房地产项目全寿命周期的节能管理

目 录摘 要1Abstract2引 言31 房地产项目节能管理的概述31.1 房地产项目节能及节能管理概念31.2 房地产项目节能系统31.3 房地产项目节能管理的目标体系42 房地产项目全寿命周期的节能分析52.1 房地产项目全寿命周期分析模型52.2 房地产项目全寿命周期节能分析模型62.3 基于全寿命周期节能分析模型的各阶段节能分析73 基于全寿命周期的房地产项目的节能管理93.1 房地产项目的全寿命周期的节能监测93.2 房地产项目的全寿命周期节能管理对策11结束语16致谢17参考文献18郑州大学本科毕业论文 房地产项目全寿命周期的节能管理摘 要近十年来, 我国的房屋建设保持了持续高速的增长, 每年的房屋建筑总建设量高2040亿平方米，竣工房屋建筑达1622亿平方米, 年增长率约为8%10%1。经济的长期持续高速发展造成了发展与自然、资源和环境的矛盾。建设节约型社会成为国家发展目标之一，在这种大背景下, 建筑节能的发展步伐加快。房地产开发项目又是城市建设的重要微观元素之一，所以实施房地产项目的节能管理对于解决建筑领域的能源问题具有重要意义，既能降低全社会建筑能耗和资源能耗，又能让老百姓提高生活质量，利国利民，意义重大。本文以房地产项目为研究对象，运用全寿命周期分析的理论和方法，分析了其在全寿命周期内从材料生产、项目施工、建筑物运行维护以及建筑物拆除等各阶段的能源消耗，和在准备阶段、实施阶段和运行阶段的节能管理措施。本文先描述房地产项目的节能管理系统和目标，其次分析房地产项目的全寿命周期节能模型，再根据模型提出各种节能对策和方法。 关键词：房地产项目；全寿命周期；节能管理 AbstractOver the past decade, China has maintained sustained and rapid housing growth, the total annual construction volume of housing construction in the high 2040 million square meters. Completion of 1622 million square meters of housing construction reached an annual growth rate of about 8%10%. The long-term sustainable economic growth is casuing the rapid development of natural resources and the conflicts between environment and economy. Building an energy-efficient society is becoming one of the goals of national development. Under the context, the buildings energy management is becoming more important. Real estate development project is the urban construction of one of the important micro-elements, the implementation of real estate projects of energy saving management for solving the energy problems in the construction sector is important, both reduce the whole community building energy and resource consumption, while still allowing people improve quality of life benefits the country and of great significance.This real estate project as the research object, the object of study is defined as the whole life cycle from materials production, project construction, operation and maintenance of buildings and the demolition of a building at all stages of energy consumption, while a reduction of energy consumption from energy production to the various part of the loss and waste, more effective and rational