早期介入和前期管理

2如何进行早期介入和前期管理我国物业管理一直滞后于规划设计和施工阶段，这种脱节现象导致建设单位在规划设计中往往只考虑房屋和配套设施，而忽略房屋建成以后管理方面的因素，如没有管理用房、泊车位不够、住房使用功能不全、空调位置未考虑、建筑物内的管线布局不利于日后的维修养护，以及水、电和保安等配套方面存在的问题等。这种整体布局上的问题，既使业主和使用者时有抱怨，又增加了物业管理工作的难度，致使很多问题难以解决和弥补。在物业的规划设计阶段就选择物业管理企业介入，充分利用物业管理企业使用和管理的经验和知识，对于发挥物业的最大价值具有重要意义。2.1.1物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。2.1.2物业管理早期介入的作用(一)完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用和物业管理的方便。(三)为验收接管打下基础由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。(四)便于日后对物业的管理1方便日后维修保养计划的制定；2方便日后检修，缩短检修时间；3易保证维修质量；4方便后期改建改造。2.1.3早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如下：房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）-规划设计阶段-建设阶段-竣工验收阶段-物业接管验收阶段-业主委员会成立从上面可以看出,物业管理企业和物业建设单位在前期活动中分为两阶段,一是物业管理的早期介入阶段,二是自接管验收开始的前期管理阶段,本节所讲的早期介入主要是讲物业管理验收之前的物业管理活动。以下是物业管理在各个阶段介入的形式和工作内容及注意事项：(一)项目可行性研究阶段1介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。2主要工作内容(1)根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；(4)根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；(5)从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。3注意事项(1)在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本；(2)物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；(3)要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。(二)规划设计阶段1介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题，这样做并不与物业建设单位的利益相冲突，相反在以下几方面会使物业建设单位受益：一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险；二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。2.主要工作内容(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；(2)就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；(3)提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。3注意事项(1)在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；(2)一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；(3)所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。(三)建设阶段1介入形式 此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。2主要工作内容(1)就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;(2)配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；(3)对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。3注意事项(1)在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；(2)要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。(四)销售阶段1.介入形式此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。2主要工作内容(1)销售前物业管理整体策划落实成完整、详细的物业管理方案及实施进度表；确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； 起草并确定前期物业服务协议；对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。(2)销售中派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等；可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；督促物业建设单位与业主签订前期物业服务协议；(3)销售后将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业管理企业，如果早期介入与前期管理是一家企业，也应整理资料后准备成立管理处，并进行接管验收的前期准备工作。在此期间的竣工验收、早期介入及前期管理企业都应参加。3注意事项(1)有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不能为了销售而夸大其辞，乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。(2)售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制度和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于对业主要求过高，而产生物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况。(3)在销售过程中对未来物业管理企业的宣传以及未来物业管理所带来的生活方式，具有很多的表现手段和操作手法。尺度把握准确，方法适用得当，会给销_售工作以很大的促进，给物业建设单位带来丰厚的回报。(4)销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸， 也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对前期工作(特别是物业管理总体策划)效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。物业管理在早期介入时，房地产项目还处于可行性研究阶段，此时物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标，实际上早期介入的形式和内容与前期物业管理和日常物业管理相比，更多是策划、定位和制定方案的内容，因此对这一时期介入物业管理的人员要求较高，要求他们了解市场，了解业主及潜在业主的要求，对物业建设单位的前期开发在物业管理方面起到指导和帮助作用。鉴于这一特殊的作用和成本费用的考虑、物业建设单位在选择早期介入的物业管理企业时可以考虑和前期物业管理企业不是一家，或者早期介入的就是某些物业管理的专家。如果发生这种情况就出现了早期介入和前期管理两者不是同一物业管理的现象(实际运作时最好是同一企业，这便于管理和了解物业的情况)，面对这种结果，早期介入的物业管理企业(或个人)还要协助物业建设单位进行选聘前期物业管理企业。在选择前期物业管理企业时，由于物业规划已完成，物业已建成或即将建成，物业的现状己基本确定，这时可通过公开招标的形式来选定物业管理企业。在招标时应根据物业的现状、物业建设单位的规划及对业主的许诺制订出详细的物业管理招标方案，进行社会公开招标。沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来