资产评估的假设和方法

第二章,资产评估的假设和方法,第一节资产评估的基本假设,一、继续使用假设资产继续使用，可以带来未来经济利益。不能继续使用，只有变现收入。资产是否继续使用，其评估价值是不同的。1、继续使用的两层含义对单项资产进行评估，表明资产将按现在用途或其他用途继续使用。对整体资产进行评估，表明企业将按现有目的或其他目的持续经营。（类似于持续经营假设）,2、继续使用的三种方式在用续用转用续用移地续用3、适用方法：收益法重置成本法现行市价法二、公开市场假设公开市场是指自由竞争的市场。被评估资产需要符合有关条件适用方法：现行市价法,三、破产清算假设时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完成；交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售，买方人数可能很少。在不同的假设条件下，评估结果各不相同：继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价值；公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价值；破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。,第二节收益现值法（收益法）,一、收益现值法及其适用前提条件：（一）含义：指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。,（二）应用的前提条件1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算。2、未来的收益可以正确预测计量。3、资产预期获利年限可以预测。4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。（三）收益法的适用范围主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。1、企业整体资产产权变动2、以房地产为目的的资产评估3、资源型资产的评估4、无形资产以转让为目的的资产评估,二、收益法的基本参数（一）收益额：资产未来预期收益收益额的构成：税后利润（静态）、净现金流量、利润总额在我国，收益额的界定，倾向于用净现金流量，即净利润折旧。收益额的预测：预测所依据具体内容包括：企业最近几年的财务状况和利润情况，企业未来的经营状况和市场状况，国家产业政策及经营发展形势等。,（二）折现率和本金化率1、折现率与资本化率的区别：本质上是没有区别的，只是适用场合不同：折现率适用于将未来有限期预期收益折现，本金化率适合于将未来永续性预期收益折现。2、折现率的构成：折现率=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率3、折现率的确定：取决于社会平均资产收益率（三）收益期限指资产收益的期间，通常指收益年限。,二、收益现值法的计算公式：,（一）有限期情况：1、未来收益不等额评估值(年收益期末资产剩余净额)现值系数,例：某企业尚可经营5年，每年预期收益分别为160、140、135、120、110万元，确定折线率为6。试确定该企业的评估价值。评估价值1600.94341400.891350.83961200.79211100.7473566.145(万元),2、未来收益等额：评估值(年金现值）=A（P/A,i,n）例：某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4，试计算该企业的评估价值。评估价值105.242152.421(万元),（二）无限期情况：1、未来收益等额：年金资本化价格评估值（永续年金的现值）例：设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益为100万元，确定本金化率为4，试确定该企业持续经营下的评估价值。评估价值100/42500（万元）2、未来收益不等额，就需要根据情况分段估计,其他有关情况下评估值的计算：收益在若干年后保持不便收益按等差级数变化收益按等比级数变化,四、收益现值法评估资产的优缺点：1、优点：能真实和较准确地反映企业本金化的价值。与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买卖双方所接受。2、缺点：预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的影响。在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的评估。（3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产的真实价值。,案例分析评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收益分别为40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年的超额净收益为50万元。折现率与本金化率为10%，则该企业的评估值为多少？解：前四年的净收益的现值和为=40/（110%）50/（110%）252/（110%）355/（110%）4=154.32（万元）从第五年起的评估值=50/10%1/（110%）4=341.5（万元）因此，该企业的评估值为=154.32341.5=495.82（万元）,第三节重置成本法一、成本法的含义及其适用的前提条件（一）成本法的含义-也称重置成本法，是指在评估资产时的现时重置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。成本法的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。