西山项目前期汇报-万科项目

,项目概况,开发计划,用地分析,大连西山水库项目前期,市场定位,宗地现状,宗地位置,区域现状及规划,交通状况,市政设施,防洪措施,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,1.1.1宗地城市位置1.1宗地位置,宗地位于大连市区中西北部，行政隶属甘井子区红旗镇。距马栏广场约3公里,距西安路副中心约6公里，距青泥洼中心商业区约12公里，距机场约公里。,项目概况,用地分析,市场定位,3公里,6公里,12公里,土地情况,宗地位于大西山水库以北。南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。,1.1.2宗地区域位置1.1宗地位置,项目概况,用地分析,市场定位,居住用地,公共服务设施用地,绿地,机场,机场,土地情况,1.3.2宗地照片1.3宗地现状,项目概况,用地分析,市场定位,土地情况,宗地南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。,用地地貌属低丘陵斜坡地带，地形大致呈北高南低的慢坡。,1.3.3宗地现状地貌图1.3宗地现状,项目概况,用地分析,市场定位,土地情况,用地地貌属低丘陵斜坡地带，地形大致呈北高南低的慢坡。,1.3.4宗地四面景观(东)1.3宗地现状,项目概况,用地分析,市场定位,土地情况,1.3.4宗地四面景观(西)1.3宗地现状,项目概况,用地分析,市场定位,土地情况,项目概况,用地分析,市场定位,1.4.1公交及市政道路现状和远期规划1.4交通状况,目前经过地块的公交车有705708534535四路.其中708终点站即在地块东侧,其存车场即为公共设施用地(F地块).708另一个终点站是大连市东端的码头.534线路基本与708一致.705另一个终点为香炉礁.,708,705,宗地,土地情况,项目概况,用地分析,1.4.1公交及市政道路现状和远期规划1.4交通状况,距离宗地3公里的马栏广场上有413（向北）与507（向南）两路车可延伸至宗地,但公交公司均表示需待居民数量达到一定规模,形成一定流量之后方有可能延伸。,413,宗地,507,土地情况,市场定位,项目概况,用地分析,1.4.2片区交通规划1.4交通状况,西部快速路,西部快速路已开始实施，预计最快通车时间为06年下半年.它将分担一部分旅顺中路的车流，方便宗地与市区之间的交通联系。经目前对交通情况的统计,马栏广场无论是现在还是将来都是宗地出行的一大瓶颈.,规划轻轨,土地情况,市场定位,旅顺中路,规划路,张前路,张前路断面图,项目概况,用地分析,1.4.3周边道路规划形态1.4交通状况,土地情况,市场定位,控规中的道路数据:,因西山水库属城市限制开发区域,且旅顺南路收费口取消后,大部分前往旅顺的车辆多走旅顺南路,旅顺中路的交通流量在未来也不会有大的扩张.旅顺中路目前为双向6车道,张前路为双向4车道.,旅顺中路,规划设计条件中指导性条件:“交通出入口方位：满足交通规范，按详细规划方案执行。但在招标文件附图即批复版详规（详规出让阶段产物附图）中，宗地周边三条路上均只开了一个口。,旅顺中路,张前路,规划设计条件中只提到了沿旅顺中路退后道路红线米范围内为绿化带，但批复版详规中，沿张前路米范围内实际也是绿化带。后找到规划设计条件附图，其中划出了沿张前路的米绿化带。,1.4.3周边道路规划形态1.4交通状况,规划路,项目概况,用地分析,土地情况,市场定位,1.4.4到城市各主要区域的行车时间1.4交通状况,项目概况,用地分析,宗地,中山广场,奥林匹克广场,西安路家乐福,马栏广场,距中山广场12公里,25分钟车程(非高峰时段).距奥林匹克广场8.3公里,15分钟车程(非高峰时段).距家乐福(西安路副中心)6.1公里,10分钟车程(非高峰时段).距马栏广场3公里,4分钟车程(非高峰时段).西山水库大连城花4.5公里,10分钟车程(非高峰时段).西山水库-机场7公里,10分钟车程(非高峰时段).,城花,土地情况,市场定位,1.4.5车流量在不同时段的分析比较1.4交通状况,项目概况,用地分析,车流量较小但白天上班时段施工车辆约占路面噪音多由此造成，且路面尘土多,土地情况,市场定位,扩容锅炉房位置,红旗变电所,C,A,D,B,旅顺中路,张前路,1.5市政设施,项目概况,用地分析,煤气:离地块最近的接口在地块东侧1.1公里处。