美国REITs的投资机会2012

鹏华基金管理有限公司,2012年7月31日,美国REITs带给中国投资者的机会,中国投资者投资需求,中国在本轮金融危机中表现优异，经济增长趋势良好。但在宽松的货币政策和多轮财政政策刺激下，国民面临的通货膨胀压力明显。持续贸易顺差和资本流入导致国内外汇储备增长过快。国内居民的可支配收入增长显著，资本市场发展迅速，但目前的投资渠道和投资品种选择仍不能完全满足投资需求增长。投资者需求主要有以下几种：不赔钱：安全性不贬值：抗通胀、抵御人民币汇率下跌不复杂：投资标的清晰、易理解不麻烦：交易、管理手续简便、成本低能分红：有现金收益能赚钱：有良好的投资回报,中国投资者投资需求,房地产与其他投资产品比较,中国投资者投资需求,国内投资者对房地产青睐有加，一方面城市化进程和商品房市场发展催生了自住需求，另一方面房地产特有属性也满足了投资需求。主要城市房价在过去5年中大幅攀升。一线城市房地产价格增长过快降低了未来潜在投资收益预期，开发商和投资者高杠杆、高回报的模式难以为继。部分房地产商正经历从开发型住宅地产模式向持有型商业地产模式的转型，而一些投资者也在经历从买卖倒手到追求收益的转变。从2010年起，为了抑制房价过快上涨，政府出台了土地、金融、税收等一系列政策抑制房地产投机，各类保障房项目开工建设也缓解了需求的压力。国内房地产投资者面临政策限购、信贷收紧、持有成本增加等挑战。从目前的大环境看，政策在近期放松的可能性较低。投资者对房地产热情不减，部分有条件的个人和企业跨出国门，寻找境外房地产投资机会。香港、新加坡、日本等地均出现了内地投资者的身影，拉动了当地房地产价格。欧美等地低廉的房地产价格和融资成本也吸引国内投资者的注意。,中美房地产市场现状对比,中美房地产价格对比,中美房地产市场现状对比,中美房地产特征对比,怎样投资境外房地产,投资者有以下几种方式投资境外房地产：直接购买境外住宅，自住为主购买境外商业地产，取得租金收入为海外地产项目提供融资，获得利息收入购买海外房地产企业股票购买海外房地产私募基金，取得LP份额购买房地产信托凭证（REITs）购买投资REITs的公募基金潜在问题/优点有：信息不对称、无租金收益、流动性差、风险集中信息不对称、管理难度大、流动性差、风险集中信用风险、投资周期限制企业经营业绩与房地产表现存在差异合格投资者限制、投资门槛高个券选择困难一站式投资、风险分散、投入小、流动性好,怎样投资境外房地产,对普通投资者而言，直接参与境外房地产投资还有以下困难：法律/税收手续复杂外汇操作困难单笔投入大，投资周期长、融资困难持有成本高流动性差风险集中投资范围选择：是投资自住住宅还是投资包括写字楼、公寓、酒店、物流中心、仓储、医疗设施在内的一篮子商业地产？投资目标：是以获取物业升值为目的还是兼顾租金收益？解决方法：通过QDII渠道投资境外房地产信托凭证（REITs），1000元投入即能成为海外各类商业地产房东，获得稳定的租金分红收益和分享潜在的资产增值。,REITs简介,REIT是RealEstateInvestmentTrust的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。以REIT形式经营房地产是公司的一种自愿选择，需要满足税收法规要求，同时获得特殊的权利和义务。以美国为例，REITs房地产业务收入被免收企业所得税与资本利得税。中国目前没有REITs，万达、SOHO等国内房地产企业经营模式最接近境外的REITs，但没有分红的强制要求。,什么是REIT？,REITs简介,全球上市REITs市值超过9000亿，主要市场有美国、澳大利亚、英国、日本、法国、加拿大、新加坡、香港等。持有的房地产资产超过万亿规模，目前占全球商业地产比重在10%-20%，随着行业的不断成长，这一比例也在逐步提高。美国是REITs模式创造者，占全球REITs市值48%，其制度结构、监管体系、行业规范、市场运作是其他国家推出REITs市场时重点参考对象。由于法律、税收、会计准则、投资监管等制度不同，各个市场推出的REITs产品结构存在一定差异。