房地产登记技术规程培训讲义

房地产登记技术规程,培训讲义中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会,第一部分总则、术语及表格第二部分申请材料（附录B、C）第三部分登记程序第四部分登记归档第五部分登记资料利用第六部分登记基本单元编码,总则、术语及表格,一、必要与原则二、架构与内容三、理解与把握,一、必要与原则,（一）编制必要性法制环境的要求贯彻物权法、房屋登记办法；社会发展的要求提供安全、高效、便捷、标准化的服务；登记实践的要求规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。,提出申请。2008年1月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出房地产登记技术规程立项申请。正式立项。2008年6月，住房和城乡建设部印发关于印发的通知，房地产登记技术规程被列为部行业标准编制计划。组织编制。2008年11月至2010年12月，四次工作会，四次公开争取意见（两次司发文征求意见），2011年2月22日通过专家审查。,通过审查。2011年2月，住房和城乡建设部召开房地产登记技术规程审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。专家意见：规程总体上达到了国际先进水平；由行业推荐性标准上升为行业标准；增加强制性条款。,发布实施。2012年2月，住房城乡建设部发布关于发布行业标准公告(第1307号)，批准房地产登记技术规程为行业标准，自2012年6月1日起实施。其中第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。,（二）编制原则遵循法规原则总结地方经验借鉴国际理念兼顾发展需要规范执行程序细化操着要求,二、架构与内容（一）章节架构（二）创新内容,4.1一般规定4.2申请4.3受理4.4审核4.5登簿4.6发证5.1一般规定5.2存档范围5.3纸质档案管理5.4电子档案管理6.1一般规定6.2对外利用6.3对内利用A登记类型B登记申请材料要求C主要登记类型申请材料清单D登记业务表,1.总则2.术语和代号3.登记基本单元编码4.登记程序5.登记归档6.登记资料利用附录,房地产登记技术规程架构,（二）创新内容1、登记基本单元编码统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性2、登记程序约束机制：审核、登簿、质管岗位必须为登记官。制约机制：受理、审核、质官岗位不能由同一人担任。会审机制：设立审核委员会，人以上，登记官不少于1/2。质检机制：定期定量质检。合并机制：合并办理关联登记业务。防伪机制：配置居民身份证读卡器。信息机制：发挥官网作用，建立公告查询系统。,3、登记归档明确纸质档案保管期：抵押权登记已注销和查封解除满5年；地役权、预告登记、异议登记已注销满2年。明确纸质档案销毁程序：成立鉴定组、提出意见、监督销毁。明确容灾备份要求：源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于20Km，地震灾害频发地区不小于800Km。,4、登记资料利用共享机制、时间标注、内部利用、附录登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请材料清单四个附录。,三、理解与把握,（一）理解技术标准（规范）用语的特殊性及差异，要求严格程度不同，学习、理解和执行条文时，注意要区别对待1)表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。,强制性条款必须严格执行,4.5.7记载于登记簿的时点应符合下列规定：使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。4.5.8任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。,（二）把握,、总则范围：原则：法定机构、法定人员、法定程序、主体一致、在先已登记、依法查询衔接：现行标准、机构（企业）标准,、术语和代号,房地产房屋固定界限房屋登记基本单元利害关系人合并办理登记资料,3、登记业务表,（1）基本要求A、公示、提供B、合并：申请书与填写说明、询问笔录C、修改：应经申请人确认,（2）分类,登记业务表,申请书类,协执类,审核类,接受执行法律文书表D.2.1-1,受理、审核表D2.3-1,实地查看表D2.32,执行审查建议书表D2.1-2,房屋所有权登记,初始表D1.2-1,建筑物区分所有表D1.2-2,转移表D1.2-3,变更和注销表D1.2-4,抵押（预抵押）,设立（预）表D1.3-1,最高额确定表D1.3-2,转移表D1.3-3,变更和注销表D1.3-4,地役权表D.1.4,更正、异议、换证、补证表D.1.6,预告商品房预告设立表D.1.5,撤回登记表D.1.7,资料查询表D.2.2,（3）表格的主要结构A、信息收集声明本申请书信息系依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用。B、申请人情况C、申请内容D、申请人承诺,（4）具体表格,登记业务表,申请书类,协执类,审核类,接受执行法律文书表D.2.1-1,受理、审核表D2.3-1,实地查看表D2.32,执行审查建议书表D2.1-2,房屋所有权登记,初始表D1.2-1,建筑物区分所有表D1.2-2,转移表D1.2-3,变更和注销表D1.2-4,抵押（预抵押）,设立（预）表D1.3-1,最高额确定表D1.3-2,转移表D1.3-3,变更和注销表D1.3-4,地役权表D.1.4,更正、异议、换证、补证表D.1.6,预告商品房预告设立表D.1.5,撤回登记表D.1.7,资料查询表D.2.2,申请材料（附录B、C）,一、概述二、附录B相关具体问题解析三、附录C相关要件具体问题解析,一、概述,附录B:房地产登记申请材料要求本附录共18条，分别对申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。