锐理-2014年房地产市场宏观形势分析.pptx

2014年房地产市场宏观形势分析,锐理中国房地产研究院8848城市经济研究院西南分院联合出品,1,经济运行,20082014年全国GDP及其增速走势,20112014年CPI、PPI走势,今年全年GDP增速定位于7.4%，CPI走势平稳，全年上涨2%，PPI自8月开始跌幅连续五个月扩大，今年经济下行压力较大,全国经济,M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位,20042014年广义货币余额增速月度走势,社会融资规模与新增人民币贷款余额走势,全国经济,固定投资与房地产投资增速持续下滑,20082014年固定资产投资及其增速走势,20082014年房地产投资增速走势,全国经济,成都前三季度GDP增速8.7%，高于全国1.3个百分点，经济运行稳定,2005年2014年1-11月成都市CPI走势图,2005年2014年前三季度成都市GDP及其增速走势图,成都经济,社会消费品零售总额与居民储蓄存款余额增速放缓,2005年2014年1-11月成都市社会消费品零售总额及其增速走势图,2005年2014年1-11月成都市城乡居民储蓄存款余额及其增速走势图,成都经济,固定投资增速持续降低，今年仅2%，房地产投资所占比例依然维持在30%以上,2005年2014年1-11月成都市固定资产投资额及其增速走势图,2005年2014年1-11月成都房地产投资占固定资产投资额比例走势图,成都经济,总结,M2增速持续回落，但由于货币存量偏高，我国宏观负债水平偏高，M2增速放缓并没有对流动性造成明显冲击。固定资产增速持续下降，房地产投资额始终在低位徘徊，其他经济数据指标也基本维持低位，经济下行的压力巨大。为稳定经济增长，2015年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。,2,政策环境,2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，政策环境相对宽松,1月19日中央1号文件出台，关注土地改革,3月10日两会召开，去行政化、分类调控是重点,5月6日成都购房入户新政，面积需90平米以上,5月12日央行发布“央五条”，优先满足首次购房贷款需求,6月16日央行定向下调存款准备金率0.5个百分点，支持三农和小微企业,6月5日北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市试点共有产权住房,2月20日国土资源部发文禁止随意修改土地利用总体规划,3月16日国家新型城镇化规划（20142020年）出台,4月21日国土部表示3年能全面实施不动产统一登记制度,6月23日成都出台22条新举措促进经济增长,2014年上半年重要政策总结,7月1日北京、上海、广州、武汉开展养老保险试点，为期两年,8月15日不动产登记暂行条例(征求意见稿)公开向社会征求意见，首次明确不动产定义,10月9日公积金新政突破，可异地贷款,10月30日成都市住房公积金贷款政策将于11月1日起做出四大调整；国务院要求重点推进住房等六大领域消费,11月21日央行宣布从22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,10月14日公积金房贷取消多项费用，楼市酝酿第三波救市,7月济南、西安、温州、杭州等城市正式宣布放开限购，成都限购暗地松绑,9月南京、珠海等城市宣布取消限购，全国仅剩5城市坚守限购,9月30日央行发文放松首套房认定，贷款利率最低0.7折,11月已有30多个城市进行公积金、税费新政，展开新一轮“救市潮”,12月22日不动产登记暂行条例公布，于2015年3月1日起施行,2014年下半年重要政策总结,12月27日央行发387号文，将部分同业存款纳入存款口径，或在鼓励银行表内套利,2014年房地产行业关键词,2014年两会提出“分类调控”，成为全年房地产调控政策的引领，在这个基本思路下，2014年中国楼市逐渐进入“新常态”,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,分类调控,分类调控,分类调控给予了地方政府更多自主权，“一刀切”成为历史，房地产调控由强力行政干预走向市场化,分类调控,2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。而在长效调控机制尚未出台之前，行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出,双向调控：“托底盖帽”两端把控,托底,盖帽,政府提供最基本住房保障,增加供应量：增加住房用地和住房有效供应,抑制因过度投机导致的房价过快上涨,降低需求：房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策,按市场热度分类调控,北京,上海,广州,深圳,住房供需矛盾集中城市,高库存城市,长三角,珠三角,中西部,继续从严实施限购和差别化的信贷政策,放松限购政策、鼓励购房等；控制供地结构、供应结构,3月末，国务院发布国家新型城镇化规划（2014-2020年），新型城镇化将带来新增住房需求，对楼市有一定利好,新型城镇化,住建部政策研究中心主任秦虹