区域行业协会的建立和合作，对推动REITs行业全球化发展起到关键作用：亚洲上市房地产协会（APREA）、日本房地产证券化协会（ARES）、英国地产联合会（BPF）、欧洲上市房地产协会（EPRA）、美国全国REIT协会（NAREIT）、澳大利亚地产理事会（PCA）、加拿大房地产协会（REALpac）,海外REITs市场现状,REITs简介,全球主要REITs市场比较,REITs简介,REITs简介,美国REITs的优势公司制与内部管理优势；规模最大和历史最长的REITs市场；严格的监管制度；优越的税收待遇；完善的行业规范和会计准则；成熟的市场运作；不动产质量最优、种类最丰富；管理层经验最丰富；投资价值最佳。,REITs简介,REITs简介,结构为公司、信托或协会，由董事会管理；公司必须从事房地产业务：必须把其最少75%的总资产投资于房地产；最少75%的收益必须来自投资组合所持物业的租金或抵押贷款利息；股份必须被广泛持有:必须拥有最少100名股东；5名或更少的人所占的股额不能超过全部股份的50%（“5-50”规则）；每年必须把至少90%的应纳税收入派付给股东。,美国REITs的法规条件,REITs简介,公司制内部管理UPREIT模式,REITs简介,REITs行业高度垂直整合，综合了上游的物业开发，中游的物业经营和下游的资本运作与资产管理。REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理；租金收入和资产增值是REITs营收的两大重要来源；因此REITs兼顾了现金收入的稳定性和资产增值的成长性，成为一款平衡性好的投资产品。,REITs的盈利模式,REITs简介,企业：写字楼、停车场、厂房、工业园区零售业：超市、商场、购物中心住宅：公寓、住宅区旅游业：酒店、度假村医疗设施：医院、养老院仓储：工业仓库、个人自助式仓库特殊类别：林场、电影院、游乐中心、大学公寓,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）。截至2008年12月。,美国REITs的投资范围,REITs简介,零售业REIT：SimonPropertyGroupSimonPropertyGroup总部设在印第安纳州，是美国也是全球最大的REIT，主营零售业地产经营管理，在北美、欧洲和亚洲拥有或部分拥有393项物业，出租总面积达到2.64亿平方英尺。中国赴美游客熟知的纽约WoodburyOutlet和洛杉矶DessertHillsOutlet等均为Simon所有。西蒙地产集团在纽交所上市，是标准普尔500指数的成份股公司。,REITs简介,写字楼REIT：BostonProperties,REITs简介,酒店REIT：HostHotels&Resorts,HostHotels&Resorts是全球首屈一指的酒店地产公司，始终定位于顶尖和奢华，在各大都市、机场和度假胜地的黄金地段都拥有最优质的资产，业务遍及美国、加拿大、墨西哥、智利、英国、意大利、西班牙和波兰等地。到2011年2月18日为止，它的投资组合中包括13个国家的120家酒店，其中高端酒店拥有房间数超过63,000间。它旗下的知名国际品牌包括70家万豪(Marriott)、9家丽思卡尔顿(RitzCarlton)、7家君悦(Hyatt)、15家威斯汀(Westin)、3家希尔顿(Hilton)等。,REITs简介,学生宿舍REIT：AmericanCampusCommunities,AmericanCampusCommunities开发运营共214幢近13万个床位，总值超过49亿美元的学生公寓。该REIT与加州大学尔湾分校、北卡大学教堂山分校、德州农工大学等173个大学有合作项目。,REITs简介,健康医疗REIT：Ventas,Ventas在全美国44个州和加拿大2个省拥有602家医疗相关物业（包括40家医院、187家看护设施，240家养老院和135家诊所大楼）共5万多间医疗病房和养老院房间。美国医疗保健行业近来发展迅猛，据预测在2011年将占到美国GDP的17.4%。,REITs简介,自助式仓储REIT：PublicStorage,PublicStorage在北美和欧洲共有2100个自助式仓库，总出租面积达到1250万平米。普通人或中小企业花50到300美元不等就可以租到3到25平米的储物空间，在全球经济勒紧裤带的今天，该公司的业务却异常红火。