美元贬值与中国房市

美元贬值与中国房价09年下半年房地产行业投资策略,赵强、翁非玉2009年6月,P2,P3,关键假设及主要结论,假设：我们预期未来一至两年内，美元将呈现明显的贬值趋势结论：美元贬值改变全球资金流动和投资者预期，中国房价可能因此在未来12个月内重演2005-2007年曾经出现的状况,P4,为什么美元将要贬值？,我们宏观及策略研究部门认为，美国政府采取的“定量放松”的货币政策刺激经济的后果将导致新一轮的流动性泛滥，而美国经济一两年内还看不到重新增长的动力，因此美国经济出现“滞账”的可能性在加大。如果上述观点成立，将会出现全球投资者集中抛售美元和美元资产的情况，从而加大了美元贬值的速度和幅度。,P5,美元将趋势性下跌,图：美元指数,资料来源：Bloomberg、光大证券研究所,P6,美元贬值如何影响中国房价？,资料来源：光大证券研究所,图：美元贬值对中国资产价格的影响途径,P7,与05-07年的情况有类似之处,P8,货币供应领先于资产价格,图：广义货币供应M2的同比增速,资料来源：光大证券研究所,P9,台湾地区早期的例子,图：台湾地区的M2同比增速与房价涨幅,资料来源：光大证券研究所,P10,2005-07年间的资产价格膨胀,图：中国广义货币供应,资料来源：Bloomberg、光大证券研究所,P11,中国家庭的流动资产继续增长,图：中国家庭的流动资产规模估计,资料来源：Bloomberg、光大证券研究所,P12,利率维持在低位,图：住房按揭贷款利率,资料来源：光大证券研究所,P13,负担能力因利率下降而改善,图：利率与月供支出比的变化,资料来源：光大证券研究所,P14,09-10年，全国房价潜力涨幅10%,表：全国平均的房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P15,上海房价潜力涨幅15%,表：上海平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P16,北京房价潜力涨幅15%,表：北京平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P17,深圳房价潜力涨幅10%,表：深圳平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P18,广州房价潜力涨幅10%,表：广州平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P19,怎样衡量房屋的库存？,现房,新房市场库销比、存量市场的空置率,在建项目,在建项目相对于销售量的倍数,土地储备,土地储备相对于销售量的倍数,P20,供应层面的影响因素,现房消化周期持续下降土地供应：一线城市稀缺，二三线城市充足开发商：资金压力缓解，预期转为乐观,P21,短期库存迅速下降,图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间,注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所,P22,房地产投资大幅跳水,图、全国房地产投资同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P23,新开工增速持续低迷,图、商品房新开工面积同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P24,在建规模增幅下降,图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P25,短期下滑势头有所遏制,图、全国商品住宅单月在建面积同比增长率,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P26,土地储备负增长,图、全国土地购置与开发面积累计同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P27,土地储备处于净消耗状态,图、全国土地购置与开发面积累计数的比值,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P28,结论,无论需求还是供应层面的影响因素，都趋于正面我们预期，未来两年全国房价每年上涨10%“核心城市”+“核心地段”。我们看好土地供应能力较弱的核心城市，包括上海、北京、杭州等。同时，看好供应短缺的核心地段和稀缺资源项目。,P29,P30,房价上涨对开发商的影响,对09、10年盈利预测的影响对重估价值（NAV）的影响,P31,业绩弹性与适用增值税率有关,资料来源：光大证券研究所,表、房价涨幅对净利润的影响,P32,万科的业绩弹性约为3倍,表、房价变化对万科业绩的影响,资料来源：光大证券研究所,P33,价值弹性同样与适用增值税率有关,资料来源：光大证券研究所,表、房价涨幅对NAV的影响（动态算法）,P34,万科的价值弹性约为1.5倍,表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）,资料来源：光大证券研究所,P35,公司之间的比较,“仓位”轻重：可售资源相对公司规模的多少资产配置：城市布局、项目类型及所处地段投资开发能力,P36,土地储备及盈利能力,图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力,资料来源：光大证券研究所,P37,区域布局的比较,图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布,P38,个股推荐,“仓位”：招商、保利、苏宁环球、栖霞建设资产配置：上海：中华企业北京：首开、北京城建、亿城股份等深圳：深振业、深长城等杭州：滨江集团推荐组合：保利、招商、中企、滨江、新湖短期推荐：亿城股份、福星股份,P39,P40,可能影响地产股走势的因素,催化剂政策楼市走向估值水平NAV的折价率相对市场的PE、PB,P41,催化剂来自于政策与楼市表现,图：房地产板块及万科每月的相对表现,资料来源：WIND、光大证券研究所,P42,预测市盈率略高于平均值,图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,P43,相对市盈率接近上轨,图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,P44,重点公司盈利预测及估值,P45,P46,上海,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：上海新建住宅日均成交量变化,P47,上海,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：上海新建住宅可售面积及消化时间,P48,杭州,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：杭州新建房日均成交量变化,P49,杭州,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：杭州新建商品房可售面积及消化时间,P50,南京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：南京新建商品住宅日均成交量变化,P51,南京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间,P52,北京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：北京新建住宅日均成交量变化,P53,北京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间,P54,天津,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：天津新建商品住宅日均成交量变化,P55,深圳,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：深圳新建商品住宅日均成交量变化,P56,深圳,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间,P57,广州,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：广州新房每月成交量及变化,P58,武汉,资料来源：各地房地产管理局、光大证