需待地块规划完成后根据小区需求再做具体设计。自来水:管线已沿旅顺中路铺设，以张前路与旅顺中路交叉路口往东250米为界,往东管径700，往西管径400.张前路上暂无管线.需待规划完成后根据规划的容量确定是扩容或是并网并做具体设计。截污管:图纸已获得.在宗地沿旅顺中路一侧,管径600,距离道路红线约3米.电业局已批复同意的供电方案为：亲亲家园正在建设的马栏6.6KV变电所与张辛路红旗变电所一起提供红旗地区近期供电需求。供暖方面,锅炉房已获批准建设。,给水管线:,截污管线:,D=600,D=400,D=700,土地情况,市场定位,1.6防洪措施,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,规划院市政所粗算结果：按年一遇雨量，洪峰流量为秒地块北侧山体汇水面积为宽的截洪沟可满足截洪需求截洪沟的具体深度需根据精确计算结果确定,日照风向分析,自然资源分析,气候气象数据,水文状况,基础结构建议,特殊物,景观视线分析,坡度分析,坡向分析,噪音分析,地块分区,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,2.1.1植被2.1自然资源分析,宗地内的植物在南侧平地及洼地部分主要是杂草，在北侧山坡上有部分野生的小棵油松，在宗地的南侧入口处及东侧有部分独立树。,需要保留和建议保留树种为：梧桐及核桃品种，列为A级和B级品种。此类品种树龄不是很长、植株一般、长势较好、无病虫害。建议不保留和清除的树种为：榆树、槐树等品种，可列为C、D级品种。此类品种均为植株小、长势衰弱、病虫害严重，没有保留价值。宗地内野生杂草类植物必须彻底清除，否则对将来小区内的植物种植将带来破坏性影响。,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,1、宗地南部(旅顺中路南侧，西山水库西侧)种有银杏、榆树、冬青等品种，由于与宗地距离较远，只有在宗地南侧范围的一部分可以较清晰的看到。2、宗地西部临张前路，此部分周边植物品种主要是野生类杂草及臭椿、刺槐等野生类树种。3、宗地东部有一加油站及708公交车车场，景观植被较少，在道路边生长有一些菊科类杂草。4、侧区北部地区周边主要以野生类杂草及野生油松类为主。纵上所述，周边植被景观最好的应该是宗地南面，西山水库的西侧地区，其余面的景观稍差。,2.1.1植被2.1自然资源分析,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,2.2气候气象数据,大连位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒,夏无酷署,四季分明。气温全区年平均气温10摄氏度左右，其中8月最热，平均气温24摄氏度。日最高气温大于30摄氏度的最长连续日数为10至12天，年极端最高气温35摄氏度左右。1月最冷，平均气温南部-4.5到-6.0摄氏度，北部-0.7到-9.5摄氏度，年极端最低气温南部-21摄氏度左右，北部-24摄氏度左右。无霜期180-200天。降水全区年平均降水量在550-950毫米之间，由西南向东北递增。年降水量60-70%集中于夏季，多以暴雨形式降水；春季占12-15%；秋季占15-20%冬季仅占5%左右，最长连雨日数出现在7月，达12天。观测到的最大日降水量为569毫米（1981年7月27日新金县同益乡西韭水文站）因受海洋调节，夜雨多于日雨，尤以夏季为甚。春季多旱，旱年多于涝年，连续干旱或洪涝一般不超过3年。季风全区地处东亚季风区，6级或6级以上大风日数，沿海每年90-140天，内陆35-50天。风速、盛行风向随季节转换而有明显变化。大风日数东春季最多，夏季最少，最长连续日数出现在东季，一般为4-6天。冬季盛行偏北季风，夏季盛行偏南季风，春、秋季是南、北风转换季节。日照全区年平均日照时数为2500-2900小时，日照率平均为60%。冬季日照时数最低，春季最高，秋季多于夏季。