,REITs简介,林业REIT：Weyerhaeuser,惠好公司1900年成立于美国华盛顿州，总部设在华盛顿州的大西雅图地区，是世界上最大的综合性林产品公司之一。惠好公司是全球最大的私有商品针叶林的拥有者、全球最大的针叶板材和商品木浆的生产商，以及美国林产品出口的领头企业。公司在北美、南美、亚洲及大洋洲拥有大量针叶阔叶林地、众多生产企业及办事机构，全球员工约5万余名。惠好年销售量名列美国前150名，是全球500强企业之一。,REITs简介,通信塔站REIT：AmericanTower,REITs家庭迎来一位新成员。美国通讯塔台商AmericanTower于2012年1月1日成为REIT。这家开发、运营和拥有超过3.8万个广播、电视、移动电话塔台的公司业务遍及9个国家，市值达到220亿美元，其股票过去10年累计回报达到了287%。它的加盟成为REITs所涵盖业务模式不断创新的标志。,REITs简介,REITs发展,1960年:艾森豪威尔总统签署了房地产投资信托法案，让所有美国投资者都有机会投资大型综合房地产项目，获得与直接投资房地产类似的投资收益。该法案允许满足一定条件的REITs可免征企业所得税和资本利得税。1976年:税收改革法案允许REITs在原有商业信托的基础上以公司的形式成立，公司制REITs开始流行。1986年:福特总统签署了税收改革法案，放松了对房地产投资信托的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。之后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，使REITs在上世纪90年代后获得迅猛发展。1993年:克林顿总统签署了TheOmnibusBudgetReconciliationAct，制定了“5-50”规则（5名或更少的人所占的股额不能超过全部股份的50%），让养老金更容易地投资REITs。1999年:克林顿总统签署了REIT现代化法案，允许REITs成立按正常公司纳税的子公司（TRS-TaxableREITSubsidiaries），进行房地产以外业务的服务。股息分红从应纳税收入的95%下调为90%。2003年:布什总统签署的美国创造就业法案取消所有对国外投资者在投资美国公开交易REITs时的差别对待。,美国REITs的法规历程,1960年：美国国会通过REIT法案。通过REITs，中小投资者能象投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资。1965年：第一只REIT在纽约交易所上市交易。1969年-1974年：直接向商业和住宅地产开发提供债务融资的债券类REITs，是REITs市场最初的主流产品。由于法律要求资产所有权和经营权分离，股权类REITs受到限制。1972年：美国REIT协会（NAREIT）创建REITs指数。1976年：税收改革法案允许成立公司制REITs。1985年：第一只投资REITs的开放式公募基金成立。1986年-90年代：税收改革法案的通过解除了相关限制，股权类REITsIPO活跃。1993年：养老金改革，可以投资REITs。1997年：美国国税局（IRS）修改外国投资者税收条约，外国投资者开始投资美国REITs。2000年：第一只投资REITs的ETF成立。2001年：REITs加入标普指数。今天共有15只标普500指数（大盘指数）成份股，25只标普400指数（中盘指数）成份股和27只标普600指数（小盘指数）成份股。投资者开始广泛参与REITs投资。2004年：REIT改进法案通过，外国投资者投资REITs的税率将和投资其他上市公司保持一致。2010年：REITs成立50年。总市值从10年前的1000亿成长到3900亿。拥有商业地产价值超过5000亿美元。,美国REITs的历史,REITs发展,美国REITs的历史（续）,REITs发展,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）,美国REITs总市值在2011年突破4千亿美元。