use of energy. This article describes the energy management system firstly, then, analyzing the whole life cycle model of energy management, then, put forward the methods of energy management based on the model .Using the theory of the whole Life cycle, analyzing the energy management methods of the real estate enterprise in preparatory stage and implementation stage and run phase stage.Keywords: Real Estate Enterprise; Whole Life Cycle; Effective Energy Management引 言 由于房地产开发企业认识上存在差距，社会责任感不够强，单纯追求利润最大化等因素影响，房地产企业或业主在项目全寿命周期中的节能管理水平较低。对于节能材料或节能技术措施有大量的研究，而关于全寿命周期节能管理研究方面的学术成果则较少。基于全寿命周期理论，以房地产开发项目为研究主体分析节能管理问题，有利于站在更高的思维角度审视节能问题，有利于整合参与各方资源促进节能目标的实现，能提高节能管理的效率，实现自然资源的优化，实现社会效益的最大化，推动节能管理的发展1-10。1 房地产项目节能管理的概述1.1 房地产项目节能及节能管理概念 目前多数文献提法为“建筑节能”，应区别好“房地产项目节能”和“建筑节能”的关系，才能研究好这个课题。建筑划分为民用建筑和工业建筑，房地产项目主要是指民用建筑，包括居住建筑、办公建筑以及商业建筑，从每年竣工量的角度来考虑，房地产项目占据了新建建筑的绝大部分。从这个角度上看，建筑节能的主体还是房地产项目的节能。 结合民用建筑节能管理规定所给出的相关定义，房地产项目节能是指房地产项目在规划、设计、建造和使用过程中, 通过采用新型墙体材料, 执行节能标准，加强房地产项目用能设备的运行管理, 合理设计建筑围护结构的热工性能, 提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率, 以及利用可再生能源, 在保证房地产项目使用功能和室内热环境质量的前提下, 降低房地产项目能源消耗, 合理、有效地利用能源的活动。而房地产项目的节能管理，即指房地产企业在规划、设计、施工、运行和拆除过程中，围绕项目节能而开展的一系列计划、组织、领导与控制活动。1.2 房地产项目节能系统(1) 概念：系统，就是指由相互作用和相互联系的若干组成部分结合而成的具有特定功能的整体。房地产项目的节能是一个复杂的大系统，按照系统科学的观点，强调把研究的对象作为一个整体。对整体中的各个部分加以组织和管理，以使协调的整体大于各个部分之和。按照系统论的相关原理，可将房地产项目的节能系统进行系统分解。房地产项目的节能开发涉及到的阶段包括建材原材料的开采，半成品的生产运输和存储、建材的生产运输和存储、建筑施工、建筑的运行维护、更新改造、建筑物拆除以及回收利用整个寿命周期：涉及到的参与主体包括到开发商、建筑安装承包商、设计单位、设备供货商、咨询单位技术支持及购房者等多方面参与者；涉及到的技术也多种多样，包括墙体节能技术、屋面节能技术、采暖通调节能技术、太阳能利用技术以及地源热泵等新技术2。（2）房地产项目节能系统特点：整体性、相关性、优化性、变动性。分析了该系统的特点，有助于更好的根据这些特点，建立管理思想。（3）目前项目节能管理系统的弊端目前房地产项目节能管理系统难以进行各个阶段的配合好，主要表现的问题在：决策阶段、实施阶段和运营阶段业主（运营）方管理的相互分离，原本相互联系的信息由各自系统产生，只为某一阶段业主方管理服务，不可能被其他阶段直接使用；各主体不能很好的配合进行节能管理；项目内部系统不能很好配合，应处理好围护结构节能与建筑设备节能、单体设备节能与系统节能、建筑节能与室内环境品质（IEQ）以及节能与节电的关系3。只有认清好房地产项目节能管理系统这三个方面的弊端，才能更好的推动房地产项目节能管理发展。 1.3 房地产项目节能管理的目标体系 争取项目节能的成功，实施是实现项目的节能管理目标。结合IS给项目目标下的定义“项目目标应描述达到的要求，用时间、成本、产品特性来表示，且尽可能量化描述，项目过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间，费用和资源约束条件”。总结归纳房地产项目节能管理的目标体系5如图1所示。