开发商、物业管理公司、业主三者之间关系

开发者、物业管理公司、业主三者之间的关系发展者和物业管理公司和业主之间发生了很多矛盾和纠纷，给物业管理带来了很大的麻烦。 研究其原因，发生许多矛盾和纠纷的原因是物业管理公司和发展者在物业管理中的法律关系不明确，许多业主没有明确自己的权力，必须承担责任。物业管理有什么样的法律关系搞好物业管理工作，首先要整理物业管理中心的法律关系。 只有关系顺利，才能了解各方面的关系。 物业管理工作的几个主要方面是房屋所有权的所有者或使用者、开发商、物业管理公司和与物业管理有关的其他行业和政府有关部门。1 .发展者在早期物业管理中的作用发展商建设房地产，经政府有关部门综合检验合格后，经房地产交易将产权转移给新的房地产所有者。 这里法律关系的变化是发展者因拥有土地使用权和住宅所有权而转移到新的所有权所有者。 在包括公寓和别墅在内的新住宅区，开发商在竣工前，一般会事先委托物业管理公司介入新的物业管理业务。 发展者本身也可以发挥物业管理的作用。 发展商是自行管理房地产，还是委托其他管理公司管理新房地产，为新房产所有权的所有者和用户提供服务。 对于新建的房地产，由于产权交易行为的发生，发展者的角色发生了变化，位置也发生了变化。 发展者原本从房地产所有者变成了部分房地产所有者，或者完全没有。发展者要求物业管理公司首先管理新的物业，或者自己管理物业的行为只是暂时的安排。 在新房地产的初期，即使新所有权的所有者没有到达或者到达，由于各种原因而没有选择房地产管理公司的能力。 发展商只是暂时代理现有的新住房产权所有者委托物业管理公司管理。 这个时期的物业管理公司的费用一般由发展者支付或者事先垫付。 因为这个时期的物业管理公司对这个新的物业管理没有利益。 由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。 发展人直接聘用管理公司，发展人应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般以一年为宜。 因为业主管理委员会成立后，一年后有可能再次雇用物业管理公司。2、房屋产权所有者(业主)因为购买了房地产，买房者成为了新房地产的所有权所有者，合法持有购物业。 住房所有权所有者拥有房地产的所有权和使用权。 发展人在出售房地产之前，暂时安排房地产管理公司管理购物业，买房人在此时应暂时放弃选择房地产管理公司的权利，承认发展人的安排。 新建房地产入住率超过50%时，发展者应与房地产管理公司举行房地产所有权所有者大会。3、房屋产权所有者大会(业主大会)房产所有权所有者会议是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和物业管理部门召开。 所有权所有者来自不同地方，彼此不熟悉，无法有效组织举办本次大会，因此召集、组织业主大会的责任在于发展商和物业管理公司的家。 发展商在与物业管理公司签订的委托管理合同中，当入住率达到50%时，应明确规定物业管理公司有责任主持业主大会。业主大会的最重要使命之一是选举自己的代表机构物业管理委员会。 物业管理委员会是新物业和物业组常设的最高权力机构。 业主大会每年至少举行一次。 住宅区业主大会表决议题时，每户一票。 业主可以把自己的权利转让给选定的代表，他们的代表可以自己行使权利，维护自己的合法权益。业主大会主要行使下列职权：(一)选举、罢免物业管理委员会成员；(二)监督管理委员会的日常工作(三)听取和审查管理委员会的工作报告；(四)确定住宅区或房地产(办公楼、大楼)内业主的重大利益事项(五)修改业主公约；(六)变更或取消物业管理委员会的有关决定。(七)批准管理委员会章程；四、物业管理委员会的性质和法律地位物业管理委员会是住宅区、办公楼、楼宇等物业管理的常设最高权力机构，管理委员会成员由住宅所有权所有者选出的代表居住，代表着众多业主的权益。 管理委员会也应吸收当地居民委员会和派出所代表参加。 物业管理委员会是业主大会选出的代表性组成，既然是代表众多业主权益的常设物业管理的最高权力机构，管理委员会应该是长期稳定的组织，不能发挥松散、虚拟的管理委员会应该发挥的作用。 因此，建议管理委员会成立后，向住房管理机构报案，登记民政部门社团法人机构，确定其性质和法律地位。 物业管理委员会的主要职责如下：(一)管理委员会负责制定管理委员会章程；(二)负责今后业主大会的召集和主持；(三)负责物业管理公司的考察、选择和招聘；(四)与新的或原物业管理公司重新签订委托管理合同(五)管委会有权审议住宅区物业管理服务费标准(六)保管、监督、决定房地产修理基金和公共设施专用基金(启动基金)的使用(七)审议管理公司前年财务收支和明年财务预算；(八)审议管理公司制定的年度管理计划、辅助工程和重大维护工程项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等)(九)监督物业管理公司的管理工作；(十)审议新的物业管理条约和各种管理规章制度等。物业管理委员会与物业管理公司之间是招聘关系。 物业管理委员会是物业的所有者，物业管理公司为其服务。 物业管理委员会一般要设置一至两名常务人员，费用一般应由管理启动基金支付。5、物业管理公司物业管理公司是信托代理机构，属于中介组织。 这是一家实行信托职能的服务企业。 物业管理这个行业在物业领域有着非常重要的位置。 开发和拆迁是临时工作，几个月或几年就能完成，但物业管理仍在持续，持续数十年。 做物业管理应该放开眼睛，急功利是行不通的。房地产管理公司按照委托管理合同在新建住宅区和房地产履行管理责任。 一般来说，委托管理合同首先由发展者代表的广泛业主与物业管理公司签订。 业主大会召开，业主物业管理委员会成立后，物业管理委员会全体代表正式与物业管理公司继续签订管理合同。在某些情况下，发展者不选择物业管理公司，自己担任管理者的角色。 发展者自身成为管理者后，必须经住房管理局批准，取得物业管理资质合格证书。 即使发展者是管理者，管理委员会成立后，管理委员会也需要与其签订委托管理合同。6、承租人(房租人)承租人可以直接与所有者联系，与所有者签订直接租赁合同使用房地产的一部分，也可以将所有者拥有的房地产的一部分租给承租人。 承租人与业主的关系是租赁关系。 承租人应当在租赁合同中遵守管理条约，保证接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。 承租人不仅要和承租人签订租赁合同，还要和物业管理公司签订管理条约。七、其他相关机构管理公司必须按照委托管理合同在房地产区域内开展管理业务，与其他管理业务相关的