,美国REITs的历史（续）,REITs发展,公司规模也从小盘股为主变为中大盘股。,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）,美国REITs的投资者分布,REITs发展,数据来源：INGClarion,2007,1、资产质量高法律规定REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利，因此多数REITs重经营轻开发。为了避免市场波动和空置率上升偏好购买优质地段的甲级地产（ClassAProperties），尤其是地标性建筑（TrophyAssets）。REITs可以通过资本市场融资，在大型项目上具备竞争优势。REITs维持适度的杠杆。其历史资产负债率维持在40到45%，该比率目前为40%。,美国REITs的特点,REITs特点,2、付息率高REITs享受税收优待，不支付企业所得税和资本利得税，而是通过派发红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式传递给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，避免双重征税。REITs历史平均股息率约68%，为投资者提供稳定的收入来源。,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）,美国REITs的特点,REITs特点,2、付息率高（续）,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）,美国REITs的特点,REITs特点,3、总收益高富时和MSCIREITs指数历史表现对比标普500指数、上证综指和巴克莱资本美国债券指数。,数据来源：FTSE,MSCI,Bloomberg,美国REITs的特点,REITs特点,3、总收益高：长期数据,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）。截至2010年12月底。,美国REITs的特点,REITs特点,4、风险分散REITs和主要市场指数收益关联系数低。根据彭博指数1995-2010年月度收益率计算,5、流动性好以MSCI美国REITs指数成份股为例，截至2011年6月：总市值：超过4600亿美元；中位市值：20亿美元最大市值：380亿美元日交易量：超过40亿美元；持有人结构：机构持有超过70%流通股。,美国REITs的特点,REITs特点,6、透明度高受美国证交会（SEC）严格监管。信息披露充分（季报、年报和投资物业、房地产交易、租赁合约等信息）。REITs除了汇报GAAP之外还汇报运营资金(FFO)，更能反映真实现金流状况。容易识别的资产能帮助实现独立的估值和分析。入选主要股指：标普500指数成份股15只、标普400指数成份股25只、标普600指数成份股27只。债券评级机构定期评估。,美国REITs的特点,REITs特点,7、公司治理良好由于美国税收法律对REITs严格的分红要求，管理层较难动用资金进行对投资者价值无益的行为，一定程度上降低了委托代理风险。根据美国机构投资者服务机构（ISS）统计的公司治理指数（CGQ），REITs行业在其跟踪的24个行业中排名最高。,1、宏观风险美国经济波动对个人如就业、消费和企业如资本开支、库存等方面的影响都会REITs的基本面。2、利率风险市场利率上升影响REITs的融资成本和股利折现的价值。3、股票市场风险股票市场、尤其是金融行业股票价格波动会影响REITs表现。4、单个REIT的投资风险房地产公司亦会倒闭。5、其他海外投资共同的风险：汇率、地缘等,美国REITs的风险,REITs特点,美国最大的REITETF：VanguardREITETF1.投资范围是美国交易所交易的房地产信托凭证（REITs）。2.投资目标是密切跟踪美国摩根士坦利资本国际REITs指数，该指数由100只左右的房地产信托凭证构成，目前规模96.6亿美元（截至2011年5月31日）。3.风险收益特征和股票类产品相似。,VanguardREITETF自2005年成立以来业绩表现,投资REITs的基金产品,REITs相关产品,Cohen&SteersRealtyShares(CSRSX)，是美国最早投资REITs的开放式共同基金。