屏山县房地产业发展现状及前景分析

屏山县房地产业发展现状及前景分析作者： 2012年11月09日 房地产业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。随着屏山新县城的大规模迁建，全县房地产业从无到有，迅速发展壮大。目前，屏山县房地产业已初具规模，对经济发展的贡献日益提高，并逐步成为县域经济发展的支柱产业。2006年11月向家坝水电站正式开工建设，标志着屏山进入发展的新阶段。2010年6月，新县城首期移民安置房工程正式开工建设，屏山县荣新时代广场房地产开发项目随后启动建设，标志着屏山房地产业的快速发展拉开序幕。根据屏山新县城城市规划，2012年城市规模5平方公里、人口5万人，2016年城市规模10平方公里、人口10万人。一、屏山县房地产业发展现状1、房地产开发企业数量不断增多。屏山县作为向家坝电站建设库区移民重点县，因2003年省政府的“封库令”使得老县城及淹没乡镇停止了建设。可以说，在新县城开工建设之前，全县房地产市场几乎是一片空白。然而，屏山的发展潜力却是有目共睹的，个别房地产开发企业在激烈竞争中率先抓住了这一前所未有的机遇，在县委县政府的培育和扶持下，2010年6月新县城正式施工建设。最早来屏山投资的房地产企业共3家：四川省荣新集团有限公司、宜宾市海翔房地产开发有限公司和四川详鹰房地产开发有限公司，但在屏山注册公司法人的仅有海翔房地产公司一家。经过两年多的经营，这3家企业相继开发了荣新时代广场、海翔凤凰城项目和屏山“王府井”项目。以上企业的成功进驻带动其他房地产企业如雨后春笋般投资新屏山，为房地产市场注入了新的活力，其打造的项目更是极大的提升了屏山新县城的城市品质。2、房地产投资规模不断增大。两年前，屏山县房地产投资规模才突破零的局面，而2011-2012年已累计完成投资2.64亿元，良好的市场前景和有利政策支持下，全县房地产业呈现出较快增长的良好发展态势。3、施工面积不断增加。 2011年全县商品房施工面积仅7.45万平方米；截止到2012年7月，今年共计完成施工面积已达到14.14万平方米；2011-2012年，全县累计完成房屋施工面积21.59万平方米。4、商品房的销售面积不断扩大。2011年全县商品房销售面积仅2.9万平方米；截止到2012年7月，今年销售面积已达到6.6万平方米，半年的销售面积较去年全年翻了一番。从商品房的销售类型看，商品住宅和商业营业用房是商品房销售的主体，其所占比重分别为50.3%和49.7。二、屏山县房地产业存在的问题。1、房地产项目入库困难。自2010年规范房地产项目入库以来，根据房地产新开工项目入库和名录库管理办法，所有的新开工项目都必须先入名录库后报数据，没有进入名录库的企业无法报数，同时纳入统计还必须提供相关的证明材料。目前，全县已进入名录库的房地产企业只有宜宾市海翔房地产开发有限公司一家。 2、企业所得税难以纳入县级财政税收收入。根据企业所得税法规定，以法人作为纳税人的判定标准，如果企业在我辖区内设立的是不具有法人资格的营业机构，因其不是法人，所以必然要汇总计算回企业总部所在地缴纳税收。以上税收政策对屏山县房地产企业所得税征收的影响是明显的。在全县开发投资的已具规模的几个房地产开发企业中，非法人的有2家，这就导致这2家房地产公司的项目不能纳入房地产项目统计，其企业所得税也不能计入全县的财政税收收入。3、商品房住房价格上涨过快。屏山新县城商品房住房均价在开发初期只有约2600元/平方米，如今已涨到3600元/平方米左右。如此高房价只有少数收入较高的阶层才能买起，当这部分需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费能力减弱的局面。三、屏山县房地产业的发展趋势1、房地产市场前景乐观。屏山新县城离宜宾市区的距离由原来的81公里缩短为30公里，由此将成为除柏溪以外离宜宾最近的一个县城，县城将从现在的0.7平方公里扩大到近4平方公里，主干街道将由现在的不足20米变为32米，街道将从现在的2条变为17条，距开工建设的乐宜高速公路12公里，区位优势明显，城区规划更趋合理。新县城作为宜宾市区的后花园，纳入宜宾市打造百万人口的都市半小时经济圈，将成为宜宾市区的重要组成部分，宜屏快速通道建设完工后，县域经济、文化必定会同市区融为一体。