某云南房地产公司战略规划报告

JLLY集团战略规划（沟通版）,目录,一、外部分析二、产业链和标杆分析三、内部分析四、战略规划,宏观环境：宏观环境整体上对旅游业的发展有利,旅游行业：我国旅游市场将保持长期快速发展,1997年，联合国世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国；2006年，该组织进一步修订了预测，将达到此目标的时间提前到2015年。,中国旅游市场呈现入境旅游、国内旅游和出境旅游三足鼎立的格局,历史:旅游业发展迅速，保持了较高的行业景气度,中国旅游业形成了多方位、多层面、多维度的产业发展格局,我国的旅游业经历了从单一走向多元、从局部走向全面的发展过程,中国旅游市场的管理将进一步规范化,随着人们收入水平的提高,国内旅游处于大众消费加速增长期,趋势:我国旅游业市场长期内都将保持快速增长,根据经济发展水平与旅游消费升级的国际规律,我国旅游行业消费结构升级,开始休闲度假旅游时代,从供需来看,我国旅游业目前正处于需求与供应相互促进的良性循环期,旅游消费者有大众化趋势,以观光旅游为主，休闲度假旅游受到青睐,现状:繁荣的背后存在一系列问题,大量资金进入旅游行业，行业竞争趋紧,行业内原有企业多为国有背景，企业经营活力不高,行业新进入者优质企业较少，缺乏综合实力和整合能力,我国经济增长方式的转变，需要旅游行业的快速发展,旅游行业的软环境普遍较差,除了传统观光旅游景区，存在大量低水平重复建设的旅游景区,云南市场：云南旅游市场发展前景很好，也存在发展瓶颈,1,2,3,4,5,版纳市场：潜力巨大、整体式微，需要深刻的调整和全面的完善,东南亚市场：重点目标是泰北和老挝，关注缅甸的机会,JLLY集团面临的版纳市场机会,JLLY集团面临的东南亚机会,目录,一、外部分析二、产业链和标杆分析三、内部分析四、战略规划,产业链：国内传统旅游行业典型产业链构成,旅游批发商：产品开发、市场开拓和旅游接待旅游代理商：销售业务，提供特定旅游产品旅游零售商：形成网络化，集中于销售业务,自然资源人文资源主题公园地域性资源垄断，非市场垄断,产业链环节描述,所需核心能力,资源质量产品创意人力资源运营能力,规模品牌人力资源市场开拓能力,规模（客源网络）品牌人力资源成本管理,公路铁路水路航空,星级酒店：品牌经营为核心经济型酒店：客房经营为核心小旅馆,饭店餐馆美食街,旅游商店商场购物街,室内娱乐活动休闲健身游乐设施文娱活动,战略控制点,是否掌握核心资源是决定产业链各环节价值的关键,四大盈利模式：根据增值方式的不同，可以把传统旅游行业的盈利模式划分为四种,全链条型,景区开发型,组团型,地接型,旅游行业盈利模式,景区开发型盈利模式,景区开发运营,地接业务,组团业务,门票收入,景区内餐饮,景区内交通,景区内购物,收入环节,地接型盈利模式,交通,餐饮,住宿,购物,收入环节,娱乐,景区开发运营,地接业务,组团业务,组团型盈利模式,产品代理,游客组织,产品开发,收入环节,景区开发运营,地接业务,组团业务,全链条型盈利模式,旅游景区收入,旅游服务收入,收入环节,景区开发运营,地接业务,组团业务,版纳旅游市场的产业链分析,景区、休闲、娱乐,组团社,酒店、餐饮,组团社提取了游客缴费的大部分，在经营上具有主动权；组团社的经营业绩主要和当地的旅游消费能力有关；京沪穗等大城市的组团社具有一定的优势；,业务员是旅行社的主体，独立运作旅游团，利润分成较为丰厚；业务员下辖若干导游，导游需要向其缴纳一定费用；根据游客数量向旅行社缴纳一定的费用；,司机是旅游局下属汽车队职工，在旅游线路的行进上具有一定的决定权；其灰色收入主要来自原和导游均分的纪念品商店回扣和线路外旅游景区回扣；,按其运营资质分为三类旅行社；当前版纳当地旅游市场的接地社主要是本地旅游公司；按照游客数量收取管理费；接待游客数量主要取决于业务员的数量和个人能力；,收取一定的住宿费用，游客数量越多，住宿费的折扣越多；版纳当地的酒店市场相对较弱，缺乏有实力、运营良好的酒店网络；,好的旅游景区可以取得较大的收入；主要收入包括门票、景区内住宿、餐饮和商业设施出租等；版纳旅游景区普遍素质不高，需要二次创业和提升；,版纳旅行社情况概览,版纳五大旅行社,版纳有两家一类社：金孔雀和天达，可以组织国内游客到海