绿城 理想之城

理想城市规划，1。项目背景：绿城理想城是由绿城集团和青岛柏桐房地产开发公司共同投资80亿元人民币，建设青岛最大的住宅项目的中外合资公司。它的目标是把理想的城市建成青岛的休闲和商业区。该项目位于青岛市李沧区东部(规划中的“青岛市中心居住区”的核心区域)，是青岛北部城市化进程中的重点开发区域。它建在山上。具体位置为：天水路以南、九水东路以北、铜川路以西、合川路以东、印青高速公路以东。占地273万平方米，总建筑面积约200万平方米。一期商品房总建筑面积23万平方米，900多户，38栋建筑。建筑风格是地中海风格。计划开发周期为5至8年。建成后，它可以容纳大约23万人。为了顺利研究理想城市的项目潜力，从以下角度对项目选址进行了评价：交通状况；周围环境；经济和人口状况；人口和家庭状况；产业结构与国内生产总值的竞争性供给；关于住宅市场的结论是2.1.1，交通状况：从地图上看，理想的城市位于相对偏远的位置，周围没有商业建筑。最近的商圈是东丽商圈，坐汽车去哪？会议纪要，客观上为该地区形成自己的商业圈提供了条件。该项目紧邻印青高速公路和市南工业园区。总体路况不是很好。但随着印青高速公路改建成城市快速路，铜川路将从香港东路和九水东路拓宽至40米，金水路将拓宽至40米。绿化带相信道路状况将在不久的将来得到改善。一些房屋(主要是拆迁房屋)靠近高压线(在安全范围内且有足够的距离)，而商品房远离高压线。周围有两个工业园区，新火车站的建立和政府政策的倾斜使这个地区有很大的升值潜力。2.1.2。主要公交线路：303、365、361、112、113等。2.2。周边环境：改造后，李沧东将形成一个巨大的居住区。将建造三所小学和一所中学，以确保学龄学生能够进入附近的学校接受教育。该区还将建设一个中型体育中心、图书馆三位一体文化中心、科技馆和展览馆。401医院北区医院将为该地区居民提供完善的医疗服务。其他设施包括五星级酒店、购物中心、大型公园等。2.3，经济和人口状况，2.4，人口和家庭状况，2.5产业结构和国内生产总值，李沧区消费状况概述，食品在消费中的比重下降，但总消费上升，表明人民生活水平有所提高：食品比重下降，石油价格上涨，表明人们越来越重视生活质量，消费观念和结构发生了变化，可以作为商业圈发展的切入点之一。鸡蛋、水产品、蔬菜和干鲜果的消费比例和数量都有所增加，反映出人们更加注重健康绿色的生活方式。烟草、饮料等非必需消费品的消费量有所增加，但比重却在稳步变化，表明它们在人们生活中的地位相对稳定，需求稳定。牛奶和乳制品的消费数量和比例下降，这可能与近年来乳制品价格上涨有关。与去年相比，医疗保健的消费大幅增加，反映了人们对自身的关注以及对医疗保健和医药的需求的增加。教育支出及其比重的下降值得关注。在调查了深层原因后，很可能会找到相关市场。注：以上结论摘自2005年青岛统计年鉴，是与2004年消费情况的比较。2.6，竞争性供应，鑫总的来说，上述建筑各有特色。与他们相比，理想城市的优势在于：3。结论在住宅市场上，理想的城市住宅区的主要优势在于住宅本身的高品质、良好的物业管理和诱人的区位。根据政府的规划，目前糟糕的道路状况将在不久的将来得到改善。这些特点确保了理想的城市有很好的升值空间，加上政府政策的倾斜。如果我们能充分利用这些条件，做好产品差异化，理想的城市居住区是非常值得期待的。4.办公楼和商业分析：4.1。项目背景：4.1.1。市场概述：李沧区总面积95.52平方公里。2003年底，整个地区的总人口为280，800人，其中包括259，400名非农业人口。2005年总产值141.25亿元，其中第一产业产值1600万元，第二、三产业产值分别为95.09亿元和46亿元，其他产业产值为89.99亿元。理想城市位于李沧的东部。在李沧区规划中，该区域包括后家庄、马坡、佛家、郑庄、苏家、庄子、刘家河、毛公、王家峡河、上藏、李家上、杨家上、笔架山、右家峡河、王楠、王贝、代家、昌建、俞家峡河和锅炉房等20个村庄。