【提示】对条文适用应注意区分的问题：1、本章节中无强制性条文。2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。,附录C:主要登记类型申请材料清单本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。【提示】对条文的把握应注意的问题：1、材料名称2、原件、复印件的使用3、备注内容的使用,二、附录B相关具体问题解析,B.0.1申请材料纸张和尺寸应符合下列规定：1、申请材料应采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸介质；2、申请材料幅面尺寸宜为国际标准297mm210mm解析：本条以强制性标准术语“应”规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。订立的主要原因在于房产档案的归档保护要求。,B.0.2填写申请材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等进行修正。本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性。实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、热敏纸等不利于保存的纸载体。,B.0.3申请材料所使用文字应符合下列规定：1、申请材料应使用汉字文本，少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字；2、少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用，应同时附汉字文本；3、外文文本的申请材料应附经公证或认证的汉字译本解析本条中涉及的三个问题：1、中文与规范汉字在立法用语中的区分2、少数民族语言文字的使用问题3、外国语言文字的使用问题,B.0.4申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：1、申请材料中应使用申请人（代理人）的汉字姓名、名称或汉字译名，少数民族自治区域内可选用本民族或本自治区域内通用文字；2、当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。解析：本条涉及的问题有：1、姓名（名称）的使用2、少数民族语言姓名（名称）的使用3、外国语言姓名（名称）的使用,B.0.5申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。解析：1、数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障作用。2、实践案例：同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。某房地产开发企业采用1-1号和1-一号或者1-A号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难。,B.0.6当申请材料超过一页时，宜按1，2，3顺序排序，并宜在每页的右下角标注页码。解析：本条采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性。B.0.7申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。补充申请材料宜按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。解析：本条的规定引导性地对资料的传递安全性进行了规定。,B.0.8申请材料应提交原件，但下列形式的复制文本应视为规范、有效：1、不能留存原件的，申请人（代理人）应提交与原件一致的复制件并提供原件，由登记人员对原件和复制件进行比对，并加盖本件与原件内容核对一致的印章。2、不能提供原件比对的，申请人（代理人）应提供出具该材料的机构或法定存档机构确认、公证机构公证或认证复制件与原件一致的证明。,B.0.8本条中涉及的几个相关概念：1、原件与复制件的证明效力；几类实践中常见的概念：原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文书。正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对人。,副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人。节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原本作用是有较大差异的。译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书。复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。,2、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登记机构履行了审慎、合理的审查责任；同时提交原件和复印件，由登记机构直接履行比对职责，留存复印件，但需要注意的是登记机构应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施的过程。