税务稽查房地产及建筑业课件

长春市国家税务局第一稽查局王雅萍,房地产开发企业及建筑业税务稽查,增值税稽查重点内容,一、关于纳税主体方面二、关于销项税额方面三、关于进项税额方面四、增值税票证方面,审核分析,案头审计及分析：1.所涉税种-增值税（营改增）、企业所得税、消费税2.审核分析财务资料-审计报告、财务报表3.审核分析纳税资料-申报表及附列资料（附表）4.对比分析-财务与申报、增值税和企业所得税申报,基础信息表,房地产开发企业所得税税务稽查,一、收集资料，查前分析二、以案例解析收入方面税务稽查应关注的重点环节三、以案例解析开发成本、计税成本税务稽查应关注的重点环节,实地观察了解企业的建设项目相关情况,到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门，实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据在之后检查中企业计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。,实地观察了解企业的建设项目相关情况,调取售楼处资料，收集销售台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与之后的检查中的“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况,这样就可以核实与之后的检查中企业收取的超面积安置收入是否一致。总结：收集资料，审核分析，实地踏查，确定涉税疑点-形成检查预案,深入企业检查,根据审核分析的涉税疑点-发现涉税环节1.查证核实-申报表、会计资料、其他可采取的查账方法：审阅法、核对法；详查法、抽查法；顺查法、逆查法可采取的调查方法：观察法、查询法、外调法、盘存法2.确定违法事实-取证-形成税务稽查底稿3.数据计算-稽查查补税款计算记录-检查表4.税收政策-法律依据-出具税务稽查报告5.整理资料-组卷-录入系统,2016年，各级税务稽查部门要确保完成稽查堵漏增收任务，重点关注金融保险、投资管理、物流、电力、大型连锁商业零售、房地产和建筑安装等行业以及高收入个人，做好稽查选案，强化重点稽查。,2017年税务稽查,（一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、家具、手机、黄金等行业）（二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（四）开展行业和区域性税收专项整治7.税务总局稽查局针对建筑安装业、房地产业、生活服务业及交通运输业等行业，统一选取720户营改增行业虚开案源，下发各地组织检查。（六）严厉查处涉税违法重大案件12.对高风险纳税人开展定向稽查，落实重大案件报告制度、重大案件督办管理办法，各级税务机关集中力量查办一批有影响力、威慑力的涉税违法重大案件。,相关政策,国税发200931号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告国税函2010201号国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国家税务总局公告2010年第29号国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告,相关政策,财税201643号关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知国家税务总局公告2016年第70号关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第81号关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国税函2009520号国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2008277号国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知,检查重点关注的涉税环节-收入方面,对房地产开发企业进行检查，应全面检查各项应税收入的真实性、完整性。（一）收入方面：应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。,检查营业收入,1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。（1）企业签订房地产销售合同或房地产预售合同后，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。（3）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账。（4）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账。（5）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（6）收取的定金、违约金等，是否未按规定确认收入。（7）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否应按规定确认收入。,检查营业收入,2.按分期收款合同或协议约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。付款方提前付款的，在实际付款日是否确认收入的实现。3.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。5.对将待售开发产品转作经营性资产，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。,检查营业收入,6.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。（3）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否未按规定申报纳税。（4）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。7.自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。,检查营业收入,1.房屋出租收入（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。,除前述部分相关问题外，还应检查,1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了开发成本。5.回迁户的账务处理是否符合税法的规定。,完工标准的检查案例,案例一：2008年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公司承建。A公司将该写字楼预售给C服装厂。（1）10月20日交付购买方C服装厂使用。（2）11月10日，A公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。（3）11月20日，A公司取得了该写字楼的初始产权证明，结论：A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以10月20日为准，而不是11月10日，也不是11月20日。,政策依据：,第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。,国税函（2010）201号,国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知成文日期：2010-05-12现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,国税函2009342号,【标题】国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复【发文日期】2009-6-26【文号】国税函2009342号房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。,检查思路与方法,1.向企业索取项目竣工备案登记证明，或到建设主管部门调阅，核实项目竣工备案登记时间2.向销售部门索取交付使用商品房清单，到物业公司调阅物业交接手续，或到现场实地查看房主是否投入使用3.到房产管理部门调阅产权登记情况，核实该项目是否已经履行初始产权登记，是否有业主办理了产权4.到自来水公司、电力等部门核实是否有收取小区居民水电费记录，核实开发产品是否实际投入使用,未完工产品销售收入检查,案例二：企业收取销售未完工商品房房款，计入“预收账款”，未按规定计算预计毛利额。,主要书证,1.销售开发产品的电子数据资料2.2008年2009年的预收账款明细账3.相关的记账凭证4.符合完工条件的相关证明5.2008年度、2009年度企业所得税申报资料,（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额A105010,填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税法的规定计算的特定业务的纳税调整额。