土地整理程序汇报

土地开发整理程序,目录,第一部分：土地详查阶段第二部分：土地前期阶段第三部分：征地拆迁阶段第四部分：土地出让阶段附土地开发整理流程图,第一部分：土地详查阶段,一、初步选定地块,综合考虑公司发展战略、地块价值、赢利空间等各种因素后，初步选定某地块（集体土地或国有土地）为建设用地。,具体包括农用地总面积、基本农田、一般耕地面积；耕地面积、园地面积、林地面积及其他农用地面积等。,二、地类调查,（一）农用地情况,（二）建设用地情况,建设用地主要包括村民住宅、集体企业、其他公建、交通用地以及水利设施用地等。,未利用地情况主要是指未利用地占地面积。,（二）未利用地情况,（三）人口状况,主要包括户数和人口两个指标。其中，户数主要包括总户数、农业户数和非农业户数。人口主要包括总人口数，农业人口数和非农业人口数；劳动人口和非劳动人口；各年龄段男女人口数（一般可划分为16岁以下人口数、1660/55岁人口数、60/55岁以上人口数）。,建设项目可行性论证主要包括相关费用测算、咨询地块规划（到规划局或规划院相关部门），并进行项目可行性分析。,二、建设项目可行性论证,第二部分：土地前期阶段,1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发。2.委托开发企业实施一级开发。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主。3.对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。,一、前期相关手续,（一）确定土地一级开发实施方式,用地单位向天津市国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局资源处核发建设项目用地预审报告书，并下发定线条件。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。,（二）用地预审,用地预审流程图,（三）组卷报部,征地告知书（由区、县规国局出具）,完成告知书回执,由区县级规国局负责完成征地补偿调查确认表,土地补偿调查表由村委会签订,青苗调查表由每户村名签字,地上物调查确认表（由每户村名签字）,由测绘部门对报部地块涉及的村集体进行指界确认及出具勘测定界成果,由区、县规国局出具报部地块的权属地类调查表及1：10000地籍图和权属证明材料,根据指标的多少由国土资源局资源科进行报部地块的条件划拨,根据年度土地利用计划向国土资源局申请土地利用计划指标,确定需报部审批,由区、县级规国局完成一书三方案其中项目用地建设呈报说明书必须由区县政府盖章签字,由市土地整理中心完成土地征收办理台帐,由区、县政府下发补偿安置情况的说明并公示七天,按照台帐缴纳各种费用,组卷完成，上报市国土资源局审批,由市土地整理中心完成征收土地测算表,由区、县级出具听证告知书并举行村名听证会,由区规国局与村集体签订征地协议,由区、县级出具听证告知书并举行村名听证会,1,2,二、规划,（一）土地利用规划和城市总体规划,用地单位在初步选定地块后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合土地利用总体规划、城市建设总体规划。如果不符合土地利用规划就要进行相应的调整，其具体程序如下：,土地利用规划调整流程,规划局对控规成果的审批程序，包括初审、会审和审批（报批）三个阶段。,（二）控规,1.初审程序,会审程序是指市规划局对控规成果进行行政审查。会议类别为局规划业务办公会。（1）会审会议：由规管处在收到初审书面意见反馈后，对初审合格的在7日内，安排局规划业务办公会，在必要时负责通知市级有关职能部门、相关区（县）人民政府参会。（2）会审意见：会审会后2日内，由规管处根据会审意见（纪要），形成控规会审意见通知书，分发各与会单位及编制单位。规划编制单位应根据控规会审意见通知书修改完善规划方案，填写控规会审修改情况汇总表(4号表)。完善后的规划成果转入报批程序。（3）会审不合格的，应在按通知书修改后重新申请会审。,2.会审程序,3.审批（或报批）程序,审批（或报批）程序指市规划局局长办公会审批控规成果（或向市人民政府报批重要控规成果）。,（三）详规,1.详规工作流程,项目边界地形地貌图,书面申请，项目资料,填好选址意见书申报表,核发选址意见书,确定规划设计条件,总图设计（报总图）,填写规划许可证申报表,审查总图图,核发规划许可证,提出建设工程规划设计条件,勘测院购买地形地貌图,发放建设项目选址意见书申报表建设用地规划许可证申请表,规划局提出申请（申请报告）,2.