5A写字楼标准

一、“a级”、“a5a”、“第四代”以不同角度划定办公室房地产等级三个概念基本代表了评估办公楼等级的基本方向，“a级”从综合质量角度评估办公楼等级“5A”从硬件结构角度评估“第四代”从办公楼发展角度指定标准，三种角度评估方法各有特点，消费者各有评估二、“a级”标准不是最高水平“甲级办公大楼”是外资发展商在开发涉外办公大楼的过程中逐渐引进流行的词汇，根据总体质量，可以将办公大楼分为甲、乙、丙等几个等级，在中国办公大楼市场上有高级房地产(甲级办公大楼)、中级房地产(乙级办公大楼)、下级房地产(乙级办公大楼) 高级房地产可细分为顶层和a级办公楼两部分。 首层办公楼与国际办公楼的标准一致，a级按当地市场现行标准划分。 甲级办公大楼主要参考了四星级酒店和五星级酒店的评级标准，是房地产业内习惯性的称呼。 由于办公楼房地产在不同的市场上不同，所以办公楼的分类标准通常以每个市场的相对质量为基础。 例如，有些小城市没有顶层办公楼和国际办公楼。巨大城市(北京、上海、深圳等)办公室房地产分区不仅要考虑楼宇质量，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)因素，具体房地产等级和等级标准可以划分定义如下一、顶级房地产(国际办公楼)(1)楼宇质量：建筑物物理状况和质量一流，建筑质量满足或超过建筑条例和规范要求的建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，使用率达到70%的楼层面积大，大厅和通道宽，楼垫到天花板的净高在2.6米以上。装饰标准：外立面采用大理石外墙、玻璃幕等高级国际外装，采用进口高标准大理石、铝板、玻璃幕等材料的大理石大厅和走廊较宽的公共部分地板为大理石、花岗岩、高级地板砖、高级地毯，墙面为大理石或高级壁纸、高级油漆，吊顶， 楼梯间必须是不锈钢、大理石的厕所，设置了陀螺、陀螺、美标、T0T0等进口品牌的清洁器具。辅助设施：辅助商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、门票中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场、停车场充足，满足日常生活需求的商店、适合商务聚餐的酒店、酒店、午睡放松和娱乐设施，其他公园、体育设施、图书馆等。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进，划分乘客和商品，一般每4000平方米的电梯，平均等待时间为30秒左右。设备标准：需要品牌中央空调，中央空调系统高效，有大楼自律性安全报警的综合接线。(二)建筑规模：超过50000平方米；(3)客户先进驻：海外着名公司承租人组合着名跨国、国内外大公司、基金会。(4)房地产服务：由经验丰富、一流知名品牌公司管理，配备实用的计算机房地产管理软件，实现办公室房地产管理计算机化，构建办公室管理信息系统，办公室房地产各系统实现连通和统一管理，实现24小时维护和保安服务(5)交通便利：位于重要地区，具有良好的接近性，邻接两条以上的干线道路。 有很多交通工具和地铁。(6)所属区域：位于主要业务区域的核心区域。(7)智能化：3A5A(八)开发人员背景：经验丰富，资金丰富。 项目开发初年有财务弹性，有丰富的大规模房地产投资经验，这些开发人员和海外公司来自例如美国、马来西亚、香港、韩国或有海外经营成功经验的优秀国有企业。2、高级房地产(a级办公楼)(一)楼宇质量：建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例和规范要求，其盈利能力可与新建办公楼建筑匹敌。装饰标准：外立面有采用大理石、高级瓷砖、铝板、玻璃幕等材料的大厅，大厅的地板有大理石、花岗岩、天然石材等，墙面有大理石、花岗岩、高级壁纸等材料，吊顶，柱子有大理石、不锈钢等材料复盖，公共部分的地面有大理石、花岗岩、高级地板砖、 高级地毯，墙面是高级壁纸和高级油漆(立邦漆等)，吊着天花板，楼梯间必须是不锈钢、大理石、木门盖的厕所，设置了陀螺、可乐、美标、TOT0等进口品牌的清洁器具。辅助设施：辅助商务、生活设施如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地、地下停车场、停车场充足。