2010房地产行业统计分析

房地产开发与经营行业统计分析报告一、案例的现实意义上市公司的经营业绩与其股票价格、市场价值息息相关，因此反映上市公司经营业绩的定期公开披露的中期会计报告、年度会计报告就成为社会各界密切关注的重要信息之一。对所有上市公司的财务报告进行统计整理和分析，把握上市公司整体的经营状况、经营业绩的水平和变化趋势，无论是对投资选择，还是政府的决策与监督，都是不可或缺的。本案例探讨的就是面对大量的财务报告数据信息如何进行统计整理与分析，这对于投资者、投资咨询人员或是理论界研究者，都具有实际的指导意义。通过本案例的学习讨论，有助于大家掌握统计描述和相关回归分析的方法，同时积累应用这些方法的实际经验和教训。二、行业现状、结构及研究目的改革开放以来，房地产市场变化显著。期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程，特别是我国推行住房市场化改革以来，房地产市场价格体系开始形成，并逐步成熟。房地产行业经过20余年的快速发展已初具规模，成为经济建设的支柱性产业之一。易居房地产研究院、中国房产信息集团联合发布的数据显示，2009年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元，入围前20的企业均已突破百亿大关。统计表明：2008年度排行榜中，销售过百亿的房企有12家，而2009年，过两百亿的就有12家。数据显示，房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达到1.62亿平方米，较10月份环比增长98.73%。8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。近几年，居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，房地产市场空间巨大，未来发展大有可为。虽然政府不断出台一系列的宏观调控政策，但未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动中国房地产市场稳步上升。大致了解了房地产开发与经营行业的情况，再来了解分析下20062009年的相关分析。下面挑了20家上市公司2009年末的数据进行统计分析及报告。万科A深振业A沙河股份招商地产深深房A中粮地产深长城泛海建设金融街绿景地产珠江控股亿城股份银基发展渝开发S*ST 成功光华控股莱茵置业粤宏远A阳光股份绵世股份方案设计及数据分析一、 案例设计的思路本案例研究的总体对象是某一特定时间的静态数据集，为了对它有一个全面和透彻的认识，一般应对其进行基本的特征描述和揭示各特征间主要的相互关系。根据这一目的，本案例按照如下顺序对数据进行处理：1分别对总体个单位的数量标志按值的大小作升序排列，以大概认识个变量的变化范围及其一般水平。2分别计算总体个变量的特征值，进一步抽象认识个变量的分布特征，包括算术平均数、众数、方差、峰度度、偏度等。3分别根据特征指标绘制各变量的分布图，以形成对各变量分布的直观认识。4分别按品质标志和数量标志对总体进行分类，通过计算派生指标，以深入认识总体各指标在不同类别间的差异，包括总体结构、强度，比例关系等。5分别对总体各指标进行相关分析，了解各指标间的依存关系，在相关关系成立的基础上进行回归分析，从而更深层次地认识总体的规律与特征。6在上述研究分析的基础上给出关于对对象的定性认识结论。二、案例设计的工作过程（一）数据整理与描述1编制按各财务指标的变量数列将数据顺序排列。计算描述统计指标。在Excel“工具”的“数据分析”中，“描述统计”提供了所分析数据的主要描述指标和有关信息。其内容是；平均算术平均数，即=标准误差抽样平均误差，即中值中位数，即Me；模式众数，即Mo；标准偏差标准差，即；样本方差方差，即峰值峰度，即偏斜度偏度，即；区域全距，即最大值减最小值；求和标志总量；计数总体单位总数；最大（K）第K个最大值；最小（K）第K个最小值；置信度“数据分析”中默认概率为95%（也可自行选择）的1/2误差范围。（3）分析描述统计指标比较平均数、众数、中位数的大小；偏度系数的大小、方向等。（4）确定组数和组距当偏度系数不大时，用斯特吉斯经验公式确定组数；偏度系数较大、分布明显偏态时，以平均数为中心，以K倍标准差为组距。整理成频数分布和直方图（或其他图形），显示总体分布特征。三、房地产经营与开发行业营业收入指标分析表1单位（万元） 营业收入分析营业收入平均.86776标准误差.30192中位数.61171众数#N/A标准差.25938方差49.2峰度17.72880偏度4.13455区域.95415最小值1462.36020最大值.31435求和.35528观测数20最大(1).31435最小(1)1462.36020置信度(95.0%).93953 如表1可得2009年中各个证券的营业收入平均值为.86776万元，可用中位数来反映现象的一般水平为.61171万元。各证券可参照以分析自己的营业收入处在什么水平。万科A的营业收入是.万元，招商地产是.1049万元，金融街是.万元，S*ST 成功是.34483万元，亿城股份是.万元，泛海建设是.万元，中粮地产是.95711万元，深振业A是.万元，阳光股份是98812.1万元，深长城是.万元，渝开发是98812.1万元，阳光股份是45407.万元，莱茵置业是.万元，银基发展是60792.46127万元，沙河股份是69389.万元，珠江控股是28510.59755万元，绿景地产是45914.7401万元，粤宏远A是49621.万元，深深房A是75018.万元，光华控股是32092.万元，绵世股份是1462.万元，从上述数据可以看出各个上市公司的主营业务收入与平均值偏差还是幅度很大的，有的在50000万元以下，有的在万元以上。影响其大小的可能与企业的规模，企业的货币资金。企业的管理能力和营运能力等其他因素有关。营业收入选取了2009年20家上市公司的数据，分组如表2所示：表2 （万元） 营业收入分组 上限频数10000以下11000050000550000471以上2合计 20营业收入按照不等距分组分为六组，其中频数最多的是介于万元到万元之间的，共有7家，合计共有20家。