浅谈公租房管理存在的问题及对策

浅谈公租房管理存在的问题及对策 按照 _统一部署，我局连续5年对保障性安居工程进行了跟踪审计，全面反映了我区通过建设经适房、公租房、廉租房、发放廉租房补贴、开展棚户区改造等形式切实保障家庭的居住条件方面取得的成绩，同时也反映了存在的建设工程手续不全、建设资金闲置等问题。随着审计部门督促整改和保障性项目逐步建成、分配入住，解决了大批中低收入群体的居住问题。但在今年的审计中发现公租房房源不足、集中管理的公租房租金难收等问题又集中凸显出来，笔者结合近年来对保障性安居工程跟踪审计时发现公租房建设管理存在的问题及对策谈几点粗浅的见解。 xx年以来，住房保障政策逐步进行调整，将经适房、公租房、廉租房统一归并为公租房管理，不再建设经适房，同时原先未购买经适房的中低收入人群也随之纳入公租房保障范围，截止xx年末，全区持有武汉市公共租赁住房租赁资格证明的持证家庭有2544户。 多年来，受我区土地供应规模、规划条件的影响，我区没有财政投资、集中建设的公租房，只能通过商品房配建、长期租赁等方式筹集社会房源用于公租房实物保障，房源筹集难度很大，至xx年末，还有998户未配租公租房，与全区实际需求相比，缺口40%。 (一)公租房建设总量不足。目前我区公租房建设主要依靠社会力量开展。一部分是辖区单位建设的职工宿舍，为解决本单位新进职工的住房，不能用于社会安置。另一部分是开发商配建项目，一方面总的配建量不足，按市政府“按照建设规模5一10的比例配建公共租赁住房。”的规定，我区应在新建商品房项目中配建2500套左右，但配建是全市统筹安排的项目，目前我区实际配建的公租房约730套，占需求量的三分之一；另一方面近2年来房价出现大幅上涨，开发商也出现了一些反复，如我区目前已有2个项目开发商对配建的公租房申请回购自行安排，涉及200套公租房，进一步减少了可用于社会安置的房源。 （二）通过社会租赁市场筹集大批房源难度大。如我区计划采取租赁辖区内城中村村民还建房的方式用于建设集中管理的公租房小区，并实行物业管理，但由于需要就租期、租金标准、租金年度递增规则等因素，分别与几百户城中村村民分别达成协议难度极大，致使计划中的xx年租赁1500套的目标到xx年末仅完成了1141套。 （三）实物保障的廉租房退出机制还不顺畅。开展跟踪审计5年以来，每年都会发现一些由于收入、财产发生变化，不再符合资格条件的保障户，领取租补的对象难点在于发现，而整改则相对简单、易于操作，但实物保障的对象则难以整改，比如今年反映的83名不再符合享受待遇的资格的廉租房实物配租享受对象，经过区房管局、社区多次下达腾退书，上门做工作，但因缺乏强制手段，享受对象仍不退出。 （四）集中管理的公租房已出现租金收缴难的趋势，如在东沙花园集中安置的公租房小区，1141户保障对象入住7个月，欠缴租金已达44.53万元，涉及135户保障对象，其中14户欠租金已达6个月。 鉴于目前我区客观存在的土地供应量偏低、房价涨幅较快等现实状况，建议采取扩大货币化保障规模，逐步退出实物保障的方式，尽快解决中低收入群体的保障需要。 （一）实行货币化保障有利于充分发挥市场配置资源的作用。一是符合中央建立完善住房租赁市场的要求，由持证户根据自己的需要自行租房，政府提供租金补助，更好地满足自己的房型、交通、价格等需要，不需要政府集中、大量地长期租赁房源或者跨区筹集房源；二是当前房产租赁市场各种租金信息相对透明，住房保障部门能够通过各种信息平台获得不同地段的租金信息，采取定额补助、定率补助或根据保障对象不同的收入采取差异化补助等多种方式进行精确保障；三是通过引入住房租赁公司，运用市场化手段提供物业服务，政府仅对租金实施不同类型的补助，更能充分化解住房保障运营机构与保障户的矛盾。 （二）实行货币化保障有利于提高财政资金的透明度和使用效益。一是能简化土地出让，在土地出让环节不必考虑优惠政策，按市场价办理招投标，减少补贴环节，进一步提高土地转让的透明度；二是能节约装修成本，政府集中租赁的房源必须做基本装修后才能作为公租房向持证户提供，我区目前拟租赁的1500套公租房装修费用预算5000万元，由于政府租赁合同是6年期限，期满后如果不再用于公租房，则装修费用也无法收回；三是节约运营成本，目前住房保障部门成立了保障中心，对公租房集中租赁、集中管理，所需的人员、办公、服务费用近50万元。若采取货币化保障方式，仅将节约的装修、运营费用计入补贴资金，平均每年就可增加给持证户补助约880万元（按租赁期6年计），按目前2367户计算，每年每户约可多补助0.4万元，更能体现出保障效益。 （三）实行货币化保障能使“有进有出”的动态管理机制顺利运行。保障资金由住房保障部门进行审核后发放，有利于管理部门充分利用大数据及时监控保障对象收入、财产的变