房地产企业目标成本ppt课件

浅谈房地产目标成本,余为银,1,目录,房地产项目目标成本简述,房地产项目成本组成及控制重点,2,房地产项目目标成本简述,房地产行业是典型的资金密集型行业，资金需求量大且敏感度高，具有投资大、风险高的特性。项目开发从购买土地、前期手续办理及产品设计、开发建设、市场销售到后期物业管理，涉及面广，操作过程复杂，突发情况较多，不可预见性强。随着房地产开发规模的扩大及竞争的加剧，起初粗放式经营，拿地即收益，空手套白狼，靠借贷即可获取暴利的时代已经结束，精细化管理已成为房地产行业的一种趋势，特别是成本的控制已成为当今房地产企业的重中之重。,3,房地产项目目标成本简述,房地产成本是以项目为基本单元，指从拿地开始到项目全部移交过程中所产生的所有费用。以往的成本管理都是过程管理，事后审结，随着房地产开发规模的扩大及精细化管理要求的提高，成本管理的要求越来越高，由原来的过程管理转变为提前预测，过程控制，事后总结。在这个过程中目标成本显得尤为重要，目标成本即在项目开发建设前对各个成本项进行指标预测、约束、控制，形成一整套的成本体系，以规范和控制项目的总体投入，并结合销售情况使投资者对项目的投入和产出一目了然，合理控制资金流、控制各阶段的资金使用情况。,4,房地产项目目标成本简述,目标成本的制订，按照科学性和市场化原则，充分掌握资料，进行市场预测、销售量预测、利润预测和成本预测、搜集有关项目当地规费数据并结合各部门，在充分掌握资料的基础上，进行加工处理，形成目标成本的基本框架;然后进行成本决策分析，经各业务口和企业决策层审议，确定各成本项指标，形成目标成本。目标成本一旦形成，即作为执行的标准，在项目整个开发过程中作为资金投入的约束准绳，对项目的成本控制起到至关重要的作用。,5,房地产项目成本组成,房地产项目成本费项组成,6,房地产项目成本费项组成,房地产开发从立项到竣工发生的成本主要包括四项费用（一级成本科目），其中开发成本又主要包括六项费用（二级科目）。,7,土地成本,土地成本约占项目总支出的30-40%土地获取的两种方式：,自行拆迁获取土地的开发改造权购买可直接用于建设的熟地。,土地费用主要组成：,土地征用及拆迁补偿金土地出让金土地转让费红线外市政工程费土地交易费用,8,前期工程费,前期工程费,三通一平费,审图费,报建招标审照等规费,监理费,方案调研费,评估咨询费,勘察费,设计费,造价咨询服务费,竣工办理费,专项基金,工程监测费,前期工程费,一般由配套部和设计部负责控制；,一般占项目总支出的2-6左右；,设计费为成本控制的重点，占到了前期费用的52%左右，同时设计结果决定了工程造价的75%甚至以上。,9,前期工程费,因各地实际政府相关收费差异有很大差别。对前期工程费用的确定还需考虑以下几点：,“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，因此应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。,10,建安工程费,11,建安工程费,建安工程费的确定主要考虑以下几点：,设计阶段：,根据项目的产品定位特点确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间。做好设计方案的评审，加强设计方案优化，尤其加强设计方案的优化工作。对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。,加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。对设计单位的管理工作具有较强的专业性，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件,12,施工阶段：,加强设计变更、现场签证的监督和管理。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度。加强设备、材料品质和价格的管理。在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下通常操作方式有：,建安工程费,建安工程费的确定主要考虑以下几点：,13,基础设施费,基础设施费约占项目总成本的9-11%左右，由于涉及行业管理问题，往往成本控制管理相对来说不容易把控，尤其是红线外的市政配套。,对开发商来说，一方面要与行业管理部门保持良好的关系，另一方面还要积极参与市政方案的设计与比选，关键是做好市政配套的方案咨询工作。选择最近、最佳、最经济的路径与路由是成本控制的关键。,14,社区管网费：,对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的5-6左右；成本分析的主要重点：对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解，分析，做好估算。,区内配套：,坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。,小区智能化的定位：,应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。,基础设施建设费用的确定主要考虑以下几点：,基础设施费,15,景观环境工程：,一般为项目总支出的4-5左右，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市采购，优化苗木的品种、高度、胸径和树型等，有效控制成本。,室外工程施工：,注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。做好室外管网综合，最好一沟多用，降低成本。,高低压供电系统：,高低压供电系统的费用较高，要求项目所在公司充分利用政策规定，采取多种方式与供电部门协调关系，在供电外网设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用。,基础设施费,16,公建配套设施费用,公建配套设施建设费用占总成本1-3%,公建配套设施建设费用组成：,17,开发间接费用,开发间接费用组成：,主要由职工薪酬、办公费、交通费、差旅费、业务招待费、汽车费用、水电费、租赁费、劳动保护费、物业开办费等十项费用组成。一般由项目部或项目公司负责控制，控制的重点为职工薪酬、办公费、物业开办费。,开发间接费=（土地成本+四项费用）2.5%70%,18,销售费用=销售收入2.5%,销售费用,管理费用,管理费用=（土地成本+四项费用）2.5%30%,财务费用,财务费用=项目开发成本？%基准利率？%（1+？%）？年,投资决策阶段：应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务