蔡甸市场与客户

蔡甸项目市场研究,蔡甸板块市场客户及未来价格趋势研判,第一部分蔡甸住宅整体市场研究,1.蔡甸板块格局分析032.蔡甸典型项目分析053.蔡甸主要客户组成09,整体市场研究,1.板块格局,蔡甸位于汉阳区以西，毗邻王家湾、沌口板块，当前住宅市场主要可细分为蔡甸主城区、中法新城、知音湖三大板块,三和名仕城,汉水新城中法印象,海山幸福湾,天元四季花城,恒大绿洲中国健康谷,凯德悦湖,绿地美湖,中国核建锦城,依山龙郡,龙庭华府,中城上品,光华御江苑,天下左岸春天,恒瑞上城,杰翔运铎嘉园,中国铁建国际花园,世茂龙湾,观湖园,温莎半岛,知音半岛,湖墅观止,正,阳中悦城富强都市乾元,碧桂园学府壹号,三和剑桥城,中核世纪广场,西山林雨,四新,沌口,王家湾,中法新城板块,蔡甸主城区板块,知音湖板块,地铁蔡甸线,大拇指广场,华侨城幸福海,整体市场研究,1.板块格局,三大板块基本概况，主城区项目多而杂，中法新城项目少而精；知音湖板块多为别墅项目，档次最高,主城区板块：板块项目数量最多，蔡甸本土开发商比例大，产品多为刚需；近两年碧桂园、中城、中核等知名开发商进驻，品质有所提升。区域配套相较成熟，但环境一般，当前价格为三大板块中最低；,中法新城板块：中法新城是蔡甸区规划的未来重点发展方向，从早期开发的恒大绿洲到近期的超级大盘中国健康谷都是蔡甸区标志性项目，区域项目借助配套规划及与,市中更近的距离，销售价格高于蔡甸主城区；,知音湖板块：知音湖板块因环绕知音湖而得名，借助其得天独厚的湖景，进驻多为知名开发商，如世茂、绿地、和记黄埔、华侨城等，以别墅洋房等高端产品为主知,音湖板块在三大板块中属于高端集群，价格最高。,碧桂园学府壹号三和剑桥城中国核建锦城,恒大绿洲天元世纪花城中国健康谷,世茂龙湾,绿地美湖,知音半岛泊翠,整体市场研究,2.典型项目,蔡甸主城区板块典型在售项目分析三和剑桥城、中国核建锦城、中城上品,项目一：中国核建锦城由中国核电集团开发，总建面50万方；项目地处主城区与中法新城交界，属蔡甸商业中心，与中核世纪广场一街之隔，更有欧尚超市、大拇指广场等配套商业。项目是蔡甸主城区地标性项目，当期均价6000元/，预计后期会捆绑2000元/的精装销售，下次加推价格预计会达到8500元/左右。,项目二：三和剑桥城由三和新宇置业有限公司开发，占地约9万方，总建面29万方，紧邻碧桂园学府壹号，周边数个项目组成一个大型住宅区。项目上期开盘均价5800元/，预计6月加推新品，毛坯备案价预计在6000元/，捆绑2000元/精装修。由于在汉阳一中对面，项目客群里除常规客群外，会有一部分陪读客户。,项目三：中城上品由中城地产开发，占地5万方，总建面18万方。位于汉江路与博奇路交汇处，是蔡甸主城区的东门户。中城上品是蔡甸主城区典型在售的精装项目，为其他项目做精装产品的示范，截止5月24日开盘情况，均价达到8000元/，精装修2000元/，日清，当前蔡甸客户群体对2000元/精装修基本无抗性。,整体市场研究,2.典型项目,蔡甸主城区板块典型在售项目分析天下左岸春天、依山龙郡、龙庭华府,项目四：天下左岸春天由天下控股集团开发，占地4万方，总建面22万方，由5栋高层组成。项目位于蔡甸区主城区的核心位置，周边配套齐全。原计划为毛坯产品，后受政策影响及中城上品项目精装修产品受市场追捧，将毛坯改为精装修产品。预计均价8000元/，捆绑精装修2000元/。地处蔡甸中心，本地及乡镇客群较其他项目比例偏多。