某房地产公司项目管理规划（实施阶段）

工程项目管理实施方案 一 工程概况 一、 项目概况 建设单位：承德市唐隆房地产开发有限公司 工程名称：兴隆县隆湾帝园小区一期工程 建设地点：承德市兴隆县兴隆镇南土门村 建设规模:占地面积为54730平方米，建筑面积平方米 本工程由住宅楼1#-14#、商业楼1-11#及地下车库组成，容积率：3.6 勘测单位：华北有色地质勘察局承德勘察院 设计单位：上海翰联建筑设计咨询有限公司 监理单位：承德市龙翔矿业监理有限责任公司 施工单位：北辰正方建设集团有限公司、河北省第三建筑工程有限公司、秦皇岛第三建筑公司 结构型式：框剪结构。 资金来源：建设资金为自筹 建安造价：3.154亿元人民币 质量要求：合格 建设工期： 2011.3-2013.7 标段划分： 第一标段： 住宅1-4#楼部分及商业楼，社区配套公共设施等，总建筑面积为81349， 其中住宅为60349.67、商业及公建配套为23782。（住宅1-4#楼为棚 户区村民返迁楼） 第二标段： 住宅5-8#楼，商业5#、6#含地下部分，总建筑面积为55732，总投资 5937.85万元。 第三标段： 住宅9-12#楼及商业7-9#楼，总建筑面积40569.68，总投资4665.52万 元。 第四标段： 住宅13#、14#及商业10#、11#，总建筑面积为28472.26，总投资3274.55。 （住宅14#楼3单元为经济适用房50户） 二、 项目组织管理体系3.1 项目实施合同结构图（配套体系） 承德市唐隆房地产开发有限公司 工程部 一二三 四 工 其 政 招 标标标 标 设 程 物他 府 投 段段段 段 计 监 业配 监 标 施施施 施 单 理 公套 督 工工工 代 工 单 单 位 单 司 理 单单单 单 位 位 位 位位位 位 2.2项目管理组织结构图（管理体系） 承德市唐隆房地产开发有限公司 项目工程部 内 土水电安 业 建暧气全 资 工工工工 料 程程程程 员 师师师师 2.3项目工程部主要工作职责 2.3.01项目工程部的工作： （1）、在公司的领导下负责房产项目的成本控制、工程进度、质量管理、安全管理的技术支持和项目管理工作。负责对本工程的工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素实施全过程的动态管理。工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。 （2）、实施有关国家质量政策法规、制定有关工程质量监督的各项规定及办法。 （3）、协助公司领导解决工程项目技术难题和质量问题。 （4）、讨论因工程项目的技术变更而引起的工期进度、工程成本控制等管理问题，并负责提出解决问题正确处理意见。 （5）、负责组织对开发项目的质量定期或不定期的检查，督促和落实有关规范的要求，加强对开发工程的管理控制。 （6）、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。 （7）、协助公司领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。 （8）、随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。 （9）、完成公司领导交办的其它任务。 三、项目管理的目的任务 3.1 指导思想 本项目规模大、体量大、施工配合面广。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是本公司项目开发的重要里程碑，为此，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项承诺目标。 3.2 项目管理的目的任务： 32.01 保证工程质量 项目管理必须时始至终地认真贯彻国家有关工程质量的方针政策和各项技术指标、施工规范和技术规程，认真组织贯彻保证工程质量的各项管理制度和管理方法，制订保证工程质量的技术措施，在施工过程中还应认真贯彻预防为主的方针，加强工程的任何分部、分项直至其中的各个细节都必须严格质量管理，加强质量检查和评定，才能保证整个工程的质量。 32.02 合理缩短工期 工期是工程建设施工管理的一项重要指标内容之一。合理地缩短工期，等于投资提前受益，对建设单位、施工单位双方都有利。建设单位的施工管理人员在施工管理中要主动配合，积极协作，创造条件，明确工期相应的奖罚措施，促使工期缩短或工期不延误。 32.03 节约投资提高效益 工程建设无论是一个项目或一个单项工程，其管理目标都应当全面贯彻节约投资，提高效益的精神，要严格执行国家的有关规定，按照管理程序办事，一经审批，便成为具有法令性的施工依据，要严格控制工程款的拨付和各项有关费用的施工签证。 3.3工程总体目标 3.3.01工程质量 1、质量目标管理的原则：1）工程质量是整个项目管理工作的核心，与进度控制、投资控制相互制约；2）坚持“严格要求、一丝不苟、实事求是、公正合理”的原则；3）遵循“预防为主、动态管理、跟踪监控”，实现工程质量总目标。 