,3、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力。遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。实践中常见问题例如：街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一致。申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章进行证明。登记时涉及的部分规划、土地等方面的行政许可文件，其已经依照法律规定存放在城建档案馆，申请人不可能提供原件进行比对，只能提供复制件。可以确认的是存档机构申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证。,B.0.9申请房地产登记应提交合法、有效的申请材料。申请材料中需填写身份证明内容的，应注明证件名称，填写证件号码。解析：本条是申请材料的核心所在：合法、有效其中主要注意三个方面的问题：1、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素,2、关于登记申请材料合法性的把握合法性的把握可以归纳以下两点：（1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；（2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突。,3、关于登记申请材料有效性的把握要点（1）关于申请主体身份证明材料的有效性判断：第一：关于自然人的身份证明有效性判断身份证明材料严重破损影响对信息的认知2013年1月1日起一代身份证停止使用港澳居民通行证末尾年检升位台湾同胞通行证采用一证一号,2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。关于营业执照的法定内容不全的处理关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题,3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断首先，关于作为房地产登记申请材料的法院法律文书。该类文书应当遵循诉讼法关于法律文书的规定，应证明其属于已经发生终局性效力的法律文书。其次，关于作为房地产登记申请材料的公证书。对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证合法职能的公证机构出具上，而不对其内容进行实体上的审查。,B.0.10申请人（代理人）的身份证明材料符合下列规定：1、境内自然人应提交居民身份证，未成年人可提交户口薄；本条列示了各类登记申请主体的身份证明类型。解析：居民身份证领取范围：居住在中华人民共和国境内的年满十六周岁的中国公民，应当依照本法的规定申请领取居民身份证；未满十六周岁的中国公民，可以依照居民身份证法的规定申请领取居民身份证,几个居民身份证的实践问题：关于申请人和其身份证照片不符的处理关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问题关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性问题关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用问题关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题,2、军人应提交居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件2004年1月1日实施的中华人民共和国居民身份证法将现役军人、武装警察、服刑人员、劳教人员纳入了发证范围。对军人证明身份的材料以2004年1月1日作为分界点，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记。,3、中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证：中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行管理办法第十四条规定，“港澳同胞来内地，须申请领取港澳同胞回乡证，港澳回乡证由广东省公安厅签发。”1999年1月15日启动了香港来往内地通行证新编码规则。,3、香港、澳门特别行政区自然人3.1港澳同胞回乡证港澳同胞来内地，须申请领取港澳同胞回乡证。港澳回乡证由广东省公安厅签发。（中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行管理办法第十四条）,3.2港澳居民来往内地通行证1999年1月15日启用，同时适用新编码规则。通行证为卡式证件，通行证有效期分为3年和10年两种，持证人年满18周岁的为10年有效，未满18周岁的为3年有效。（1）通行证号码组成规则通行证证件号码共11位。第1位为字母，“H”字头签发给香港居民，“M”字头签发给澳门居民；第2位至第11位为数字，前8位数字为通行证持有人的终身号，后2位数字表示换证次数，首次发证为00，此后依次递增。,（2）通行证号码变化规则由于通行证遗失、损坏或者有效期到期等原因，港澳居民需换发通行证。港澳居民换发通行证后，新通行证和原通行证号码相比，证件号码第1位至第9位相同，代表换证次数的第10位和第11位数字会发生变化。首次换证，第10位至第11位数字变为01；再次换证，由01变为02，依此类推。