设备标准：需要品牌的中央空调。有大楼自律性安全警报的综合接线。(2)建筑规模：15万平方米。(3)客户进军：有着名的国内外大公司，客户多从事研发、技术服务、电子商务或着名品牌代理等业务。(4)房地产服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的房地产管理服务包括24小时维护和保安服务。(5)交通便利：许多交通工具直达。(六)所属区域：位于主要商业区或副市中心区。(7)智能化：3A及3A以上。3、中级房地产(b级办公楼)(一)楼宇质量：建筑物物理状况良好，建筑质量虽然达到了建筑条例和规范的要求，但建筑物功能不是最先进的，存在自然磨损，收益能力低于新建的同类建筑物。装饰标准：外立面有采用瓷砖或瓷砖的大厅，大厅的地板是地板砖，墙面是瓷砖或高级油漆，有天花板的公共部分的地面是地板砖或地毯，墙面涂成白色的厕所采用合资或国产的高级洁面等。辅助设施：有专用的地面地下停车场。设备标准：有中央空调系统的大楼没有自律性，没有有安全警报的综合接线。(2)建筑规模：无限制。(3)客户先进驻地：客户是国内中小企业，多从事销售代理、产品开发。(四)房地产服务：有房地产公司服务。(5)交通便利：有交通通道，交通便利。(6)所属区域：副市中心或更好的城市地点。4、低级房地产(c级办公楼)(1)楼宇质量：房地产使用年限长，建筑物在某些方面不能满足新建筑条例和规范要求的建筑物明显物理磨损和功能老化，但可以满足低收入租户的需要。装饰标准：外立面没有采用涂料的大厅，公共部分地面采用普通的地砖和水磨石，厕所采用普通的国产洁面。辅助设施：无。设备标准：无独立空调自律性，无安全警报，无综合接线。(2)规模：无限制。(3)客户先进驻：客户基本上是小型私营企业，从事简单的销售业务。(四)房地产服务：一般房地产服务，如卫生、收发、值班。(5)交通便利：有交通路的到达。(6)所属区域：一般城市地区的位置。三、狭义“5A”和广义“5A”评定标准“5A”的标准是现在流行的评定方式，而“5A”的概念有两种评定方式。 一种是狭义的智能硬件方面，包括OA (办公智能)、BA (楼宇自动化)、CA (通信传输智能)、FA (消防智能)、SA (安全智能)在内的第二种是广义的“a”级评定标准，包括(一)楼宇品牌标准： a级办公楼是城市创造文化和财富的特定空间，形成了办公楼的品牌，需要产品差异化特征、商业文化特征、服务经营理念、地区象征性房地产和城市历史记忆。 从某种意义上说，“生产链最高级”办公楼的发展脉络反映了城市发展的历史和特性。 因此，它成为城市商务区地标式建筑的办公大楼，其品牌与城市具有很大的关联性，对城市未来发展具有重要价值。 因此，地区影响力较大，可与城市品牌协调统一的办公大楼品牌被评为大楼品牌标准a级。(二)地理位置标准： a类地理位置是办公楼投资和购买的重要因素之一。 地区是城市现在或潜在的商业地区，只有地区良好、投资价值高的办公大楼才能获得地理位置标准a。(三)客户水平标准： a级客户层次是指进入办公大楼的业主或租户层次。 由于大部分办公楼的顾客都有住在隔壁的心理，所以办公楼的顾客水平通常是统一的。 同时，顾客水平的高低也直接影响新业主和租户的投资决策。 因为高顾客水平对他们的公司形象有很好的提升作用。 的双曲馀弦值。(四)服务质量标准： a级服务质量表现在高效的物业管理中，而对入住企业的专业商务服务中。 两者合适，认为具备服务质量水平a的标准。(五)硬件设施标准： a级主要评价建筑设计和建筑功能创新。 其使用的建筑技术、标准楼高、标准耐力、弱电系统、新风系统、电梯、智能等。 如果在上述方面有两个以上优点，则不能获得硬件设施的基准等级a。四、根据发展轨迹制定办公楼标准中国办公楼的发展历经四个阶段第一代办公大楼一般是计划经济体制下的行政办公大楼，只能满足基本的办公功能。 深圳第一代办公大楼在80年代以深圳的速度代表全国的国贸大楼，分布在罗湖不同地区的办公大楼如房地产大楼、联兴大楼、深业大楼、晶都金融中心等。第二代办公大楼是指外资企业进入中国，改革开放后接受开发建设的办公大楼。 这些办公大楼除满足功能需求外，内部空间对顾客开始灵活分割，智能水平提高。 深圳第二代办公大楼以90年代初出现的深圳电子科技大楼、中银大楼为代表。第三代办公大楼以第二代为基础，重视客户的身边需求，采用环保办公理念，提高舒适度，大幅提高智能水平。 