Cohen&Steers管理着超过260亿美元的REITs资产，是该资产类别最大的管理人。其长期优异的投资业绩，证明了主动管理具有附加价值。,投资美国REITs的主要ETF和主动型基金产品,REITs相关产品,美国房地产市场现状,2010年4季度以来美国房地产市场逐步趋于稳定。支持市场复苏主要因素有：1、美国经济基本面的好转，就业市场企稳，企业盈利回升。2、房地产价格完成调整，全国住宅房地产平均调整32%，商业房地产平均调整42%。房价收入比、房价租金比均进入合理水平，住房空置率也开始下降。3、房地美和房利美得到政府注资，房地产抵押债券市场稳定。银行信贷重启，融资成本下降。美联储宽松继续维持宽松的货币政策，包括低利率（30年住宅抵押贷款利率低至3.5%，为历史最低）、高货币供给（QE2：$600billion）等。4、美国人口增长领先发达国家。未来15年每年有接近400万青年参加工作和组成家庭，加上每年有100万左右的移民，对房地产有稳定的需求。5、房地产市场从2008年起新开工建筑少，新增供应非常有限。以商业地产为例，过去三年每年新增面积仅占现有面积的0.6%，供应相对紧缺。预期未来的若干年内美国房地产市场将随着美国经济的复苏而回暖。,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,美国商业地产进入复苏中期，区域差别明显。,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,美国商业地产进入复苏中期；公寓、写字楼领涨。,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,美国股权类REITs过往周期比较,数据来源：鹏华,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,美国股权类REITs过往周期比较（续）,数据来源：鹏华,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,美国股权类REITs过往周期比较（续）,数据来源：鹏华,投资准备,实证分析,数据来源：NAREIT，鹏华,REITs处于复苏中期，股价有望持续上行。,投资准备,实证分析,目前市场正处于兼并重组和基本面恢复阶段。新开工商业项目极少；需求复苏初现。现金流增长率加快。股息常态化；更多REITs选择现金分红。未来股息增长预期将持续好于通胀。,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,商业地产相对住宅地产供应紧缺。,数据来源：彭博,美国房地产市场现状,美国房地产市场现状（续）,美国股权类REITs在2009年后补充资本（去杠杆化）,REITs通过有选择性的资产销售、债务延伸、再融资以及增发股票重新资本化。REITs在2009年通过发行股票和无担保债券分别募集了240亿和100亿美元。REITs在2010年通过发行股票和无担保债券分别募集了280亿和190亿美元。REITs在2011年1月和2月成功地通过发行股票和无担保债券分别募集了82亿和27亿美元。,美国房地产市场现状,美国REITs估值水平,美国REITs的股价与公司资产净值（NAV）比处于历史均值附近。,数据来源：GreenStreetAdvisors,美国房地产市场现状,美国REITs估值水平（续）,美国REITs相比国债和企业债利率依然很有吸引力。,数据来源：鹏华,美国房地产市场现状,美国REITs估值水平（续）,美国REITs当前股息支付率处于历史低点，提供了充分的安全边际和股息增长空间。可支配现金的积累及不断上涨的股价也是并购活动日益活跃。,数据来源：鹏华,美国房地产市场现状,美国REITs估值水平（续）,美国REITs未来表现依靠营业收入增长、低利率、股息增长支撑。,数据来源：鹏华,美国房地产市场现状,美国REITs估值水平（续）,美国商业地产供应量对REITs收入盈利增长极为有利。