房地产项目节能管理目标质量目标时间目标各方满意节能设计质量节能施工质量物业运行质量全寿命周期费用运营收益投资回报率投资回收期工程设计年限产品市场周期建设单位承包商、供应商用户等费用目标图1 房地产项目节能管理目标体系（1）根据项目管理三大目标体系，可得出:一个成功的节能项目应满足下列条件：要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行；要在预定的时间内完成项目的节能建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求；要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意(这可能是一个比较苛刻的条件)；必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。（2）房地产项目节能管理要符合相关的法律法规体系：目前与房地产项目节能开发相关的法律主要是中华人民共和国建筑法、中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国可再生能源法、建筑节能管理条例、民用建筑节能管理规定、建筑领域推广应用新技术管理规定4等。2 房地产项目全寿命周期的节能分析 当前建筑项目节能考虑的大多是否应用节能技术如遮阳、保温隔热、水的循环利用、太阳能利用等，而不是对项目全生命周期的完整认识。以下重点阐述房地产项目全寿命周期的节能分析。2.1 房地产项目全寿命周期分析模型全寿命周期分析(Life Cycle Assessment)是一种评价产品、工艺或活动从原材料采集，到产品生产，运输，销售，使用，回用、维护和最终处置整个寿命周期阶段有关的环境负荷的过程。它首先辨识和量化整个寿命周期阶段中能量和物质的消耗以及环境释放，然后评价这些消耗和释放对环境的影响，最后辨识和评价减少这些影响的机会。全寿命周期分析注重研究系统在生态健康、人类健康和资源消耗领域内的环境影响。1997，S标准把LCA实施步骤分为目标和范围定义、清单分析、影响评价和结果解析4个部分6。对于房地产项目，LCA分析有：(1)目标定义和范围界定， 目标是房地产项目能耗的全寿命周期分析。(2)清单分析，量化和认识房地产项目在整个生命周期阶段资源和能源使用情况以及各形态污染物排放。(3)影响评价，是对清单分析中辨识出的房地产项目资源利用、能源消耗和污染排放等技术进行定量或定性描述与评价。(4)结果解释，该阶段是对得到的环境影响指标进行分析研究，识别和评价房地产项目全寿命周期系统内相关的资源和能源，如空调能耗。降低能耗的可能途径，提出改进措施的过程。通常房地产项目寿命周期是指从房地产项目构思开始到建筑物报废（房地产项目结束）的全过程。房地产开发项目的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：前期准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，建筑材料的生产、采购 与运输等；实施阶段，是指房地产开发项目在列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程；运行阶段，是开发商通过对所开发房地产楼盘的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。而节能管理的全寿命周期应包括材料拆除后的回收利用等问题7。如下图2所示。 建筑原材料开采半成品生产、运输、存储建材生产、运输、存储项目前期计划和设计施工运营、维护更新、改造拆除回收图2 房地产项目全寿命周期 2.2 房地产项目全寿命周期节能分析模型（1）进行节能管理，先得认清和理解房地产项目在全寿命周期所消耗的能源。房地产项目在全寿命周期内有以下五种能耗见表1。8-10 表1 房地产项目在寿命周期内的五种能耗能耗类型定义初始物化能耗是指建筑物在原材料开采、运输、构件生产、施工等过程消耗的能量更新改造物化能耗更新改造阶段所消耗的能量建造能耗建造阶段所消耗的能量运行能耗运行阶段用于：采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家 用电器等方面的能耗。拆除能耗拆除阶段用于拆除建筑物、运送和处理建筑垃圾的能量。房地产项目寿命周期能源分析(Life Cycle Energy Analysis)的模型如下：式中：QE，其他的各阶段能耗也是对应的材料消耗量Q乘以对应相关材料的单位能量含量E；表示项目在寿命周期中的总体能源消耗；表示项目的初始物化能耗；表示项目的建造能耗；表示项目更新改造物化能耗；表示项目运行能耗；表示项目更新改造周期； 表示项目材料拆除能耗；表示回收潜能。10根据模型可得出相关的节能管理思想，降低初始物化能耗、建造能耗、运行能耗、更新能耗和拆除能耗，增加回收潜能，就能在做到能耗的降低，达到节能的效果。(2)各过程的能耗也是互相关联的，使用的初初级材料品种不同，运行能耗不同，后期回收率也不同等，所以各阶段的能耗也是彼此因果关系。项目节能设计施工节能运营维修节能拆除回收节能图3 项目各过程节能的关联关系(3)全寿命周期节能关系 施工阶段节能需要与项目设计中的节能互为依照。