2、资产的价值是一个变量。影响资产价值量变化的因素除了市场价格外，还有：（1）实体性贬值（即有形损耗或实体性损耗）：自然力造成；,（2）功能性贬值（功能性损耗）：由于技术落后、性能降低所造成。（3）经济性贬值（经济性损耗）：由于资产以外的外部环境因素变化所造成。（二）成本法应用的前提条件：二、成本法运用的思路被评估资产的评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值（该公式缺乏操作性）或者：被评估资产的评估值重置成本综合成新率成新率1各种贬值率之和,三、重置成本及其估算：1重置成本的分类：（1）复原重置成本：指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的成本。（2）更新重置成本：指利用新材料和新技术建筑或制造与被评估资产相同或同等功能的资产的成本。两种成本的比较：,复原重置成本更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大，则：更新重置成本复原重置成本功能性贬值因为更新重置成本是直接以现行通用的同类功能的资产作为参照确定，那么，被评估资产功能相对落后的因素已经调减了。因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。2重置成本的估算方法：（1）重置核算法：将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。即：重置成本直接成本间接成本,直接成本：-指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建造安装的材料，人工和机器设备等。直接成本消耗定额现行单价间接成本：-指为购建资产而发生的管理费，总体设计制图等支出。它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算确定。有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如机电设备，运输工具等。,例一台数控机床，4年前购置，据了解该机床尚无替代产品。该机床帐面原值30万元，其中买价24万元、运输费1.2万元、安装费3万元、调试费1.8万元。经调查，改设备现行价格28.5万元，运输费、安装费、调试费分别比4年前上涨10，15，20。根据以上资料可求得该机床的重置成本为：重置成本28.5+1.2(1+0.1)+3(1+0.15)+1.8(1+0.2)=35.43（万元）重置核算法的评价：能比较真实地计算出被评估资产的重置成本，其缺点是工作量较大。一般适用于建筑物（市场上参照物较少）、大中型机器设备（有较多的附属及配套设施）。,（2）物价指数法（价格指数调整法）以资产的帐面成本为基础，根据价格变动指数推算资产重置成本的一种方法。它通常是按资产类别用定比价格指数进行估算。定基物价指数下：资产重置成本资产帐面价值某期物价调整指数其中：某期物价调整指数资产评估时物价指数资产购建时的物价指数。环比物价指数下：资产重置成本资产帐面价值（1物价变动指数）,例22004年1月评估机器加工设备一台，该设备于2000年12月购建，帐面原值40万元，2002年进行过一次技术改造，改造费用（包括增加设备）4万元。若定比物价指数2000年为1.05，2002年为1.20，2003年为1.32。则该资产的重置成本为：重置成本40（1.321.05）4(1.321.2)=54.69（万元）特点：物价指数法简便易用，关键在于价格指数是否正确。适合于企业对原有资产重置价值的计算和评估。,（3）功能系数法通过资产生产能力和成本之间的函数关系来估算被估资产的评估值。当函数关系为线性关系时，叫生产能力比例法，寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估资产的重置成本。计算公式：被估资产重置成本=参照物重置成本（被估资产年产量/参照物年产量）当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。,（4）规模效益指数法公式如下：这里：X称为规模效益指数，在0.41之间。当X=1时，规模效益指数法退化为功能价值法，可见，功能价值法是规模效益指数法的一种变型。用功能系数法在计算评估值的时候，不再需要扣减功能性贬值了。,例3：某全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。拟评估资产的年产量为4000件，该行业的生产能力指数为0.75，由此可确定其重置成本为：被评估资产重置成本=50000（4000/5000）0.75=42295（元）三种评估法评估重置成本的适用条件：重置核算法-参照物与被估资产完全相同，且价格在市场上能直接得到时。功能系数法-只能获得与被评估资产相类似的参照物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。物价指数法-上述两点都无法做到时用此方法。,四、实体性贬值及其估算（有形损耗）（一）指资产由于使用和自然力作用形成的贬值（即物理磨损）。（二）影响有形损耗的因素：使用时间：时间越长，有形损耗越大。使用率：开工率越高，有形损耗越大。资产本身的质量维修保养程度（三）有形损耗折旧,（四）有形损耗的确定方法1、观察法：-又称成新率法，指由拥有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被估资产的成新率，从而估算实体性贬值。资产的实体性贬值重置成本实体性贬值率2、使用年限法资产的实体性贬值实际已使用年限=（重置成本预计残值）-总使用年限,其中：总使用年限=实际使用年限尚可使用年限实体性贬值率=（实际已使用年限/总使用年限）资产成新率=（尚可使用年限/总使用年限）（1）总使用年限：可根据类似资产的总使用年限或有关规定确定。