新旧通行证号码前9位相同，表明为签发给同一持证人。,4、中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证；中国公民往来台湾地区管理办法第十三条规定，我国台湾同胞来往内地应经相关机关办理旅行证件。1992年5月启用的台湾居民来往大陆通行证（以下简称台胞证）是台湾居民来往大陆和在大陆居留、旅行的重要身份证件。台胞证号码由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代码3部分组成，证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终身号，后2位为签发证件的次数，括号内的英文字母或阿拉伯数字为签发机关代码；自2006年6月起，福建、江苏和上海省、市公安机关签发的5年有效台胞证，取消了签发机关代码；自2008年9月25日起，台胞证号码实行“一人一号、终身不变”。,5、华侨应提交中华人民共和国护照6、外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照,7、境内企业法人应提交企业法人营业执照；组织机构代码证和企业营业执照之间的关系营业执照作为其以该类主体从事生产、经营活动的主体身份证明。组织机构代码是指根据代码编制规则编制，赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识别标识码，而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识的载体和法定凭证。组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证，但该身份证对公司本身而言不产生实质性影响，只是法律要求公司必须获取该身份证；而企业法人营业执照是证明公司是否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证。,8、境内机关法人、事业单位法人和社团法人（1）机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记（2）事业单位则必须持事业单位法人证书作为要件（3）军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内,9、境外企业法人本条存在的问题：（1）境外与国外概念的区分（2）境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记,10境内经营性其他组织11境内非经营性其他组织12境外其他组织本条存在的问题解析：（1）其他组织（2）境外其他组织的房地产登记问题（3）实践中的几类特殊主体的房地产登记问题,其他组织：主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等,几类特殊主体的房地产登记问题：1）破产中的破产管理人自2007年6月1日实施企业破产法后，我国立法将原企业破产法（试行）中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。破产管理人，是指破产案件受理后依法成立的，在法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务的专门机构。2）工会法人3）村民委员会和居民委员会,B.0.11房地产登记后，房地产权利人的身份证明类型、证件号码等内容发生变更，当其申请办理已登记房地产的新登记事项时，提供证明申请主体与登记材料中留存或记载的主体为同一人的材料，应符合下列规定：1、境内自然人应提交与其户籍所在地公安机关出具的身份变更材料；2、军人退役或转业，房地产以原军官证等身份证件登记的，宜提交原军人身份证件核发部门、现户籍所在地公安机关或民政部门出具的身份变更材料。,3、境内自然人取得境外居民身份或境外自然人取得境内居民身份，应提交经公证或认证的身份变更证明材料；4、境外自然人应提交经认证的身份变更证明材料；5、境内法人、其他组织应提交其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料；6、境地外法人、其他组织应提交其批准和注册机构出具的身份变更证明材料。解析：本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法。遵循谁出证、谁证明为一般规则，公证和认证方式为补充的处理方式。注意：主体同一性证明不能等同变更登记情形,B.0.12申请登记的房地产，房地产登记机构已有其测绘成果的，申请人（代理人）可不再提供；无其测绘成果的，申请人（代理人）提交的测绘成果应符合登记的要求。几个实践中的问题：在各环节重复要求出具房产测绘成果各历史发展环节中不同标准下测绘成果的适用,B.0.13共有的房地产，申请人（代理人）应在申请书中注明或单独提交书面材料说明共有性质。按份共有房地产的，应明确相应具体份额。共有份额宜采取分数或百分数表示。本条规范了共同共有与按份共有在登记实践中的处理方式。两者的区分二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。具体的处理方式共有性质表述；份额表述。,B.0.14建筑物涉及区分所有情形，申请材料应符合下列规定：1、申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时提交，说明建筑物区分所有情况的书面材料；2、建筑物区分所有情况的材料应包括标示专有、共有及公用具体位置的情况说明书；3、建筑物区分所有情况的材料应由规划部门确认或由建筑物区分所有权人书面约定。