邢台市房地产市场调研报告2015

邢台市房地产市场调研报告,Part2中观市场市场情况板块格局,Part1宏观市场城市规划城市经济,Part3微观市场高层市场洋房市场,市场总结,城市规划,城市经济,城市定位：邢台地处河北省南部，东与山东、衡水毗邻，西与山西相邻，北与石家庄接壤，南与邯郸相接，属河北省冀东南城市经济区的区域中心城市。,邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山，总面积12486平方公里。邢台市区位于国家南北交通大动脉京广铁路和京珠高速公路线上，廊石邯城镇发展轴上的很重要节点城市。,邢台为京津冀都市圈辐射区域,交通便利，为公路、铁路、高铁、航空综合枢纽,邢台市城市总体规划(20082020年),邢台市城市空间格局（20082020年）,“一城五星”的城市布局“一城”指中心城区；“五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇寺五个卫星城的空间格局。“三区两心四轴”的空间格局“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。,功能格局：邢台城市规划采取“一城五星”的城市格局,中心区连带周边共同发展形成“三区两心四轴”的空间格局。,城市规划,城市经济,邢台市城市结构“双城心”格局图,邢台市西北新区城市绿色景观分布,邢台市原有城市中心以新世纪广场为地理中心的老城区。邢台新城市中心的西北新区，通过几条城市主干道与老城心遥相呼应，还与文教中心、北部新区片区服务中心、体育馆片区直线相邻，双城心资源共享。西北新区是邢台市城市绿化设施非常密集的区域，有郭守敬大道、滨江路两条绿色走廊穿过，除了已有的达活泉公园外，还有在建的郭守敬公园、凤凰山公园、龙岗公园，资源优势明显。,新区规划：城市未来发展空间巨大，西临南水北调总干渠、东临京珠高速、北临七里河、南临白马河，城市重点发展方向向北、向东南延伸。,城市规划,城市经济,邢台市2009-2013年国民生产总值及增长率走势,近5年邢台市GDP增长率保持在10%左右，2012年城市GDP达到1212.09亿元,增幅12.20%，为房地产健康发展提供有效保证。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期。由房地产预警系统判断得出邢台房地产处于由稳步发展到高速发展的过渡时期。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,城市规划,城市经济,经济水平：邢台市经济稳步发展，经济的发展助力房地产开发快速发展。,2013年，从各地级市来看，唐山、石家庄和邯郸位居前三，衡水GDP位列最末，但总量均超过1000亿。从人均GDP来看，排名前三的城市为唐山、石家庄和廊坊，人均GDP分别为12814.89美元、7561.26美元和7242.55美元。邢台人均GDP最低，为3604.19美元。,经济水平：在2013年河北省各市GDP排名中占第7名，但人均GDP排名最低，城市经济发展与省内其他城市仍存在一定差距。,城市规划,城市经济,2010年-2014年邢台市产业比重变化,工业形成了煤化工、冶金机械装备制造、光伏新能源三个新兴产业和新型建材、纺织服装、食品医药三个传统特色产业。全市有规模以上工业企业945家，中国工业500强企业5家;拥有“华龙”和“今麦郎”方便面、“蓝鸟”家具、“晶牛”玻璃、“龙星”炭黑、“永进”电缆等6个全国驰名商标。,产业结构：第二产业比例60%以上，二产从业人员众多；城市及郊县财富人群数量稳定，客户财富分层结构支持房地产多元化发展。,城市规划,城市经济,城镇人均可支配收入呈较快速度增长，2012年人均可支配收入达到18639元，比去年增长12.3%。随着人们收入水平的提高，消费观念及水平随之逐步提高。,邢台市2009-2012年城镇居民人均可支配收入（元）,邢台市2009-2012年城镇居民人均消费支出（元）,收入水平：邢台市经济的增长带动城镇居民收入不断增加2012年邢台市人均可支配收入达到1.8万元，消费能力逐步提升。