,项目五：依山龙郡由蔡甸本地代表开发商武汉市蔡甸城建投资开发有限公司，占地11万方，总建面28万方。项目位于区幼儿园对面，新建十三医院旁。周边的生活配套完善。该项目2014年入市时间，前期去化情况不好，在2016年9月限购政策出台后，实行低,价快销。上期均价5200元/，目前已售罄，,预计下次加推精装修产品7500元/。,项目六：龙庭华府由武汉安联房地产开发有限公司，本土开发商，占地8万方，总建面约39万方。项目位于主城区和中法新城的交界，地处蔡甸主轴新天大道旁。该项目前期于2016年12月3日入市开盘高层毛坯产品，均价5400元/。项目预计8-9月加推1#，预计均价在8000元/左右，含带2000元/精装修。,整体市场研究,纷纷开始捆绑精装修，可以说目前蔡甸市场上基本已无毛坯房源。,2.典型项目,蔡甸主城区板块典型在售项目基本信息对比，当前市场以中小体量项目为主，精装逐渐成为市场主流,分析：由于是主城区项目，项目体量都较小，除了中国核建和中城地产外，都是本地的小开发商开发。在中城上品和天下左岸春天还没进入蔡甸市场时，主城区项目基本都为毛坯产品。高端精装项目进入蔡甸市场后，市场格局有了明显改动，各个项目迅速调整向高端精装项目转型，,整体市场研究,修产品。市场预计均价达到6000元/，下波供货主城区整体均价将达到8000-8500元/。,2.典型项目,蔡甸主城区板块典型在售项目销售价格情况，当前市场毛坯均价接近6000元/，未来精装市场将达到8000元/以上,分析：主城区项目销售情况除开依山龙郡是2016年4月开盘，其他项目均为2016年9月限购政策出台之后，均为日清盘，前后对比明显。在第一波供货试探市场后，各个开发商开始向精装修高端项目进行转型，提升利润空间。目前已知主城区典型项目下次供货均含带2000元/的精装,整体市场研究,在蔡甸中心地段的项目，例如天下左岸春天等本地及周边乡镇的客户占比较大，临近高速及中法新城的项目投资客群比例有所升高。,3.客户构成,蔡甸主城区板块典型在售项目客户分析，包括本地及周边乡镇刚需刚改、汉阳外溢刚需、市中心及外地投资客三类主流客群,分析：蔡甸客户群体主要分为3种，本地及周边乡镇的刚需改善客群，沌口和汉阳中心等地铁4号线沿线工作的刚需客群，武汉各地及外省的投资客群；,整体市场研究,3.客户构成,过去蔡甸市场主要由本地客户构成，伴随市场限购及区域洼地价值凸显，市中心、周边板块及外地客户导入能力不断加强,东西湖导入刚需客群8%,汉阳及汉口市区外溢刚需及部分投资客群23%（其中王家湾片15%）,沌口改善及投资客7%,蔡甸主城区刚需刚改客群33%,周边乡镇刚需客群17%,汉川/仙桃/孝感等外地客群12%,蔡甸主城及乡镇：以地缘刚需刚改客群为主，限购前蔡甸主城区比重较大，当前明显降低；乡镇包括马口/索河/玉贤/奓山等；,汉阳及汉口中心：其中汉阳王家湾板块外溢比例较大，占比；,东西湖/沌口：借助较近的地理位置，牵引部分看中区域发展前景的刚需、投资客群。,第二部分蔡甸高端客户群体研究,1.蔡甸高端市场现状122.高端客户特征分析143.高端客户分布地图16,高端客户研究,1.