由于市区的房地产业日渐饱和，届时市区的房地产企业将转到新屏山投资建设，南溪区便是一个很好的先例。2、人口聚集和收入提高可进一步激活房地产市场。新县城的区位优势和科学规划将成为聚集人口的有利条件，预期到2016年人口达10万，是初始人口的3倍。在向家坝水电站蓄水发电后，屏山将拥有无可比拟的能源优势；新的工业园区将吸引大量劳动力，预期居民人均可支配收入将增加；新的购买力形成加上人们改善居住环境愿望的驱动，对新房的需求也更大。3、购房动机将由自住转向投资。购房投资也是拉动房地产市场的一大有利因素，目前为了防止因货币通涨带来货币贬值，大多数有闲散资金的投资者都愿意来全县投资房地产业。加上外出务工人员回到新县城投资房地产等因素，预计这部分需求量会占全县商品房的总需求的20%左右。可见，房地产市场的发展受经济发展、投资环境、区位优势和交通等因素影响较大。四、发展房地产业的几点建议1、努力营造良好的投资环境。在国土、消防、房管和税务等部门密切配合下，切实做好对房地产企业投资商的服务工作，营造良好的投资发展软环境。2、加强银企合作。地方金融机构要切实发挥自己的金融职能，积极开发适应房地产企业的金融品种，努力解决房地产企业目前存在的融资难问题，消除企业投资的后顾之忧。3、积极引导房地产企业在当地注册法人。国土部门要在土地出让时把好关，限定房地产企业在购置土地时就要在屏山县注册为法人单位。只有在本地注册法人的房地产企业才能拿到土地进行开发投资，这样才能保证全县的房地产企业所得税不外流，以正确反映地方经济发展的情况。4、加快推进工业布局，提高居民收入水平。要形成对商品房的有效需求，购房动机和购买力两种因素缺一不可。对屏山新县城房地产业的乐观预测主要来自于对未来购房动机的信心，然而如何提高居民购买力才能让预测变为现实。产业“空心化”被称作荷兰病，是指一地区仅依靠资源而不注重培养地区支柱产业的恶果。屏山必须依托能源优势，发展高耗能、高产出和低污染的支柱产业以藏富于民，最终带动如房地产业等其他产业繁荣发展。屏山房地产市场印象宜宾新闻网6月27日讯（记者 甯立）提起屏山县的新县城屏山镇，给人感觉就是有点远。其实从柏溪出发到新县城还不到40公里，那怎么会给大家这种印象呢？6月27日，记者从柏溪307省道开车上路。两车道的路面时常出现的坑洼，再加坡道和弯道，不到40公里的路程，却足足开了1个多小时。进入新县城以后，主干道开阔整洁，行道树绿意盈然。两旁大多为7楼高的多层移民安置房，间或有少量的高层建筑。记者首先来到妇幼保健院斜对面的王府井楼盘，置业顾问向记者介绍到，整个楼盘4栋居住楼，只剩30余套住房在搞清仓特价活动，买房送装修，成交送300元/每平米装修费，折后低至3500元/平米起，2室2厅1卫的户型面积82，3室1厅1卫的户型面积95。通过户型图可以感受到这些楼盘在户型设计上并不落伍于宜宾市区楼盘。随后，记者来到屏山县城中心位置的新城豪庭售楼处，置业顾问热情的迎上来介绍：“优惠后均价大约在3800至3900元/平米左右。”离开该售楼处后，记者又来到学府春天楼盘，该楼盘还未开盘，置业顾问介绍说：“开盘价可能在3900元/平米左右。”通过这几个屏山比较有代表性的商品房楼盘，可以发现大部分楼盘售价在3500至4000元/平米之间。此外，通过县城电线杆、围墙上贴的宣传单，可以了解到有大量的安置房出售，售价大约在2400元至2700元/平米左右，几乎都为多层。随后记者分别前往财富广场，凤凰阁这两个商业地产项目。这两个商业地产都还未开盘，底楼商铺都是6米层高，在反复询问之后，置业顾问透露，开盘价可能在两万元/平米左右。有业内人士认为，从新县城现在三四万常住人口来看，这个价格并不便。屏山新县城地处岷江边上，自然要去河边看看。来到滨江地段，两车道的马路以及狭窄的人行道带给人的印象，与南溪高大上的滨江路形成鲜明对比。顺着河边往岷江下游方向步行，建设中的岷江大桥桥墩工程已初具规模，该工程已建设过半，预计今年12月通车，到时公路直通乐宜高速，据估算，今后从屏山到成都仅需2小时。另外总投资两亿元的成贵高铁屏山站将设在河对岸新发乡永康村，建成后将进一步提升屏山新县城的交通便利性。 再顺着岷江下游方向步行几分钟，可以看到宜屏快速通道城区连