桃花源,考察要点：项目产品表现形式、园林景观、产品工艺及细节表现、营销模式、服务体系,苏州圆融星座,项目概况金鸡湖园区钟园东路，旺敦路南占地面积30527平米容积率6.48建筑面积19.98万平米其中商业（地上）5.49万平米公寓6.07万平米写字楼8.42万平米地下面积9.89万平米其中商业（地下）0.99万平米，车位1490个,苏州圆融星座,具体位置,苏州圆融星座,苏州圆融星座,项目定位：时尚精致生活、品质生活性购物中心客群定位：苏州市及周边城市的中高收入、追求生活品质人士功能定位：体验购物、综合服务、休闲社交商品定位：国际一、二线品牌、国际快时尚品牌、国内一线品牌消费定位：中高档形象定位：国际、时尚、精致,项目业态分析：,苏州圆融星座,苏州圆融星座楼层主题,苏州圆融星座,苏州圆融星座,苏州圆融星座,苏州圆融星座,项目简析：从项目的外部环境看，项目处于金鸡湖核心商业圈，周边分布着大量的中高档社区及金融、行政事业机构；公共配套设施完善交通便利，给项目的准确定位提供依据。从项目设计来看，都市坡地花园是圆融星座的一大亮点。一万多平方米的阶梯式裙房屋顶花园采用层层跌落的水体和绿化坡地，力求营造都市绿色山林的意境，既不打破塔楼形象的整体感，更成为体块交错部分富有变化的衔接，创造了独特的城市休闲空间。“生态绿色”概念由裙房延伸到办公塔楼屋顶。从外围层层退台的空间可直接进入到商场每层，使景观和建筑达到完美融合，给购物创造不一样的空间环境。项目实地考察重点：项目定位、业态规划项目目前经营现状,苏州月光码头,项目概况：项目位于苏州工业园区金鸡湖东北岸，紧邻科文中心与博览中心，属CBD核心区项目占地：总占地面积4.55万平米，其中陆地面积3.38万平米，水域面积1.17万平米建筑面积：5.2万平米，其中地面3.4万平米，地下1.8万平米。提供500个停车位,苏州月光码头,项目业态分析：,苏州月光码头,苏州月光码头,苏州月光码头,苏州月光码头,苏州月光码头,苏州月光码头,项目特点一：创意性亲水概念，建筑直接深入水中60米展开，360度全方位亲水。,苏州月光码头,项目特点二：动线流畅，与业态互补的各超级地标自由链接，多主入口。,苏州月光码头,项目特点三：独一无二超多数量、超大面积的广场体系、露台、亲水平台文化,苏州月光码头,项目特点四：低层、低密度，每栋建筑都将成为艺术品。,苏州月光码头,项目简析：项目通过整体规划设计、包括景观、建筑及外延风格和灯光效果，营造了舒适的商业空间尺度。结合项目旁的城市文化艺术展示中心，成为园区特色鲜明的休闲娱乐中心。主题突出，作为休闲娱乐及餐饮为主题的项目，围绕四面环水的特点，通过充足光线、泛光照明、绿化小品等手法，体现欧式风格、异国文化、品牌聚集、业态互补等特点，凸显出活力，吸引大量区域内白领、高端公务消费客群及外来客群。项目考察重点：考察该项目的空间规划布局考察该项目的业态组合层次,万科智慧城市,苏州万科玲珑东区考察前准备,万科智慧城市,传统住宅小区智能化主要由两大系统组成：安全防范系统、信息网络系统。万科现有的智能化社区包括安防包括周界防范、闭路监控、门禁、楼宇对讲、居家防盗、车场管理六大系统，系统间相互独立。智慧社区针对智能化进行了全面升级。,万科智慧城市,智慧城市实施阶段,万科智慧城市,局域网,万科智慧城市,局域网,万科智慧城市,智慧城市实施阶段,万科智慧城市,家电平台,万科智慧城市,家电平台,万科智慧城市,邻里互联,万科智慧城市,家居智能,万科智慧城市,家居智能,万科智慧城市,家居智能,万科智慧城市,家居智能,万科智慧城市,智慧城市实施阶段,万科智慧城市,社区视频,万科智慧城市,社区服务平台,万科智慧城市,社区商业服务,万科智慧城市,智慧城市实施阶段,万科智慧城市,便捷的居家生活圈,万科智慧城市,社会商家,万科智慧城市,社会医疗,万科智慧城市,社会医疗,万科智慧城市,智能物业,万科智慧城市,智慧城市功能示意,万科智慧城市,武汉汉街,区位：位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。规模：规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，其中商业部分21万平方米。以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的文化旅游项目。总投资500亿元。定位：“中国第一、世界一流、业内朝拜之地”，打造世界文化新品牌。业态：包含购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等业态。