房地产垄断性质调查报告

,房地产市场垄断性质调查报告,指导老师：闫观渭,制作人：黄锦清,（土建学院A1133班14号）,目录,研究背景,房地产市场现状,垄断原因及分析,垄断的治理及建议措施,研究背景：,(一)供给方：垄断结构。房地产市场是一个典型的非完全竞争市场，通常表现为垄断竞争或寡头垄断，这是众多学者对房地产市场结构的普遍认识。,自1998年我国住房市场化改革实施以来，房地产市场由于涉及利益面广、问题突出而倍受关注。与普通商品市场相比，房地产市场的供给和需求两方都存在特殊性，特别是供给方的垄断性。这决定了房地产市场天生地存在市场失灵倾向。,(二)需求方：使用需求弹性小、投资需求受房价影响大。从需求方来看，房地产是一种特殊的商品，兼有使用和投资功能，这可能形成虚假需求，增大了房,地产市场泡沫形成的风险。作为使用需求，由于是人们生活必需的，而且没有其他替代产品，使得房地产使用需求的价格弹性很小，人口增长、城市化进程和旧城改造等社会因素推动了房地产潜在使用需求的上涨。,近10年部分城市房地产价格变动表(单位：元/平方米),分析：,1.高房价。房地产价格是开发商决定的垄断价格。少数房地产开发商为了共同获得最大的利益，避免竞争带来的损失，在价格上形成共谋，通过价格跟进等方式，降低或,者消除价格竞争，将价格控制在远远超过平均成本之上，从中获取超额利润。2.住房供需结构不平衡。受利润驱使，房地产商往往将目标定位于收入较高，需求弹性较低的家庭。建设大量中高档大户型的住宅，而将大部分普通用户拒之门外。同时一些地方政府为了多得土地出让金而将倾向于中高档住宅而出售土地，使经济适用房政策在推行上难度大大加大。结果导致中低价位住房与经济适用房供给不足，住房供应结构与住房需求市场结构严重不对称。,表现,我国房地产市场垄断的原因1、房地产产品的自然垄断与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开发商资质等，其中地理位置和空间最为重要的构成要素之一，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。,2、房地产厂商集中度较高近年来，房地产行业的两大门槛土地和资金逐渐提高。2004年5月政府提高房地产开发资本金比例，实力较弱的企业从金融机构获得资金的难度也加大了。与此同时，国家规定经营性土地出让必须采取“招、挂、拍”方式，在与资金实力雄厚的大开发商竞争中，中小开发商不易获得土地。,3、土地市场的垄断我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，政府高度垄断建设用地供应一级市场，很多地方政府设立土地储备中心代表政府经营国有土地资产，负责统一收购、统一开发、统一储备，并交由土管部门统一供应，禁止企业内部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发。,4、房地产市场信息的垄断房地产市场信息不透明是影响房地产市场和谐发展的重要因素。不少地方政府出于增加财政收入等方面的考虑，竭力维持本地的高房价，对于房地产市场信息，如交易量、价格等等采取内部小范围掌握，对外严格封锁的政策，使得老百姓不能及时把握市场动向。,房地产垄断的治理：,1、改善房地产市场供给：(一)增加房地产有效供给：,经济适用房政策及其金融支持、建立健全流量市场。,(二)改善市场供给的制度建设：,税收政策、土地供给机制、获取市场定价权。,2、