详规重要节点所需材料,规划要点通知书（此为计委立项与可行性研究报告批复的前提）,建设单位完成计划报批,规划部门申报选址定点,提交材料：1.计划部门批准立项的文件2.建设单位或其上级主管部门申请用地的函件3.工程情况的简要说明和选址要求4.拟建方案5.意向位置的1/2000或1/500地形图2份,申报建设用地规划许可证,提交材料：1.计划部门批准征用土地的计划任务书征用农村土地时，市政府批文或市房地局对用地和拆迁安置意见1/2000或1/500地形图5份选址规划意见通知书要求取得的有关协议,申报规划设计条件,提交材料：1.计划部门批准的计划任务建设单位对拟建项目的说明拟建方案示意图地形图3份，其中一份用铅笔划出用地范围,申报设计方案,提交材料1.方案说明、项目概况方案示意图1/2000地形图,三、配套,四、融资,（一）银行贷款,企业融资一般采取银行贷款方式。具体方式有抵押贷款、土地储备贷款等。其中，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。,合作单位融资是企业融资的另一条有效途径。有别于银行贷款，这是一种直接融资。与“勾地制度”相类似，合作双方就合作相关事宜达成协议，由合作单位出资进行土地整理，土地出让以后返还利息或者对土地出让收益进行分成。,（二）合作单位融资,（三）土地证券化,所谓土地证券化，就是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程。土地证券化属于一种金融创新，它的根本目的是为了融资，即创造一种信用高、流动性强、对许多类型投资者都具有吸引力的证券。土地证券化的特点是融资额巨大、风险比较小，但是审批过程严格、操作过程复杂而且涉及有关金融部门。,第三部分：征地拆迁阶段,（一）在土地成本匡算基础上，依据普查数据进一步对土地成本进行测算，使土地整理成本精确化；（二）与政府签订征地拆迁补偿安置协议；（三）与政府共同制定切实可行的征地拆迁实施方案；（四）征地拆迁工作组织实施（以团泊湖闫家冢村为例）。,一、集体土地,征地拆迁工作思路,征地拆迁工作组织结构,村民安置组,拆迁组,养老保障组,集体资产处置组,财务组,宣传组,村民工作组,法律保障组,闫家冢村征地拆迁补偿安置工作领导小组,城建办公室,委托天津市土地整理中心，与相关企业或单位进行整理拆迁谈判，签订征地拆迁协议。协议签订后，完成土地证注销及拆迁交地工作。,二、国有土地,以张贵庄项目为例。张贵庄南侧土地绕开出让协议向市场供地，必须经过市整理中心及交易中心两个环节。,第四部分：土地出让阶段,1、我滨海公司向整理中心行文，提出交地申请；2、整理中心向市国房局提出申请并提供供地方案；3、获得国房局批复同意后，滨海公司进行土地成本核算；4、由滨海公司与市土地整理中心联合委托审计部门针对征地成本进行审计；5、土地整理中心出具最终的张贵庄南侧土地成本核算结果；6、依据成本核算结果并参考滨海公司意见，对容积率等指标进行调整并报国房局（用地处）审批；7、由市规划局出具选址意见书；8、由滨海公司委托测绘院出具地块界址图；9、有土地整理中心负责，将地块委托土地交易中心进行公开出让。,一、市土地整理中心阶段,1、交易中心将地块列入年度供地计划2、由交易中心委托三家土地评估机构对地块进行评估，并取最高价作为基价。3、交易中心拟订土地出让方案，方案具体包括：出让土地位置宗地面积出让年限规划用途使用条件出让金底价出让方式效益测算4、根据出让方案编制土地使用条件、土地使用权出让合同（草本），并根据出让方式编制相应文件：招标招标通知书或招标公告；招标须知；投标书；中标证明通知书拍卖拍卖公告；竞投须知,二、市土地整理中心阶段,5、由交易中心向市政府上报该宗地土地出让方案，对该宗地进行交易请示。具体包括：出让国有土地使用权呈报表出让地块的地理位置图及相关规划设计征地、拆迁补偿安置方案或情况说明土地使用条件国有土地使用权出让合同国房局批复6、获政府批复同意后，由交易中心对出让地块进行公告，向市场推荐该宗地7、启动招、拍、挂相关程序,提出用地预审申请、进行用地预审（市国房局土地资源处）,是否符合土地利用规划（否，调整土地利用规划）,是否符合城市总体规划（否，相关部门进行调整）,办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续（相关委办局）,组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设等工作,审批土地一级开发成本、组织验收土地等（市国土局和相关委办局）,天津市土地交易中心阶段（进行招牌挂）,报