购房陷阱规避(一)

房地产基础知识与购房陷阱规避,制作：尹科,自我介绍,毕业于四川农业大学本科专业：经济学研究生专业：土地资源管理来自四川内江联系qq：175846633,重庆最牛钉子户拆迁维权事件,1993年。吴苹获准在原址重建起现在这栋小楼。但杨家的房子还未干透，鹤兴路就张贴出拆迁公告，宣布重庆南隆房地产开发有限公司为拆迁开发商。由于资金原因，拆迁却一直没有动静，一停就是11年。直到2004年动迁重新启动。双方一直无法达成协议，到2006年9月份，整个鹤兴路上只剩下吴苹一家，开发商为逼其妥协，挖空房屋四周的土地，使其成为孤岛。后经政府、法院等多次介入，吴苹提出须三个条件才可签字，一是撤回强制执行申请；二是终止行政裁决；三是联建三方公司法定代表人亲自到场。2007年4月2日，双方正式签字。按协议，杨武的妻子吴苹选择了异地实物安置方案。为达成协议，双方相持了4年之久。,西安最牛房地产广告,西安的一个楼盘，他们用四个名人奥巴马、李政道、比尔盖茨、还有一个股神巴菲特来给自己的楼盘做广告，被制作成了四个广告牌，每个牌上印上了一句中英文对照的话，,上海楼脆脆事件,时间：2009年6月27日5时30分许房改10年来首起恶性质量事件6月27日，上海市闵行区在建13层住宅楼整体倒塌。上海楼房倒塌是房改以来发生的第一起，这起恶性事件提醒人们除了关注价格之外，更应关注居住安全。,武汉经济适用房摇出“6连号”,时间：2009年6月12日“摇号门”丑闻曝光保障房隐含多少黑幕？6月12号，武汉经济适用房摇出6个编号相连的申购户，这一概率仅有千万亿分之一的结果，使得人们对保障房申购中是否存在大面积作假的担心：如果“六连号”事件真的如同网友说的，只是经济适用房内幕交易的冰山一角，那么目前的申购制度就太应该反思了。,南京“楼歪歪”事件,在南京江北浦珠路山水云房花园小区最后一幢的32号楼房。这是一幢有十层高的小高层住宅，有四大单元共81户。据了解，这幢楼是去年9月30号交付的，楼内一部分是安置房，一部分为商品房。房子倾斜不均匀，倾斜最厉害的地方一户房子南北水平高低差了9至10厘米（楼房的倾斜率4正常）。“辛辛苦苦攒了几年的钱，在房价近5000元每平方米时候或按照拆迁安置花3000元每平方米左右买了一套，去年9月30日交付拿到房子，大家都很是兴奋。”,11月21日，在第六届“江苏优秀住宅”颁奖典礼上，有“楼歪歪”之称的山水云房花园小区被评为“江苏优秀住宅”。在中国房地产协会、住建部等多部门负责人的注目下，山水云房的开发商喜滋滋地捧走了奖牌。,浙江豪宅房梁有裂痕刮开阳台发现用毛竹代钢筋,丹桂苑基本情况,丹桂苑位于义乌市中心丹溪路与雪峰西路交叉口的丹溪三区，这里地理位置优越，一度被冠以“豪宅”的称呼。2008年，其房子的销售均价为13000元，全是大户型，单套成交价最低200多万元，最高450多万元。在小区门口的景观雕塑上，房产商的宣传标语“市心美宅，少数派的优享领域”仍在，彰显着豪宅身份。,浙江“楼薄薄”事件,楼板设计厚度12厘米，业主自测发现不足8厘米（验收规允许的误差范围是“正8负5”）“我每天都知道楼下邻居几点睡觉，因为他打呼噜我都能听得见，上厕所也听得见，家里为什么吵架我都能知道。”,住房按揭贷款断供,断供案牵涉到的人主要有三类：一类是企业主，因为金融危机的影响，企业效益不佳，资金链出现了问题；另一类同样是因为经济形势不好，导致失业或收入下降，出现了经济问题的工薪阶层；还有一类则是家中发生了重大意外，出现了额外的大笔开支，导致偿还能力下降。,断供的危害,首先银行的补偿来自房贷首付和断供前偿还的一部分贷款。贷款人将失去首付款和之前所还的月供、契税，并且需要支付违约金。此外，贷款人还需承担银行的损失。如果银行将贷款人的房产拍卖后仍不足以抵偿贷款余额，贷款人必须偿还不足的那部分贷款。因此想通过断供来减少经济损失的想法是不成立的，而且损失只会越来越大。更重要的是，断供严重影响个人信用。这将导致贷款人今后去银行办理贷款或其他金融业务时，将被提高申请门槛和贷款成本。”,学习房地产的重要性,1、1993年海南房地产泡沫破灭2、1998年亚洲金融危机危害深远3、08年世界经济危机的导火索美国次贷危机4、房地产业和物业管理02-09年蝉联消费者投诉最多的行业的冠军5、房地产占广大民众资产份额较大等,房地产的概念,房地产是指地产和房产的总称，包括土地、建筑物、构筑物和地上附着物，及其附带的各种权益的统称。,土地的概念1972年在荷兰瓦格宁根召开关于土地评价的专家会议上，对土地下了科学的定义，并被联合国粮食与农业组织所接受。该组织1976年出版的土地评价纲要一书引述了如下的定义：“土地是地球表面的区域，其特性包含上下与该区域垂直的生物圈的所有相当稳定或周期地循环的属性，包括大气、土壤、下面的地质、水文和动植物群的属性以及过去和现在人类活动的后果，这些属性对人类现在和将来的土地利用有明显的影响。”,土地的自然特性,1、土地面积的有限性。土地是自然的产物，人类不能创造土地。广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。