,西山水库地区位于一个小盆地里，从海面吹来的空气和该地的空气交换不畅，不易形成对流因此气温比大连其他地区高降雨较少,应注意防风.,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,2.3日照风向分析,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,2.4水文状况,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,地质初勘报告结论:地下水初见水位1.43.1m。地下水属于上层滞水，形成原因为大气降水下渗。根据岩土工程勘察规范（GB500212001）规范第G.0.1条判定，该场地环境类别为类，依据第12.2.1条、12.2.4条,判定场地内地下水对钢筋混凝土结构中钢筋有弱腐蚀性。,水质检测结论:由测试成分分析，该地块地下水经过适当处理后，可用做喷泉、水景等用途。,2.5地质状况及基础结构建议,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,地基承载力:杂填土fak=80Kpa；素填土fak=80Kpa粉质粘土fak=200Kpa；Es=4.33Mpa碎石fak=360Kpa；全风化板岩fak=240Kpa；强风化辉绿岩fak=320Kpa；强风化板岩夹石英岩fak=600Kpa；抗震设计参数:垃圾山地区场地为类建筑场地，其它地段为类建筑场地。属抗震不利地段。场地地震设防烈度为7度。场地地下水：在勘察期间，部分钻孔控制深度内揭露有地下水。该场地环境类别为类，地下水对钢筋混凝土结构中钢筋有弱腐蚀性。基础形式：建议采用微风化板岩夹石英岩为高层住宅楼的基础持力层；中风化板岩夹石英岩为小高层住宅楼的基础持力层；粉质粘土、碎石、强风化辉绿岩、强风化板岩夹石英岩均可作为多层住宅楼的基础持力层。多层住宅的基础形式采用天然地基上的浅基础。小高层、高层住宅的基础形式待详勘后确定。,剖切位置,A地块东侧坡度较西侧陡些，变化较多。,2.7.1同标高各点景观2.7景观视线分析,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,AE-60M,AE-80M,AE-70M,AE-90M,AE-60M,AE-70M,AE-80M,AE-90M,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,2.11噪音分析,旅顺中路,张前路,A1,A2,A3,A4,708-12,B2,B1,C1,宗地噪音主要是交通噪音,但等效连续声级不高,基本都在55分贝以下.最大值66.6现在708-1点(18:40)超过50分贝的点:7时:A1,C1,B1,B2,708-1/211时:A1,708-1/218时:A1,B2,708-1/222时:A1,B2,708-1-2综合排序:708-1708-2A1B2C1B1A2A3A4B2的噪音中有一部分来自蝉鸣,夏天之外的其他季节其噪音应低于B2.,2.12地块分区,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,1.水景有限,1.11的容积率及地势等因素决定了此地块需要利用自身环境与水库作出联系.2.局部地势高,高差变化大的区域可直接充分利用水景资源.,3.2各地块面积及容积率,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,BDEF地块指标已定,不允许动.仅A1A2C地块容积率等指标有调整余地.,3.3我司分得地块面积及容积率,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,BDEF地块指标已定,不允许动.仅A1A2C地块容积率等指标有调整余地.,项目概况,土地情况,用地分析,市场定位,1.客户认同景观，规划的排定以资源最优化在满足规划条件的基础上上实施，充分体现本项目的景观卖点；2.客户调查与实际购买力之间存在一定误差，户型面积及比例暂不作建议，待规划概念确定后作客户产品测试；3.客户对于区位的比较，本项目属典型高档住宅去，但商业、医疗、教育等配套为其减分项，在规划中对于商业的布局、形态需重点考虑，其他配套需大连公司继续作落实。,营销结论一:,营销结论二:关于会所,以运动、健身、休闲为主要内容；适于更多的人参与；如果整个项目有双会所设置，可以考虑功能的区分。,营销结论