项目设计必须考虑施工各工序中的节能方式,节能施工为项目设计提供依据。而项目设计和施工也将直接影响房地产项目在营运维修以及拆除回收过程中的节能程度，所以各个环节节能互相关联。全寿命周期节能的关联关系模型如图3所示。2.3 基于全寿命周期节能分析模型的各阶段节能分析（1）准备阶段对于节能项目，目前很多人把注意力放在建筑后期的设备安装上，往往忽略前期的规划和设计，高科技不等于节能项目，对节能技术的研究很多11，本文更注重的是节能管理。 由于设施设备、材料、技术的选择等重要问题是在该阶段确定，所以设计段是影响建筑初始物化能耗、建筑更新改造能耗的决定性阶段。控制加强好房地产项目的规划设计对于房地产项目的节能具有举足轻重的影响。在设计阶段的节能，主要做好房地产项目以下几个因素的重点控制：项目选址，项目所处位置的地形地貌将直接影响房地产项目室内外热工环境和采暖制冷能耗的大小；日照间距，为了充分合理地利用太阳能资源，在规划设计时，必须在建筑物之间留出一定的距离，应该结合节约用地原则，综合考虑各种因素来确定建筑的日照间距；建筑朝向，朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照，主要房间宜避开冬季主导风向，但同时必须考虑夏季防止太阳辐射和暴风雨的袭击，如果一栋建筑物的朝向非常合理的话，即能在冬季获得充足的阳光又能在夏季拥有一个凉爽的环境，那么它在一定程度上能节约很多能源；体形系数，从节能的角度说，应该将体形系数控制在一个较低的水平，不要凹凸太多；绿化设计，绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市大气污染，减低噪音，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内热环境，节约建筑能耗的有效措施，尤其是降低夏季温度，树木枝叶形成浓荫可以遮挡太阳辐射和地面、墙面和相邻物的反射热；遮阳设计；技术设计，设计中采取某些综合考虑建筑节能与建筑噪声控制的技术手段从理论上说具有可行性及现实意义。例如从围护结构的材料和构造方式上着手，提高建筑绿化的作用。从绿色建筑的角度考虑，房地产项目使用寿命应该设计长，同样的资源的投入可以有更长的使用期，从而节约资源。建筑的寿命长，不仅仅是这个建筑“很结实，很牢固，经久不坏”，还需要这个建筑有很好的灵活性、适应性和前瞻性，能够应对未来的功能变化和发展。所以进行房地产开发项目设计时，考虑项目的寿命是重要的节能策略。目前的问题有：一方面建筑设计寿命偏短；另一方面更为严重的是大量的房屋在其寿命还没有终结时就被爆破拆除，造成巨大的资源浪费。房地产项目节能应当体现在整个的项目生命周期中，因此，在设计中，不但要考虑新建项目的节能效果，也要考虑项目随着使用年限增长导致的节能效果的下降。同时，在设计中，应充分考虑后期改造的灵活性。在项目节能设备和技术的采用上，则不一定采用最新的技术和最环保的技术，而应该在达标的基础上，根据用户的不同要求及不同的地理、自然环境，采用不同的节能设备和措施。10-13（2） 实施阶段的节能分析根据前文分析，尽管实施阶段的能耗占全寿命周期能耗的比例不大，但由于实施阶段是整个房地产项目节能规划与设计的具体实施，而建筑施工具有周期跃，资源和能源消耗量大，废弃物多等特点，传统施工以追求工期为主要目的，所以项目实施过程会对能源资源造成严重的影响。实施体系是一个系统工程，它包括施工组织设计、施工准备(场地、机具、材料、后勤设施等)、施工运行、设备维修和竣工后施工场地的复原等。所以需要从所有过程中考虑节能问题。实施阶段的节能需要从不同的角度进行设计。从施工设备、工艺材料和施工工序等的单项节能降耗效果出发,应选择节能和适宜的设备和器具,选用绿色可回收、可循环利用的材料等；从设计绿色施工方案出发,需要在考虑单项设备器具节能的基础上,合理规划施工工序,安排施工时间,保管使用现场物料,制订能耗指标,在实施过程中完整实施节能施工理念等。节能措施有：机械设备和机具的节能，从机械设备和机具的选择、使用、工序及其在施工组织中的安排多方面考虑；施工材料使用的节能，施工材料选择应遵循一些原则， 环境生态减负荷化原则，减物质化原则（提倡减少施工过程中的材料量,要求通过工艺流程和施工技术的革新,尽量减少施工过程材料消耗总量,尽可能在施工过程中重复使用和循环再生利用施工材料），就地取材原则； 施工现场办公生活的节能；施工组织的节能。从房地产项目全寿命周期节能分析出发,实施阶段节能应与设计阶段的节能、营运维修阶段的节能及拆除回收阶段的节能相互贯穿、相互促进,实现项目节能的可持续发展。（3） 运行阶段的节能分析房地产项目运行阶段主要包括用于采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器等方面的能耗，运行阶段的能耗占据了全寿命周期能耗的绝大部分。运行阶段能源消耗与诸多影响因素有关，主要分为用户习惯意识因素、房屋自然状况、设施设备因素以及管理制度因素，见表2所示10。