第2章 宗地地价评估(5-6)

UrbanLandValuation,城市土地评估,武汉大学资源与环境科学学院,主讲人：唐旭,1.3城市土地评估的基础,一、土地评价概念二、土地评价的发展三、土地评价的类型四、土地评价的方法,上节回顾,1.4我国城市土地评估的界定,一、土地评估相关概念二、我国城市土地评估的等级体系三、我国城市土地评估的地价体系四、我国城市土地评估的主要内容,上节回顾,我国城市土地评估的主要内容,城市1土地等信息,城市土地级别信息,城市土地价格信息,城市2土地等信息,城市n土地等信息,（四）土地分等,（二）土地定级,城市土地基准地价信息,城市土地收益信息,（三）基准地价评估,城市土地资产,成果管理应用,（一）宗地地价评估,城市地价指数,其它,上节回顾,2.1宗地地价评估概述2.2建筑物估价2.3成本逼近法2.4收益还原法2.5剩余法2.6市场比较法2.7基准地价系数修正法2.8路线价修订法,2宗地地价评估方法,2.1宗地地价评估概述,一、宗地地价评估的方法二、宗地地价评估的原则三、宗地地价评估的程序,一、宗地地价评估的方法,宗地估价方法分类,二、宗地地价评估的原则,遵循预期收益原则：土地估价应该以估价对象在正常利用条件下的土地使用权期间的客观收益为依据。理论基础：地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值（地价理论）实践操作：要考虑因素如国际国内政治经济形势、城市建设规划、社会因素、土地市场土地供需状况等变化趋势。方法应用：剩余法估算开发完成后不动产的正常交易价格收益还原法待估土地的未来正常的年纯收益,由于土地位置的不动性、土地数量的稀缺性，土地市场是一个不完全竞争，即不充分市场。土地交易价格受许多非常因素影响，因此需要对土地价格进行评估以满足土地市场交易的需要。土地估价遵循一定的原则,（一）遵循预期收益原则,二、宗地地价评估的原则,遵循替代原则：指土地估价应该以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。理论基础：经济学的替代原理，同一商品或服务的市场上商品或服务价格相同。使用价值相同的土地，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。实践操作：依据这一原理，在评估地价时，在土地同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的，与待估地块有替代可能的地埠的地价及条件，对待估地块与已交易的地块进行地价和条件比较，从而确立地价。方法应用：市场比较法、基于土地定级的基准地价基准地价评估，,（二）遵循替代原则,二、宗地地价评估的原则,遵循最有效使用原则：是指土地估价应以估价对象的最有利用为前提估价。以土地利用符合自身利用条件、法律法规以及规划限制、市场要求和最佳利用程度等经济效益同一地块在不同用途状况下其收益不同，保证土地权利人为了获得最大收益总是希望土地达到最佳使用。社会和生态效益土地的最有效使用必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。实践操作：竞争原则：在市场经济条件下，土地用途可以通过竞争决定，使土地达到最有效使用。预期原则：不能仅仅考虑地块现时的用途和利用方式，应结合预期原则考虑在何种情况下土地才能达到最有效使用及实现的可能，以最有效使用所能带来的收益来评估地块的价格。,（三）遵循最有效使用原则,二、宗地地价评估的原则,遵循供需原则：是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地需求的特殊性和土地市场的地域性。土地也是一种商品，它的价格也是由土地供给和需求的相互关系决定的。但是，由于土地具有与一般商品不同的自然和人文特性，因此它不完全遵循上述供求均衡法则，而形成它所特有的供给和需求原则。土地物有的自然和人文特性如位置的固定性、自然供给的固定性、地块的个别性，都限制了供给，而需求则不断膨胀。它决定了某些地块的垄断性战有或使用，从而获得垄断利润，使土地具有垄断高价。同时土地交易时不象一般商品是同种商质，因此由于替代性有限，也使供给和需求形成不同的特点。,（四）遵循供需原则,二、宗地地价评估的原则,遵循报酬递增递减原则：是指土地估价要考虑在技术条件等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。,（五）遵循报酬递增递减原则,二、宗地地价评估的原则,遵循贡献原则：是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地价格可以根据土地对土地总收益的大小来决定。