利辛地块可研报告

安徽亳州利辛地块可研报告,2014年10月,地块核心理解,1、本地块体量较大，容积率较高，近60万方的多业态综合体项目，而城市容量有限，后期开发难度较大；2、本案要实现高利润，需提高商业占比，而大体量的商业必须部分自持，否则后期运营难度大。,项目背景/区域规划,区域规划前景优越，政府重视，全民看好，未来发展潜力巨大。,项目背景/经济指标,本案位于滨河新区，主城稀缺地块，是将老城与新区串联的中轴。交通通达性好。,项目用地范围东西向长约460米，南北向最宽处约474米，总占地面积193263平方米，容积率3。项目北侧为向阳路，纵贯东西，连接新老城区，西至世纪大道，东达老城区人民路商圈，道路两侧商铺林立，较为发达；项目东侧为淝河大道，北至迎宾大道，可达阜宁高速，南至阜蚌路；,项目背景/地块四至,有利条件：地块规整，地块西侧有河道资源；不利条件：地块北侧尚未拆迁,5,4,6,地块北侧向阳中路,地块西侧晴岚路,地块西侧中红丝沟景观带,地块南侧锦绣西路,地块东侧淝河大道,地块内部：仍有房屋和临建,项目背景/周边配套,周边学校、医院、餐饮等配套较为完善，品质居住区氛围正在形成，高端配套缺乏，学区房优势明显。,优势：滨河新区规划利好、稀缺地段、交通通达性较好。不足：体量较大，去化周期长且周边现有高端配套不足和地块部分尚未拆迁。,强化地段、依托区域高起点规划及开发热度打造滨河新区区域高端品质的综合型社区,项目背景/项目属性分析,1从项目运营的高度,竞争层面：在板块众多竞品的竞争夹缝中，实现项目成功运营项目层面：打造成为利辛标志性的综合体高端地产的立基之作,2从项目利润的需要,滨河新区领航者，起点高、极具发展潜力,从市场竞争和客户需求角度出发，必须打造“安全、快速地下一层是20000平米的大型超市，沿和平路一至五层分别为近40000平米的百货商场及各大银行、时尚餐饮、时尚购物，二层为亲子成长，主要是约8000平米的儿童第二教育体验中心、休闲购物等，三层为美食天下，主要是中西品牌餐饮及各种特色小吃，四层为休闲娱乐，主要是KTV、动漫城、运动城以及大型横店影院；除了商业业态，莱弗广场还有公园式的18000平米的休闲文化广场，设有430米长、安徽首家天幕长廊，使用声、光、电等国际先进技术，给人震撼心灵的视觉享受，另外还有大型音乐喷泉、水幕电影，以及更聚人气的星光大道，项目将会经常举行一些大型商业活动，邀请国内一二线明星来参加活动，并留下手模、签名等，汇聚成安徽最具有旅游观光功能的特色时尚步行街；,销售模式：售后返租，50%自持。,商业竞品/元力广场,商铺共6万平方，负一层、五层自持，一至四层销售，统一招商，2014年年底开盘；业态规划分布：负一层：超市；一层品牌珠宝、二层男人衣柜；三层女人天堂；四层儿童天地；五层娱乐、休闲影院等。目前已入驻品牌：永辉超市、横店影院、同庆楼、曼哈顿娱乐、金仕堡健身会所、肯德基等,商业竞品/元力广场,销售模式：售后返租，负一层、五层自持。,商业市场小结,整体商业市场：利辛商业整体活跃，商铺供应及需求旺盛；主题式商业热销：市场热销商业均为主题性集中商业，采取售管一体的模式进行统一的业主规划及经营，且集中性商业的开发风险高，运营成本高；主力面积段及价格段：主题式商业100平米以下的面积为主，底商为一二层联售，面积控制在120平米以内，总价控制在100万以内，；未来增量：目前市场在售及待售的商业综合体较多，其中紧邻本案的元力广场6万方商业体量，莱弗广场在售23万方的商业体量，均是本案未来的竞品，竞争激烈。,尽可能减少集中式商业体量，以销售为主，面积控制在80平米以内，主力总价控制在100万以下；,项目市场特点机会,竞品土地成交价格,周边土地竞品拿地较早，地价较为便宜，城中心的七彩世界位置优越，因此地价最高，达到650万/亩。,本案,未来供应,利辛待售项目7个，总供应量超140万方，未来竞争激烈。,市场分析小结,住宅市场,商业市场,土地市场,未来竞争,目前利辛在售楼盘主要集中在滨河新区，且区域内各盘凭借其优越的地理位置、较高的社区品质以及较好的户型设计赢得市场口碑，该区域已基本形成高端品质社区的居住氛围。