,城市规划,城市经济,邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口720万人，市区人口80万（2010年第五次人口普查）本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量。,邢台市2007-2010年人口数（万人）,邢台市2010年市区人口分布数（万人）,人口规模：邢台市总面积1.25万平方公里，城市总人口约720万，市区人口80万，城区人口少且自然增长缓慢，房地产发展依托外部人口导入。,城市规划,城市经济,Part2中观市场市场情况板块格局,Part1宏观市场城市规划城市经济,Part3微观市场高层市场洋房市场,市场总结,2013年-2014年邢台市住宅面积供求走势（万）,市场情况,板块格局,供需情况：2013年邢台住宅供应量明显大于成交量，2014年以消化原有高库存为主，各月成交量呈现稳步发展趋势。2014年成交总量104.7万，历年均成交量在100万上下。,2013年1月2014年12月邢台成交均价走势（元/平方米）,受到邢台商品住宅市场环境的影响,成交价格在2013-2014年趋于稳定。在消极情绪主导市场的情况下，开发企业普遍选择较为保守的房价调整方式，成交均价也随之稳定。,商品住宅：2014年均价达5056元,市场情况,板块格局,价格水平：2013年1月-2014年12月成交均价稳步上升，在2014年全年基本保持稳定，虽表现出上行态势，但整体幅度较小。,市场情况,板块格局,根据邢台房地产特征以及客户特征，将邢台市区范围（桥西区、桥东区、开发区、七里河新区）进行了板块分割：龙港新区泛达活泉片区北国片区桥东区七里河新区高开区,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,恒大名都，均价5700元/平,盛世中央公馆，均价6000元/平,领世城邦，均价5800元/平,中湖珐琅印，待定,七拾九号院，洋房均价7500元/平,凰家公元，均价6500元/平,恒大城，均价6800元/平,恒大帝景，5700元/平,佳洲美地，高层均价4300-4800元/平，洋房5300元/平,国际新城，均价5000元/平,龙港新区,天一华府，均价6500元/平,泛达活泉片区,北国片区,桥东片区,七里河新区,高开区,龙港新区：城市未来发展方向，政策规划利好，距离达活泉片区较近，享受新老城区资源，但板块价值兑现需要一定时间。,恒大名都，均价5500元/平,祥银城市广场，待定,邢州乾景国际，4400-4700元/平,星耀九洲滟澜山，均价，待定,永康境界，均价5000元/平,金域首府，均价5300元/平,市场情况,板块格局,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,锦绣鹏程，均价5200元/平,达活泉片区：城市高端居住板块，板块依托达活泉公园，周边学校、医院、商业等配套完善，交通便利，板块价值高。,盛世中央公馆，均价6000元/平,海德花园，均价6500元/平,领世城邦，均价5800元/平,三奕润城，均价5300元/平,活泉华府，预计均价5200元/平,凰家第五季，均价5200元/平,中湖珐琅印，待定,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,七拾九号院，洋房均价7500元/平,凰家公元，均价6500元/平,市场情况,板块格局,北国片区：依托北国商城，生活、娱乐设施齐全，项目主要为商业、公寓以及少量住宅产品。,天一华府，均价6500元/平,时一区，待定,万和国际，待定,中北世纪城，均价5800元/平,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,市场情况,板块格局,桥东片区：城市老城区，配套较为完善，有待升级，交通条件较好，片区居住价值一般。,锦江华庭，待定,海德名筑，均价4800元/平,恒大帝景，5700元/平,五一广场，5500元/平,恒大城，均价6800元/平,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,嘉昌城市广场，起价4700元/平,绿洲新城，4700元/平起,华都襄湾壹号，均价5800元/平,玉泉华庭，均价5300元/平,中地国际广场，均价5300元.