深圳南山9个小片区

【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。 随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。（一）蛇口片区1、片区概况 蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40左右，社区生活气息很浓。近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。另外，该片区自然环境也十分优越，依山临海。这些条件，都使该片区非常适合居家。2、适合自住楼盘代表：文竹园 （1）项目概况 文竹园是蛇口90年代修建的福利房社区，项目分2期开发，共有23栋多层住宅，主要以适合居住的二房和三房为主，且户型实用率较高。二房面积一般在5070平方米之间，三房面积一般在80100平方米之间。 该项目项目经过10多年的发展，社区已经发展的十分成熟，周边生活配套也十分完善。该物业自住的比例很高，居家氛围浓厚，放盘较少，也正因为如此，该物业在07年上半年的涨幅平稳。07年1月份，该物业的成交价格在8500元/平方米左右，到楼市最高峰的6月，成交价格集中在11500元/平方米左右，涨幅为35%，低于今年上半年二手住宅的平均涨幅。经过07年下半年的调整，该楼盘价格有所下降，目前放盘价格一般在1000011000元/平方米之间。 （2）适合自住理由 教育优势 该项目带有深圳重点学校育才中、小学的学位，教育优势对于居家型置业者来说，尤其是有小孩的家庭，具有很大的吸引力。 业主结构简单 该项目早期业主多为政府公务员，随后部分一手业主住房更新换代，一部分物业经过转手，不过多数二手买家也都是具有稳定工作的工薪阶层。业主人员结构比较简单，相对安全，这对自住型买家来说，有很大的吸引力。 户型实用率高 该项目有不少58平方米的小二房和88平方米的小三房，户型虽小，但是实用率非常高，因此很受自住型买家的欢迎。（二）高新区1、片区概况 高新片区是南海大道以东、沙河西路以西、滨海大道以北、广深高速公路以南所围成的区域，由北环大道、深南大道分隔成高新北区、高新中区和高新南区3三个片区。高新区的房地产是在产业发展的基础上发展起来的。片区开发建设较早的是中区、北区以及南区西半区。其中南区以中户型项目为主，中区中小户型项目较多。总的来说，片区住宅以二房和三房的居家户型为主，二房面积在5793平方米，三房面积在75139平方米。 另外，该片区拥有丰富的景观资源，南部有深圳湾海景，东部有沙河高尔夫球场和名商高尔夫球场景观，这些都为片区居民的居住提供了优良的居住环境，也是其他很多片区不能比拟的自然优势之一。2、适合自住楼盘代表：帝景园（1）项目概况 帝景园位于南山区深南大道与麒麟路交汇处，共分两期开发建设，一期于98年左右入市，二期于2000年入市。该项目有二房至四房单位，户型面积从60多平方米到200平方米不等。该项目经过几年的发展，小区内部已经发展成熟，内部配套齐全。 该项目在半年多的市场调控中，价格相对比较稳定，目前价格与6月份相比，跌幅仅为7%，这说明该项目价格虚高的成分较少，另外也说明该项目炒作成分较少，自住客所占的比例很大。这种类型的物业相对比较适合居住。 （2）适合自住理由 社区配套齐全 小区内配套齐全，有游泳池、网球场、桌球室、乒乓球室、娱乐室、健身室、阅览室等。小区周边有中、小学学校、银行、邮局、医院、文化体育活动中心、大型图书馆及购物市场等，因此很方便社区居民生活。 交通方便 该项目临近深南大道，交通十分方便，多路公交车经由此地，这为该项目居民的顺利出行创造了条件。另外，该项目距离规划中的深大路口地铁站很近。未来地铁开通后，该项目居民的出行将更加方便。（三）后海片区1、片区概况 后海片区北至滨海大道、西至南海大道、南至工业八路、东至后海滨路。该片区紧邻深圳湾，是深圳少有的几个滨海居住区之一，其丰富的海景资源为后海片区优良的居住环境锦上添花。 该片区住宅的供应主要分为两种，一种是上世纪80年代修建的多层住宅，地理位置好；一种是2000年以后陆续修建的各类高层住宅，档次偏高，也正是因为这批高尚住宅的入市，提升了整个片区住宅的居住档次。后海片区经过这么多年的发展，凭借优良的住宅品质，以及良好的自然资源和人文环境，目前已经发展成为一个比较高档的大型居住片区。2、适合自住楼盘代表：蔚蓝海岸 （1）项目概况 蔚蓝海岸紧临深圳湾，主要由填海土地建成。