直方图如图一，折线图如图二。直方图0123456781000050000其他营业收入频率1000050000其他 图一折线图0123456781000050000其他营业收入频率100005000000其他 图二从图一、二中可以看出营业收入在10000万元以下的有1家（绵世股份），收入在10000万元至50000万元的上市公司有5家（珠江控股、光华控股、渝开发、绿景地产、粤宏远A），营业收入在50000万元至万元的上市公司有4家（银基发展、沙河股份、深深房A、阳光股份），收入在万元万元的上市公司有7家（莱茵置业、深振业A、S*ST 成功、中粮地产、深长城、泛海建设、亿城股份），营业收入在万元万元的有1家（金融街），收入在万元以上的企业有2家（招商地产、万科A）。万科A移动平均01357911营业收入值实际值预测值招商地产移动平均01234567891011营业收入值实际值预测值2009年营业收入十强企业分析营业收入前十强61%13%8%4%3%3%3%2%2%1%万科A招商地产金融街亿城股份泛海建设深长城中粮地产S*ST 成功深振业A莱茵置业图三2009年营业收入十强企业如图三所示，其中最高的是万科A，占了61%的比例，可见其在房地产业中是有相当强的实力。其次是招商地产占到13%的比例，其竞争实力也不可小觑。金融街是8%，亿城股份是4%，其余（泛海建筑、深长城、中粮地产、S*ST成功、深振业A、莱茵置业）均占了1%3%的比例。一、 相关回归分析相关回归分析选取了3家典型公司2009年的利润总额、营业总成本。分析一下利润总额和其上市公司的营业总成本的关系。相关回归分析结果如表3、表4、表5、图四、图五、图六所示。万科A表3 （万元） 回归统计 Normal Probability Plot0020406080100120Sample Percentile利润总额图四招商地产 表4（万元） 回归统计 Normal Probability Plot050000020406080100120Sample Percentile利润总额图五深振业A表5（万元） 回归统计 Normal Probability Plot-40000-200000200004000060000050100150Sample Percentile利润总额图六相关回归分析如下：万科A（表3、图四），招商地产（表4、图五），深振业A（表5、图六）。由以上图表可得知：深振业A的标准误差最小，即其平均水平的代表性也最大。万科A的相关系数是0.，招商地产的相关系数是0.，深振业A的相关系数是0.，从这些数据中可以得知万科A的相关系数最大，说明利润总额和营业总成本之间的关系密切，即利润总额随着营业总成本的增加而增加的趋势愈明显。然而，最小的是深振业A，说明利润总额和营业总成本之间的关系密切程度不如其他2家公司明显。二、 净利润前五家企业的财务分析表6 （万元） 净利润前五家表1、 偿债能力分析资产负债率=负债总额/资产总额*100%表7（万元） 资产负债率表67.00%61.79%66.92%62.36%61.12%58.00%59.00%60.00%61.00%62.00%63.00%64.00%65.00%66.00%67.00%68.00%资产负债率万科A招商地产S*ST成功金融街亿城股份图九资产负债率又称负债比率，是企业一定时期负债总额与资产总额的百分比。它用于反映企业负债水平的高低情况，表明企业的资产总额中有多少通过负债筹集的，即债权人提供给企业的资源占全部资产的比重，它可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率能够反映企业的全部偿债能力，该指标越低，总资产对债权人利益的保障程度越大，企业的偿债能力越强。 从表7、图九中，我们可以看出万科的比率最高，则该企业偿还债务的能力在五家企业中是最差的；而最小的则是亿城股份，说明该企业比较保守，对前途信心不足，利用债券人资本进行经营活动的能力较差。2、 企业获力能力分析资产报酬率=净利润/资产平均总额*100%表8（万元） 资产报酬率表5.01%4.11%32.36%3.93%6.63%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%资产报酬率万科A招商地产S*ST成功金融街亿城股份图十资产报酬率是税前净除以平均资产总额，说明企业资产的获利能力。资产报酬率数值越大越好。表8、图十显示，S*ST成功的资产报酬率最高，说明该企业的获利能力最强；金融街的资产报酬率最低，说明该企业资产利用率较低，经营管理存在问题，应该调整经营方针，加强经营管理，挖掘潜力，增收节支，提高资产的利用率。3、 运能力分析流动资产周转率=主营业务收入/流动资产平均余额*100%表9（万元） 流动资产周转率表40.10%26.99%79.87%22.89%58.65%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%流动资产周转率万科A招商地产S*ST成功金融街亿城股份图十一流动资产周转率指企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率，流动资产周转率是评价企业资产利用率的另一重要指标。流动资产周转率用周转天数表示时，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越短，周转越快。从表9和图十一可以看出S*ST成功流动资金周转率最高，流动资产周转率越高，表明周转速度越快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业盈利能力。而金融街的流动资产周转率最低，则需延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低企业的盈利能力。三、数据整理分析客观评价通过对营业收入前十家，净利润前五家的分析，房地产开发与经营行业的发展潜力是深远的。万科A是在所有数据上显示出在房地产开发与经营行业上是遥遥领先，但资产报酬率最较低，说明其经