,（六）遵循贡献原则,二、宗地地价评估的原则,遵循变动原则：指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。由于影响地价的因素是经常变动的，各种因素相互作用形成的地价也就常处于变动之中。进行土地估价时，必须以动态的眼光去分析土地市场的变化趋势，不能将地价视作一成不变的量。实际上预测原则也要以变动原则为基础。,（七）遵循变动原则,二、宗地地价评估的原则,遵循评估时日原则：是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。,（八）遵循评估时日原则,三、宗地地价评估的程序,（一）确定估价基本事项主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。（二）拟订估价作业计划需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。（三）收集资料实地踏勘收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等。需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。,三、宗地地价评估的程序,（四）分析整理相关资料对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。（五）选定方法试算价格估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。在选择地价评估方法时，一般要着重考虑：（1）可提供资料的情况；（2）城市的性质、规模；（3）地价体系地价类型；（4）用地类型土地用途；（5）地价评估人员的素质等。,三、宗地地价评估的程序,（六）确定宗地估价结果估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：（1）简单算术平均法，（2）加权算术平均法，（3）中位数法，（4）综合分析法。（七）撰写估价报告书估价报告书包括土地估价报告和土地估价技术报告；报告书格式分为文字式和表格式。,2.2建筑物估价,一、建筑物估价概述二、建筑物估价的重置价格折旧法三、建筑物估价的残余法四、建筑物估价的对照法五、建筑物估价的比较法六、建筑物估价实例,建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。,一、建筑物估价概述,（一）建筑物及分类,建筑物是供人们生活、学习、工作、居住及从事生产和各种文化活动的房屋，由人工建筑而成。房屋建筑是指由地基、墙体、门窗、梁柱、屋顶等主体构成的工程建筑。构筑物指房屋建筑物以外的工程设施，如道路、桥梁、隧道、水利设施等。1按照生产性质分：生产性建筑（工业建筑、农业建筑）、非生产性建筑（即民用建筑、公共建筑）。2按照建筑结构分类：钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。3按照施工方法：装配式、现浇式、部分现浇部分装配式、部分现砌部分装配式4按照层数：低层（1-4层）、多层(4-9层无电梯)、小高层（7-12层有电梯）、高层（13层以上有电梯）5按照结构承重：墙承重、骨架承重、内骨架承重、空间结构,一、建筑物估价概述,（二）建筑物价格影响因素及特点,1建筑物价格影响因素建筑物重置价建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。环境因素影响建筑物的环境因素主要有：建筑年代、建筑物朝向、建筑物用途、建筑物楼层。其他因素影响建筑物的其他因素有许多，如建筑物的设计，影响到使用功能；另外，还有一些因素与土地相关，也影响到建筑物的价格，如垃圾场的坐落位置等。,一、建筑物估价概述,（二）建筑物价格影响因素及特点,2建筑物价格特点（1）时间的有效性。建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将越来越小，最终消失。（2）建筑物价格的递减性。一般情况下，随着逐年计提折旧的增加，建筑物价格将越来越低。房产因不断折旧而贬值，随时间推移价格呈地价趋势，直到最终全部消失；而地产因为其稀缺性、垄断性，会不断增值，其价格随时间呈递增趋势。（3）建筑物价格的地区性。房产是劳动产品，其价格遵循价值规律，价格高低取决于社会必要劳动时间。