房地产开发之成本控制

中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,房地产开发之成本控制,2012年7月,成本控制的含义,成本控制的作用,房地产开发成本的构成,房地产开发成本控制的要点,成本控制的含义,1、狭义的成本控制：运用各种方法，预定成本限额，按限额开支，以实际与限额比较，衡量经营活动的成绩与效果，并以例外管理原则纠正不利差异。,成本控制的含义,2、广义的成本控制：包括一切降低成本的努力，目的是以最低的成本达到预先规定的质量和数量。,成本控制的含义,3、狭义和广义的区别：狭义以完成规定的成本限额为目标；广义以成本最小化为目标。狭义仅限于成本限额的项目；广义涉及企业的全部活动。狭义是在执行决策过程中努力实现成本限额；广义还包括正确选择经营方案，涉及制订决策的过程，包括成本预测和决策分析，通常称为成本经营。狭义是指降低成本支出的绝对额，故又称绝对成本控制；广义还包括统筹安排成本、数量和收入的相互关系，以求收入的增长超过成本的增长，实现成本的相对节约，故又称相对成本控制。,成本控制的作用,1、是企业增加盈利的根本途径，直接服务于企业的目的。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。即使不完全以盈利为目的的国有企业，如果成本很高，不断亏损，其生存受到威胁，也难以在调控经济、扩大就业和改善公用事业等方面发挥作用，同时还会影响政府财政，加重纳税人负担，对国计民生不利，失去其存在的价值。,成本控制的作用,2、是抵抗内外压力、求得生存得主要保障。外有同业竞争、政府课税和经济环境逆转等不利因素，内有职工改善待遇和股东要求分红的压力。企业用以抵御内外压力的武器，主要是降低成本、提高产品质量、创新产品设计和增加产销量。提高售价会引发经销商和供应商相应的提价要求和增加流转税的负担，而降低成本可避免这类压力。,成本控制的作用,3、是企业发展的基础。成本低了，可减价扩销，经营基础巩固了，才有力量去提高产品质量，创新产品设计，寻求新的发展。许多企业陷入困境的重要原因之一，是在成本失控的情况下盲目发展，一味在促销和开发新品上冒险，一旦市场萎缩或决策失误，企业没有抵抗能力，很快就跨下去了。,流程介绍,房地产开发成本的构成,房地产开发成本的构成,1.1土地出让金：房地产开发公司拍得土地后向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.2土地补偿费：对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出；含拆迁评估、拆迁费,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.3大市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热接口补偿费或增容费等,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.4区外市政工程费：1.4.1供电工程费红线外建造费、管线铺设费、接口费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.4区外市政工程费：1.4.2供水工程费红线外建造费、管线铺设费、接口费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.4区外市政工程费：1.4.3供气工程费主要包括管道系统、调压站等；技服费、表底费,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.4区外市政工程费：1.4.4供热工程费主要包括管道系统、热交换站，不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.4区外市政工程费：1.4.5市政道路工程费红线外市政道路及附属设施建造费,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.4区外市政工程费：1.4.6排水与排污工程主要指管道及工程费用，包括污水处理站、中水处理站,1.土地费用,房地产开发成本的构成,1.5土地税费：向政府部门交纳的非补偿性质的税金（含契税）及费用,1.土地费用,房地产开发成本的构成,含拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费；含灰线、0.00验线费；树木测量费；初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费,2.1勘测费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.2.1前期规划费含规划论证费、总体规划设计费、详细规划设计费、规划模型制作费非销售用模型,2.2规划设计费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.2.2方案设计咨询费包括方案招标费、方案评审费、咨询顾问费、设计补偿费等，含园林方案设计费,2.2规划设计费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.2.3建筑设计费建筑工程设计、外立面