表2 运行阶段能耗影响因素的分类因素类型影响因素自然情况建筑选址、建筑面积、楼层分布、房屋户型、建筑结构、建筑朝向、窗户种类等设备情况家用电器（空调、电视机、电冰箱等）数量、公共能耗等用户情况家庭人数、工作日在家人数、家用电器使用习惯、遮阳措施等管理因素开发商、物业管理企业的节能积极性等从以下几个方面设计节能措施：空调系统节能；管路系统的检漏、检垢，管路系统中的水或空气都是携带冷量或热量的介质，它们从系统中泄露就直接造成了能量的损失；调节新风量，新风负荷占总负荷的比例较大，在实际使用中，并不是每时每刻都需要设计新风量，对于间歇运行的系统，在预冷或预热的过程中，应该关闭新风；在过渡季节利用室外空气的自然冷量，在供冷季当室外空气的焓值低于室内空气的焓值时，就应该尽量利用新风供冷，此时，应尽可能开启非空调区域的门窗； 合理设定设备的启动和停止的时间在系统间歇运行时，应根据维护结构、室内物品的热工特性、气候的变化及房间使用功能等确定预热预冷的时间和提前停机时间；拆除阶段做到：创新拆除技术、固体废弃物分类处理、建筑材料的循环利用。物业运行管理单位应结合能耗特点，在重点时段、对重点设备加强监管，目前, 在房地产项目的实际运行过程中，公共设施设备运行中发生的各项水、电、柴油和煤气等费用， 一般是由业主按实际发生费用按实结算的, 物业公司只是代缴代付, 尤其在商业项目中， 这一数值更大。在这种运行模式下, 物业公司节能往往缺少积极性, 因为节能与否和物业公司没有直接的利益关系和责任关系, 只有改变这种模式, 才能达到节能的目的，具体措施有： 物业公司可以制定主动节能方案, 并可借鉴国外“合同能源管理”的模式, 与业主签订节能合同, 把减少能源支出指标与物业公司的经济利益挂钩。例如可以将前一年的能源消耗为基数, 物业公司每年要为业主节约能源10% 。如果达不到指标, 业主有权扣减物业公司的物业管理费；如果达到或超过指标, 超出部分物业公司与开发商五五承担。在运行阶段担当着物业公共部位的运行维护服务的物业管理单位，应调动其积极性参与运行阶段的节能管理。13-15从项目全寿命周期节能分析出发，运行阶段能源消耗问题与其他几个阶段相比具有较大的复杂性，房地产项目的节能设计应更多地把握这些特点，设计单位应结合这些运行阶段特点加强节能设计，施工单位应保证工程施工质量。3 基于全寿命周期的房地产项目的节能管理基于全寿命周期理论的房地产项目节能管理，就是从开始源头提高意识、实施执行、分析、最后的完善环环联系好，系统进行组织、计划、领导和控制。本文是在开发商视角进行研究房地产项目全寿命周期的节能管理。房地产开发商即房地产企业又是房地产项目的主体，对房产项目开发商而言, 建筑项目无论是设计、施工还是设备材料选择,均取决于开发商的决策。因此，房地产企业的节能管理是整个项目节能管理的一个关键。科研调查资料反映了在全寿命周期内，我国房地产企业在房地产项目节能管理中存在的不足有：节能设计与实际节能效果存在差异；节能增量成本与节能效果变化较大；缺乏市场引导，导致房地产市场对项目节能指标的变化不敏感；房地产企业低估了购房者对项目节能指标的需求。针对这些问题，要运用全寿命周期理论进行计划、组织、领导和控制。影响其主要因素有：房地产企业的节能意识，行为约束和项目的租售方式15。针对这些因素，一个有社会责任感的房地产企业在项目全寿命周期内，应从以下几个方面加强节能管理。3.1 房地产项目的全寿命周期的节能监测 伴随着房地产项目节能工作的逐渐开展，为了使得项目节能取得应有的效果，值得关注的项目节能的监测分析和监测的执行力度。房地产项目全寿命周期的节能监测是指监管和检测两方面内容，是指通过设备测试、能质检验等技术手段，能够对用能单位的能源利用状况进行定量分析，依据国家有关能源法规和技术标准对用能单位的能源利用状况作出评价，对浪费能源的行为提出处理意见。在项目全寿命周期内，应严格按照相关的法律法规进行监测。项目节能监测基于全寿命周期论的节能管理更应强调全过程的监管: 设计的图纸要审查, 施工的图纸要审查, 施工过程的监督和监理也要严格按照标准进行, 最后还要进行验收, 看是否真正达到节能标准。 （1）项目节能监测的主要内容 内容有：检测、评价合理使用热、电、油及主要载能工质状况；对供能质量等情况进行监督、检测；对节能产品的能耗指标监测、验证；对用能产品、工序的能耗检测、评价；对用能工艺、设备、网络的技术性能检测、评价；监察企业及其内部各供用能单位的节能管理现状；参加新建、改建、扩建、节能技术改造工程（项目）的能源合理利用评价（论证）；对新建、改建、扩建、节能技术改造工程（项目）的节能效果检测、评价（竣工节能验收）；对节能特等炉能耗指标在线检测、评价；对节能特等工序审核、评价；对企业的能源计量完善程度和能源统计数据的准确性、可靠性进行监察；对企业的综合监测。（2） 监测方法：测试应以35天为1个周期，测试室采用连续观测、连续记。流程如图4所示。