注意：销售（营业）收入如何确定？国税发【2009】31号营业收入确定：A101010第1行（主营业务收入+其他业务收入）+A105010第1行（视同销售收入）+第23行（销售未完工产品的收入）-第27行（销售未完工产品转完工产品确认的销售收入）增值税规定,政策依据,第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,代收款项检查容易出现的涉税环节,房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。企业收取上述款项后，挂账“其他应付款”等往来科目或不入账。,政策依据,企业所得税法第六条企业以货币形式和非货币形式人各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。企业所得税法实施条例第十二条至第二十二条31号：第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业会计准则第14号收入规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。会计税法差异及处理：当税法上将代收款作为收入处理时，上缴代收款作为费用处理，在纳税申报表上调整不调账。,检查思路与方法,1.审查“其他应付款”科目或其他往来科目2.核实销售部门及其他部门的收取款项资料，与财务入账情况对比3.资金方面的相关证据,以房（物）抵债检查,案例四：某房地产开发企业以房顶账未全额申报收入。,证据,预付账款原始凭证：收款收据；工程合同：商品房买卖合同；销售不动产统一发票,以房（物）抵债检查,案例五：某房地产开发企业用水泥抵顶工程款，未按规定确认销售收入，未申报增值税和企业所得税。,证据,其他应收款明细账及相对应的凭证往来明细账及相对应的凭证,以房（物）抵债检查容易出现的涉税环节,1.房地产企业拖欠工程款、货款、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，以房屋抵顶工程欠款或贷款的本金和利息2.以房屋抵顶销售公司的销售费用,政策依据,企业所得税法第六条企业以货币形式和非货币形式人各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。企业所得税法实施条例第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。”第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,视同销售检查,案例六：卖精装房送家电、家俱的处理销售房屋赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。房屋成本50万。,视同销售检查容易出现的涉税环节,1.以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。2.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否未按规定申报纳税。3.将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。,企业所得税的处理,国税函2008875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。（1）借：银行存款100万贷：主营业务收入房屋90万主营业务收入家电家俱10万（2）借：主营业务成本房屋50万主营业务成本家电家俱10万贷：库存商品60万,政策依据,企业所得税法第六条企业以货币形式和非货币形式人各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。企业所得税法实施条例第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。,国税函（2008）828号,国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知发文日期：2008-10-09根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。四、本通知自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。,国税函（2010）148号国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知：企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有代替职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。国税函2008875号第三条、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。,31号文件,第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。”第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,总局公告2014年63号,A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报说明5.第5行“（四）用于职工奖励或福利视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于职工奖励或福利，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。企业外购资产或服务不以销售为目的，用于替代职工福利费用支出，且购置后在一个纳税年度内处置的，可以按照购入价格确认视同销售收入。填列方法同第2行。,检查思路与方法,1.审查“营业外支出”科目，检查是否有对外捐赠的资产；是否有有奖销售行为2.核实“应付职工薪酬”科目，核查是否有将开发产品用于职工福利或奖励3.检查“长期投资、应付股利”等科目，核查是否有将开发产品用于对外投资、分配给股东或投资者、换取其他非货币性资产等,政策依据-国税发【2009】31号,第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,政策依据-国税发【2009】31号,第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,政策依据-国税发【2009】31号,(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,政策依据-国税发【2009】31号,3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,政策依据-国税发【2009】31号,4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,银行按揭收入检查,案例：某检查组到某单位售房部实地调查，通过对售房部人员询问，并对其销售部微机进行了检查，取得了详细的电子售楼明细表，证实了其所开发项目已售出住宅162户，并发现其中按揭贷款售房户数75户。但该单位账薄中没有记载按揭贷款银行划转的按揭贷款金额。针对这一问题，检查人员到按揭贷款银行进行调查取证，证实银行给该单位发放按揭贷款金额为1549.5万元。在事实面前，该单位承认少计了这部分收入。国税发200931号文规定：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,委托销售方式的检查,（一）支付手续费方式甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：借：银行存款950万元贷：销售收入950万元税务机关检查后的处理：A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据发票50万元，作为费用列支）。,（二）视同买断的方式注意：买断的是价格而不是产权。B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理为：借：银行存款900万元（按买断价计算）贷：销售收入900万元。税务机关检查后的处理：B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。,（三）超基价分成方式C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：借：银行存款900万元（按保底价计算）贷：销售收入900万元。税务机关检查后的处理：C公司代理业务营业额为20004500（50004500）2000100%1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（50004500）200030%30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支。