杭州养老地产典型项目调研

杭州养老地产典型项目调研,二O一三年十二月一日,桐庐养生园一期项目概况,从地理位置、区域环境、当地市场现状、项目自身属性等各方面因素看，本项目想要取得开发销售的成功，需要在积极争取当地市场客户的同时，重点拓展桐庐以外市场的客户资源，如杭州、义乌、上海等。因此，本次调查选择了包括桐庐、安吉、德清、萧山等杭州周边区域，地理位置较偏、环境资源突出、项目规模较大等项目进行了实地针对性的调研分析，与部分项目的负责人、营销代理公司人员进行了采访沟通，重点了解项目的成败得失情况，供本项目参考。,调研数据汇总（一）,调研数据汇总（二）,调研项目详细情况,桐庐大奇山郡,安吉绿城桃花源、华都龙山庄园、汀香别墅、升华璞墅,德清金都莫干山阳光田园、观云高尔夫庄园,萧山美浓小镇,集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万亩独具东方意境的世界级小镇未来绿城集团的发展重点,8,桐庐大奇山郡,9,建筑规划,会所,规模：总用地约2000亩，其中870高端住宅用地，规划有双拼283-315平方米共207套；别墅600-1000平方米共77套。景观：水库景观带、高尔夫挥杆练习场、足球训练基地等。另外别墅户户带精装修庭院，庭院面积与建筑面积1：1配比。配套规划：规划五星级雷迪森酒店、女足运动训练场、高尔夫挥杆场、高端球类运动俱乐部（包括马术场、高尔夫练习场）等。建筑风格：法式建筑,国际高端球类运动俱乐部,雷迪森酒店,三期规划中,高速公路,规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体,二期,一期,女足训练场,高尔夫挥杆场,规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体,10,建筑规划,法式庄园,雷迪森酒店,双拼效果图,现场实景图,11,销售动态,本项目前两期推出，销售周期较长，销售速度较慢，后续房源较充足，但客户群数量有限，将面临较大的销售压力。,一期首开,销售动态：2011年5月28日首次开盘，推出18套房源，户型面积500-600平米。包括10套双拼别墅，8套法式庄园。双拼开盘均价400-600万/套，法式庄园开盘均价700万/套。总体销售情况缓慢，除前期吸引了桐庐当地高端客群消费外，后期销售缓慢，截至2013年11月尚剩余3套（2套双拼、1套法式庄园）2012年8月份推出二期59套房源，包括8栋16户双拼别墅，户型面积在500左右，500万/套起；法式庄园分小庄和大庄，小庄园共31幢，户型面积在600-747左右，价格在700-1200万/套；大庄园12幢，户型面积在850-1000左右，1400-2300万/套。二期销售情况一般，目前剩余较多，预计约50%左右。房交会主推蝶庐区块台院别墅，主力283-315，3号楼台地别墅318万一口价房源，该房源较为抢手。,一期二批次,客户群体：该项目客群以桐庐当地为主，“三通一达”的老板及高层，针织类企业主等；背靠大奇山的优良景观资源，也吸引了部分来自杭州、上海的客户购买，但数量不多。,一期,二期,12,项目小结,项目亮点：背靠大奇山国家森林公园，景观资源丰富，环境优美；整个项目规划面积2000余亩，规划有五星雷迪森酒店、高尔夫挥杆场、会所、高端球类运动俱类部（内涵高尔夫标准球场、马术场等）；项目档次较高，建筑品质突出，能满足高端客户的需求。存在问题：地段较偏，远离桐庐市中心，不在桐庐的主流发展方向上；户型面积面积较大，总价较高；高端客群基数较小，项目面临客户数量不足的现状，导致销售速度缓慢。