目前人口超过3万。4.1.2，周边商圈：李沧区目前有三大商圈：如图所示，沧口商圈、李村商圈、东丽商圈从左到右依次为，4.2办公空间与商业空间之比：4.2.1，办公空间需求分析：4.2.22理论分析：城市与办公空间相关性很高。城市的特点直接影响着城市办公建筑的规模、档次和形式。城市在不同的发展阶段具有不同的功能，不同的地域条件会形成不同的城市。他们对办公楼的需求是不同的。就规模而言，李沧区作为区域政治、经济、文化和商业中心的功能非常有限：辐射范围不大，基本上没有跨国公司总部进驻，难以形成中心商务区。它的办公楼主要被这个地区的服务机构使用。因此，总建筑面积相对较小，无法与全球城市或巨型城市相比。此外，写字楼的需求与第三产业的发展成正比。从以上两个表可以看出，第三产业在当地经济的构成中占据了非常重要的地位，从青岛到李沧区都需要办公楼。通过对可比数据的相关研究，定量了解办公建筑的需求，对规划项目的总体布局具有重要意义。4.2.24计算方法：根据埃德里安娜施米兹和黛博拉的分析理论。关于写字楼，本文采用以下公式计算写字楼的需求面积：4.2.25计算过程：计算写字楼的需求预测需要两个量：1。市场上新增加的雇员人数(办公室职位的增加)通过计算，2005年可获得81007名毕业生。考虑到实际情况，假设今年就业率为65%，今年青岛就业市场新增员工人数为52，655人(81007*65%=5264.55)。李沧区人口占城市人口的10.96%。根据比例，李沧区就业市场新增员工人数为577人。注：05中国大学生就业率为70%。本次计算使用的标准低于国家统计标准，因此为65%。管理人员和专业人员的人均占地面积在27.9至46.5平方米之间，员工和秘书的人均占地面积在6.045至7.44平方米之间，办公楼的人均占地面积在18.6至20.46平方米之间。考虑到绿城规划该项目是为了尽可能提高整个项目的质量，效率为80%。利用该公式，我们可以得出理想城市中办公建筑的总面积要求在13415.25平方米到14756.78平方米之间。需求分析f如前所述，作为一个规划中的休闲商住区，理想的城市有较好的市场定位和明确的目标市场，但也存在来自沧口、李沧、东丽等商圈的威胁。为了提高竞争力，吸引目标市场的顾客，理想城市的商业规划需要做好市场细分和市场差异化工作，如提出明确的主题和强化卖点。4.2.22。购物区面积的确定。一般来说，购物区的市场面积应从以下几个方面考虑：开车到达时间、人口集中程度、购物(消费)中心的物理特征、零售竞争和当地购物方式、周边主要市场面积等。4.2.23。李沧区消费能力测算：购物中心的总市场消费(零售消费)可通过居民人数乘以主、二级市场人均消费金额得出。由于零售业的竞争和其他商店与该地区的距离，本文只考虑一级市场的情况。4.2.24计算所需数据：市场区域人口的基本数据应基于该区域的政府人口统计数据和其他方法，如用于估计区域人口百分比的一般调查。对于无法获得年龄或收入的郊区，必须从全国数据库中搜索。4.2.5，计算方法简述：与前一部分关于办公建筑面积的计算相同，根据艾德丽安施密茨和德博拉赫的理论。布雷特认为，商业中心所需的建筑空间可以通过以下公式获得：其中，假设理想城市能够容纳的23万人中有79.73%具有实际消费能力，则消费者总数为183，379人。根据商业面积计算，通过对2005年青岛市城镇居民消费构成和城镇居民年平均购买主要商品情况的汇总统计，李沧区年平均消费为15177.38元。李沧区人均年商品消费量为1095.59套。经过公式替换，有一个商业地产面积254，0378平方米的理想城市。4.2.3结论分析：通过以上计算分析，城市理想办公空间为13415.25平方米至14756.78平方米。商业用地面积为2540378平方米。