,投资准备,实证分析,投资准备,实证分析,总结,租赁型商业房地产是很好的长期抗通胀品种，具有实物资产的安全性、租金带来的高现金分红及打败通胀的资产增值的潜力。直接投资房地产手续复杂、成本高、流动性差、风险相对集中；通过公募基金投资REITs解决了以上问题。REITs具有高质量资产、专业化团队、良好的公司治理和信息披露制度。兼容可观现金收入和长期资本增值的混合型收益产品，持续稳定的股息分红降低了投资风险，打败通胀的资本增值创造了本金的实际正收益，而优惠的税收政策降低了投资成本经过市场检验，REITs作为一款混合型证券资产，已成为主流资产配置产品。美国房地产市场最为成熟、投资品种最为丰富、历史业绩最佳、投资周期适宜，在境外房地产投资市场中最具投资价值。美国的房地产价格已经企稳复苏，主要REITs持有的物业的租金收入、出租率等指标均出现不同程度的复苏，资产负债状况有所改善，股息有较好的成长空间。目前REITs估值合理，值得投资者长期持有。,总结,国内首只创新REITs投资基金,鹏华美国房地产证券投资基金,基金代码：206011,产品介绍,产品介绍,投资理念,房地产的价值在于其能够专业化经营管理产生持续增长的现金流来源（租金）以及买卖差价带来的资本利得。房地产证券的市场价格虽有波动，但和其持有的房地产物业的价值长期保持一致。有很强的价值回归属性。对房地产证券价格和其物业组合价值的评估以及对现金流成长区别于市场预期的判断将帮助我们找到具有投资价值的公司。由于本基金投资证券处于同一行业，行业的驱动因素大体一致，在估值过程中能够使用统一的估值方法和模型，研究的复杂性相对较低。本基金在对企业进行资产、公司和证券三个基本面充分调研的基础上，主要通过对市值对净资产价值比率（Price/NAV）以及市值对营运现金流比率和营运现金流成长率（Price/AFFO/AFFOGrowth)的比较，辅以其他传统估值方法挑选出风险调整收益最好的股票进行投资。,产品介绍,投资策略,本基金将运用双重投资策略。在结合对宏观经济、资本市场、经济周期和行业特性研究获得的自上而下的观点以及对公司基本面和估值水平进行研究后得出的自下而上的评估的基础上，在确保在国家、区域和子行业间适度风险分散的前提下进行组合构建。本基金将根据对外汇市场基本面和技术面分析使用外汇衍生工具对人民币对美元的外汇风险进行规避。本基金将通过积极的战略战术资产配置和深入的个股机会挖掘，平衡兼顾资本增值和现金收入，在分散风险的前提下，实现投资总回报最大化，并在法规允许的框架内最大可能地进行现金分红。,产品介绍,投资研究流程,产品介绍,投资研究流程,个股选择流程和案例：定量过滤+GMRLV模型+定性分析,产品介绍,投资团队介绍,毕国强，CFA工商管理硕士（MBA），10年证券投资基金从业经验。历任中国证监会基金监管部正处级调研员，美国景顺集团（Invesco）加拿大环盛基金管理公司（InvescoTrimark）分析师，广州文冲船厂经营部船舶科科长，现任鹏华基金管理有限公司总裁助理，负责国际投资及产品规划业务。裘韬，CFA美国麻省理工学院理学学士、波士顿大学理学硕士，8年证券从业经验。历任美国运通公司（AmericanExpress）研究员，美国哥伦比亚管理公司（ColumbiaManagementInvestmentAdvisors）基金经理；现任鹏华基金管理有限公司国际业务部副总经理兼鹏华环球发现基金基金经理，鹏华美国房地产证券投资基金拟任基金经理。裘韬先生具备基金从业资格。张钶北京大学工学硕士、哥伦比亚大学理学硕士，5年金融证券从业经验。历任美国莱曼兄弟投资银行高级分析师、日本瑞穗银行资产管理部投资经理、中国投资有限责任公司股权策略投资部二级经理；现任鹏华基金基金经理助理、高级研究员。朱庆恒剑桥大学房地产金融专业博士，法律与经济学双学士。曾在瑞士信贷从事房地产股票研究。,产品介绍,基金的投资,投资目标本基金主要投资于美国市场（可部分投资加拿大市场）上市交易的房地产信托凭证（”REITs”）、跟踪房地产信托凭证相关指数的交易型开放式指数基金（”REITETF”）以及房地产行业上市公司股票，以获取稳健收益和资本增值为目标。投资范围本基金不少于60%的基金资产净值投资于美国、加拿大市场上市交易的REITs；美国、加拿大市场上市交易的REITETF的市值合计