,集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万亩独具东方意境的世界级小镇未来绿城集团的发展重点,13,绿城桃花源,总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假VILLA,14,建筑规划,会所、商业街,规模：总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假VILLA，一期69栋中式独院小墅。景观：规划国际生态健身公园（高尔夫球场），户户带精装修庭院。配套规划：规划有医疗、超五星酒店悦榕庄、高尔夫球场、高尔夫会所、山顶瑜伽馆、spa会馆、私家食堂、生态农耕地等高端配套。建筑风格：中式，后期可订制。,老年大学,规划中,法式大宅,国际生态健身公园,悦榕庄酒店,紫竹园（在售）,主入口,养老公寓,次入口,次入口,桂竹园12月开盘,总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、高尔夫球场、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假VILLA,15,建筑规划,健身会所,悦榕庄酒店,精装修庭院,高尔夫球场,一批次建筑面积约100一房，二批次面积约98-182一房至三房设计，均带有重金打造的大尺度精装修庭院,16,户型解析,一批次建筑面积约100一房设计，二批次面积约98-182（一房、两房、三房户型各占1/3）；均带有重金打造的大尺度精装修庭院，既有江南园林的轻灵别致，又有现代生活的浪漫与风情；卧室、餐厅、起居室与庭院无距离对接；部分户型甚至可以天人同浴、极尽自然之法。,17,销售动态,一期69栋中式度假VILLA分两批次推出，一批次175-248万/栋，二批次180-420万/栋。前期销售受阻，通过渠道、推广等加快销售，目前已基本售罄，将推出二期沿山房源,一期首开,销售动态：2013年6月10日，首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA，面积约100，一房设计，均价19000元/，总价175-248万/栋，售21套，剩余22套；7月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA，98-182（一房、两房、三房户型各占1/3），均价22000元/，总价180-420万/栋，售12套，剩余13套；截至9月5日，今年累计推出69栋中式独家VILLA，已售33套，剩余36套，销售率48%。由于前期销售没达成理想目标，9月份开始销售人员开始拜访安吉、杭州的部分企业，主推企业招待用房，以及退休公务人员养老用房，同时加大推广力度，取得了不错的销售业绩，到11月一期售罄12月份二期将推出100-312的度假型别墅，价格预计在22000（单层），1800020000双层。,一期二批次,客户群体：绿城会老客户是该项目前期的主要客户来源；一期第一批次推出主要针对绿城会客户开展，去化50%左右；一期主要针对安吉当地企业主（用于招待）、退休公务员、老年养生置业客群等去化，情况良好。,18,项目小结,项目亮点：绿城品牌效应明显，绿城品牌知名度在现今安吉低迷的市场中脱颖而出；该项目是绿城集团业务的创新之作，是属于乌镇雅园的升级版，产品创新突出，优势明显，很好的找到了目前市场旅游度假类产品的新突破；整个项目规划面积近万亩，规模优势明显，易于打造项目自身的完善配套，规划有超五星酒店悦榕庄、高尔夫球场、高尔夫会所、企业会所、医疗、山顶瑜伽馆、spa会馆、私家食堂、生态农耕地等高端配套；产品定位精准，很好的满足了市场需求，度假型中式独院小别墅，符合杭州、上海市场度假型人群需求；户型设计独特，卧室、餐厅、起居室与庭院无距离对接，每户带有重金打造的大尺度精装修庭院；项目周边旅游资源丰富，环境优势明显；绿城物业管理，物业服务优势。