这两者之间有很大的差距，可能是因为，如前所述，市场区域人口的基本数据应该基于该区域的政府人口统计数据。预测还需要其他方法，例如用于估计某一地区人口百分比的一般调查。但是，由于条件所限，李沧区的确切数字无法获得，只能用一些量来代替。过程中可能会出现数据丢失，或者所选数量不足(过多)以反映实际情况。但是，从某种程度上来说，本文所获得的数据也具有一定的方向性：李沧区的经济发展水平相对较低，对写字楼的需求主要来自外国(中国和外国)投资者。在目前的形势下，需求不是很大，但发展前景看好。作为一个第三产业相对发达的地区，随着人民生活水平的提高，李沧区对商业地产的需求也越来越大。4.3商业形式，主题策划和形式组合：4.3.1商业形式的确定：集中商店可以使用更多的手段，如大型商场促销，一年一度的庆典，商店庆典等活动来促进销售，同时他们可以利用良好的售后服务来建立和保持一个良性和谐的品牌形象，以提高他们的质量和消费者的各方面意识，而集中商业可以很容易地形成规模经济，节省商家和消费者的成本，而分布式商业则相对难以做到这一点；然而，分布式商务的优势在于它非常灵活，能够及时应对市场形势，同时更容易维护一些老客户。通过以上比较，理想的城市商业类型可以根据不同的地区、目标消费者和行业采用不同的形式，将两种形式结合起来。一般来说，集中商业4.3.2商业主题与形式的结合：4.3.21商业主题的确定：总体理念：从中国人的理想生活出发，将“理想圈”贯穿于整个商业乃至住宅小区的规划。作为整个中心居住区建设的起点，我希望以“理想圈”为圆心，带动整个周边地区的经济，形成一个新的商圈。从建设理想城市的目标出发，结合绿城公司的城市建设理念，商务与休闲完美结合。作为一个休闲的商业和居住区，让生活和工作完美结合；生活圈：崇尚传统文化，弘扬民族传统，倡导“32”完全回归，享受中式家庭乐趣；山东人崇尚传统文化，向往完整美好的生活，享受在理想城市实现梦想的成就感。奥运圈：以奥运为契机，将五环代表的意义融入商业圈的规划和建设中。4.3.22、格式组合：商圈的功能分为五种颜色和五个功能区：古文化民俗街黑色经典之谜；日常生活必须是黄色，温暖而灿烂；现代时尚消费蓝色，优雅浪漫；教育发展与深入研究绿色活力；休闲娱乐红色奔放；五色圈代表生活的方方面面，代表经济的共同发展；理想的城市在理想的圆白色梦想中创造经济发展的起点。另一方面，中国政府在这个问题上也很难做出决定。根据不同层次的消费者，制定相应的规划，明确区分各个功能区的区域功能，从而给消费者的生活带来便利。我们将做好与周边商业圈的差异化工作，以良好的升值前景、便利的周边设施、简单、时尚、便捷的消费方式吸引商家和消费者。4.3.32，详细说明：备注：黑色圆圈代表集中商业区，紫色圆圈代表分散商业区，绿色圆圈代表底层商业计划。其中，S:购物中心，W:写字楼，C:高档餐厅，H:星级酒店，L:图书馆，MK:大市场，SP:超市，E:娱乐场所(包括健身中心、美容美发等)。)，B:银行，惠普：医院，分析：政府附近的商业区规划水平较高，规划为高档写字楼、星级酒店、高档购物中心、美食休闲等。客户导向是主要保险公司和金融机构的一个区域分支。行业协会等。大多数相应的消费者是高级白领和政府工作人员。拟建周边设施的投资对象包括大型中餐厅、西餐厅、韩国料理、日本料理、主题餐厅、咖啡厅、健身中心、足疗馆、美容院、KTV等周边建筑，大多为办公楼形式。这些建筑有7到15层楼高。大型超市和购物中心可以考虑建在地下。远离政府的商业区靠近高速公路，规划为高档办公楼。以顾客为导向的周边设施包括商务酒店、餐饮、休闲等。建筑形式为高密度办公楼。以客户为导向的办公楼有：外商投资企业代表处、中资机构代表处、本地及外国企业等。消费者是在该地区工作的白领和路人，建议的投资目标包括特色品牌服装、餐饮等。在住宅区附近的商业区周边，考虑建设更多与生活相关的商业建筑，如大中型购物中心、超市