平,市场情况,板块格局,七里河新区：板块依托七里河景观资源，自然河流，未来规划沿河绿化带，周边配套亟待完善。,佳洲美地，高层均价4300-4800元/平，洋房5300元/；平,秀水湾，均价4500元/平,清山漫香林，均价4300元/平,幸福里，均价4400元/平,紫御澜湾，待定,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,市场情况,板块格局,高开区：城市新区板块，人口较少，交通便利，通达性好，城市配套相对滞后。,国际新城，均价5000元/平,锦江花园，待定,盛世春天，均价4500元/平,高层,洋房,复合产品（高层+洋房）,市场情况,板块格局,单价总结,元/,高层,洋房,市场上刚需项目均价5000-5300元/平，偏改善项目或品牌开发商项目均价5700-6500元/平，洋房产品均价在7000-7800元/平,面积总结,平方米,两居,三居,四居,市场上三室户型去化快于两室，120-160平三居室是市场主流面积区间，去化相对较好。,上市量总结,Part2中观市场市场情况板块格局,Part1宏观市场城市规划城市经济,Part3微观市场高层市场洋房市场,市场总结,高层市场,洋房市场,项目规划,项目共22栋楼，预计分四期开发，其中1栋公寓21栋住宅，住宅为高层和小高层，一期3、4、5、6号楼基本处于尾盘期，主要户型为88、89两室、108小三室、129三室、110大两室（顶层）；目前剩余150套左右，其中两室剩余占比35%，小三室剩余占比5%，大三室剩余占比60%；,基础指标,高层市场,洋房市场,一期,二期,永康境界,户型鉴赏,三室两厅两卫129,两室两厅一卫89,户型配比分析,高层市场,洋房市场,永康境界,永康境界,推广及样板间效果图,高层市场,洋房市场,项目规划,项目分两期开发，目前在售4栋楼，26层-32层，五证齐全，为2T3、2T4产品，户型为90平两居、110平三室、130平三室，预计推售4栋高层，26-32层）；目前在售住宅剩余200套左右，两居剩余10%，130平剩余70%，150-160平三居，剩余20%；,基础指标,高层市场,洋房市场,锦绣鹏程,户型鉴赏,125平三室两厅两卫户型方正，南北通透，保证居住舒适度；动静分区，厨房、餐厅动线合理；户型功能区间明确，尺度合理，并有一定的赠送面积；,88平两室两厅一卫户型方正，双卧室朝阳；餐厅客厅一体，动线合理；有一定的面积赠送,营销展示,高层市场,洋房市场,锦绣鹏程,基础指标,项目规划,一期6栋楼3000户左右，为回迁，二期21栋楼目前8#、9#楼排卡中，主要户型为109平三室、118平三室、86平两室，预计下半年开售；目前咨询价格4360元/平米，要求首付50%。目前排卡交付10万元，同时4月30日排卡业主集中抽奖，奖励为特等奖10万元特价房一套（两居）、人人奖5万及6万元优惠券；,高层市场,洋房市场,祥银城市广场,祥银城市广场,平层及户型鉴赏,C-2两室两厅一卫85.85-86.24C-3/3三室两厅两卫：109、118,户型配比分析,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,项目规划由18栋高层组成，一期1-9号楼，1-6号楼售罄，7-9号楼尾盘，剩余不足50套，二期10-18号楼，目前12、15号楼平销，月去化5套左右，基本停滞；项目配备有24班制小学，已开学，幼儿园在建中；,高层市场,洋房市场,邢州乾景国际,户型鉴赏,三室两厅两卫140两室两厅一卫88、90,户型配比分析,高层市场,洋房市场,邢州乾景国际,售楼部及工程地效果图,邢州乾景国际,主要推广途径：围挡、楼体条幅、网络、短信,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,33万城市生态宜居城，欧陆新古典主义建筑与20000皇家园林交相辉映，湖光潋滟，美轮美奂星级豪华会所、国际风情商业街等国际级至尊配套，全国顶级物业金碧物业驻场服务，世界级皇家园林，9A精装。