市场现状,蔡甸区域内项目以刚需为主，现阶段高端项目主要集中在知音湖板块及中法新城板块，老城区板块未来发展方向趋同,碧桂园学府壹号,中国核建锦城,天元世纪花城,蔡甸片区项目多以刚需产品为主，高端项目相对较少，主要可细分为三类：中城上品,龙庭华府,中国健康谷140以上针对改善类客群的大户型产品项目例如：龙庭华府、天元世纪花城、恒大绿洲等，一般配比仅占10%以下，整体市场占有量极小；知音湖板块,知音半岛,温莎半岛,世茂龙湾,蔡甸主城区板块,中法新城板块,高端别墅类项目例如：世茂龙湾、温莎半岛、知音半岛、华侨城幸福海等，主要集中在知音湖板块；,带动区域价值拔升品质标杆项目例如：碧桂园学府壹号、中国健康谷、中国核建锦城、中城上品，多为品牌开发商项目，拥有重点配套或采用精装交付标准，销售价格较大幅度超过蔡甸本土开发商项目。,恒大绿洲,华侨城幸福海,高端客户研究,1.市场现状,区域内高端项目中除别墅项目外，高层项目仅少量产品超过140，未来市场推售产品基本均考虑精装修标准交付,高端客户研究,2.客户特征,别墅客群主要来源于蔡甸市区、武汉中心城区个体、企业高管；高层高端客群则来源于蔡甸全域、沌口的政府单位、职员等。,高端客户研究,2.客户特征,蔡甸高端客群主要职业为私营业主、政府官员、高知群体、大中型企业中高层、同济体系内职工,根据调研，蔡甸高端项目市场客户按照职业身份划分，主要包括如下人群，具体比例结构及属性如下：,多数外地来汉置业无购房资格，或者武汉户口但被限购有投资需求，处于社会金字塔顶端，购买力最旺盛，看重社区的安全和产品档次，看重项目的投资价值和湖景、配套等资源的绝版性；,私营企业主,蔡甸区政府、事业单位工作官员，对生活品质有要求，但喜欢低调，更在乎产品内在品质，消费能力较强，注重私密性；,政府官员,高知群体,由大学教授，医生，律师等专业人士组成；人数不多，眼光挑剔，感性置业，了解区域规划有远见；,中法生态城内配套同济医院，为工作就近购买。,同济体系,黄金口及沌口周边区域大中型企业单位，该类人群文化层次高，消费理性，注重产品间的比较；,大中型企业的中高层,分析：从客户构成上看，私营企业主、政府官员和部分大中型企业中高层管理人员占据了蔡甸高端项目客户的大部分，高知阶层（律师、金融IT等）和同济系统内职工也为高端项目的主要消费力量，其中私营企业主和大型民营企业领袖较高收入人群主要消费别墅市场，高层产品较别墅价格承受度更好故客群更广。,高端客户研究,3.分布地图,高端客户根据职业分析，主要分布在蔡甸市区政府机构、黄金口与沌口大型单位、汉口同济医院,同济医院,沌口大型单位,政府官员：蔡甸区人民政府、政务中心、国税局、规划局、教育局、体育局、民政局等政府机构。,大中企业中高管：沌口神龙、东风、康师傅、海尔等大企业；黄金口金牛、东风雷诺、汽配城、工业园等。,同济系统职工：同济医院在中法生态城成立分院，部分职工由于工作原因就近购房。,其他：私营企业主及高知人群区域较为分散，市中心、沌口板块兼有。,第三部分蔡甸市场发展趋势预判,1.蔡甸市场发展历程182.蔡甸市场潜力分析203.市场未来价格预判25,发展趋势预判,1.发展历程,蔡甸住宅市场发展经历了三个阶段，从城关板块逐步向知音湖、中法生态城板块扩散，品牌开发商开始崭露头角,市场首次出现真正意义上的商品房，预售被市场接受，销售均价仅1500元/左右；,2004年,2008年,2010年,2013年,2015年,2016-2017年,住宅市场沿蔡甸城关以蔡甸广场为中心，开发投资额逐年上升，该阶段以低端小体量项目为主，价格支撑仍较弱，均价2500元/；,住宅市场向汉阳大道及知音湖板块延伸，恒大绿洲等品牌开发商项目出现；,市场进入快速发展期，知音湖板块大量高端项目涌现，市场产品出现更多选择；,市场平稳发展，受限购解除利好，前期积累大量库存得到逐步消化，均价稳定5000元/；,众多品牌开发商拿地蔡甸，中法生态城规,划与去库存刺激下市场成交供不应求。