选择对象进行监测监测分析改进完善图4 监测流程（3）合格判定的内容：保温材料和外窗等构件的合格，建筑保温材料导热系数，外墙、屋顶和楼板等构件的热阻或传热系数，外窗、阳台门的保温及其气密性能；建筑物的合格，建筑物围护结构传热系数，一般情况下，只要建筑物的体形系数或层数、窗墙面积比、各部分围护结构传热系数均满足建筑节能设计标准规定的限值，即可判定该建筑物为符合相应节能设计标准的节能建筑。当建筑物窗墙面积比或围护结构传热系数大于建筑节能设计标准规定的限值时，要将设计建筑各部分围护结构的传热系数和窗墙比（超过部分的）改为符合节能设计标准的限值，得出建筑物传热耗热量。（4）房地产项目各阶段的监测 设计准备阶段的监控：要合理设计运用新节能技术、新节能工艺、新节能材料，科学合理运用这些的结合体。积极开展组织设计和攻关工作。组织科研机构、建筑设计、环境保护、新建材开发的专家和生产厂家积极开展对建筑节能的研究、设计、监测工作开展标准化、多样化与工业化相结合的设计，为实现住宅建筑节能的通用化、配套化、系统化提供技术支持。实施阶段的监控：在现行建筑工程质量监管体系中, 施工过程和工程竣工验收环节都缺乏建筑节能的专项控制。由于有建筑节能设计标准强制性条文如民用建筑热环境与节能设计标准等工图设计审查, 所以在设计阶段基本可以把住节能关口。但是由于没有建筑节能工程施工验收标准、检验检测标准，缺乏对质量监督和施工监理人员的相关培训和要求, 造成施工阶段节能标准的执行率低，完工的建筑实际上不能达到节能标准的要求， 采取的节能措施使用寿命短，且出多工程质量问题。所以房地产企业应督促对施工过程的节能措施实施的监测，加强施工过程的节能质量控制，如对进入工程现场的保温材料、门窗等构件进行抽查复验，不符合要求不允许使用；对竣工的居住建筑进行抽查检测，不符合要求不予验收。同时在施工过程中，主要应控制对保温节能有影响的保温材料的导热系数，组成外墙、屋顶和楼板等构件的热阻或传热系数，以及外窗（含阳台门）的保温和气密性能。从而确保居住建筑的节能质量和建筑节能目标的实现。17运行阶段的监测：运行阶段，主要是采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器等方面的能耗。节能检测系统有：中央空调系统的检测与控制；空调冷源系统的检测与控制；变频式采暖、生活热水系统的检测与控制；通风系统的检测与控制；给排水系统的检测与控制；配电、照明系统的检测；电梯系统的检测与控制。科学设计这些系统，充分有效利用这些系统，能在一定程度上提高项目节能监测的执行力。16 不仅需要这些系统软件的检测，更重要的提高节能检测管理的水平，提高用户节能意识，才能从根本上提高节能管理效率。253.2 房地产项目的全寿命周期节能管理对策3.2.1 提高节能意识传统的房地产开发商关心的是如何缩短工期, 加快资金的回拢速度, 用较少的资金去建更多的房屋, 以获取更多的利润。有的决策者认为, 多花5% 的资金去搞节能建筑, 不如将此项资金去购置更多的土地或者投入更多的广告费推广销售。开发商的短视行为往往是节能项目推广停滞不前的主要障碍。因此,提高开发商的节能意识以及社会责任感是关键之一。需要指出的是, 倡导开发商具有节能意识与社会责任感本身属于道德的范畴, 不能完全依赖于开发商的道德约束来开展建筑节能, 更需要相关的法律法规作为约束条件。3.2.2 执行节能标准在开展项目节能的初期, 许多开发商认为, 项目节能房对他们来说是增加额外的经济负担, 他们不但缺乏积极性, 甚至抱很大的抵触情绪。当开发商对建筑节能的意义和其对本身的利害关系还没有足够认识之前, 他们对建筑节能采取的是消极对抗的态度。 目前对项目节能有一定的新认识，但是还是不能完全执行节能标准。政府从全民的利益出发, 要推行建筑节能。但是房地产企业片面顾及自身的得失，不想执行建筑节能的要求。对此，民用建筑节能管理规定第二十五条规定：“建设单位未按照建筑节能强制性标准委托设计，擅自修改节能设计文件，明示或暗示设计单位、施工单位违反建筑节能设计强制性标准，降低工程建设质量的，处20万元以上50万元以下的罚款”。房地产企业应本着对社会负责的态度，处理好控制好节能增量成本，严格执行节能标准。3.2.3 公布节能指标 中华人民共和国节约能源法第三十六条规定: “房地产开发企业在销售房屋时, 应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息, 在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明, 并对其真实性、准确性负责。”这一规定打破了房地产企业与业主之间围绕房屋的节能措施、围护结构保温隔热性能等节能指标方面的信息不对称, 同时在住宅使用说明书中载明也是对开发商节能措施有力执行的一大约束。实际上, 这一措施的执行还要依赖于广大购房者的监督。与节能相比, 购房者在购房时考虑更多的是楼盘周边的环境如何, 交通是否便利, 户型是否合理, 将来楼盘会不会升值。然而, 房地产项目的节能与否将直接关系到后期的运行成本, 广大购房者如能主动向开发商索要所售房屋的节能信息, 并据此计算寿命周期内的成本, 而不仅仅是采用购置成本作为购房的决策依据, 才是正确的决策方式。