的设计、地下室人防工程规划设计复审费、优化设计费、图纸审查费及相关的图纸制作费用,2.2规划设计费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.2.4市政设计费指道路、给排水设计、中水规划、设计费用；污水处理方案、规划、设计费用，供电方案、规划设计；开闭站及配电室设计；高、低压电缆工程设计费用等；煤气、天然气、热力工程设计费用；地下综合管线设计费；,2.2规划设计费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.2.5园林设计费指园林施工图设计费，含园建、绿化、小品、雕塑、小区入口、围墙等施工图设计费,2.2规划设计费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.2.6精装修设计费小区内部现场示范区、大堂、二次装修等精装修设计费用,2.2规划设计费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.3.1报批报建费白蚁防治工程、人防报建费、消防设施配套费、教育配套费、手续费、证照办理费、登记费、报建晒图费、专家费、项目环境评价、地震安全性评价、卫生评价、交通影响、水土保持、房屋面积测绘费、招标交易费、建筑超标排污费、可研报告编制费、日照分析费、安检、质检、散装水泥集资、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设等各种政府收费,2.3报建费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.3.2增容费包括水、电、煤气增容费（主要针对底商）,2.3报建费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.4“三通一平”费临时道路、临时用电、临时用水、场地平整工程；含树木伐移、管线拆改及保护费用,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.5.1办公室建造及装修费临时办公场地工程费用若临时办公室在售楼部，则该项成本费用在售楼部、样板间项目反映、工程人员临时宿舍建造工程费用，含设计费用,2.5临时设施建造费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.5.2临时围墙建造费用临时围墙建造工程费用（不含应由施工单位承担的施工临时围墙），含分阶段交楼所需的分区围墙。,2.5临时设施建造费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,2.5.3临时场地费为项目实施，项目部临时场地租用费用及临时道路建设费用,2.5临时设施建造费,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,报建、施工、验收等达到征地要求的标准需要的费用,2.6代征道路绿化等费用,2、前期工程费用,房地产开发成本的构成,3.1.1土方及地基处理工程包括土方、护坡、桩基、降水、基础处理等,3.1土建安装工程,3、建筑安装工程费,房地产开发成本的构成,3.1.2主体工程费含建筑结构及粗装修费用,3.1土建安装工程,3、建筑安装工程费,房地产开发成本的构成,3.1.3精装修工程费含室内、大堂、楼梯间、屋面等部位精装修费用外立面装修费用,3.1土建安装工程,3、建筑安装工程费,房地产开发成本的构成,3.1.3精装修工程费含室内、大堂、楼梯间、屋面等部位精装修费用外立面装修费用,3.1土建安装工程,3、建筑安装工程费,房地产开发成本的构成,3.1.4门窗工程费含室内外门窗、户门、单元门、防火门等采购安装费用,3.1土建安装工程,3、建筑安装工程费,房地产开发成本的构成,3.1.5室内安装工程费含室内给排水系统、采暖、燃气、电气、通风、消防等系统的安装费用,3.1土建安装工程,3、建筑安装工程费,房地产开发成本的构成,含电梯、发电机组、人防设备、锅炉、空调等的供货安装费用,3.2设备供货安装费,3、建筑安装工程费,建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用,房地产开发成本的构成,4.1区内供电工程费,4、区内市政及环境工程费,包括红线内建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统,房地产开发成本的构成,4.2区内供水工程费,4、区内市政及环境工程费,包括管道系统、调压站等；技服费、表底费,房地产开发成本的构成,4.3区内供气工程费,4、区内市政及环境工程费,包括管道系统、热交换站，不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目,房地产开发成本的构成,4.4区内供热工程费,4、区内市政及环境工程费,包括广场、出入口工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山、除主干道以外的道路及其他建筑小品建造；路灯、草坪灯；垃圾箱等,房地产开发成本的构成,4.5小区园建工程费,4、区内市政及环境工程费,包括区内植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