第2章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法【学习重点】1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等。2.收益法：折现方法的理解和运用。3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理。4.资产评估方法的选择。资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法,第一节市场法一、市场法含义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法中的具体评估方法一、市场法含义1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一,二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的,三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序,分析评定结果,（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素1.资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。,四、市场法的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。,4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。,（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致方法一方法二评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。,5.直接比较法的基本方法-仅仅一个可比因素不一致或者完全一致。主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。（2）市价折扣法（3）功能价值类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大,（4）价格指数法（物价指数法）定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价（价格）指数的各种表述方法、定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。参见下表：,、定基价格变动指数与定基价格指数的关系,、物价指数与定基价格指数关系,、物价变动指数与物价指数关系物价指数1+物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数112/106-15.66%,、环比物价指数本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商,、环比物价变动指数（记做a1,a2,an教材36页公式2-6-2）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商环比物价指数1+环比物价变动指数,价格指数法在评估中运用的计算公式,适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长【例题2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2-6）则评估对象的评估价值接近于：资产评估价值10（1+5%）10.5（万元）【例题2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：【例题2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（万元）,（5）成新率价格调整法原理参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式资产的成新率资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）100%,6.直接比较法使用频率高的方法（1）市场售价类比法-一个以上可比因素不一致资产评估价值参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数（2）价值比率法两种比较简单的价值比率：,成本市价法基本原理以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。,市盈率倍数法以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象：企业价值评估,（二）间接比较法1.原理（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。2.适用条件不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。,第二节收益法一、收益法的基本含义二、收益法原理讲解三、收益法的基本前提四、收益法的基本程序和基本参数五、收益法中的主要技术方法（重点）,一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。,二、收益法原理讲解（一）货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（二）相关概念1.单利与复利,2.现值与终值现值的符号记为P，它表示资金在某一时间序列（该时间间隔等长，但是间隔长度可以是年、月、日，除非特别指明，间隔长度为年）起点时的价值。,3.年金每笔收付之间相隔时间相等,（三）现金流量图1.横轴表示一个从零开始到第n个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。2.零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。3.横轴上方的箭头（箭头都向上）表示该年流入的现金量；横轴下面的箭头（箭头都向下）表示该年流出的现金量。二、货币时间价值的计算（一）复利的计算,（二）年金现值的计算PA（1i）-1A（1i）-2A（1i）-（n1）A（1i）-n这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：特别注意，这个系数直接将n个A都折现了,【例题1.计算分析题】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司年回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?P2000（PA，6%，10）5000（PF，6%，3）18918.2（元）【例题2.计算分析题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。【请问】需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?P2020/5%420（万元）【例题3.计算分析题】某人每年年初存入银行2500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少?P2500（PA，8%，10）（18%）6000（PF，8%，11）25006.71011.0860000.428918117.272573.420690.67（元）,（三）货币时间价值计算的注意事项（1）i和n时间要对应。i是年利率，n则是多少年；i是月利率，n则是多少月。（2）P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末（3）没有特别说明，收付额都认为是在该期期末发生（4）现金流量的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。【例题6.计算分析题】某公司发行15年期的长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%。问：投资者在发行时购买该债券并持有至到期，所收到的该债券的本息和的现值是多少？本利和的现值250（P/F，10%，5）250（P/F，10%，10）250（P/F，10%，15）1000（P/F，10%，15）2500.62092500.385512500.2394550.85（万元）,三、收益法的基本前提1.收益法涉及到三个基本因素：2.应用收益法必须具备的前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A）影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）,不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。从货币时间价值的角度，从资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）四、收益法的基本程序和基本参数（一）收益法的基本程序采用收益法进行评估，其基本程序如下：,1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率或资本化率；4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第5步骤来计算被评估资产的价值，所以反而是第五步最重要。（二）收益法的基本参数1.收益额（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额；（2）资产评估中收益额的特点收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；,用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。2.折现率（1）从本质上讲折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,（2）从构成上看（3）资本化率与折现率的关系在本质上是没有区别的。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。3.收益期限根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。,五、收益法中的主要技术方法（重点）,（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）,（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri=A）,（三）纯收入按等差级数变化1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条件下,2.在纯收益等差级数递减B，收益年期无限的条件下,【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400B.1700C.1800D.1970,【例9.单选题】采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产预期收益期不影响收益现值D.无风险报酬率不影响收益现值（四）纯收益按等比级数变化1.n，收益等比，S递增,【例10.单选题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（）。A.649万元B.751万元C.974万元D.1126万元,（五）已知未来若干年后资产价格的条件下纯收益在第n年前保持不变；预知第n年的价格为Pnr大于零,（六）应用举例【例题计算分析题】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。【要求】确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。【注意】这个题目告诉的折现率和本金化率相等，如果不相等在应该分别选用。（1）永续经营条件下的评估过程,（2）50年的收益价值评估过程,第三节成本法一、成本法的含义二、成本法的基本前提三、成本法的基本要素四、成本法运中各个参数的计算方法（重点）一、成本法的含义1.定义成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。2.基本思路重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。,二、成本法的基本前提1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。,三、成本法的基本要素成本法的运用涉及到4项指标。（一）资产的重置成本1.重置成本定义指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。2.重置成本分类一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。,3.两种重置成本运用中注意事项（1）在实践工作中，选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。,（二）实体性贬值1.含义资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为,（三）功能性贬值1.定义指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。2.功能性贬值一般包括（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（四）经济性贬值1.含义指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。2.经济性贬值的因素包括政治因素、宏观政策因素等。,四、成本法运中各个参数的计算方法（一）重置成本估算单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法：1.重置核算法（1）概念利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。（2）分类根据取得的方式分为：购买型和自建型购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。（4）重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（5）形成资产价值的耗费是合理的,【例题计算分析题】重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本50000100080051800（元）其中：买价，50000元运杂费，1000元安装费用，800元其中，原材料，300元人工，500元间接成本（安装成本），400（500*0.8）元重置成本合计52200元。2.价格指数法原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法36页”一样，大家可以两边比较着看）。【特点】利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本,（3）注意资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求。资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。（4）物价指数法与重置核算法的区别物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。,物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。（5）物价指数法和重置核算法相同点都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。3.功能价值类比法与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法”完全一样。上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。,这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。【注意】以上3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算4.统计分析法确定某类资产重置成本,（二）实体性贬值估算1.观察法（1）特点（2）计算公式资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率）重置成本实体性贬值率2.使用年限法（1）原理认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例（2）名义已使用年限与实际已使用年限,当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。3.修复费用法利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。,（三）功能性贬值估算1.分类【注意】如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。2.超额投资成本（功能性贬值1）3.营运性功能贬值（1）含义（2）功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本。确定净超额运营成本超额运营成本（1-所得税税率）-收益额（A、Rt）,估计被评估资产的剩余寿命（年限n）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：,4.应用举例某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税