存在问题：地段较偏，远离安吉市中心，目前生活配套较欠缺；户型面积比较浪费，主打100方左右一房不够实用，存在一定接受抗性，其后期项目将作调整和完善；,安吉城市别墅，出则繁华入则宁静，2680亩欧式风情社区，百亩大湖和2000亩体育森林公园,19,华都龙山庄园,总占地约2680亩，建筑面积近100万方，规划安吉龙山体育中心、森林公园。建筑以欧式地中海风情为主，部分法式大宅。,20,建筑规划,会所、商业街,规模：总占地约2680亩，规划龙山体育中心、体育森林公园、商业街、会所、排屋、别墅、公寓等，总体量近100万方。景观：规划有体育森林公园、水库水景打造，龙山原生态景观资源。配套规划：零距离安吉县城，生活配套便捷，目前已建成体育中心。建筑风格：欧式地中海风情建筑,体育森林公园,规划中,体育中心,规划公寓,一期已售罄,主入口,次入口,二期在售,规划中,规划中,总占地约2680亩，建筑面积近100万方，规划安吉龙山体育中心、森林公园。建筑以欧式地中海风情为主，部分法式大宅。,21,建筑规划,独栋法式大宅,安吉龙山体育中心,排屋效果图,鸟瞰图,22,销售动态,一期首开,销售动态：2012年3月首期开盘，推出别墅包括476、486、510方户型，总11套，总价600710万/套；排屋包括377方中间套和378方东边套，总22套，均价300万/套，毛坯交付，庭院精装修，楼盘优惠为按揭97折，全款优惠为95折。首次开盘得到安吉当地客户青睐，销售情况良好；2012年10月份交付入住，剩余4套现房销售；2012年年底，二期推出87套房源，其中排屋38套，面积377方左右，价格在240370万/套；别墅49套，面积在500700方，价格7001200万。二期排屋位置较差，别墅总价高，销售情况一般，截至2013.11二期仅销售40%.2013年10月参加杭州房交会，无成交情况，目前基本处于滞销状态，目前华都房产对其二期产品进行调整，想做小面积、低总价的产品，以增加可群范围。,二期项目（在售）,客户群体：目前为止，成交客户基本上是安吉当地有一定经济实力的客户；安吉市场同类产品供应量充足、同质化现象明显、竞争激烈容量有限，导致二期客源不足销售不畅；（排屋200350方，别墅350-600方之间）,紧依安吉城区的特殊地理位置、优美的自然环境、高品质的建筑，自一期开盘销售就受到安吉当地人的青睐，一期销售良好；但二期开始由于安吉同类型项目较多，客户资源有限出现一定程度滞销。,23,项目小结,项目亮点：该项目靠近安吉城区地理位置优越，距杭长高速入口仅3公里，交通便捷，拥有出则繁华入则宁静的独特环境；整体项目品质较高，地中海风情建筑，受到客户青睐；坐拥安吉龙脉的独特资源，怀抱百亩大湖和2000亩体育森林公园，景观资源丰富、环境优美；存在问题：产品优势不明显，与市场同质化竞争明显；销售展示区档次一般，样板展示区质量问题突出，一期交付区暴露较多质量问题；户型面积较大，总价较高，市场接受度不高；安吉同类产品供应充足，销售普遍不畅；安吉市场别墅排屋类客群有限，需要积极对外拓展新客户渠道，但本项目产品存在一定的难度。,独栋环水别墅，尊享岛居生活,24,汀香别墅,一期美式独栋，立面品质感较差。二期香林群岛94席独栋别墅，引浒溪水入园区，畅享岛居生活理念,25,建筑规划,在售二期香林群岛,规模：二期香林群岛占地面积约13万方，总建筑面积4万方，共94栋独栋别墅；景观：东北部80000方黑松林，南临浒溪，引浒溪水进园区做了环形景观带，实现岛居生活理念；建筑风格：北欧风格；规划配套：会所、公共活动草坪、露天泳池、网球场。,浒溪,水系环绕,二期香林群岛94席独栋别墅，引浒溪水入园区，畅享岛居生活理念,26,建筑规划,小区实景,销售动态：一期94栋别墅于2007年10月开盘，目前剩余两套，已基本售罄；2008年开盘推出二期香林群岛94栋独栋别墅，目前已售50套，剩余44套，销售率53%：其中，1-8月份销售1套；剩余房源多为沿浒溪畔高总价房源，部分总价达1900万/栋。