总使用年限不是会计意义上的折旧年限，两者不同。（2）尚可使用年限：根据资产的有形损耗和可预见的各项无形损耗因素，预计继续使用的年限。在估算实体性贬值时，只考虑有形损耗因素。（3）实际已使用年限：指某一资产在资产评估时确认的已使用年限。名义使用年限：指会计记录记载的资产已计提折旧的年限实际使用年限：指在使用中实际磨损的年限。,实际使用年限=名义使用年限资产利用率截至评估日时资产累计实际利用时间资产利用率=100%截至评估日时资产累计法定利用时间资产利用率1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限长。,例：某资产1992年2月购进，2002年2月评估时，名义已使用年限10年。根据该资产技术指标，正常情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。其资产利用率为：资产利用率=10由此可确定其实际使用年限约为9.4年（1093.75%）。五、无形损耗的确定（一）功能性贬值及其估算：是由于技术相对落后、功能落后造成的贬值。1、用超额运营成本来估算,被评估资产的功能性贬值,被评估资产年利润减少额,（1所得税率）折现系数,需要注意的几个问题：功能性贬值额：使用新设备后减少的个人工资、物耗、能耗等，被视为旧设备的功能性贬值额。税后贬值额：使用新设备虽减少运营成本，利润增加，但税金随之增加。而旧设备不需要缴纳这部分税金。,例：现有一台与被评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用新设备B比使用A设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等30万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%，该企业所得税率为33%，则A设备的功能性贬值为：=30（133%）3.9927=80.25（万元）由此可看出采用新设备B比使用设备A，可多获得相当于现值80.25万元的净利润。2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算：功能性贬值=复原重置成本更新重置成本,（二）经济性贬值及其估算指由外部环境变化引起的资产的贬值。如：政策变化、新的法律法规、市场变化等。1、不计算经济性贬值的情形：资产使用基本正常时；对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。2、计算方法：经济贬值率X称为功能价值指数，X一般取值0.60.7,例：评估资产某专用生产线，重置成本为20万元，日生产能力2000只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6，则：经济性贬值=【1（1200/2000）0.6】200000=52800元利用年收益本金化来计算：经济性贬值=年收益损失额（1所得税率）年金现值系数,六、成新率及其估算观察法使用年限法（剩余年限法）价值法（修复费用法）,七、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析：（一）程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被估资产的使用年限；3、估算被估资产的损耗或贬值；4、计算确定被估资产的价值。（二）优缺点：1、优点：（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；,2、缺点：（1）工作量大；（2）以历史资料为依据确定目前的价值，对此假设还要加以分析；（3）经济性贬值不易全面准确计算；（4）对资产未来的收益没有考虑。四、适用重置成本法的主要资产业务：对于一切以资产重置、补偿（资产保全、财产保险）为目的资产业务都适用。,案例分析企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按照财务制度的规定，该资产折旧年限为30年，已折旧年限20年。经调查分析确定：按照现在的市场材料价格与工资费用水平，重新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业纪录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知，该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业的所得税率为33%，假定折现率为10%）。根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。,解：（1）计算资产利用率：资产利用率=50400/57600100%=87.5%（2）计算实际使用年限：实际使用年限=2087.5%=17.5（年）（3）确定成新率：成新率=8/（17.58）100%=31.37%（4）确定功能性贬值：1（110%）8功能性贬值=3（133%）10%=2.015.3349=10.72（万元）,（5）由此可确定评估值如下：评估值=48031.37%10.72=139.86（万元）,第四节市场法（现行市价法）一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：市场法也叫现行市价法、市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法应用的条件：1、需要有一个充分活跃的、公平的资产市场。2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以收集的。3、参照物成交