二期规划5栋楼高层，因为兵营问题以及限高，推出没有具体日期；,高层市场,洋房市场,恒大名都,户型鉴赏,工程进度,160平四居室,170平四居室,高层市场,洋房市场,恒大名都,基础指标,项目规划,1-7#剩余80套房源，主要集中在首层和顶层，在售5#、8#，2T3户产品，26层，户型区间80-130平，4栋高层未取得预售证，预计下半年推售3.2万方；项目客户50%为桥西客户，40%为桥东客户，10%郊县客户，日均来访10组左右，月均去化20套左右；,高层市场,洋房市场,三奕润城,三奕润城,户型鉴赏,营销展示,129平三室两厅一卫户型南北通透，采光、通风充足大面宽，短进深，客厅、2个卧室朝阳动静分区，动线设计合理，无浪费面积,115平三室两厅一卫户型南北通透，舒适度高户型面积紧凑，功能分区合理餐厅与厨房动线较长，使用不方便,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,目前在售处于尾盘期，剩余户型多为大三居；顶层附赠阁楼，最面积可达130，故顶层售罄；洋房一层下跃，已售罄；,高层市场,洋房市场,领世城邦,户型鉴赏,两室两厅一卫86,三室两厅两卫133,户型配比分析,高层市场,洋房市场,领世城邦,领世城邦,现场图片,主要推广途径有短信、围挡、网络,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,高层市场,洋房市场,在售,盛世中央公馆,盛世中央公馆,户型鉴赏,营销展示,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,项目共15栋高层，分两期开发。一期已全部开盘。一期在售房源2居（100）、3居（130、137）4居（168、189、229）3居4居量大于2居，当地居民偏好1303居和1373居2015年预计供应1.6万方左右，以楼王产品和剩余高层为主，户型面积区间160-200平左右,高层市场,洋房市场,凰家公元,户型鉴赏,四室两厅三卫229.29,户型特点：回字型空间格局，入户玄关设计，提高居住的私密性；,三室两厅两卫130.81,户型特点：户型方正布局合理，明厨明卫，空间灵活。,凰家公元,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,项目体量较小，约10万方，共4栋高层，目前在售是1#、2#、3#，4#基本售罄；户型梯度单一，共2个户型，88平两室、122平三室；目前剩余128套，两室占比30%，三室占比70%现有首付1.9万分期政策，月均去化40左右，客户偏刚需。,高层市场,洋房市场,恒大帝景,恒大帝景,户型鉴赏,2T4户，共计两个户型，88两室、122平三室,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,一期首开1#、2#、3#、5#楼，户型为80-160，2014年11月23日开盘，截止3月底，基本售罄，剩余顶层4套；1月份加推4#楼，共计108套，2单元2梯2户，220平/240平，目前剩余63套，月去化不足20套；2015年预计新推公寓1栋，24层，户型面积44-108，共计308套，推售时间待定，加推住宅信息待定；,高层市场,洋房市场,恒大城,平层及户型鉴赏,四室两厅两卫：220、240,户型配比分析,高层市场,洋房市场,恒大城,恒大城,售楼部效果图,主要推广途径：围挡、楼体条幅、网络、短信,高层市场,洋房市场,高层市场,洋房市场,基础指标,项目规划,项目总占地460亩，规划容积率为2.2，总建筑面积约44万平方米，规模宏大。项目规划产品最小面积125平米，最大面积达760平米，全部采用南北通透、大开间、短进深的全明户型设计。2居（90、110）、3居（135-160）、4居（160-200）、5居（200以上）总货量3000套，去化量3/5，剩余量2/5去化速度：25-30，2015年高层预计上市3-3.5万方,高层市场,洋房市场,七十九号院,下跃,一层260,中间平层120-160,顶层160-180,上跃,无地下,底商,首层104-115,复式210-230,复式上层,四期景观洋房,三期临街洋房,高层市场,洋房市场,七十九号院,现项目在售产品为三期、四期，106-260洋房产品，户型面积集中在市场主力户型区间内，开发过程中产品面积趋于160主力户型,七十九号院,高层市场,洋房市场,四期洋房一层下跃户型使用面