,武汉汉街,武汉汉街,项目业态分析：,武汉汉街,武汉汉街,项目功能分区：,武汉汉街,A区“品位生活区”业态以餐饮和体验式生活馆为主，店铺面积大，昭示性强，位于汉街东段出入口，可很好地聚集人气B区“国际时尚”区以零售为主，主要分布着国际品牌服装店铺，规模大，充分体现时尚流行特色C区“个性潮流”区以大型餐饮和休闲娱乐为主，位于汉街西段出口，可以达到让顾客休憩和挽留的效果,武汉汉街,文化主题突出：文化类主线：五个名人广场，分别为“屈原广场”、“昭君广场”、“知音广场”、“药圣广场”和“太极广场”文化类功能：在汉街设置大众戏台，引进世界著名的“名人蜡像馆”，大型书城、美术馆、迪士尼体验馆等、文化类品级：有世界级的文化项目，秀场和电影文化公园，以及中国最大最先进电影城之一的汉街万达广场电影城等文化类项目：设置游船码头，重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。,建筑风格中西、古今合璧，混搭跨界的建筑效果极具风味,武汉汉街,武汉汉街,设计单位：由万达规划研究院主导，集世界知名设计师、北京市建筑设计院、上海同济、上海现代、清华美术共同打造。考察重点：文化表现力建筑风格表现商业业态组合商业运营模式,西南区域商旅文项目简介,第二部分,1、重庆长寿古镇,【项目概况】长寿古镇位于重庆市长寿区，地处重庆核心都市区外围，属于1小时经济区的范围。距长长江约3公里，南邻渝宜高速公路，南接老城区，西、北接菩提山旅游区，占地2000亩，是菩提山中国长寿文化城的重要组成部分。【项目总体规划】古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万，总投资43亿元。项目于2010年8月开工，预计在2015年12月完工，其中古镇核心区于2013年12月完工。项目是按照国家AAAAA级景区标准打造而成，是菩提山风景区的核心组成部分，将与菩提山景区互相依托打造AAAAA级旅游风景区。【旅游规划】古镇旅游线路：一条主线、一个公园、一场演出节目、两条水系、三个火塘舞会、四个户外古戏台。节庆活动：每个季度有个大的节庆活动。【项目现状】2012年春节期间，长寿古镇展示区试开放，推出了城隍巡游、猜灯谜、舞龙、舞狮、划旱船、斗鸡表演、讲评书等传统的巴渝民风民表俗演。当年春节期间15天长寿古镇共接待游客30余万人次。【设计单位】重庆同元、绿维创景,【重庆长寿古镇】借历史文化及自然生态资源，进行创新发掘，形成强大的区域发展驱动力,项目业态分析：,餐饮长寿古镇布置大型餐饮30户、中小型餐饮21户、大面积小吃90户、中面积小吃5户、小面积小吃70户、特色五星级酒店内配置有大型餐饮、长寿阁、民间综艺馆内配置有特色餐饮。古镇内餐饮总面积约7万。住宿古镇有特色五星级酒店一幢和44户客栈，总面积共计：94235，共有1955间客房，每天可同时接待3800人住宿。交通公司与相关部门对接，申请增加长寿到重庆、万州、涪陵、丰都等地的旅游大巴。古镇规划设置四个公交车站点。13个专业停车场，总停车位为2887个（含大巴车位33个）。另备有紧急停车位450个。古镇内电瓶车、黄包车等各种特色交通工具预计共190辆。主要景点长寿古镇布置景点有人文大街、两条水系、万寿广场、魁星双塔、万寿公园、三星观、民间综艺馆、衙门（寿文化及民俗博物馆）、四个古戏台、过街楼、庙会广场、城隍庙、文庙、钱庄、镖局、长寿塔、城门楼、游客接待中心等节点。购物配套古镇内布置有缅甸玉石街、东南亚旅游商品风情街、巴渝特产街、书画古玩街、三峡奇石街等业态。古镇商业面积共计80621，商铺共235间。娱乐配套古镇内布置有茶楼、酒吧304户，KTV、生日会所、桑拿室各一所。演艺吧6所、大酒店娱乐部3户。娱乐行业总面积约为7.3万，共316户。,【业态详情】,长寿古镇整体规划业态图,主要产业（业态）包括：小吃街、酒吧、茶艺、玉石、民族服饰街、古玩字画、巴渝特色商品街等。,长寿古镇大大小小的节庆活动贯穿全年，天天小型活动，月月中型活动，季度大型活动。,【旅游活动策划】,长寿古镇全貌,长寿古镇建筑风貌,长寿古镇旅游主题活动,长寿古镇项目发展简析项目位于重庆外围一小时经济圈，对原生文化资源的依赖较低，是利用古镇知名度进行再创的文化旅游地产项目。项目整体产业布局围绕旅游做文章，缺乏前瞻、高端、复合度更高的业态配套，造成项目整体附加值低；在同区域市场面临同质化风险（西南地区风情古镇较多），可持续性发展将是项目面临的问题；某些业态布局区域特色不明显，不具备产业优势，如缅甸玉石及东南亚特色一条街与同处西南区域的云南相比，既不具备加工优势，又不具备物流优势。