房地产行业回顾及2014年趋势研判

行业回顾及2014年趋势研判,回顾2013中央,定调：2013是改革元年，一切为“改革”让路，破而后立,回顾2013中央,“新型城镇化建设”未来5-10年中国经济的核心引擎,回顾2013中央,全国保障房建设扎实推进，从“政策方向”到“现实数据”,2013年全国城镇保障性安居工程已开工666万套，建成544万套已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。,中央政府换届，并未出台全国性大棒政策，新国五条雷大雨小,回顾2013中央,地方调控政策呈现区域化差别，各线城市政策松紧不一,回顾2013中央,舟山,营口,温州,芜湖,上海,深圳,广州,郑州,北京,政策收紧,政策放松,GDP增7.7%：增速回落，中国经济增长放缓将会成为常态,回顾2013经济,2013年出现两次“钱荒”，整体资金面依然处于偏紧的状态,回顾2013经济,20.69万亿元地方债务，两年内到期的债务占比高达62%,回顾2013经济,李嘉诚内地撤资，投资方向西移，半数资产移师欧洲,回顾2013经济,仅半年多，余额宝囊获2500亿天弘基金一跃成为最大基金,回顾2013经济,从整体数据看仍然保持高成交量，住宅成交同比增长21.3%,回顾2013全国,销供比：总体接近1，下半年供应超过需求，不同城市表现分化,回顾2013全国,一线城市领跑，二线城市跟风，三四线城市数据持续下滑,回顾2013城市,一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。,区域差别化：火热只局限于一二线城市和部分较佳的三线城市,回顾2013土地,从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。,千亿房企增至7家，仍在上演“强者恒强”“大象起舞”的竞争格局,回顾2013房企,门槛提高：TOP20、TOP50企业金额显著提升，同比均超40%,回顾2013房企,业绩增长势头充足TOP50企业金额、面积集中度双双提升,供需总量：土地供应持续增加，供需两方面均达到近5年最高点,回顾2013宁波土地市场,土地排行：外地开发商占主角，本土企业鲜有重量级地块出现,回顾2013宁波土地市场,供应量大幅增长创近5年新高，首次突破400万方，成交总量也同比增长，但整体存量日益增高,回顾2013宁波住宅市场,据统计2013年宁波市六区住宅供应量为426.72万方，较去年增长了46.98万方，增幅达12%；是6年来的最高水平；而从销售量来看，2013年六区市场共计去化住宅产品282.05万方，较去年增长了32.53万方，增幅达13%；，而成交量是自2008年以来第二高的一年，仅次于2009年的成交总量；,市场格局：供应决定成交，鄞州、北仑、江北、东部四大板块割据，镇海板块出现明显回落,回顾2013宁波住宅市场,成交结构：中小户型是整个市场中的成交主力，改善型户型有所下降，120-150平方米出现8个点的下滑；,回顾2013宁波住宅市场,成交楼盘：刚需项目占统治地位，高性价比产品表现突出,回顾2013宁波住宅市场,本土房企垄断地位打破，全国性房企开始占据市场主导地位,回顾2013宁波房企,大盘支撑、降价支持，2013年公寓成交量出现大幅增长,回顾2013宁波公寓市场,办公和商业市场表现比较稳定，市场波动不大,回顾2013宁波办公、商业市场,住宅价值关注点回归产品本身：高性价比产品市场上优势明显,回顾2013产品层面,高赠送：东方一品5月31日清晨7点推出198套，截止12点去化81%,“坐销时代”终结，拓客深挖渠道成为2013年主流营销手段,回顾2013营销层面,PART1回顾2013总结,2013改革是全年的基调地方债的压力、经济增速放缓，面对重重重压，仍然坚持改革地方差异化调整取代了宏观大棒政策两次钱荒、影子银行的火热，昭示着资本市场的偏紧形势无论是全国还是宁波，供应增长拉动成交上扬带来的库存压力突增一二线城市和三四线城市的差距逐步拉大行业在变革，大型房企的垄断格局正在形成面临即将到来的2014政府的导向、经济发展如何未来行业方向在哪里？,展望2014政策、市场、行业,3,part,定调2014年，将是改革的攻坚年，各项改革落地推进的一年,趋势展望中央,中央调控方向市场主导+长效手段的调控模型初步建立,趋势展望政策,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用,大幅度减少政府对资源的直接配置,推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。,今后是以税收和货币政策为主要手段,而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化,完善税收制度。深化税收制度改革，逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。