27-293.2.4 重视材料和技术的选择理想的节能材料和技术满足以下三点：一是能够在不同季节、不同区域控制接收或阻止太阳辐射；二是能够在不同季节保持室内的舒适性；三是能够使室内实现必要的通风换气。在项目节能日益受到重视的今天，不少地区都实行了强制节能，不少开发商对节能材料这种新型材料市场认知度不高。国内实行建筑节能，每平方米增加造价100元左右。这笔费用约占工程总造价的10%，因采用节能方案而增加的这部分费用往往转嫁到购房者身上。购房者相对于开发商而言，是节能材料信息掌握的弱者，对于开发商因建筑节能而增加的成本更是无从知晓。因此，如要从根本上做到节能材料价格的透明，开发商还应特别重视节能材料的询价与采购。让购房者对增加的成本就能理解，才能更好推动房地产项目节能的发展。目前基于全寿命周期的房地产项目节能技术有：（1）新型保温隔热技术 外墙外保温系统：墙体在建筑的围护结构中占的比例最大，墙体传热造成的热损失占整个热损失的比例也最大，因此墙体节能十分重要。外墙外保温系统由外墙专用挤塑板和专用界面剂等配套材料组成，采用粘订结合的方式将保温层固定到基层墙面上，以聚合物砂浆作为保护层，耐碱玻纤网格布为增强层，高弹涂料作为装饰层；外墙内保温系统：在这类墙体中，绝热材料复合在建筑物外墙内侧，同时以石膏板、建筑人造板或其他饰面材料覆面作为保护层。外墙内保温系统施工方便。但由于这种墙体的绝热层设在内侧，会占据一定的使用面积。同时还应注意采取措施消除一些保温隔热层覆盖不到的部分产生“冷桥”而在室内产生结露现象；屋面保温隔热技术：目前推广应用较为广泛的有胶粉聚苯颗粒保温隔热灰浆应用技术等。该技术采用的灰浆以聚苯颗粒、复合胶粉料、粉煤灰，硅酸盐纤维等为主要原科按一定配比混合而成，具有表观密度小、导热系数低、耐久性好、施工方便等特点；屋面绿化隔热技术：绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温。调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市大气污染。（2）节能门窗及幕墙技术在建筑围护结构的门窗、墙体、屋面，地面四大围护结构部件中，门窗的绝热性能最是影响室内热环境质量和建筑节能的主要因素之一。就我国目前典型的围护部件而言，门窗的能耗约为墙体的4倍、屋面的5倍，地面的20多倍，约占建筑围护部件总能耗的40%左右。随着节能工作的推进以及人们经济实力的增强，人们对节能门窗的要求也越来越高，使节能门窗呈现出多功能，高技术化的发展趋势。门窗节能技术：在技术上使用普通的平板玻璃到使用中空隔热技术(中空玻璃)和各种高性能的绝热制膜技术(热反射玻璃等)；节能幕墙技术：目前应用较为普遍的有通风式双层节能幕墙应用技术等，该技术由外层幕墙、内层幕墙(窗)、进风装置、出风装置和遮阳系统构成。内、外层幕墙形成上下贯通的空气通道，空气通道层间设置有进、出风装置。通过控制进出风装置。利用热空气上升的“烟囱效应”等自然原理，控制空气在通道内有序流动。达到保温，隔热、换气的目的。（3）供暖和空调节能与计量技术节能途径归纳为两方面，一是系统的建造方面，采用合理的设计方案并正确地进行安装，才能使系统具备节能的基础条件二是运行管理方面，只有在运行的过程中采用正确的管理方法，才能使建造的节能空调系统真正达到节能的目的。目前应用较为广泛的有网络中央空调应用技术、中央空调节能控制系统等；热量计量技术：传统的热量计量方式以用户或者按面积为单位计取，用多用少一样收费的模式往往使得不少用户很少从节能的角度考虑。目前，相关的热量计量技术正在开发与应用中，主要有智能户用热量表应用技术、热(冷)计量表应用技术等。智能户用热量表应用技术采用无磁式流量传感技术，实现流量的准确测量。（4）可再生能源利用技术我国的能源结构主要依靠矿物燃料，特别是煤炭。矿物燃料燃烧产生的大量污染物，包括大量S02、NOX等有害气体以及CO2等温室效应气体，所以需要寻找可持续发展的建筑节能新技术。太阳能利用技术以及地源热泵技术就是其中的技术31。建筑节能的途径主要包括：尽量减少不可再生能源的消耗，提高能源的使用效率；减少建筑围护结构的能量损失；降低建筑设施运行的能耗。在源头上做好项目节能，采用低能耗、环保、可循环利用的材料，使用绿色施工技术。在这三个方面，高新技术起着决定性的作用。19-243.2.5 建立健全的项目全寿命周期节能管理系统项目节能工程是一项综合性工作，既涉及到规划、城建、住宅、标准、工程质量、科技等操作层面的工作，也涉及法律法规、政策、标准规范制定与实施等政策。行政管理层面工作，同时还需要协调各部门和调动他们的积极性来共同努力推进，做好就得需要一个有效地工作平台，因此研究与开发项目节能集成管理系统软件，对促进项目节能管理的规范化、科学化、现代化，将具有重要的现实意义。从系统工程的角度，将项目节能的全寿命周期的管理活动有机的集成起来形成一个整体，对全寿命周期的影响节能的因素进行跟踪分析管理和控制，确保项目节能的实现。