,项目实地考察重点1、项目开发节奏安排；2、各类特色商业街经营及赢利情况；3、古镇文化资源的整合利用：4、项目吸引人气方面的措施以及人流的消化方式；5、商业配比量及运营状况,2、成都洛带博客小镇,【成都洛带博客小镇】以古镇核心文化资源为基础，全方向整合升华，助推区域开发的典型案例,【项目概况】博客小镇位于成都市龙泉驿区洛带古镇的核心位置。东靠龙泉山脉，西面湿地公园，集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、企业会馆群、五星级酒店为一体，是成都十二五规划重点打造的国际高端人文旅游小镇。【设计单位】北京东方华太建筑设计有限公司（成都）【项目定位】项目以客家人五次大迁徙为线索，萃取世界小镇之精华，精选中国建筑的优秀元素，汇闽、徽、晋、川、海派等建筑于一镇，随着街、巷、院的空间变化，让中国的传统建筑艺术得以展现。以“形态、生态、业态、文态”四态一体，全方位打造全国一流的人文小镇。【投资规模】：50亿元【规划带动区域】：30平方公里【规划旅游人口规模】：1000万人,注：博客意为博览客家文化。,项目业态分析：,博客小镇所在的成都洛带镇是千年古镇，国家4A级景区。其独特的客家文化、保存完好的各地风格建筑、历史文化积淀等使项目具备良好的发展基因。,【项目发展资源分析】,目前已对外开放的土楼坝街区内，客家美食、工艺美术、民俗手工、主题客栈等创意商家的运营，极大的拓宽了洛带旅游的广度及深度。即将呈现的三和坪街区，将搭建成都近郊艺术品的生产、展示与交流平台，带动精品酒店、私房菜馆、养生会馆、演绎中心的发展，奠定小镇独特的文化品味。精致的海派建筑集群是青年时尚街区的最佳载体。酒吧一条街、美食一条街、国际青年旅社、咖啡吧、雪茄坊，构建了成都近郊特色夜生活场所。未来规划中的西部地区顶级企业会馆群，将各类商会、协会的总部引入小镇，带动企业会员的聚集，形成企业文化展示、交流、商务休闲的社交场。,【项目发展现状】,洛带古镇原貌建筑,博客小镇风情建筑,洛带博客小镇项目发展简析洛带千年古镇深厚文脉是博客小镇项目发展的基础，而博客小镇实现对洛带古镇文化资源的充分利用，并在产业规划上实现全面升华，是区域文化促成项目、项目反哺区域发展的典型案例。项目目前仍有物业在售，前期已运营部分主要是特色建筑所承载的商业。,项目实地考察重点1、项目开发节奏安排；2、项目运营模式；3、已运营项目运部分经营状况；4、项目规划设计及业态创新点。,3、成都锦里古街,【成都锦里古街】借历史文化积淀全新演绎的风情街区,【项目概况】项目与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔，蜿蜒曲折近400米，街道不宽，悠长而曲折；总占地16亩，建筑面积6520平方米，高低错落，层高只有一二层，一黑、白、灰为主色调；青砖铺地，尤显古朴、典雅。【发展背景】锦里古街的前身是成都武侯祠旁的一条名为“曹营坝”的小巷。“锦里古街”由旧民房改造而来，是一个建筑、风俗、民生高度融合的佳例，对于旧城改建重建和城市功能再生有重要的参考作用。【项目定位】强调“一条龙服务“和”全方位展示“，在短短不足400米的古街上，让游客充分体验川蜀文化的原味生活。【项目特色】外表：川西古镇的建筑风格。内里：集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化。【功能】旅游、购物、休闲、娱乐。【业态】茶坊、餐厅、酒吧、旅游工艺品、川味小吃街、四川特色商品店。【规划设计单位】成都亚林古建筑设计有限公司,1-广场2-酒吧、休闲购物街3-小吃街4-购物住宿区,锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了成都生活的精华；从平面布局上看，采用”步行街广场步行街广场“的整体线性发展完成商业空间的营造；,总的步行路线约350米，街道空间艺术效果丰富多彩：建筑布局前后错位，沿街建筑不同的界面表达和高低搭配，横跨街道的骑楼，分隔街道纵向空间的门洞、马头墙及牌坊，街道侧向空间的收放与透漏；古街主要分为宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等坐落其间，其传统特色令人感到时光倒流；,【古街规划】,整体规划业态比例：餐饮约占16%购物约占56%休闲娱乐约占18%其它约占10%,所有商户统一采用只租不售的方式经营；在购物区和小吃区多以单层建筑为多；酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；租金约80-100