房屋建筑物重置价格是决定建筑物价格的基本因素，不同区域之间人工及材料的差异，使同样的建筑物表现出不同的地区价格。而地产主要是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成。,一、建筑物估价概述,（三）建筑物估价的思路,依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。对不具备市场流动的建筑物如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。,一、建筑物估价概述,（四）建筑物估价中应注意的问题,1、经常了解建材价格的变动状况。2、全面了解建筑有关的法律法规。3、建筑估价应注意各楼层的差异。4、区分动产与不动产。5、增建建筑物的折旧问题。6、分析建筑物自然条件。7、说明建筑物所具备的必要的内部设施。8、考虑建筑物的产权受土地使用权年限的限制。,二、建筑物估价的重置价格折旧法,1.基本思路重置价格折旧法评估建筑物的价格，是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，确定重新建筑与评估对象一样的建筑物所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。2.基本公式建筑物价格建筑物重置价格已使用年限的折旧额建筑物价格建筑物重置价格成新度,（一）基本思路与公式,二、建筑物估价的重置价格折旧法,1.建筑物的重置价格概念建筑物的重置价格，又称重新建造原价，指根据估价期日人工、材料价格及正常的管理水平，并利用当前的材料、标准与设计，建造一栋各项设备相同或者相当的建筑物所需的价格。（1）重置价格是一个时点的概念。应用建筑物估价的重置价格折旧法时，重置价格估价期日时的重置价格（2）重置价格是一个平均的概念。重置价格社会平均劳动消耗，客观价格非实际价格。具体情况进行修正。（3）重置价格是一个单位的概念重置价格以元/平方米，或元/立方米为单位。,（二）建筑物重置价格确定,二、建筑物估价的重置价格折旧法,2建筑物重置价格计算（1）成本计算方式以重建成本代替重置价格：具有保护价值的建筑物以重置成本代替重置价格：普通建筑物或重新出现有困难的旧有建筑物（2）重置价格计算途径直接法就旧有建筑物的构成部分或全体，调查使用材料种别、品级、数量及所需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所处地区在估价时点时的各种单价为基础，计算直接工程费，间接工程费及适当的承包商利润，求取标准建筑费，进一步加上发包人应直接负担的通常附带费用，以求得重置价格的方法。间接法旧有建筑物所处地区或同一供求范围内的类似地区中，有与旧有建筑物相类似的新建建筑物实际建筑的直接工程费、间接工程费、承包商利润及发包人直接负担的通常附带费用等的数额及其明细（种别、品级、数量、时间、单价等），则就这明细加以分析，并将不属于标准的加以适当修正，以求得重置价格的方法。,（二）建筑物重置价格确定,二、建筑物估价的重置价格折旧法,（3）重置价格计算方法工料测量法就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价的方法。单位面积法先计算建筑物每平方单位（通常为平方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总平方米数，即得建筑物的重置价格的方法。单位体积法先计算建筑物每立方米单位（通常为立方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总立方米数，即得建筑物的重置价格的方法。分部分项法根据建筑物的各个独立构件或工程单位的成本价格来估算重置价格。即先估算各独立构件或工程的单位成本，再乘以工程数量，然后加总。指数调整法运用建筑造价指数或变动率将待估建筑物的原始价格调整到估价时点的一种方法,（三）建筑物重置价格确定,二、建筑物估价的重置价格折旧法,（三）建筑物重置价格确定,（4）重置价格标准查询方法武汉市房屋重置价标准（武汉市物价局、房产局）,二、建筑物估价的重置价格折旧法,1.建筑物折旧的分类物理折旧（PhysicalDeterioration）。建筑物的实体所产生的磨灭、破损或损坏，即在物质上的损耗带来的减价。包括：自然力的破坏、正常使用的磨损、意外的破损、延迟维修的损失残存。可修复的折旧，则可采用修复所需的费用为计算折旧的依据功能折旧（FunctionObsolescence）是建筑物在功能方面的陈旧带来的减价。