,（四）包销方式D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下：借：银行存款765万元贷：销售收入765万元税务机关检查后的处理：D公司代理业务营业额为4500（2000300）1035（万元）。包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。,是否有延迟确认收入的行为,企业会计准则收入规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2009-31第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。2.取得了买方付款证明。,是否有延迟确认收入的行为,税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：（会计与税法差异）1、2008年后：国税发200931号文第六条规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发200931号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。增值税规定,对房地产企业收入的检查重点：“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。国税发200931号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额，期间费用以及与此有关的税金和附加允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。,预收的定金、诚意金是否按规定征税,一、定金所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%，定金具有担保性质。根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。因此，预收定金必须要交企业所得税。,二、订金（保证金、诚意金、VIP卡）订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质。但是，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是检查中重点关注的环节。,结合不同的收入形式，分别审核收入确认,(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。检查商品房认购书、买卖合同、预收账款、收入帐，审查收入是否及时确认(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。检查买卖合同、预收账款、收入帐，审查收入是否及时确认。重点关注付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。索取合同或到房地局调阅登记备案的资料，审查其他应付款，检查首付款确认收入是否及时；是否将房款计入短期借款,结合不同的收入形式，分别审核收入确认,(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。检查收入确认是否及时完整、有无坐扣手续费2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。核实合同签订方式，合同约定价格、买断价格，核实收到受托方已销开发产品清单之日。审查开发企业支付的分成额，是否从销售收入中减除。,结合不同的收入形式，分别审核收入确认,3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。核实基价、合同签订方式，核实收到受托方已销开发产品清单之日。审查开发企业支付的分成额，是否从销售收入中减除。,结合不同的收入形式，分别审核收入确认,4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。视合同约定，分别采取不同的检查方法；重点检查包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,委托方式销售开发产品的检查思路与方法,总结：采取委托方式销售开发产品的，检查是否按合同约定时间确认收入，是否少计、隐瞒收入，是否以尾房抵顶销售费用；检查委托代销合同、购房合同、代销清单、代销房款结算时间、销售费用、房地局登记备案资料等。,检查重点关注的涉税环节-成本费用,（二）成本费用方面1.取得的土地资产是否不按规定计价。是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。（2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。,成本费用方面,3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。（4）是否虚列工程监理费。4.是否取得不符合规定的发票入账，申报时未作纳税调整。取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得假发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。5.是否应取得但未取得合法凭据入账（白条入账等），申报时未作纳税调整。,成本费用方面,6.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。（1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。,成本费用方面,7.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。（4）临时出租的待售开发产品；企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，其在税前扣除的折旧费用是否做了纳税调整。,成本费用方面,8.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。（1）“广告宣传费”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。（3）工资及“三费”扣除是否正确。是否虚增人员工资，是否将应计入福利费的各项支出直接记入营业费用中扣除。（4）有否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税。,成本费用方面,9.其他问题。（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。（2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税。（3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴企业所得税的，是否已作纳税调整。（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入帐，少缴企业所得税；（5）固定资产盘盈收入是否未入帐或者低价入帐，少缴企业所得税；未上报税务机关的固定资产盘亏，是否未作纳税调整，少缴企业所得税；（6）无法支付的应付款项长期挂帐不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额挂账，是否未做纳税调整。,成本对象的确定是否正确,房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的，有些企业甚至把历年来所有工程开发成本，放在一个账户中进行核算，而不是以开发项目为核算对象进行明细核算，使当期单项工程开发成本无法准确核算。成本对象的确定非常重要，成本对象不能准确确定，计税成本就没有办法准确计算。,成本对象的确定原则,确定成本对象方法,具体来说，应该按下列的方法确定成本对象。以整个开发项目为成本核算对象：规模小一次性全部开发的房地产项目。以开发期数为成本核算对象特殊：分期分区，如一期就分为五个区，可规划建设许可证看到分区的情况。以开发产品形态为成本核算对象：别墅、高层、多层。纳税人不能自行选择项目单位来避税。,国家税务总局公告2014年第35号,一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按中华人民共和国税收征收管理法的相关规定进行处理。四、本公告自发布之日起30日后施行。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。,开发产品计税成本支出的内容第27条,(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(五)公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,政