用,房地产开发成本的构成,4.6小区绿化工程费,4、区内市政及环境工程费,包括小区内主干道建造费用,房地产开发成本的构成,4.7小区道路工程费,4、区内市政及环境工程费,主要指管道及工程费用，包括污水处理站、中水处理站、化粪池等,房地产开发成本的构成,4.8排水与排污工程费,4、区内市政及环境工程费,包括闭路电视监控系统、可视对讲系统、IC卡门禁系统、停车场管理系统、背景音乐及公共广播系统、周界防范报警系统、电子巡更管理系统等；通信工程；网络工程；有线电视等施工及设计费,房地产开发成本的构成,4.9区内弱电系统工程费,4、区内市政及环境工程费,包括含交通设施、门牌、道路指示牌等小区标示；含设备用房内的各种指示牌、信报箱供货安装费用,房地产开发成本的构成,4.10室外零星设施工程费,4、区内市政及环境工程费,房地产开发成本的构成,包括会所、中小学、幼儿园等配套工程的建筑安装工程费,5、公共配套工程费,房地产开发成本的构成,6.1工程管理费包括现场人员的行政管理费、场地租赁费、办公室配饰费；职工工资、奖金、补贴、保险；施工合同外奖金、赶工奖、进度奖；扰民费等,6、开发间接费,房地产开发成本的构成,6.2咨询费包括招标代理费、招标采购及工程造价过程控制、结算费用、第三方审计费等,6、开发间接费,房地产开发成本的构成,6.3监理费包括市政监理费,6、开发间接费,房地产开发成本的构成,6.4质量检测费、观测费包括沉降观测费、桩基检测费、消防检测费、防雷检测费、室内环境检测费、工程检测、试验费、保修期时间差内的有偿维修等,6、开发间接费,房地产开发成本的构成,6.5物业管理启动费包括物业前期费、质保期后维修费,6、开发间接费,房地产开发成本的构成,7.1营销代理费包括营销顾问费、营销策划及营销代理费,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.2媒介广告费包括报纸、刊物、影视、电台、灯箱、公共交通、互联网、印刷品、户外广告牌、工地围墙广告及其他媒体广告费用,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.3营销推广活动费包括产品推介会、开盘庆典费、房屋展销会、促销活动费等费用,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.4临时样板房、独立样板房及售楼处建造费包括建安（含精装修）、软装饰、家具、设备购置安装等费用,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.5永久样板房包括精装修、软装饰、家具、设备购置安装等费用,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.6销售人员人力成本包括销售人员底薪、提成、奖金等,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.7售楼处物业管理费包括售楼处日常维护及物业管理费,7、营销费用,房地产开发成本的构成,7.8其他费用包含平面设计费用、沙盘模型费用、建筑面积测量费用、产权交易费用、赞助评奖费用、销售人员服装及机动费用,7、营销费用,房地产开发成本的构成,8.1行政办公费用包含办公费（含办公用品、办公耗材等）、通讯费、差旅费、业务招待及会议费、车辆使用费（含油料、保险、修理等费用）、非经营性固定资产购置费、办公场所租赁及相关使用费用等行政费用及相关开发间接费用,8、管理费用,房地产开发成本的构成,8.2人力成本费用包含薪酬、奖金、补贴、保险、培训费及相关开发间接费用,8、管理费用,房地产开发成本的构成,9.1利息收支净额包括短期借款利息、长期借款利息、存款利息收入等,9、财务费用,房地产开发成本的构成,9.2汇兑净额包括汇兑损失、汇兑收益、调剂外汇手续费、金融机构手续费等,9、财务费用,房地产开发成本的构成,10.1两税一费含营业税、城建税、教育费附加,10、各项税金,房地产开发成本的构成,10.2土地增值税由于土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值，依法向政府部门缴纳税费,10、各项税金,集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,1.1实行设计招标，择优选择设计方案和设计单位在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，同时加强招标管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。,房地产开发成本控制的要点,1.在设计阶段的成本控制要点,在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，同时加强招标管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。,集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,1.2实行限额设计积极推行限额设计，健全设计经济责任制。工程项目的限额设计是建设项目实施过程中行之有效的控制方法，亦是控制建设投资规模的有效措施之一。