,房产税全国范围铺开是大势所趋高端产品的持有成本将会大大提高对于中高端市的购买心理影响最为直接,市场发挥决定性作用,加快房产税立法推进,未来中国人口红利进入减弱期，低附加值行业面临巨大压力,趋势展望行业趋势,宁波60周岁以上人口达到118万，占总户籍人口的20.5%，已经进入老龄化社会,经济增速下滑，CPI破3%意味着2014年的货币政策将偏紧,趋势展望经济,房产税长期是大势所趋，但短期内推进谨慎,趋势展望政策,土地流转模式改革新尝试，集体土地入市重划土地利益格局,趋势展望政策,政策分化：房价上涨压力大的一二线热点城市继续从紧，绝大多数城市保持平稳，少数市场低迷城市可能继续微调政策,趋势展望政策,行业垄断趋势明显，开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大,趋势展望行业趋势,利润摊薄，行业专业化将更加明显，细分市场将衍生更多机遇,趋势展望行业趋势,销售净利率下降1.3%,销售毛利率下降1.8%,房企多元化发展，重点开拓其他行业领域业务。,趋势展望行业趋势,恒大集团董事局主席许家印在会上宣布：2014年恒大冰泉将达成100亿元销售目标。2016年将实现300亿元以上的销售额。要用最短的时间完成铺货200万家。,住宅暴利时代终结，地产商寻求商业发展,趋势展望行业趋势,代表企业：万科、保利、龙湖万科：2013年末推出首个商业综合体“金隅万科广场”，同时将斥资百亿布局在京的商业地产项目，保利：2012年开始加码商业布局，2013年继续加码，保利北京全年商业地产投入占比狂飙至45%的高位。龙湖：在京商业项目累计成交突破百亿元，仅时代天街在2013年销售达17.5亿元，为南城商业销冠。,做住宅像养猪做商业地产像养小孩。华润,万达、恒大进军文化旅游产业，文化旅游及配套均成热点,趋势展望行业趋势,代表企业：万达、恒大万达集团：2013年斥资近千亿元进行文化旅游产业布局。目前已成为万达支柱产业之一，2020年进入世界文化企业前十。恒大集团：将在哈尔滨斥资160亿元打造内地最大的旅游综合体。已在武汉、成都、济南等全国20多个城市完成旅游产业相关布局。,文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业。万达王健林,2013是养老地产利好政策频出的一年，产业市场迅速崛起,趋势展望行业趋势,代表企业：保利、远洋、绿城保利地产：在京宣布将全面布局养老地产的消息，未来十年打造50个养老机构，这是保利战略升级重要一环。万达集团：2013年12月，万达与太平洋保险签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万科、首创、复兴、绿城等龙头房企：也纷纷抛出了养老地产发展计划，房企预定的养老地产项目已超过百个。,中国旅游地产的新圈地运动，快速完成了量化的过程,趋势展望旅游地产,1万亿,2012年中国旅游地产投资总额毫无悬念破万亿元,3千个,据统计，目前中国旅游地产项目超过3000个,中弘股份，300多亿拿下三个旅游地产项目恒大150亿，投资哈尔滨太阳岛西区旅游项目雅居乐：在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方圈地合计高达6万亩，投资总规模预计超过450亿元万达集团：在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的投资规模预计高达1700亿元左右龙湖地产：49亿多元在烟台养马岛和市区内获得6300多亩土地,大型房企开始在宁波优势景观资源地大幅圈地,趋势展望旅游地产,绿地万达，投资海外“出海热”或将愈演愈烈,趋势展望行业趋势,代表企业：万达、绿地统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。万达：在2013年继续宣布了在英国的两项投资，并购英国圣汐游艇公司和在伦敦核心区建设超五星级酒店，总金额约10亿英镑。绿地：2012年以来，绿地先后在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、纽约等地布局了多达10余个项目。,存量巨大，四区住宅存量1526万方，预计至少需要去化8年,展望2014宁波市场,在售存量,待售存量,已成交住宅类土地住宅面积,预出让住宅类土地住宅面积,展望2014宁波市场,13年新近房企众多，已入驻房企案源储备量增加。,世茂,绿地,复地,招商,港中旅,华侨城,方兴,九龙仓,华润,景瑞,新世界,恒大,绿城,万科,中海,金地,展望2014产品创新,产品性价比提升，产品设计创新实现空间的极致利用,展望2014营销创新,创新营销案例中海国际社区，营销总控图,专业电商线上搭台，线下“经纪人”行销成趋势，活动拓客为主流，平媒号召力下降。,移动互联网时代快速到来，金融服务业务快速普及，房地产电商从趋势变为现实所见,趋势展望行业趋势,商业地产已经开始由传统购物型向娱乐体验型转变,展望2014商业,青岛万达城：好莱坞巨星聚，300亿打造全球最大影视园区,宁波,万达,无锡万达城：万达城入驻滨湖区大型旅游城媲美上海迪斯尼,公寓逐步退出居家市场舞台，出现和投资品挂钩的项目,趋势展望公寓,环球城：返租8年，每年利率7%，,汇豪国际：带租约销售,房地产资产证券化需求迫切，房地产金融市场加速形