,解析实践中常见的问题：1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，其不属于一种房屋建筑。2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。例如小区架空层。,3、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务？,B.0.15用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为已生效法律文书。已生效的一审人民法院法律文书，除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回起诉民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外，尚应提交一审人民法字出具的法律文书生效确认证明材料或协助执行通知书。应注意的实践问题：【不制作调解书】下列案件调解达成协议，人民法院可以不制作调解书：（一）调解和好的离婚案件；（二）调解维持收养关系的案件；（三）能够即时履行的案件；（四）其他不需要制作调解书的案件。,法院制作并送达了民事调解书，该类文书一经双方签收即生效。部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不准确或缺失，民事调解笔录对民事调解书的补证记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判人员、书记员签名或者盖章，但依法未制作民事调解书的民事调解协议。,B.0.16用于申请房地产登记的下列材料应经公证：1、因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外；2、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；3、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。解析：本条规定了公证前置的具体情形。注意：本条取消了赠与前置公证情形。,B.0.17经公证的材料应符合下列规定：1、除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及房地产的公证应由房地产所在地公证机构出具；2、境外出具的公证材料应经转递或认证，并附汉字文本。本条规定了公证材料的要式。遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方法律行为公证除外境外公证的转递和认证路径,B.0.18用于申请房地产登记的境外形成司法文书应符合下列规定：1、中华人民共和国澳门特别行政区、中华人民共和国台湾地区形成的司法文书，应经境内人民法院裁定予以认可和执行；2、外国司法文书应经境内人民法院裁定予以承认和执行；3、未与中华人民共和国缔结或参加国际司法协助条约的外国法院司法文书，人民法院不予受理的香港特别行政区法院涉及房地产权属、婚姻关系等民事裁判类法律文书以及其他人民法院不予受理的涉及外司法文书，宜经公证或认证。,B.0.18本条规定了涉外司法文书的法律适用1、承认和认可的适用路径2、立法和司法实践有盲区的涉外司法文书保留了普通公文书适用的方式,三、附录C相关要件具体问题解析,C.1.1国有土地上的房屋所有权初始登记解析：几项实践中的特别要件建设工程施工证明的适用房屋已经竣工证明的适用合作（联建）协议和产权分割清单的法律适用,表C.1.2集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料解析：几项实践中的特别要件房屋符合城乡规划的证明房屋测绘报告或村民住房平面图区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明,C.3国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料解析：几项实践中的特别要件遗赠公证书和接受遗赠公证书注意区分遗嘱继承和遗赠情形。约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化。企业清算的证明和房屋所有权转移的证明作价入股协议（应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化问题）,C.1.4集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料解析：实践中应注意的两个问题：房、地转移顺序问题转让情形和受让主体的身份限制问题C.1.5房屋所有权变更登记申请材料解析：注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名（名称的变化）注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记事项,C.1.6房屋所有权注销登记申请材料解析：注意区分放弃所有权与约定共有注意区分房屋灭失和房屋因自然灾害成为危房,C.2.1一般抵押权设立登记申请材料集体所有建设用地使用权证明的适用。立法规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押形式多样的主债权合同抵押合同的表现形式,几个关于抵押权设立登记的实践问题：1、超额抵押2、抵押顺位3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产禁止抵押4、自然人之间的借贷能否设立抵押5、无金融机构法人许可证或金融机构营业许可证能否办理抵押登记6、企业之间能否资金借贷，以房地产作抵押7、民间借贷利率超出同期银行率4倍8、禁止流抵押条款9、房、地抵押的协调和区分10、债务履行期限满是否导致抵押权丧失优先受偿权,C.2.2一般抵押权转移登记申请材料解析：本部分应关注对抵押担保的主债权已转让的证明的把握。