户型、面积等经济折旧（EconomicObsolescence）是建筑物以外的不利因素带来的减价。包括建筑物使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化引起的折旧。,（三）建筑物折旧额及现值计算,建筑物的折旧，是指建筑物因为损耗而发生的价值损失，这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。,二、建筑物估价的重置价格折旧法,2.建筑物折旧额计算的耐用年限法思想：假定在建筑物的使用年限N年内，每年以一定的折旧额或折旧率进行折旧，当N=耐用年限期时：折旧额=建筑物的重置价格-残值。直线折旧法每年的折旧额Di相等）折旧总额D=Dit=(CS)Nt=C(1R)Nt建筑物现值P=CD=CDit=C(CS)/Nt=C1(1R)/Nt=C(1dt)其中：C建筑物重置价格；S建筑物残值；R建筑物残值率=S/C；N耐用年限；D折旧总额；Di年折旧额；P建筑物现值；d折旧率=(1R)/N；,（三）建筑物折旧额及现值计算,二、建筑物估价的重置价格折旧法,2.建筑物折旧额计算的耐用年限法按照余额递减法（年折旧率d相等）第1年：折旧额D1=Cd;现值P1=C-D1=C(1d)第2年：折旧额D2=P1d=Cd(1-d)；现值P2=P1D2=C(1-d)2第i年：折旧额Di=C(1d)i-1d；现值Pi=C(1d)i当I=N时，建筑物到了耐用年限的终点时：Pn=S=C(1d)n年折旧率折旧总额D=Di=Cd+Cd(1-d)+C(1d)i-1d=Cd1-(1d)t/d=C1-(1d)t建筑物现值P=C-D=C-C1-(1d)t=C(1d)t,（三）建筑物折旧额及现值计算,二、建筑物估价的重置价格折旧法,2.建筑物折旧额计算的耐用年限法年数合计法每年折旧是折旧基数CS乘以分数分子为建筑物剩余年数Nt+1，分母为Sn=1+2+3+N=N(1+N)/2一个特定的分数。年折旧额：Di=(CS)(Ni+1)N(1+N)/2N年折旧额D：D=Di=CS=(CS)/N(N+1)/2(N+1)-i（i=1N）使用t年以后：折旧总额D=Di=(CS)t(2Nt+1)N(N+1)现值P=CD=C-(CS)t(2Nt+1)N(N+1)（i=1t）,（三）建筑物折旧额及现值计算,二、建筑物估价的重置价格折旧法,2.建筑物折旧额计算的耐用年限法偿债基金法偿债基金法是在建筑物的耐用年限内，每年提取一定的折旧额，将此折旧额视同偿债基金专户存储，每年按照一定的利息率复利计算利息，折旧额与利息相加，到耐用年限期满，刚好等与建筑物的重置价格残值。年折旧额：Di=(CS)r(1+r)N1（r年利息率）使用t年以后：折旧总额：D=Dit=(CS)rt(1+r)N1=C(1R)rt(1+r)N1现值：P=CD=C-C(1R)rt(1+r)N1,（三）建筑物折旧额及现值计算,二、建筑物估价的重置价格折旧法,3建筑物折旧的成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等确定建筑物的折扣程度，直接求取估价时点的建筑物价格的方法。基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格建筑物成新度计算成新度成新度=建筑物现值建筑物原值=PC=(CD)C直线法折旧有折旧额：D=Dit=(CS)Nt=C(1R)tN则成新度K=1（1R）Nt成新度修正(经验观察)建筑物现值计算建筑物现值建筑物重置价格成新度,（三）建筑物折旧额及现值计算,二、建筑物估价的重置价格折旧法,4建筑物折旧的实际观察法5建筑物折旧的混合法,（三）建筑物折旧额及现值计算,三、建筑物估价的残余法,思路：建筑物估价的残余法是指用收益还原法以外的方法，求出建筑物所占用土地的价格，时，由此计算出土地的纯收益，再从不动产总的纯收益中，扣除土地纯收益求得建筑物本身的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法求出建筑物的收益价格的方法。步骤：（一）计算土地和建筑物总收益与总费用，求出总的纯收益设A为总的纯收益，B为总收益，C为总费用,则A=B-C（二）计算土地的纯收益a1，进而求取建筑物的纯收益a2a1=P1r1(r1为土地还原利率，P1为地价)则建筑物纯收益a2=Aa1（三）确定建筑物的还原利率r2和折旧率d（四）求建筑物的收益价格P2P2=a2/（r2+d）,四、建筑物估价的对照法,对照法是将待估算对象的客观条件与标准建筑物的条件进行比较对照，从而查出与评估对象建筑物条件基本相同的标准房价。主要