,27,销售动态,在售二期香林群岛94栋独栋别墅，总价700-1900万/栋，剩余44套未售，销售率53%,在售香林群岛,价格情况：总价700-1900万/栋，均价1100万/栋；销售折扣95折。,客户群体：一期于2007年开盘，由于当时市场环境，客户有一半左右客户为杭州、上海客户，但二期购买客户以当地为主,28,配套服务,外部配套：周边中小学：安吉外国语学校安吉县昌硕高级中学浙江宇翔外国语专修学院；香溢度假村(四星级)高尔夫竹博园大竹海中南百草园等。,内部规划配套：该项目内部规划有会所，但目前尚无任何业态经营，小区内设有100亩的黑松林，但内部杂草丛生，无任何可供休闲娱乐的场所和步道等，其它基本没有规划配套服务功能,生活配套欠缺，环境优势明显，自身规划有部分生活型配套。,29,项目小结,项目亮点：周边自然环境优势突出，东北面临8万方原生态黑松林，南临浒溪；景观规划较好，“岛居生活”理念，引浒溪水入园区，96%房源水系环绕；整盘定位高端，一期别墅+少量排屋，二期纯独栋别墅；户型设计较好，每户享500-800方私家花园，双车位。产品缺点：地段较偏，远离安吉市中心，生活配套较欠缺；园区维护较差，景观维护少，园区绿植稀疏一期抓住了销售时机，去化较快，但整体品质感交差，导致整个园区品质降低，与前期宣传极大不符，很大程度上导致二期滞销，虽然二期做了很大的提升改造，但最终措施了项目销售成功的机会；总价较高，去化缓慢。,新亚洲自然生态别墅,30,升华璞墅,北区块为纯排屋、别墅区，共115户，南区块点式高层和岛状住宅群相结合，规划有“一溪、一区、一园、一林、两带”,31,建筑规划,规划分布：错落布置设计，将排布于浒溪河带两岸的建筑有层次排布，以无限拓展观江视野。景观：规划有“一溪、一区、一园、一林、两带”，即浒溪、运动健身区、生态四季果园、山地森林、沿浒溪两岸的河岸绿化带；引入天然水系为小区内部水系，形成多个岛系领域，独享水景庭院；外部空间采用半围合式结构布局，归属感与开放视野兼得；建筑风格：新亚洲主义风格；配套商业：北区块规划有会所，南区块规划有餐饮、娱乐、会议等相应配套设施。,在售北区块（2#）,规模：总占地面积约20万平方米，总建筑面积12.3万方，在售北区块为纯排屋、别墅区，占地面积6.8万方，建筑面积4.1万方，共115户（排屋61套、独栋54套），南区块点式高层和岛状住宅群相结合。,规划中南区块（1#）,北区块为纯排屋、别墅区，共115户，南区块点式高层和岛状住宅群相结合，规划有“一溪、一区、一园、一林、两带”,建筑规划,效果图,33,销售动态,在售北区块二、三期70套排屋、独栋别墅，已售8套，剩余62套，销售率11%，排屋约270万/栋，独栋别墅400-800万/栋,在售北区块,销售动态：在售北区块，纯排屋、别墅，共计115户（排屋61套、独栋54套），剩余62套未售，分三期推出：一期开盘推出45套（25套排屋、13套小独栋、7套大独栋），已售罄；二期推21套排屋；2012年底推三期49套（15套排屋、6套小独栋、28套大独栋）；二、三期（70套）已销售8套，其中1-8月份销售3套，其中排屋2套，小独栋1套。,价格情况：排屋均价8500-8800元/平米，总价约270万/栋；独栋别墅均价13000-18000元/平米，沿河总价700-800万/栋，内部总价400-500万/栋；销售折扣97折。,客户群体：客群以安吉当地市场为主，二期销售滞销严重，面临严重的资金问题，杭州推售效果不理想。,34,配套服务,外部配套：安吉外国语学校安吉县昌硕高级中学浙江宇翔外国语专修学院香溢度假村(四星级)、美林度假村、高尔夫球场，规划建设中的中港旅大型综合体等；该项目背倚灵峰山麓，横跨浒溪，与江南天池天荒坪、中国大竹海隔山相望。五公里范围内，几乎围聚了安吉所有名胜景区，如竹博园、大竹海、中南百草园等。,内部规划配套：1#地块位于浒溪以南，为商住用地，地块内规划有商业街、社区底商等，规划有餐饮、娱乐、会议等相应配套设施，保证完整社区功能。