房屋抵押权只能因主债权被转让而转让。主债权转让的起因可以是多种多样，但大致可以分为两类协议转让基于客观原因转让,C.2.3一般抵押权变更登记申请材料因客观原因导致的变更因当事人意愿产生的变更：顺位变化、债务履行期限展期等C.2.4最高额抵押权设立登记申请材料主债权合同的特殊性最高额抵押合同的特殊内容：限额和确定期限已存在债权的证明和抵押当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的证明,C.2.5最高额抵押权转移登记申请材料解析：注意对最高额抵押权进行确定的问题。C.2.6最高的抵押权变更登记申请材料解析：债权确定时间和最高债权额，这两项变更的，如果涉及影响到其他抵押权人（预告登记权利人）利益的，还需提交其他抵押权人（预告登记权利人）的书面同意证明,C.2.7最高额抵押权确定登记申请材料解析：注意把握最高额抵押权担保的债权已确定的证明的多种表现方式C.2.8在建工程抵押权设立登记申请材料解析：注意申请材料中对用于抵押的工程尚在建设的证明文件的把握注意在建工程设定最高额抵押的问题,C.2.9在建工程抵押权转移登记申请材料解析：注意申请材料中对项目转让的立法要求问题C.2.10在建工程抵押权变更登记申请材料解析：注意在建工程变更与商品房预售两种情形竞合的处理C.2.11一般抵押权、最高额抵押权或在建工程抵押权注销登记申请材料解析：注意区分三种情形所提交的权利证书，一般抵押权和最高额抵押权注销登记需提交房屋他项权利证书，在建工程抵押权注销登记需提交登记证明。,C.3地役权登记申请材料解析：地役权合同房屋所有权证书（房地产权证书）。区分供役地和需役地的不同组合方式而不同。地役权转让证明的适用问题包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范围等地役权内容变化的适用,C.4预告登记申请材料注意把握预购商品房预告登记转移证明：继承、遗赠、婚姻、生效裁判预告登记权利发生转移的证明：因撤销、合并、兼并、分立等原因使预告登记权利人灭失，致预告登记权利转移,C.5其他类型登记申请材料遗失声明与公告程序的区分注意对C.5.3更正登记申请材料中对于是否涉及到对权利归属的情形注意表C.5.4异议设立登记申请材料中关于证明异议事项消灭的证明材料把握,登记程序,一、概述五、审核二、一般规定六、登簿三、申请七、发证四、受理,一、概述,1、登记程序制定考虑的因素2、登记程序问题导致的行政诉讼3、阅读和使用本章应注意的事项:（1）带”应”的条款要严格遵守;（2）强制性条款必须无条件遵守。,4.登记程序确立的几个制度(1)质量检查制度(2)疑难业务会审制度(3)合并办理制度(4)申请材料确认制度(5)登记官岗位责任制度,二、一般规定,(一)关于登记总体程序1.一般性程序2.特殊性程序3.个别性增加程序,(二)登记有关岗位设置和人员要求,1.房屋登记应设置的岗位2.应由登记官担任的岗位3.不同环节岗位人员要求,(三)审核委员会制度,1.设立的原因和必要性2.人员构成情况3.具体解决何种问题4.会审结果的效力,(四)质量检查制度,1.质量检查的重要地位2.质量检查的大体要求3.质量检查的主要内容,(五)质量检查的具体规定,1.各类登记检查比例2.检查记录及意见3.错件处理措施4.形成检查报告,(六)防伪加密设备的应用,1.应用防伪设备的现实必要性2.身份证读卡器识别身份证的真假3.其他有条件的可应用房产证、申请人的防伪设施,三、关于申请的规定,（一）申请的性质和类别1.申请的性质2.申请的作用3.申请的类别,(二)申请材料的总体要求,1.申请人提交申请材料2.申请材料的总体要求3.申请书面材料的规范格式要求,(三)双方申请和单方申请,1.双方申请的法律必要性2.单方申请的具体类型3.各种单方申请的原理及注意点,(四)共有房屋申请规定,1.共有房屋应共同申请2.共同共有房屋的申请3.按份共有房屋的申请4.涉婚房屋的申请,(五)业主共有房屋申请,1.如何界定业主共有房屋范围2.业主共有房屋申请主体3.业主共有房屋申请时点,(六)委托申请登记,1.委托申请的主要情形2.委托申请应注意的事项3.委托申请中的双方委托,(七)未成年人房产申请登记,1.未成年人的监护人2.未成年人房产取得的申请登记3.处分未成年人房产申请登记4.其他限制或无民事行为能力人房产申请登记,(八)申请材料的确认,1.哪些申请材料需要申请人确认2.自然人确认方式3.法人或其他组织确认方式,四、关于受理程序的有关规定,（一）受理工作包括的主要内容1.各项内容的大致情况介绍2.受理中各环节的先后顺序3.需要录入的信息4.受理完成后的交接,(二)合并受理登记的情形,1.需要合并受理的原由2.七种情形的不同法律关系对登记的要求3.合并受理中应注意的事项4.具体案例操作剖析,(三)查验申请主体的内容,1.自然人主体查验时应着重注意的地方2.法人或其他组织作为申请主体查验要点,(四)查验申请材料的要求,1.申请材料的完整性方面2.权属证书或证明查验要求3.有权部门出具的证明材料要求4.因民事行为形成的申请材料要求,(五)核对申请登记事项的要求,做到“一符合”、“一对应”、“一不冲突”1.申请材料内容与登记事项相符合2.申请材料之间的内容相对应3.申请登记事项与登记簿不冲突,(六)询问的主要内容及注意事项,1.询问申请意愿的真实性2.询问申请房屋的共有性质和份额等3.应景式询问以验证所收材料的合法性等4.询问结果的保存,(七)受理的两种不同结果,1.准予受理的,应当如何告知及应告知的内容2.