第8章 风险分析与决策

第七章风险分析与评价,本章学习要求,1.掌握房地产项目不确定性因素；2.掌握盈亏平衡分析方法；3.熟悉敏感性分析方法；4.了解概率分析方法；,房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING,一、工程项目不确定性分析的概念,2、不确定性分析的概念,分析各种不确定因素对方案经济效益的影响程度,不确定性概念类型盈亏平衡分析,一、房地产项目的不确定性因素,（一）房地产开发的主要不确定性因素1、土地费用2、建筑安装工程费3、租售价格4、开发期与租售期5、容积率及有关设计参数6、资本化率7、贷款利率,一、房地产项目的不确定性因素,（二）房地产置业投资项目的主要不确定性因素1、购买价格2、权益投资比率3、空置率4、运营费用5、有效面积系数6、贷款利率,二、盈亏平衡分析,考虑到各种不确定因素（成本、价格、销售量等）对技术方案经济效益的影响，确定方案的盈亏平衡状态（盈亏平衡点分析），为方案决策提供依据。,盈亏平衡点：又称临界点，保本点，以BEP表示。,1、盈亏平衡分析的基本思想,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,2、盈亏平衡分析的应用,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用模型分析盈亏平衡点实例分析,应用,各类临界点求取，预测利润，控制成本，判断经营状况。例：最低销售量最低销售价格最低租金或最低出租率土地取得的最高成本（投标报价决策）最高工程费用,盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。,二、房地产项目的盈亏平衡分析,（二）房地产开发项目盈亏平衡分析1、最低租售价格分析2、最低租售数量分析3、最高土地取得价格4、最高工程费用5、最高购买价格6、最高运营费用比率7、多因素临界点组合,保本点,临界点,3、盈亏平衡分析的分类,销售收入随产量的变化而成线形和非线性固定成本：在一定范围内不随产量的变化而变化。可变成本：随产量的变化而成线形和非线性变化。,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,4、线性盈亏平衡模型分析,项目在计算期内，产品价格、生产工艺、技术装备、管理水平等保持不变，销售收入随产量的变化而成性函数。产品的生产成本划分成固定成本和变动成本，总成本是产量的线性函数。产品销售量和生产量相等。项目同时生产几种类似产品，把几种产品折算为一种产品。产品的销售价格始终保持不变。采用的数据均为正常生产年份的数据。,分析模型假设条件：,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,现实中产品的价格和可变成本,某投资项目每年的费用如下:房租：600000元员工工资及相关保险（不包括生产线工人工资）:120000元折旧费:6000元其他费用:5000元则固定成本总额=+=191000元生产产品的单位成本为:原材料:6元单位人工成本:5元单位产品制造费用:1元则产成品单位成本即单位可变成本=6+5+1=12元/件,4、线性盈亏平衡模型分析12zhou,销售收入,总成本,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,盈亏平衡点（BEP）越低，项目的风险越小，盈利机会越大。项目选择时，应优先选择BEP较低的项目。,5、线性盈亏平衡点,（1）以实际产品产量或销售量表示的盈亏平衡点,（2）用销售收入表示的盈亏平衡点,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,5、线性盈亏平衡点,（3）以生产能力利用率表示的盈亏平衡,最低生产能力利用率,f0越小，项目的风险越小，盈利可能性越大。注意：平衡点的生产能力利用率一般不应大于75%；,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,5、线性盈亏平衡点,盈亏平衡销售价格（P0）,（4）以销售价格表示的盈亏平衡点,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,5、线性盈亏平衡点,盈亏平衡变动成本,（5）以单位产品变动成本表示的盈亏平衡,（6）目标盈利规模,上式中，r为销售利润率，R为单位产品利润额。,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,6、实例分析计算,例：某化工项目设计生产能力为生产某种产品3万件，单位产品售价3000元，单位产品销售税金150元，总成本费用为7500万元，其中固定成本3000万元，总变动成本与产品产量成正比例关系，求以产量、生产能力利用率、销售价格表示的盈亏平衡点。,解：,不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析,目标盈利规模,动态盈亏平衡,临界收益评价法是应用盈亏平衡点的原理研究和评价各种不同产品组合方案，从中选择能达到利润目标的最佳方案的方法。临界收益是指销售收人减去可变成本后所余下的部分，或等于固定成本加利润。盈亏平衡点是指多种产品的临界收益累计值等于固定成本的那个界限量。凡是临界收益累计值高于固定成本的产品组合方案，都是可供选择的方案，可供选择方案中利润额最大的方案为最佳方案。,4、多品种产品方案盈亏平衡分析临界收益法,某产品的临界收益大于其固定费用时，则有盈利；临界收益等于其固定费用时，则盈亏持平；临界收益小于其固定费有时，则亏损;临界收益等于零时，则亏损额同其固定费用额正好相等；临界收益小于零时，则亏损额大于其固定费用额。因为产品在生产时或者停产时，固定费用同样发生，所以有些企业为了减少亏损，保住市场，维持就业，采取只要有临界收益就继续生产的临时性措施，而不轻易决定停产。,4、多品种产品方案盈亏平衡分析临界收益法,4、多品种产品方案盈亏平衡分析临界收益法,当累计临界收益首次大于或等于Cf时，对应的产品即为盈亏平衡点所在的产品区域，并据此计算盈亏平衡销售收入（销售量）。,例5-1,5、成本结构与经营风险,销售量、产品价格及成本等不确定性因素变化对项目盈利额的影响。,经营风险,经营风险的大小与项目固定成本占总成本费用的比例有关。,固定成本：,单位产品可变成本：,E越大，盈亏平衡产量越高，即固定成本占总成本的比例越大，项目的经营风险越大。,固定成本取决于工艺和技术的构成,盈亏平衡产量：,最佳设计或经营规模,最佳设计规模区（经济规模区）,当两个方案费用支出相同时：,使方程成立的x的值，就是方案和方案的优劣盈亏平衡点。,优劣盈亏平衡分析,将各方案的费用支出与某同一参数相联系，求出各方案费用支出相等时的该参数值，以此评价各方案的相对优劣。,15xiawuzhou,例：生产某种化工产品有三种工艺方案，采用方案1，年固定成本800万元，单位产品可变成本为10元；采用方案2，年固定成本500万元，单位产品可变成本为20元；采用方案3，年固定成本300万元，单位产品可变成本为30元。分析各种方案适用的生产规模。,5-2敏感性分析,15shangwu,敏感性分析的步骤和内容,选择不确定因素确定敏感性分析指标计算不确定因素对指标的影响判断敏感性因素的影响程度并决策,销售收入线最陡，对内部收益率影响程度最大，该因素最敏感；经营成本其次，建设投资影响最小，为最不敏感因素。,例,相对衡量法绝对衡量法,判别因素敏感性的原则方法,比较各不确定因素在相同变动幅度条件下对经济效益指标的影响程度。