,生活配套欠缺，环境优势明显，自身规划有部分生活型配套。,35,项目小结,项目亮点：周边自然环境较好、适宜居住，项目坐拥安吉国家4A级环灵峰山景区，横跨浒溪，周边将打造安吉最大休闲度假区和旅游发展中心，毗邻港中旅商业综合体和竹博园；建筑风格新颖，新亚洲主义风格，独树一帜；景观规划、建筑布局较好，错落布置设计，将排布于浒溪河带两岸的建筑有层次铺开，极大拓展观江视野，引入天然水系为小区内部水系，形成多个岛系领域，独享水景；户型设计较好，双首层设计，面积小，总价低，前庭、内院、后院等多层庭院设计，室内采光与居住氛围较好；内部规划配套1700方幼儿园一所。存在问题：安吉当地市场容量有限，高端项目竞争激烈，选择范围较广；地段较偏，远离安吉市中心，生活配套欠缺；针对安吉市场有一定抗性，在龙山庄园等项目上市后，分化了当地消费群；产品上同质化现象明显，与当地其他主流项目无明显核心亮点。,以“追求人、自然、建筑的和谐”设计理念，打造“阳光田园”、“生活型别墅”。,36,金都阳光田园,中国人居生态文明建设推进项目,37,建筑规划,规模：项目总占地面积630余亩，规划建造884户，其中有300余幢独立别墅，其余为联体排屋和花园洋房。景观：背靠莫干山，内部规划由中心景观水景带，引入莫干山自然山水，形成核心景观。配套规划：零距离德清县城，生活配套便捷，紧邻104国道，规划有社区商业综合体。建筑风格：现代田园风,38,建筑规划,排屋效果,独立别墅,洋房果图,独立别墅,中国人居生态文明建设推进项目,39,销售动态,阳光里,销售动态：2009年上半年首期开盘，推出小面积排屋，其居住性别墅概念受到市场追捧，一期销售良好；2009年11月30日，加推二批次56套独立别墅，到11年3月份销售达到80%，后销售变缓，至今一期独立别墅尚尚未售完剩余5套未售完。2011年4月30日阳光里组团”推出78席70120平米精装度假公寓，总价58万起，单价约8500左右，去化情况一般。2012年11月份“和院铭墅”组团开盘，针对德清当地消费群体，其低总价、便捷的交通、成熟的配套等优势，受到了当地客户的欢迎，去化较好；2013年12月15日推出“阳光樾府”，排屋1100014000；独立别墅1200015000元/方。,二期项目,客户群体：2009年首期开盘，吸引了大量杭州客户的关注，尤其是底总价的小户型排屋，其成交客户80%以上属于杭州客户；随着房地产市场环境的变化，大户型产品销售缓慢的现实，客户群体开始发生转变，后期主要针对德清当地人销售。,前期，凭借当时的市场环境，独树一帜的推出“生活型别墅”受到追捧；后期，随着市场变化调整策略，凭借德清城区的特殊地理位置、优美的自然环境、高品质的建筑，主推当地客群，获得了较好的销售业绩。,2013.12.15即将推出的“阳光樾府”,2012年底推出的“和院铭墅”,社区商业,一期项目,40,项目小结,项目亮点：该项目靠近德清城区地理位置优越，紧邻连接杭州的104国道，交通便捷，首创“生活型别墅”，利用背靠莫干山的独特自然环境，提出“阳光田园”主体；建筑设计上，打造现代田园风情别墅，风格独特；产品设计上，主打小面积排屋，以低总价策略吸引客户购买。存在问题：随着前期产品的交付落成，整体品质感与客户心理有落差，市场对项目品质评价一般；花园洋房产品成为比较尴尬的产品，主打养老度假型产品，但杭州及外围市场接受度不高，针对德清首次置业客户则产品设计缺陷明显；独立别墅500方左右户型，销售员反映面积偏大，总价偏高，市场有一定接受抗性。,力求引领别墅消费新理念，倡导真正的别墅生活把房子建在高尔夫球场里的别墅,41,观云高尔夫庄园,把房子建在高尔夫球场里的别墅,42,建筑规划,高尔夫会所,规模：总投资逾30亿元，占地5000余亩。项目涉及高尔夫球场、五星级会所、高尔夫别墅等。其中高尔夫球场1300亩，住宅规划1200亩，自然山体保留原生态2500亩。