设计人员接到设计任务书后，应先将投资分解到各个专业，然后再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价控制目标。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。,房地产开发成本控制的要点,1.在设计阶段的成本控制要点,在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，同时加强招标管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。,集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,1.3施工图审查施工图设计是设计工作的最后一个环节，所以，要对于设计单位的图纸质量在设计交底的基础上进行全面的审核工作。一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置的都比较齐全。这时候就要召集工程部、预算部等相关部门进行集体会审，发挥集体的智慧。对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现，尽早提请设计单位进行修改，提高设计质量，避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出。,房地产开发成本控制的要点,1.在设计阶段的成本控制要点,在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，同时加强招标管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。,中国水电建设集团房地产2.1招标前资格审核初选投标对象，防止不合资条件者搅局。采取资质预审机构与招标其他机构相对分离的方式和集体研究会审的机制。在符合工程项目要求的资质范围内对投标人进行优选，重点考察投标人资信、实力和业绩，优中选优，把好关口。找到一个可靠的投标单位不是仅仅看对方所提供的企业生产经营信息，如果时间条件允许的话，还应对初审合格投标单位进行实地考察。信誉良好、实力雄厚的施工单位对于开发企业以后的成本管理能够起到一定的保障作用。因此，要求施工单位要具有足够的技术资金等实力，并能够满足招标文件要求的最低资质等级。,2.在招标、合同签订阶段的成本控制要点,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产2.2确定中标单位我国从2000年1月1日起实施中华人民共和国招标投标法，该部法律规定了适用市场经济发展的管理制度，对以往的招标投标体制作出了新的规定。2000年7月国家建设部等七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定12号令，第一次明确了“最低价中标”的原则。这里的最低价指的是企业所能够承受的有理由可信的一个最终报价。推行无标底招标，合理低价中标法，无疑对于开发商的成本控制具有积极意义，开发商可以利用最少的投资而得到功能齐全的建设实体。但如何判定投标人低于成本报价，以及在众多分项报价中如何判定属低于成本的不平衡报价是评标过程中的难点，也是易出现人为操控的地方。因此实施过程中还需不断的总结、完善，应探索制订出招投标人都能够接受的低于成本报价的判别方法和标准，使该方法真正体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。,2.在招标、合同签订阶段的成本控制要点,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,合同就是约束双方当事人明确各自的“责”、“权”、“利”关系并受法律保护的文件。必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。开发商必须重视合同以及合同管理。合同管理必须是全过程的、系统性、动态性的。每个建设工程无论大小或是所处的阶段，一般工程款项的支付都是以各式各样的合同为前提依据的，由此可见合同在成本控制方面所处的重要地位。,2在招标、合同签订阶段的成本控制要点2.3加强合同管理，严格控制合同变更,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,2.3.1合同签订的严谨性作为成熟的开发商，要形成合同签订的流转制度，即：在签订合同时，要在公司内部各个部门之间进行会签，发挥各部门的专业优势。这就要求各个相关部门必须熟悉建设工程施工条款，了解建筑行业的一般惯例和习惯规范。全面提升企业合同管理人员的素质，包括他们的思想水平、法制水平、文字能力和业务能力。比如财务部主要针对付款条件的审核，成本部主要审核合同造价条款以及成本控制，工程部主要审核工程质量条款等等。合同应力求细致严密，工期合理，尽量减少甲乙双方责任不清产生日后扯皮现象。,2.3加强合同管理，严格控制合同变更,房地产开发成本控制的要点,2在招标、合同签订阶段的成本控制要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,2.3.2合同的动态性管理所谓动态性就是注重履约全过程的情况变化，及时对合同进行修改、变更、补充或者中止甚至终止。