,利辛传统商圈集中在人民路，以沿街商业为主。利辛人民对于商铺投资具有极高的认可度，目前集中性商业综合体正逐渐兴起，且未来供应量巨大。,滨河新区土地成交价较高，平均在150万/亩。,未来新增供应量大，超140万平方，加上在售项目，市场竞争激烈。,综合地块价值及开发去化速度，建议项目走中端+高端的产品路线。,物业发展方向,项目属性定位,项目形象定位,体现：“品牌、品质、品位”，树立利辛高端项目标杆,居住功能,商业功能,配套功能,中大规模商住用地，容积率高地块道路系统完善，地块整体通达性良好；西侧滨水及景观带。地块形状：呈较规整的方形；地块现状：地块内北侧为未拆迁的房屋及临建；地块南侧基本为净地。,土地现状,两心：两大景观组团中心，城市广场中心及特色水系景观中心；两区：高端居住区及商业休闲区两线：人文景观体验线、城市商业休闲线,规划理念,规划理念：“两心两区两线”,商业休闲区,商业休闲区,土地分割及业态规划示意,根据市场调研的结果，我司发现利辛市场花洋产品（多层）和高层产品的价差在300元/平米左右，但目前市场上缺乏花园洋房产品。结合本地块2.5容积率、土地占用等因素，我司得出以下结论：1、花园洋房产品的溢价能力一般，可适量设置以提升项目整体形象，拉动市场。2、保证项目一定调性的基础上，尽量减少花洋的的产品配比。3、花园洋房的面积段建议控制在120-160平米，迎合目标市场。4、项目整体规划为:5+1花园洋房+16-18F中高层+28F高层,住宅产品初步建议,根据市场竞争比较法则，本地块现时点毛坯基准售价为4113元/。,住宅价格测算,综合考虑项目2015年底入市，本项目高层入市销售基准均价为42004500元/；鉴于同区域洋房的售价高出普通公寓300元/，本案洋房的售价建议在4500-4800元/；,住宅产品,要实现住宅产品5000元/平米的销售均价,提升溢价空间,四大层面演绎，三大角度溢价,形象溢价：立面风格及景观设计，建议花园洋房采用托斯卡纳风格，高层采用新古典主义风格；产品溢价：户型设计舒适化，更具功能性，多赠送面积；营销溢价：物业及其他配套。,利辛首席托斯卡纳风格花园洋房,住宅立面建议,新古典主义品质高层,住宅产品户型配比建议,高层户型设计原则多阳台/多赠送/偷面积1、用足政策：2.35米阳台最大尺度；2、阳台延伸至相邻卧室，一半赠送；3、压榨公共次卫空间，放大客厅空间。,花园洋房户型设计原则观景露台/功能细化/私密性1、多露台设计，专属花园入户；2、居住功能的深化和细化；3、提高户型的私密性。,甲方对本案商业的开发目标：最大限度的销售最少程度的持有,商业的定位原则：本案商业安全定位保证项目去化安全,商业定位,本案商业,方向一：集中商业,方向二：专业市场,方向三：社区型商业,在项目整体开发目标和定位原则下，本案商业定位有以下三个方向,商业定位,主题鲜明化差异化竞争,主力店+主题式情景商业街区+社区配套型商业,都市时尚格调生活体验中心,商业定位,底商（社区配套）,主题情景化商业街区：总体量建议8万方，一二层联售，局部三层商业体，打造主题特色化、鲜明化，单铺面积分割在60-100平米，以散铺形式销售，可部分自持。,1、为便于后期销售，单铺面积应尽量划下，建议单铺面积控制在60100平米；2、提高商铺的实用性，尽量避免异型，开间建议4.25米，进深约10米左右；3、销售时可通过节奏和区域的控制，如有大客户购买，可将商铺打通销售，所以设计时应尽量保证可组合；4、建议采取售后返租形式，保证商业后期价值显现，同时通过引入主力商家给予住宅客户购房信心；5、3层商业价值偏低，建议引入超市或是影院等目的性业态，增加人流，成为整个商业项目的核心驱动力。,主题商业建议,产品规划：总建面约3万方，两栋商业上盖高层建筑，一栋为四星级酒店，一栋为酒店式公寓。户型建议：酒店式公寓户型类住宅化。,公寓产品初步规划建议,四星级酒店示意,酒店式公寓示意,市场比较法