景观：临近莫干山风景区，内部规划高尔夫球场，遍布整个地块，球道串联各个组团，每套房子都可享受高尔夫球场的青青草地。配套规划：项目东面（路对面）规划城市公寓，大型商业综合体（规划中），用于满足自身生活配套。建筑风格：现代田园风,高尔夫球场,规划中,规划公寓,一期在售,二期在售,规划中,规划中,商业综合体规划中,43,建筑规划,高尔夫球场,高尔夫球场,高尔夫会所,高尔夫会所,中国人居生态文明建设推进项目,44,建筑规划,类独栋,独栋,排屋,排屋,中国人居生态文明建设推进项目,独栋,45,销售动态,销售动态：2011年10月底推出C1组团类独栋（悦舍）,面积在500平米左右（含100多方地下室）,价格在600-700万元左右；景观资源较好的沿湖、沿球场物业基本销售掉，该组团没有主推，销售仅10%左右。2012年12月推出C2组团排屋，20套，面积330400方，价格在270350万/套，销售尚可，剩余集中在中间套；2013年11月9日推出C2组团80多套排屋，销售约30套，本次开盘活动力度较大，一次性9折，按揭9.2折，还享受开盘特价优惠。,客户群体：该项目以德清到地高端客户为主，当地企业主等，目前德清品质最高、环境最优越的项目，普遍受到客户的认可，但德清该类消费群体数量有限；少量杭州客户购买，比率不高。,前期，凭借当时的市场环境，独树一帜的推出“生活型别墅”受到追捧；后期，随着市场变化调整策略，凭借德清城区的特殊地理位置、优美的自然环境、高品质的建筑，主推当地客群，获得了较好的销售业绩。,C1组团类独栋（悦舍）,C2组团排屋,46,项目小结,项目亮点：纯正的高尔夫别墅，把房子建在球场里，最大限度的利用高尔夫球场资源；临近莫干山景区，同时项目内部拥有2500亩山体，自然资源优势明显；项目体量达5000亩，期中1300亩高尔夫球场（目前已经在国务院审批），商品房1200亩，可以打造自身大规模配套，目前处于规划中；建筑设计上，现代大气，样板展示精心打造，较具有震撼感，能很好刺激消费。存在问题：项目定位高端，客户主要针对德清当地市场，导致目标客户数量有限，销售速较慢，势必存在较大的资金压力；产品的均好性不强，外围物业景观资源丰富，受市场青睐，但内部物业资源有限，私密性较差（客厅、房间等大面积采用落地玻璃，使得外围景观资源丰的物业充分享受景观，内部物业则沿路或对其他邻居敞开，私密性无法保障）。,萧山百万方品质大盘，打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质小镇生活,47,萧山云都美浓小镇,打造一座集休闲度假、文化旅游、运动康疗、生态养生于一体、配套齐全的宜居之城,48,建筑规划,一期“湖山郡”法排在售,规模：总规划范围5.3平方公里，住宅1600亩，是萧山目前罕见的百万方品质大盘，打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质小镇生活景观：坐享万亩桃源山水，三面环山、一面临水，生态环境优越。内部规划充分利用周边发达的水系资源，建设园区水洗环绕的优美景观。配套规划：区内规划五星级酒店及会所、户外运动场所、商业街、16班幼儿园、电影院、商贸中心。配建医护中心、餐饮中心、休闲中心、健身中心、养生康体中心、山体观景公园、生态农作园等设施。建筑风格：法式排屋别墅、新古典主义公寓,一期“和枫里”法排公寓在售,49,建筑规划,“和枫里”效果,“和枫里”养老公寓鸟瞰,法排效果图,法排效果图,打造一座集休闲度假、文化旅游、运动康疗、生态养生于一体、配套齐全的宜居之城,50,销售动态,销售动态：一期于2013年9月20日开盘其中法式排屋37套，目前剩余25套排屋在售；另外70年产权的养生公寓，面积60-90方销售价格6000左右，首期推出100多套，去化50多套，销售率50%左右。