有效的预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用支出。不要以为合同签订就是万事大吉，将合同束之高阁，不对合同的履行进行严密监控，很有可能就会因为合同的管理不善而使得成本增加。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。,2.3加强合同管理，严格控制合同变更,房地产开发成本控制的要点,2在招标、合同签订阶段的成本控制要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流要点程介绍,3.1工程变更管理由于工程的建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与招标投标时的情况相比会发生一些变化，因此在施工过程中间很难避免的出现工程变更。而当变更不可避免时，应从成本控制的角度按照以下原则：如果出现了变更，应当尽快变更；工程变更后，要尽快的落实变更，否则只会扩大变更带来的成本损失；对于变更所涉及到的费用要进行及时的估算，以便在以后的工程成本动态控制中做到心里有数，防止超过目标成本。,3.在施工阶段的成本控制要点,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流要点程介绍,3.2签证单管理引起现场签证发生的原因有各种各样，现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作。首先要严格现场签证管理。使现场第一线的工程管理人员牢牢树立成本控制的意识，要认识到签证是一件很严肃的事情。其次，对于涉及到成本费用变化的签证单都要经过成本控制专业人员的初步估算，估算出签证对于总成本的影响大小，做到心中有数。必要时，可以发出成本控制预警提示，从而对下一步的工程施工方案或者设计进行必要调整。,3.在施工阶段的成本控制要点,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流要点程介绍,3.3妥善处理索赔工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。应该看到索赔是一种经济（或者工期）补偿行为，而不是惩罚，索赔的损失结果与被索赔人的行为并不一定在法律上构成因果关系，正确的开展索赔有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价。索赔工作要按合同规定的程序进行，在实际工作中间遇到的大多是承包商向开发商的索赔。站在开发商的角度，也应该进行合理的反索赔，以合法合理的手段的保护自己的权利受益。这就要求在施工过程中要收集各种信息资料以及隐蔽各种验收记录以及工程质量文件，做到有理有据。,3.在施工阶段的成本控制要点,房地产开发成本控制的要点,工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。应该看到索赔是一种经济（或者工期）补偿行为，而不是惩罚，索赔的损失结果与被索赔人的行为并不一定在法律上构成因果关系，正确的开展索赔有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价。索赔工作要按合同规定的程序进行，在实际工作中间遇到的大多是承包商向开发商的索赔。站在开发商的角度，也应该进行合理的反索赔，以合法合理的手段的保护自己的权利受益。这就要求在施工过程中要收集各种信息资料以及隐蔽各种验收记录以及工程质量文件，做到有理有据。,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,5.竣工结算阶段的成本控制要点工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经质量验收合格，并符合合同要求后，向开发企业进行的最终工程价款结算。工程项目竣工结算是整个工程造价控制的最后一环，竣工结算应是对整个项目工程实际造价的真实反映，也是对于开发企业制工程造价能力的考验。该阶段也是成本控制的重要环节。,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,5.竣工结算阶段的成本控制要点5.1结算内容要符合招标文件以及合同条款首先结算内容要符合招标文件以及合同条款。即：只有符合招标文件以及合同条款的内容才可以作为结算结算依据，才能列入竣工结算；其次，应按合同约定的与结算相关条款对工程竣工结算进行审核。,房地产开发成本控制的要点,中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍,5.竣工结算阶段的成本控制要点5.2核实变更签证和检查隐蔽验收记录签证单是施工单位在结算时候争取更大利润的惯用手段。对于所有的签证单都要核实其合理性、有效性和必要性，对于设计变更，要有设计、校审人员签字并盖公章，经建设方和监理工程师审查同意。结算审核时应核对隐蔽工程验收记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。对于这类书面资料，最好采用三级审查方式：即首先由监理公司初审，剔除结算书中不合理之处，再由建设方现场工程部做好复审工作，最后送到成本部门进行终审，以提高效率。,房地产开发成本控制的要点,中国水电