外旅游；版纳当地主要是地接社：目前来版纳的游客由外地旅行社组团，交给版纳当地的旅行社具体操作；版纳的旅行社运作模式分两种：业务员模式和非业务员模式，在五大旅行社中非业务员模式运作的有天成和磨憨，其他都是业务员模式；业务员模式旅行社为了吸引更多的业务员，往往向业务员提供一些优惠条件，如降低游客的人头费，或者帮助业务员的资金周转；,版纳最大的五家旅行社,旅行社的业务员运作模式特点,1,2,3,4,5,除传统旅游企业之外,近年来部分房地产公司凭借旅游地产进入了旅游行业,其盈利模式对JLLY更具有借鉴意义,旅游行业盈利模式,旅游服务,旅游地产开发,旅游者,景区开发和运营,+,华侨城vs.雅居乐:模式概述,两种模式各自需要的条件,JLLY盈利模式初步探索：整合版纳的气候条件、自然环境和民族风情,寻找最佳的结合点,气候条件,优越的气候条件具有度假胜地的潜质；旅游方面的机会体现为休闲和度假旅游；房产方面的机会体现为旅游度假地产。,平衡借鉴开发和运营模式,平衡观光、休闲和度假的关系,平衡住宅内销和外销,平衡民族文化和现代化,平衡全国、东南亚和全球客户,五个平衡,标杆分析：华侨城，以景区为主体的全链条旅游模式,从参控企业示意图上可以看出，华侨城集团包括了旅游景区、旅行社、演艺、传媒等旅游产业链的各个环节,1985年11月11日经国务院批准，在原深圳沙河工业区发展有限公司基础上组建了华侨城经济发展总公司1997年，在华侨城经济发展总公司基础上组建了华侨城集团，并确定了旅游、电子（康佳集团）、地产为集团的三大主业作为中国主题公园产业化的先行者和探索者，华侨城旅游以“深圳华侨城和东部华侨城示范基地，深圳、北京等四个连锁欢乐谷，天禅、金面王朝、欢乐无极等十大旅游演艺，华侨城旅游讲习所、旅游研究院、国际传媒演艺公司三大智慧平台”为基本框架，通过不断的自主创新和对文化旅游的深刻理解，强调每一处华侨城主题公园的原创性、产品的差异化，全面构建华侨城旅游文化产业华侨城在当前国民旅游消费模式由观光游向休闲度假游升级的背景下以其旅游品牌为依托，积极拓展房地产业务，获得了丰厚的收益，形成了独特的华侨城“旅游+地产”发展模式,标杆研究要不要前置,华侨城“旅游+房地产”发展模式剖析,获取大量低成本的土地储备且升值空间巨大营造良好环境和品牌，提升房地产项目价值稳定的现金流对房地产发展提供支持,旅游,快速巨额的盈利性为旅游业的发展和扩张提供支持房地产的发展提升旅游业的基础配套设施水平和边际效应,房地产,良性互动,华侨城给JLLY的启示,标杆分析：云南湄公河旅游集团,湄公河集团组织架构图,湄公河集团给JLLY的启示,标杆分析:雅居乐的三亚清水湾，目标直指世界级度假胜地,清水湾项目宣传词:去夏威夷太远，去海南清水湾吧！陵水，北纬18度上的一颗璀璨明珠，而同处此纬度的美国夏威夷、泰国芭堤雅、印尼巴厘岛都是世界著名的“度假圣地”。一位游历过世界很多地方的外国沙滩旅游家说，目前世界上只有3个地方的沙滩会有如此奇异的特质：一处是夏威夷海滩，一处是黄金海岸，还有一处就是中国清水湾。,目录,一、外部分析二、产业链和标杆分析三、内部分析四、战略规划,资源：HCSY集团在房地产开发领域积累的资源是发展旅游板块的重要基础,经验：房地产开发经验为发展旅游业务奠定了一定的基础,文化：HCSY集团对西双版纳当地的傣文化有很深理解和表现力,泰国餐厅、傣家风味等,贝叶经的保护性发掘,具有浓郁民族特色的建筑文化,民族歌舞、孔雀舞等,布局：JLLY已经进入布局阶段，战略布局基本展开,JLLY集团发展旅游产业存在一些不足，需要在后续的发展中逐步解决,目录,一、外部分析二、产业链和标杆分析三、内部分析四、战略规划,JLLY使命：开心之旅，文化JLLY,开心之旅，文化JLLY,JLLY使命解析：JLLY将为客户提供轻松、愉悦、开心的服务JLLY始终将民族文化特色放在首位JLLY将提供全方位的、周到的旅行服务,弘扬民族文化JLLY将弘扬版纳当地的民族文化作为企业主旨，保护性发掘、弘扬当地建筑文化、民居文化、饮食文化和佛教文化,JLLY的愿景：弘扬民族文化、融汇旅游开发，做东南亚最大的旅游综合开发和运营集团,融汇旅游开发JLLY将旅游与文化融合、自然资源与民族文化融合作为己任，全面开拓旅游文化的新篇章,弘扬民族文化、融汇旅游开发，做东