不予受理的,应告知的内容和方式,以及申请材料的处理方式,五、关于审核程序的有关规定,（一）审核工作应包括的内容1.各项内容大致介绍2.会审工作开展的具体程序,(二)一致性审核的主要内容,即做到”三一致”1.主体身份信息与申请材料、登记簿记载一致2.登记客体信息与申请材料、登记簿记载一致3.实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致,（三）合法性审核的内容,1.材料形式符合法律等规定2.初始登记或在建抵押房屋合法建造3.预告登记的预购房屋在可以销售范围内4.其他登记类型房屋在登记簿范围内5.房屋符合基本单元要求6.登记事项没有登记簿记载的限制要求7.需要公告的房屋没有成立的异议,(四)实地查看的情形,1.实地查看的意义2.实地查看的登记类型,(五)初始登记实地查看的内容,1.房屋坐落实地与申请材料是否一致2.基本单元数量与申请材料是否一致3.房屋建造状态,(六)在建工程实地查看的内容,1.坐落是否与申请材料相符2.工程形象进度,(七)房屋灭失登记实地查看内容,1.所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致2.房屋是否已灭失,(八)实地查看的要求,1.实地查看人员要求2.现场采集信息要求3.记录表单要求,(九)需要公告的情形,1.公告的意义2.当前公告与以往的不同之处3.公告的几种情形,(十)公告载体,1.当地公开发行的报纸或政府网站2.集体土地房屋登记公告的特殊性及操作步骤,(十一)公告期限,1.不少于五日2.公告的查询3.不同类型事项的公告应设定不同的公告期,(十二)补充材料的有关规定,1.发生需要补充材料的情形2.补充材料应履行的义务,(十三)审核结果的两种处理方式,1.审核通过的,应予以登记2.审核不符合条件的,应不予登记3.不予登记的处理方式,六、关于登簿程序的有关规定,（一）登簿的由来及重要性1.登簿的由来2.登簿在整个程序中的地位3.提高登记簿公信力的措施,(二)登记簿建立方式,1.按基本单元建立2.具体情况的具体处理:如一个厂区内多幢房屋的登记,(三)登记簿的形式,1.登记簿采用的形式2.不同形式登记簿之间的关系3.不同形式登记簿的安全保存措施,(四)登记簿的填写和确认,1.登记簿填写人员的要求2.登记簿填写确认的要求,(五)登记簿上权利人的记载,各种不同申请人经登记后转化为权利人1.所有权人的记载2.抵押权人的记载3.地役权人的记载4.预告权利人的记载,(六)合并办理业务的结果记载,分述七种不同合并办理登记的结果应当如何记载,(七)登记申请撤回的注意事项,1.登记申请撤回的时点2.登记申请撤回的申请主体3.登记申请撤回时的申请材料处理,(八)记载登记簿的时点规定,1.记载时点的法律意义2.电子登记簿记载时点规定3.纸质登记簿记载时点规定,(九)登记簿记载错误的更正规定,1.记载错误的情形2.不同情形的处理方式,七、关于发证程序的有关规定,（一）对于权属证书印制和填写要求1.填写证书的依据2.证书的类型3.填写的具体要求4.证书印制的要求,(二)证书记载内容的格式要求,1.文字要求2.数字要求,(三)发证和领证要求,1.发证时应核对和收取的材料2.委托领证的注意事项3.领证主体要求,(四)不发证书或证明的情形,1.业主共有房屋2.异议登记,登记归档,制订背景登记档案的定义、作用和特点制订本章的必要性条文释义,一、定义,1、档案根据中华人民共和国档案法第二条的定义：本法所称的档案，是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。,2、房地产档案档案，是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。（中华人民共和国档案法第二条）,3、房地产登记档案房地产登记档案（以下简称登记档案）是房地产档案的一种。是指登记机构在房地产物权登记活动中形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的记录。它反映了房地产物权设立、变更、转让、消灭的情况，是房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。登记档案的定义有广义和狭义之分。广义的登记档案，是指登记资料归档后成为登记档案。登记资料由房屋登记簿和房屋登记材料两部分内容组成。狭义的登记档案，是指登记材料归档后成为登记档案，由登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料组成，本规程所称的登记档案是指狭义的登记档案。,4、房屋登记簿房屋登记簿（以下简称登记簿）是房屋权利归属和内容的依据，是房屋登记机构（以下简称登记机构）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他应当依法登记的特定簿册。（房屋登记簿管理试行办法第二条）物权法在新中国第一次以法律的形式提出了登记簿的概念，但并没有给登记簿下定义。登记簿概念的出现,是房屋登记制度的重大变革。,5、登记材料登记材料是由申请人提供的登记申请材料、登记机构在登记审核过程中形成的审核材料和具有保存价值的其他材料组成,是物权登记过程中直接形成的原始资料。,二、登记档案的作用,（1）为物权确认提供重要依据登记档案翔实准确地记载了房地产权利状况和自然状况的历史和现状。囊括了房地产转让、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决和房屋的新建、翻建、改建、扩建等所形成的各种书证、表格、房地产平面图及证明材料，它是审查并确认产权的重要依据。如果没有完备、科学的产权产籍管理，没有作为房地产登记基础的登记档案，就无法合法、规范地进行房地产登记。