2、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互换，不能搬动。人们通常可以搬运一切物品，房屋及其它建筑物虽然移动困难，但可拆迁重建。只有土地固定在地壳上，|考试大|占有一定的空间位置，无法搬动。因此，人们把土地看作是不动产的代表。这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。,土地的自然特性,3、土地质量的差异性。不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素（如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石）的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。4、土地永续利用的相对性。土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性具有两层含义：第一，作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性；第二，作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。其它的生产资料或物品，在产生过程或使用过程中，会转变成另一种资料、物品|考试大|，或逐渐陈旧、磨损，失去使用价值而报废。土地则不然，只要人们在使用或利用过程中注意保护它，是可以年复一年地永远使用下去的。但是，土地的这种永续利用性是相对的。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。,土地的经济特性,1土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的数量。土地自然供给是指自然界提供给人类社会可利用的土地资源的数量。土地经济供给是指土地自然供给总量中，在当时、当地的技术经济条件下，可以开发利用并能获得一定效益的土地数量。此特性有两层含义：（1）土地面积的供给是有限的。对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。（2）特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。2土地用途的多样性。土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。,土地的经济特性,3土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。4土地增值性。一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧到报废，土地则不一样，在土地上追加投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。5土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象。,土地的经济特性,6土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。来源于考&试大。土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。7土地利用后果的社会性。土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分割。因此，每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理；监督和调控。,世界各大洲土地面积和人口,注：世界土地面积（此土地面积指国家的总面积，包括内陆水体的面积）不包括无定居人口的南极洲。资料来源：FAOProductionYearbookVol.53-1999,世界部分国家土地面积和人口,2.利用状况,世界各洲各国人口、耕地、林地、草地、水资源等分布极不均衡，并且这种不均衡将进一步扩大，这是世界局势不稳定的一个潜在因素。,世界人口密度（人/100hm2)(1993年),一些国家的人口密度（人/103hm2)(1993年),世界人均耕地面积（hm2,1990),1998年部分国家土地资源利用概况及人均占有量,耕地,从部分国家的耕地分布情况来看，耕地面积最大的国家是美国，其次是印度、俄罗斯和中国，这四个国家的耕地面积都大于1亿hm2。耕地面积占土地面积比例最高的国家是印度，超过1/2，其次是法国和和德国，约1/3，荷兰和英国大于1/4，美国约1/5，中国和日本1/8左右，澳大利亚约1/15，新西兰、加拿大则更低。,其他土地,全球其他土地约为15亿hm2，指耕地、草地和森林以外的土地，包括建筑物占地、交通运输用地和荒地等，约占土地总面积的11.5%。,第二节世界土地资源的问题与对策,人口增长对土地资源的压力,人口增长来势汹涌，短期内无法遏制。