,发展趋势预判,1.发展历程,从蔡甸区近5年成交量价表现来看，政策及入市高端项目是影响房价走势的两大主要因素,数据来源：亿房研究中心2013年以前，在限购大环境市场下，蔡甸房价基本在4000元/左右，月均去化不足500套；2013年以后知音半岛、世茂龙湾等高端别墅项目集中入市，带动区域房价快速拉升；2013年11月汉七条出台，市场进入最严限购，价格盘整；2014年9月限购全面解除，市场量价逐步回升至5000元/均价，月均去化稳定；2016年2月，武汉出台去库存新政，刺激楼市快速去化；同期碧桂园、中城、中国核建等品牌开发商进入蔡甸市场，带动区域量价突破新高。,汉七条出台,限购放宽,限购解除,去库存新政,限购限贷重启,限购升级,知音半岛、世茂龙湾等别墅项目集中入市,碧桂园学府壹号、中国核建锦城、中城上品、中国健康谷等品牌及精装项目入市,发展趋势预判,2.潜力分析,2011年以来，蔡甸经济保持较高速增长，固定资产投资稳定，在经济下行压力下，房地产投资及销售仍呈较快增长趋势,固定资产投资：由于过去几年经济的高速发展直接带动了蔡甸区各个方面产业投资、基础设施建设的不断推进，蔡甸市固定资产投资保持较快增长势头，13、14年增长率达到37.0%和15.4%。国民经济动力：固定资产投资是国民经济增长的三大动力之一，目前蔡甸所处的经济发展阶段决定了，固定资产的投资是拉动消费以及促进经济增长的最有力动力之一。房地产投资：伴随着资产价格的持续走高，房地产投资额也呈现快速增长的态势，15年销售商品房127.26万平方米，实现商品房销售额69.99亿元，增长45.1%。,发展趋势预判,2.潜力分析,依托第二、三产业，蔡甸重点发展三大功能板块将以新型城镇化和工业化协同发展格局，为蔡甸带来新的经济增长点,经济构成：蔡甸区经济增长的拉动主要依托第二产业和第三产业，根据十三五发展布局，蔡甸将重点突出中法武汉生态示范城、蔡甸经济开发区、南屏垸通用航空产业园三大功能板块，实现新型城镇化和新型工业化协同发展的新格局。,发展趋势预判,2.潜力分析,重点功能板块中法生态城发展步入快车道，建成后将为蔡甸区带来跨越式的经济发展，全区未来发展潜力不可估量,重点功能板块中法生态城：2017年5月26日，中法生态城城市设计方案评选结果出炉，这也就意味着，中法武汉生态示范城发展步入快车道。根据湖北省人民政府已经批复的中法武汉生态示范城总体规划，这是一座建设用地面积17平方公里，规划总人口20万、中法两国合作建设的第一个生态城，也是武汉市创建国家中心城市战略布局中的重要组成部分。从项目诞生之初，这片总面积达39平方公里的土地就承载了诸多使命：致力于成为发展中国家应对环境保护问题的可持续发展示范区、我国新型城镇化转型发展的典范、具有国际知名度和高吸引力、且承载高附加值和知识经济的大武汉增长极、中法技术合作和文化交流的平台。,轨道交通：确保2018年底建成地铁蔡甸线，加快推动地铁3号线文岭段、10号线常福段和11号线西段工程建设，全面开启蔡甸“地铁时代”；建设连接武汉经济技术开发区和武汉临空港经济技术开发区的有轨电车T1、T2线，形成轨道交通“金十字”中心；公路方面：通过大规模基础设施建，蔡甸城乡路网形成体系，全区公路密度达200公里/百平方公里,新开通连接东西湖、硚口、蔡甸经济开发区的公交线路20条，288个行政村实现客车“村村通”；中法友谊大桥建成通车，汉蔡高速免费通行；