深圳第三代办公大楼以20世纪末的地王大楼、赛格广场和江苏大楼为代表。随着中国入世，经济全球化的到来，第三代办公大楼不能完全满足国际化商业的需要，在此前提下，第四代办公大楼的出现顺利。 第四代办公大楼以第三代功能为基础，强调以客户需求为中心，提供低成本、高效的业务平台，倡导人际沟通与沟通，注重办公空间企业文化和员工素质的培养与提高，引导智能化，走向环境与前三代办公大楼相比，第四代办公大楼具有以下特点一、目标客户明确。 第四代办公大楼面向各种跨国公司和外资企业，以及有实力的国内中型企业和大型企业，最大限度地满足用户对提高办公舒适性、生产效率和利润的要求。二、景观要求更高。 国际上很多有名的CBD和有名的办公大楼建设在美丽的自然景观的附近。 不仅是自然景观，办公大楼内的绿色景观也越来越受欢迎，共享交流功能的大楼内庭式庭园将成为未来办公大楼发展的趋势。三、更多商业空间。 随着互联网的普及，资源共享已成为提高工作效率的重要议题。 因此，办公环境规划突破了传统的“办公室公共走廊”空间模式，从封闭和隐私重视走向开放和交流。 第四代办公大楼更大地提供商务共享空间，模糊办公空间，在提倡交流的基础上提高工作效率，使工作融入休闲，创造新的办公方式。四、倡导环境保护。 第四代办公大楼不仅向外部环境景观，还向内部办公空间广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。 另外，如何巧妙地将自然空气引入办公大楼已成为“后非典期”办公大楼客户非常关心的问题，因此，目前计划中的大部分办公大楼已经将内院庭园和新风系统融入设计中。五、高智能。 第四代办公楼智能化程度达到相当高的水平，要求确保足够的升级空间用于将来的换代，达到5A级标准是最低的智能标准。 包括大楼智能化、安全智能化、办公室智能化等。以上是一般办公楼的评定标准，随着科技进步和开发理念的成熟，办公楼的标准也不断更新a级办公大楼最新评价标准办公楼可以根据其综合质量划分不同的等级，由于当前国家和行业没有固定标准和成文规定，明确约定了上海办公楼的分类标准，所以所谓的a级办公楼，实际上是通行的称呼。随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的不断提高，办公楼质量大幅提高，90年代高质量的甲级办公楼，以目前的标准来看，只有乙级办公楼，因此评定办公楼等级的标准也不断更新和提高。 前几天，国际房地产顾问公司的第一太平戴维斯更新了国际a级和a级办公楼的标准，作为参考。测量标准国际甲级办公大楼甲级办公大楼地理位置位于中央商务区，交通便利，基础设施包括公共汽车路线和轨道交通设施。位于办公楼集合区，交通方便，基础设施包括公共汽车路线和轨道交通设施。停车场至少每150平方米有一个停车场，综合用途的项目需要更多的停车场和周围充足的停车场至少每200平方米有一个停车场，综合用途的项目需要更多的停车场和周围充足的停车场楼宇质量标准交货架空地板龙骨吊顶具有足够的照明功能(最低500Lux )，每24小时提供250公里的冷热水，每平方米至少提供90Va的备用电源。标准交付包括架空地板、充足的供电和备用电源，如果项目有一定规模的百货商店，则需要不同的办公大楼入口。纯高2.7米以上2.7米以上(包括2.7米)电梯每三楼有一部电梯等待时间不超过30秒电话线可以想到的是，平均每12平方米有一条电话线，其提供诸如ISDN、DDN、T1等通信电缆并提供诸如电缆等多种服务设施。平均每20平方米有一条电话线物业管理公司有丰富经验的国际知名物业管理公司经验丰富和知名的物业管理公司出租或销售几乎不卖虽然可以在几层连续销售，但是单层或者一部分层由小规模的主人和投资者销售的话，会引起大楼的管理和维护获得住房率全层住宅获得率至少为75%，分割单元的住宅获得率在70%以上，是空间少的支柱。70%以上空调4空调系统的管制4空调系统的管制5A什么是办公大楼？5A测量办公楼的质量等级更加勉强，5A办公楼并不代表办公楼的质量等级，“5A”是指办公楼产品的智能等级，与办公楼的质量有一定的关联，但不是划分办公楼等级的标准， “5A”只是表示办公楼智能水平的高低，对办公楼的质量有一定影响，但是“5A”级办公楼不能说是a级办公楼或者质量最好的办公楼。 影响办公楼质量的因素很多，如办公楼的布局、