南亚最大的旅游综合开发和运营集团,东南亚最大的旅游综合开发和运营集团JLLY集团立足版纳和东南亚旅游市场，力争做东南亚最大的综合旅游集团，业务范围包括旅游相关的各个业务,战略描述：JLLY集团将成为横跨中国西南和东南亚、以景区、旅游、酒店、旅游地产的开发和运营为主要业务的大型旅游集团,业务选择：包括景区开发和运营、旅游组织、酒店网络、旅游地产开发的全价值链旅游模式,旅游业务不可或缺的一部分，作为联系整个旅游集团业务和资源的纽带；,获取旅游利润，并且作为整体的旅游网络的节点之一，为游客提供住宿，提高整体旅游体系的便利性；,集团主要的利润来源，其中内设客栈、餐饮、会务、商业等设施；,集团加速资金周转的主要来源，贡献部分利润的重要板块,旅游景区：景区开发和运营是JLLY的核心业务和主要利润来源，景区开发要突出纯粹的自然景观和人文景观的融合,旅游组织：产品创新、线路设计、游客组织等业务是JLLY的重点业务之一，是连接其他业务板块的桥梁和纽带,旅行社和交通运输业务适宜先介入、后提升,在完成对旅行社的收购后，将其业务员的所有业务纳入公司统一管理（或先将业务员工作纳入公司反馈体系），并在旅游线路和旅游产品的策划、设计等方面加强人才引进；旅行社业务纳入正常轨道后，将其业务和产品进行整合，主要有如下内容：策划、设计新的旅游线路和旅游产品，在东南亚尝试新的旅游范围；以旅行社为平台在东南亚通过合作的形式，尝试将在东南亚旅游的国外游客引入到版纳；进行商务旅游试水；整合旅行社资源，组建自己的车队等；条件成熟后与JLLY自有景区、酒店和企业旅游设施等实现联动。,酒店网络：酒店业务是JLLY的重点业务，未来的酒店网络将遍布中国西南和东南亚,清莱,版纳,在战略布局中，旅游中转站、精品景区和酒店网络建设要统筹考虑；首先是旅游中转站和精品景区的布局，类似告庄西双景和曼旦的项目是首先要考虑的；结合旅游中转站和精品景区的建设，考虑酒店网络的建设，酒店一定要和旅游中转站结合起来；在国外，根据当地政策情况，逐步开拓当地JLLY酒店网络、旅游中转站建设。,琅勃拉邦,随着商务旅游和休闲度假旅游的兴起，星级酒店和特色酒店将面临机会,定位在大中城市的核心位置；突出民族特色。,定位在JLLY景区内部或其他环境较好的地区；确保民族特色，突出人与自然环境的融合。,长期看可以对酒店网络进行品牌细分，包括高端JLLY酒店和特色JLLY客栈,高端JLLY酒店,特色JLLY客栈,积极开拓市场，把握市场动态培养并维护大客户的关系，了解客户需求贴身服务提高服务水平代表公司建立起与当地政府良好的关系承担公司品牌推广，扩大公司在当地的影响,积极开拓市场，把握市场动态培养并维护大客户的关系，了解客户需求贴身服务提高服务水平代表公司建立起与当地政府良好的关系承担公司品牌推广，扩大公司在当地的影响,旅游地产：地产开发将和景区开发融合，综合一级开发和二级开发，是支撑景区开发、保证集团资金周转和利润来源的重要板块,景区开发,地产开发,区域选择：以中、泰、老、缅四国为核心、辐射东南亚其他区域、点线面相结合的区域战略布局,JLLY集团老挝境内分支机构分布,JLLY集团泰国境内分支机构分布,战略布局：依据南下、北上两条线路设计战略布局，包括航空枢纽、游客集结地、旅游中转站体系,进行游客动线系统设计,游客,吃,住,行,两个集结地,两个航空枢纽,两个中转站,南下线路以昆明作为航空港，版纳是集结地，清莱作为核心辐射点,住告庄西双景,游版纳附近景区,住曼旦/JLLY酒店,游曼旦,游琅勃拉邦,住清莱“告庄西双景”,游泰国北部景区,住南塔JLLY酒店,大周转节点,小周转节点,重要旅游点,次要旅游点,北上线路以清迈或曼谷作为航空港，清莱是集结地，版纳作为核心辐射点,住清莱“告庄西双景”,游泰国北部景区,住南塔JLLY酒店,游琅勃拉邦,游曼旦,住告庄西双景,游版纳周边景区,住曼旦/JLLY酒店,大周转节点,小周转节点,重要旅游点,次要旅游点,各类旅游城市定位,暂时不考虑在海外开发房地产项目，可以开发旅游商业项目，布局酒店网络；境内旅游地产项目可以考虑外销。,战略阶段：JLLY战略分为两个阶段,第一阶段以点为主，以现有两个项目为核心，深入研究、实践旅游+地产项目的开发模式，同时借助东南亚各国办事处网络和旅行社系统作为信息汇集和关系开拓平台,点：