分析认为，国家新型城镇化规划（2014-2020年）可能会给房地产业带来3个新变化：,不动产登记暂行条例在延迟半年后于年底终于出台，自2015年3月1日起施行,不动产登记,5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一,6月，不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动,8月15日，国务院法制办公布不动产登记暂行条例（征求意见稿）,不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房地产市场整体供求，也不会撼动当前市场基本面,不动产登记,面对房地产市场不断下滑的趋势，国内不少城市陆续取消房屋限购政策，开启“救市”新篇章，目前全国仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市尚未取消限购,限购取消,央行于9月底发文松绑限贷，明确了中央对房地产市场的基本态度，有利于提高市场预期，加速房地产市场回稳筑底进程,限贷松绑,贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例30%,首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行金融机构执行首套房贷款政策,银行业金融机构应根据借款人借付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平,在已取消或未实施“限购”措施的城市，拥有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭，申请贷款购买住房,央行“930”房贷新政,继各地限购松绑、央行“930”新政后，政府对楼市新一轮的“救市”政策是公积金政策，这对刚需入市购房有一定刺激作用,公积金新政,10月9日，住建部、财政部、央行三部门联合发布关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，公积金新政突破,全国30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，首次明确提出公积金可异地贷款,职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款,11月7日，一线城市的上海也公布了公积金新政，还清贷款再贷款算首套,11月22日，北京市公积金管理中心宣布，即日起北京住房公积金存贷款利率下调0.25个百分点；12月31日再次调整，将购买首套自住住房面积90(含)以下房产的最高贷款额度调整为120万元,截止11月初，已有福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、杭州、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整,公积金新政一定程度上刺激本区域内自住刚需入市购房，对购房者的市场心理预期产生向好的影响，楼市存在量价齐涨的可能性，回暖脚步会进一步加快,同时国内已有30多个省市明确规定了更为优惠的购房税费新政，未来将有更多省市包括一线城市用税费补贴来救市,“930”新政后部分出台税费优惠政策的省市及其具体措施,税费新政,上半年央行两次降准，对房地产影响有限，年底降息利于楼市，但不会改变房地产市场基本面,央行降息,上半年全国宏观经济与房地产市场持续低迷，央行在4月与6月两次定向降准；今年两次定向降准释放一定流动性，但具备明确的资金导向性，资金直接流入房地产的通道并不畅通，且此次定向降准释放的流动性较小，流向房地产业的资金规模有限，对于房地产业发展难以产生直接有效的刺激。,上半年两次定向降准，但对房地产行业影响有限,8月末，广义货币供应量M2增速为12.8%，远低于市场预期，李克强表示这些短期波动难以避免，尚在合理区间内，并强调不可能再依靠增发货币来刺激经济增长，会继续坚持稳健的货币政策，在稳定总量的同时实行定向调控，把已有的存量货币和增量货币向农业、小微企业、新兴产业、高技术产业倾斜，实施这些领域的定向降准措施，扶持这些企业或产业的发展。,中央继续强调稳健的货币政策，将实行定向调控,两次降准,定向调控,中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这是自2012年7月来的首次降息。降息有助于增加购房者信心，促使刚需客户尽快下手，新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，但需注意不能过分乐观，降息不会改变房地产市场基本面，供大于求、库存压力大的局面还将持续相当长一段时间。,央行降息利好楼市，但不会改变房地产市场基本面,央行降息,全国宏观政策汇总,全国宏观政策汇总,全国宏观政策汇总,全国货币政策汇总,全国土地政策汇总,全国土地政策汇总,今年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，房地产市场整体政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。随着房地产市场下滑趋势不断