建立Building Energy Saving Integrated Management System (BES-IMS)的根本目的是改善项目建设的信息沟通状况，即有效的信息沟通与协作，如图5所示。5BES-IMS中央数据库物业经理建筑师监理工程师暖通工程师建筑师政府部门供应商业主图5 BES-IMS中央数据库模型3.2.6 建立健全的全寿命周期节能管理评价体系 根据全寿命周期的项目节能管理指标评价体系，对各阶段节能效果进行及时量化评价，督促各阶段有关人员采取更加有效的节能措施，更好的提高节能管理的效率。所以建立健全的评价体系也是一项重要的节能管理对策。（1）房地产项目节能评价体系模型由于房地产项目的全寿命周期是一个不断深入的过程，可以获得的指标也越来越细致。因此，项目节能指标体系不仅是一个贯穿全寿命周期的总控制目标，也是一个多层次，多结构、系统化的体系，而且各个层次的指标既可以层层往下分解，也可以层层往上推进，使不同阶段的项目节能工作通过指标体系可以相互对话、相互约束。整个评价指标体系模型分为控制指标体系和提高指标体系模型。控制、提高型节能指标体系分别如图6、7所示。（2）结合评价指标体系的项目全寿命周期节能管理这就实现节能管理的清单化,从而实时反应项目本身在全寿命周期内的节能状况,更加方便节能管理操作。由于各阶段项目节能管理工作重点不同,有了一致的数据来源,使项目各参与方对项目节能管理理解达成一致,便于节能管理工作的实施。具体获取途径和手段见表3所示18。 目标层指标层因素层房地产项目最优化节能建筑单体建筑材料围护结构采暖空调照明系统绿化系统建筑选址建筑朝向建筑间距体型系数外窗遮阳采用商品混凝土材料循环使用采用高性能混凝土墙体节能窗户节能屋面节能空调安装位置空调器种类室温控制节能型设备分户计量高效节能产品节能控制型开关绿化率立体绿化图6 控制指标评价层次结构模型目标层指标层因素层房地产项目最优化节能建筑单体建筑材料新能源利用供热方式绿化系统节能设计地方特色节能65%以上采用地方材料装修一体化采用新技术新工艺可再生能源利用预设管道光电、光纤使用集中供热、制冷热点联产、利用余热绿化当地条件水体绿化图 7 提高指标评价层次结构模型 表3 各阶段节能指标数据获取方法、相应管理手段阶段指标数据获取方法相应管理手段项目立项搜集类似项目的统计数据 1.要求设立节能专项可研，并审查可行性 2.建立地区性建筑节能定额，据以分析类似项目方案设计阶段计算论证 1.进行价值工程的功能分析 2.委托专业工程咨询机构进行动态评价施工图设计阶段仿真计算，对比分析 1.建立新建建筑节能审查制度 2.分项管理建筑节能设计标准实施建筑节能清单化管理施工和验收阶段现场检测和计算1.基于节能评价体系，建立节能措施和实时监测制度 2.建立工程验收节能审查制度运行管理阶段监测 1.对建筑用能指标进行动态监测和管理，并实施能耗定额管理制度节能改造阶段历史统计数据和实际测试1. 运用节能指标体系测算找出节能改造对并对改造成果给予评价3.2.7 主动构建良好的节能项目市场调查反映目前大部分购房者表示购房时对建筑产品是否节能并不注重，只有极少数人明确选择节能建筑。针对这样的市场情况，房地产企业应主动采取措施刺激开发的节能建筑的需求，推广已开发的节能建筑26。 倡导节能建筑的优势，分析计算全寿命周期内的成本，较一般建筑的低。将节能项目的长期优势呈现给消费者。同时，申请房协或政府举办一些“绿色小区”的评选比赛，通过对典型的节能建筑予以表扬，刺激销售，这样不仅促进已开发节能建筑的销售量，而且有助于社会节能意识风气的形成，对其他开发商提高节能意识起到了良好的带动作用。形成一个良性循环的节能项目的市场。结束语 本文主要通过全寿命周期分析的理论，根据房地产项目节能管理目标体系，系统分析了房地产项目在整个全寿命周期所实施节能管理的内容和措施，探讨了作为房地产开发企业在全寿命周期的节能管理，提出了全寿命周期节能管理的各项对策，包括提高意识，采用各种节能材料和技术和建立健全的管理系统和评价体系等。为了房地产项目节能管理工作的顺利高效实践，应按全寿命周期理论对房地产项目节能管理工作进行分析、影响评价和提出改进措施。致 谢本论文是在我敬爱的导师段世霞的悉心指导下完成的。论文从选题设计、结构逻辑、资料收集及论文的写作、修改和定稿无不经过导师严格纠正。导师渊博的知识、严谨的治学态度、高尚的师德、独特的授课艺术和孜孜不倦的敬业精神，无不给我留下了深刻的印象。在此向最尊敬的导师致以最衷心的感谢。感谢在论文的写作过程中，管理工程系的老师和我的同学提出的许多宝贵意见和建议，在遇到难题时，给了我很大的鼓励。在与他们彼此探讨论文的过程，我感到学术探讨的乐趣。最后，要感谢我的父母，在学习和生活上给予我一如既往的关爱和支持，在近二十年的求学生涯中，父母为我付出了太多的操劳，他们的爱护和期望时刻伴随着我，鼓励着我，催我奋进，他们永远是我继续前进的动力。在此，谨向我的导师和家人以及所有关心和帮助我的老师、同学和朋友致以最诚挚的谢意，谢谢您们！参考文献1 王万厚.