据联合国有关机构预测，2100年，世界人口可能达到102亿，给本来十分紧张的资源带来更大的危机!,耕地减少,全世界每年减少耕地近500万公顷，即每天14000公顷！,水土流失,全世界每年有700万-900万hm2因水土流失而失去生产能力。美国每年流失的土壤达10亿吨以上（1.2万hm2）；印度每年流失的土壤达80亿吨，养分多达600万吨以上。,土地污染和环境恶化“三废”排放，化肥和农药的大量投入，土地污染问题已相当严重。污染的环境，破坏了原有的生态平衡，导致许多物种灭绝。,中国土地资源概况,我国土地总面积占世界土地总面积的7.2%，居世界第三位（图1-1）。但人均土地面积0.777公顷（11.65亩），仅相当于世界平均水平的三分之一。根据全国土地利用现状调查，1996年全国主要地类面积为：耕地13003.92万公顷（19.51亿亩）；园地1002.38万公顷（1.50亿亩）；林地22760.87万公顷（34.14亿亩）；牧草地26606.48万公顷（39.91亿亩）；居民点及工矿用地2407.53万公顷（3.61亿亩）；交通用地546.77万公顷（0.82亿亩）；其余为水域和未利用土地（图1-2）。人均耕地面积0.106公顷（1.59亩），不足世界平均数的43%，仅为加拿大人均耕地水平的6%（图1-3）。,耕地是关系国计民生最重要的土地资源，由于人口众多，我国人地关系是很紧张的。而且由于各地区人口、耕地分布的不均衡，区域人地关系也表现出很大的差异性（图1-4）。从耕地质量来看，我国耕地总体质量不高，全国大于25度的陡坡耕地有607.15万公顷（0.91亿亩），有水源保证和灌溉设施的耕地只占40%，中低产田占耕地面积的79%。我国可开发的后备资源不足，其中可开发为耕地的约667万公顷（1亿亩），且主要分布在西北和东北地区。但通过土地整理可增加耕地大约533-733万公顷（0.8-1.1亿亩）；工矿废弃地复垦可增加耕地93万公顷（1400万亩）。九五期间我国因建设占用、生态退耕、灾毁和农业结构调整共减少耕地300.33万公顷（4504.95万亩），同期增加耕地132.79万公顷（1991.85万亩），净减少耕地167.54万公顷（2513.1万亩）。一方面，耕地增加的潜力有限，另一方面，耕地减少的速度惊人。我国目前土地资源的合理利用，尤其是耕地保护面临着十分严峻的形势。,土地的自然特性,1、土地面积的有限性。土地是自然的产物，人类不能创造土地。广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。2、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互换，不能搬动。人们通常可以搬运一切物品，房屋及其它建筑物虽然移动困难，但可拆迁重建。只有土地固定在地壳上，|考试大|占有一定的空间位置，无法搬动。因此，人们把土地看作是不动产的代表。这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。,土地的自然特性,3、土地质量的差异性。不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素（如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石）的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。4、土地永续利用的相对性。土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性具有两层含义：第一，作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性；第二，作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。其它的生产资料或物品，在产生过程或使用过程中，会转变成另一种资料、物品|考试大|，或逐渐陈旧、磨损，失去使用价值而报废。土地则不然，只要人们在使用或利用过程中注意保护它，是可以年复一年地永远使用下去的。但是，土地的这种永续利用性是相对的。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。,土地的经济特性,1土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的数量。土地自然供给是指自然界提供给人类社会可利用的土地资源的数量。土地经济供给是指土地自然供给总量中，在当时、当地的技术经济条件下，可以开发利用并能获得一定效益的土地数量。此特性有两层含义：（1）土地面积的供给是有限的。对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。（2）特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。2土地用途的多样性。土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。,土地的经济特性,3土地利用方向变