该项目总占地面积298722.7平方米，规划总建筑面积514700平方米，总户数近5000户，5年时间分四期开发，是一个规模较大的高尚滨海社区。 该项目户型偏大，大面积的三房和四房占据相当比例，面积多集中在100160平方米。项目凭借良好的物业品质和优良的居住环境，吸引了不少有自住需求的业主。但是到了07年上半年，情况有所变化，由于该物业投资过热，房价上涨速度很快，半年时间累计涨幅超过60%，到了6月份成交价格高达25000元/平方米。经过下半年的市场调控，该物业价格与最高峰相比，降幅超过20%，价格慢慢往理性回归。目前，该项目一期的价格在16000元/平方米左右，二、三期的市场报价集中在20000元/平方米左右。（2）适合自住理由 楼盘品质高 该项目是后海片区的大型高尚居住区之一。该项目除有少量的两房以外，其余全为大户型住宅，因此居住舒适度很高。同时，项目社区园林景观较好，物业管理十分规范，户型设计也十分合理，实用率高。这些造就了楼盘的较高品质，适合居住。 完善的生活配套 经过这几年的发展，项目周边已经发展成为大型的生活居住区，生活配套十分完善。周边有人人乐、童家乐、华润万家等各大超市。同时在该片区不远处还有海雅百货等商场进驻，因此生活购物十分方便。 优越的教育片区学校比较多，有北师大附小、实验中学、学府小学等不少学校，很大程度解决了该项目居民子女的教育问题。完善而优质的教育配套，也是吸引业主置业的优势之一（四）前海片区 1、片区概况 前海区域是指南山区濒临前海的地带，具体范围是以前海路为中心，东至南新路以及东滨路，北至深南大道。前海片区主要分为东西两区，东区是旧城区，城中村聚集的区域。西区是填海区，片区住宅有合理的居住规划，聚集了很多大型居住社区，是南山最大的综合性住宅开发区域之一，片区户型以居家型的两房、三房和四房为主，合理的规划和先进的开发理念，使片区的宜居性大大提高。2、适合自住楼盘代表：星海名城 （1）项目概况 该项目是一个超大型居住社区，项目共分六期开发，总建筑面积超过80万平方米，同时该项目的主力户型是适合普通置业者居住的二房和三房。这些条件，决定了该项目是一个以居家为主要需求的居住小区。 由于该项目的自住成分很高，所以虽然在今年上半年的累计涨幅高达40%以上，但由于自住型买家占多数，因此在下半年的市场调控中，该项目价格依然没有出现明显的下跌，成交价格和市场报价也一直维持在1400016000元/平方米之间。 （2）适合自住理由 大型居住社区 星海名城从2000年左右开始开发建设至今，共成功开发六期，已经建设成为总建筑面积超过80万平方米的大型居住社区，社区内已经发展成熟，各项配套均十分完善，有浓厚的居家氛围，这对自住型买家来说，吸引力很大。 居住环境好该项目位于前海片区西区。西区是填海区，有着合理的住宅开发规划，在近几年的开发建设中，集中了很多大型住宅社区。这对提升西区的居住环境和档次有很大的帮助，因此该项目作为西区的项目之一，周边没有城中村的存在，也就具备了优良的居住环境。 交通便利 为了配合前海物流园的未来发展，深圳市政府早在2002年就已经投资建设了月亮湾大道，缓解蛇口出关给南海大道带来的交通压力。再加上东西向的深南大道以及桂庙路，为片区的路上交通打下了坚实的基础，因此该项目也就具备了交通方便的基本条件。（五）南头片区1、片区概况南头片区北靠深圳主干道深南大道，东接高新科技园区，西侧为前海物流园，它是整个南山区的重要组成部分，在整个南山的经济、社会生活中发挥重要的作用。南头片区是南山的老中心区， 已经发展成为一个很适合居住的生活区。片区住宅多以独栋建设为主，成规模的社区住宅较少。由于该片区租赁市场十分活跃，因此片区的住宅以中小户型为主，一房和二房住宅占了该片区住宅供应的相当比例。2、适合自住楼盘代表：钰龙园 （1）项目概况 钰龙园位于深南大道与南新路交汇处，是2004年入市的商品住宅项目。项目由4栋32层的高层住宅组成，以中小户型为主，一房和两房物业是该项目供应的主力户型，一房面积在4050平方米之间，两房面积在6080平方米之间。该项目目前的价格在1200013000元/平方米之间，与6月份最高位相比，降幅为15%。 （2）适合自住理由 生活方便 南头是南山商业的策源地 。近年来，南头 商业区联合 南山商业文化中心 以及蛇口商业区，逐渐形成了南山独特的商业格局 ，与华强北商圈和东门商圈形成了“ 三足鼎立 ”之势 。目前南头商圈汇集了 沃尔玛、家乐福、曼哈、天虹商场 、人人乐、百安居、南山赛格等大型商业项目，因此在该片区生活十分方便。这也给