,（2）维护房地产权利人的合法权益登记档案是房地产行政管理法定职责的体现物，全面反映了权利人的房屋自然状况及土地使用状况，是证明权利人与房屋土地之间权利关系的有效凭证，具有法律凭证的作用，为权利人的物权提供了可靠的法律保障。,（3）促进房地产市场健康发展登记档案对于房地产市场的稳步发展有着积极的促进作用。随着经济和城市建设的飞速发展，住房消费市场全面启动，房地产二、三级市场被有效激活。而房地产市场的活跃和健康发展必须以明晰的产权及有效的产权依据登记档案为保障。,（4）加快城市建设提供信息服务随着城市化进程的加速，经济适用房、高速公路、市区道路扩建和城镇建设等全面展开，新城区开发与旧城区改造工程同时并举。城市规划、旧城改造、拆迁安置，如果采用传统的调查、丈量测算的方法，投入大、周期长、可靠性差。利用数字化登记档案信息和馆藏档案可以较全面、便捷地汇总统计房地产权属状况，以及房产的户数、面积、结构等自然状况，及时、准确提供各类数据，为城市建设服务。,（5）维护正常的金融秩序和社会稳定的功能随着房地产价值的攀升，人们对房地产给予了前所未有的关注，房地产引发的问题也越来越多，特别是涉及金融机构的房地产纠纷呈上升趋势，各类债务纠纷、房产纠纷、刑事案件的时有发生，登记档案的利用率迅速增长。利用登记档案出具有关物权证明，能及时明晰权利、定纷止争，使国家、单位和个人的财产免受损失，促进社会的和谐稳定。,三、登记档案的特点,（1）专业性登记档案产生于房地产登记机构登记档案材料是专业性材料登记档案有其专业管理方法（2）动态性（3）真实性（4）完整性：一是房地结合，二是图档结合（5）价值性（6）法律性,四、制订本章的必要性,1.登记档案管理没有统一的技术规范,缺乏操作性。随着房地产业和住房商品化的迅猛发展，房地产登记档案变得越来越重要，档案数量也越来越多，单靠传统的管理方式和管理手段已远远不能适应新形势发展的需要。利用现代化技术设备、服务手段和科学的管理方法，实现登记档案管理现代化已是必然趋势。而标准化是现代化的基础，在登记档案管理工作中推行标准化，是登记档案实现现代化管理的首要前提，也是做好登记档案管理工作的必要条件。,2.登记档案管理保管期限不明确，致使档案库房紧张。由于房地产权属档案保管期限的不明确，无法开展鉴定、销毁工作。如抵押权注销档案、地役权注销档案、预告登记注销档案、解封档案、异议登记注销档案等，利用率均不高，占用较多的库房空间，登记档案出现了有增无减的现象，导致档案库房更加短缺。哪些档案可以销毁,哪些档案需要永久保存,迫切需要有一个行业标准来进行明确。,3.登记档案数字化还没有统一的标准。随着科学技术的发展,以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理之中,档案管理以手工管理为主的传统手段正在向采用现代先进技术手段过渡。目前国内大多城市的房管部门已在采用计算机系统进行登记发证并采用局域网、数据库技术对登记信息进行管理,但真正全面实现了登记档案数字化的地方并不多,其原因是除受当时技术条件的限制外,最重要的是还没有一套完整的标准和规范。国家档案局已就电子文件档案制定了标准，为全国性电子文件管理提供了普通规范，但房地产登记档案的特点决定了其管理的独特性，当前已经建立了登记档案数字化的地方，由于没有统一的规范和标准，有的单位在建设过程中还走了不少弯路，使用效果也不甚理想，因此当务之急是建立一套适合于房地产登记档案数字化的标准和能指导各地具有操作性的规范。,4.登记档案管理体制不顺，管理水平不一。全国各地建立了不同形式和规模的房地产档案馆、档案科、档案室等,但登记档案管理机构不顺，所设置的档案馆(室)，有的是产权监理处内设机构，有的是与产权监理处合署办公，也有的是局下属单位，与产权监理处并列；有的登记档案直接由城建档案馆管理,还有的是由当地档案局管理,管理体制不顺。机构设置得不合理，造成了登记档案管理与房屋登记工作之间的脱节，削弱登记档案的管理工作,影响了房屋登记工作的顺利开展。还有,全国各地区之间、行业内部之间发展不平衡，单位之间的重视程度不一，出现了登记档案管理水平不一。,五、条文释义,本章共4节30条。第一节一般规定（共5条，规定了登记材料的归档、登记档案保管期限、存档形式、管理机构、库房的设计和管理标准、检索工具）第二节存档范围（共3条，对登记档案的形式和载体，登记申请材料、登记审核材料和其它材料的规定。）第三节纸质档案管理（共10条，明确了纸质档案归档程序、归档质量、立卷内容、档号编制、装订要求、入库上架保管以及登记档案销毁的规定。）第四节电子档案管理（共12条，本节主要内容为电子档案的组成、建立及管理。包括电子档案的组成内容、纸质档案数字化标准、电子档案的质量控制和数据安全要求等。其中电子档案的组成主要明确了电子档案的三个组成部分及如何建立电子档案；纸质档案的数字化标准主要描述了纸质档案进行数字化时的流程及应遵循的技术标准；电子档案的质量控制和数据安全主要明确了电子档案的安全保密、错误率控制以及数据备份和异地保存。）,第一节一般规定,第一条登记材料的归档、登记档案保管期限1、房地产登记档案是房地产登记机构在登记过程中形成的有保存价值的记录，是房地产登记工作的真实记载和重要依据。归档是登记材料转化为登记档案的关键环节。因为房地产登记过程中形成的材料还是分散的、不系统的，只有经过归档环节，按归档范围将材料收集齐全，按立卷原则与方法进行系统整理才能转化为房地产登记档案。完成登记材料的收集、整理和归档，是对房地产登记机构的一项基本要求。登记材料包括申请人提交的登记申请材料，登记机构在登记审核过程中产生的材料和具有保存价值的其他材料。,2、合理确定登记档案的保管期限，既是建立登记档案的前提，也是加强登记档案管理的有效手段。登记档案保管期限除按照本规程第5.3.9条可列入销毁范围的登记档