客户群体：客户主要是项目周边乡镇，由于地理位置较偏，萧山城区客户购买情况也比较稀少，未来将面临更大的销售压力。,目前销售南区“和枫里”养老公寓和“湖山郡”法式排屋；销售情况一般，客户主要是项目周边乡镇，由于地理位置较偏，萧山城区客户购买情况也比较稀少，未来将面临更大的销售压力。,一期“湖山郡”法排在售,一期“和枫里”法排公寓在售,51,项目小结,项目亮点：打造小镇概念，整盘体量大，功能规划齐全；坐享万亩桃源山水，三面环山、一面临水，生态环境优越；产品品质较高，园区环境优势突出存在问题：目标客群模糊。项目位于萧山最南端的浦阳镇郊区，地理位置过于偏远，萧山城区客户有一定的接受抗性，目前主要针对客户以浦阳周边乡镇（临浦、所前、浦阳等地）为主，而该区域属于萧山经济相对落后的区域，客户群体数量有限；公寓类作为养老概念销售，但市场反应一般，一方面由于该项目面临客群主要为农村客户，买方养老概念不强，目前销售的还是以周边自主型客户为主；另一方面萧山大都市概念缺乏，目前尚在城市化进程中，郊区养老的概念接受度有限，该类产品销售存在一定抗性。方案主题定位不清晰。开发商在该项目规划上定位为造城（造镇）概念，但从目前打造情况看出现一定的主题偏离，由于受投资资金的影响，在城市功能建设上比较落后，如果后期进一步出现销售不畅情况，将直接影响项目整体规划，将进入恶性循环。另外存在产品线组合混乱及竞争力弱等问题。,调研情况总结分析,失败项目普遍存在的问题及原因？,成功项目普遍存在的问题及原因？,成败得失分析,市场共性问题,桐庐项目建议,市场共性问题,价格定位差异不大，溢价能力有限排屋价格在10000元/平左右；别墅价格在1200015000元/平之间为主。,面积设置类同明显排屋面积在250400平方米为主；别墅500方左右为主。,建筑风格欧式为主主要流行法式大宅、地中海风情等风格。,销售速度首开销售较好，后期销售速度降缓，最后出现销售抗性该类项目普遍存在销售不畅的问题，销售速度缓慢，资金压力较大。,客户来源普遍存在客户来源不足的问题在前期针对本地销售，去化本地主力客群后，后续项目面临客户来源不足的问题，本次消化能力有限，不足以支撑全盘项目的销售，外地客源吸引力不强，从而造成后期销售困难。,体量规模规模较大，均为千亩大盘该类型项目体量较大，开发周期长，资金占用比率较高，需要滚动开发。,失败项目普遍存在的问题及原因？,成败得失分析,1、整体项目定位大众化，个性不明，竞争力不强、陷入同质化竞争怪圈产品打造上缺乏创新，导致与市场主流产品差异不大，与后期入市项目相比竞争优势不明显。2、前期客户群定位模糊把绝大部分希望寄托在项目所在本地市场客群上，导致当地客群数量有限，不足以支撑整个项目销售。3、产品与市场需求不符合随着限购限贷政策的日趋严厉，目前市场销售较好的基本上为低总价产品，该类产品资金要求略低，市场接受面广，客户群体较大，容易被市场接受认同；普遍反映目前主流的300方左右排屋、500方左右别墅，总价较高，有一定的销售抗性。4、产品开发周期长，但不能很好的适应市场变化由于该类型产品体量规模都较大，开发周期都比较长，尤其是销售不畅的情况下，销售周期更长，市场情况随时在变化，但项目不能作出很好的复合市场需求的调整。5、产品高端定位与实际不符很多项目在推广时极尽奢华，高调包装，等一期交付后品质落差较大，导致后期销售不利。,经过本次同类型项目的实地踩盘，针对部分项目的策划公司进行沟通交流，以及项目销售员、部分管理人员的交流，该类型项目绝大部分存在较大的销售压力，项目前景不容乐观，主要存在问题有几点：,成功项目普遍存在的问题及原因？,1、寻找市场机会和空白点，进行产品创新安吉绿城桃花园、莫干山阳光田园两项目都是在充分了解市场的基础上，进行了很好的产品创新，满足了市场的需求，填补了市场空白点。金都阳光田园项目，首次提出了“生活型”别墅的概念，打造部分150185方小户型排屋、250为主的实用型排屋