2、工程质量目标：工程质量合格 3.3.02工期目标 1、工期目标管理原则：1）根据建设单位和承包单位正式签定的工程合同中所确定的工程工期作为进度控制的总目标；2)承包单位依据“合同”工期总目标所编制的工程施工组织设计；3)经监理项目负责人审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年/季/月实施计划。 2、总工期（合同工期）：根据本工程建设单位及施工单位签订的工程总承包合同中所确定的总工期（合同工期）为目标，计划于高层 2009.3.15-2009.11.20 多层 2009.3.15-2009.10.1商场2009.3.15-2009.08.15 3.3.03成本目标 1、工程投资管理的原则：1)根据建设单位和承包单位正式签订的工程总承包合同（以下简称“合同”）中所确定的工程总价款，作为投资控制的总目标；2)根据建设单位和承包单位正式签订的“合同”中所确定的工程款支付方式，审核拨付签认；3)根据建设单位和承包单位正式签订的“合同”中所确定的工程款结算方式，进行竣工结算。 2、成本目标及总投资额（或合同价）：以工程施工承包合同价及施工图纸为投资目标加以控制。 3.3.04现场目标 安全施工目标：在整个施工期间，无重大伤亡事故；杜绝发生火灾事故，按“标准规范”达到“五无“工地标准，即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无食物中毒。 文明施工目标：文明施工检查达标，达到市级文明安全工地标准，争创示范文明工地。 四 、项目施工过程控制管理 （一） 工程质量控制 4 .1.1质量控制目标： 本工程质量控制目标为建设单位与施工单位合同确定的工程质量等级。 4.1.2质量控制一般规定： （01） 项目质量控制应按2000版GB/T19000族标准和企业质量管理体系的要求进行。 （02）项目质量控制应坚持 “质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。 （03）项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。 （04）项目质量控制因素应包括人员、材料、机械、方法、环境。 （05）项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。 （06）建立项目质量责任制和考核评价办法。经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。 （07）分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。 （08）承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量 应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任。 （09）分包人应接受承包人的质量管理。 4.1.3质量监控方案（措施） 4.1.3.1施工准备阶段的质量控制： 1、工程部应建立健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等。 2、工程部应对中标监理公司进驻现场工程师进行资质审查，要求持证上岗。 3、工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其它管理人员进行资质审查，要求持证上岗，有较强的管理力度，能保证工程施工的顺利进行。工程部应会同监理单位对中标施工单位选定的劳务分包单位进行观察、了解和评价，一旦发现力量不够，施工质量太差，管理混乱等情况，立即通知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度的要求。 4、工程部接到设计图纸后，组织有设计、监理、施工等参加的图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能以及工程施工的技术问题提出意见和建议。 5、工程部负责审核监理单位的项目监理规划和施工单位的质量计划（质量保证体系），督促落实保证质量的各种措施，预测避免可能发生的质量事故。措施要切实可行，有可操作性。 （1）、施工单位质量计划的编制应符合下列规定： 应由项目经理主持编制项目质量计划。 质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。 质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。 （2）、施工质量计划应包括下列内容： 编制依据； 项目概况； 质量目标； 组织机构； 质量控制及管理组织协调的系统描述； 必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验程序等； 确定关键工序和特殊过程及作业的指导书； 与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求； 更改和完善质量计划的程序。 （3）、施工单位对质量计划的实施应符合下列规定: 质量管理人员应按照分工控制质量计划的实施，并应按规定保存控制记录。 当发生质量缺陷或事故时，必须分析原因、分清责任、进行整改。 （4）、施工质量计划的验证应符合下列规定: 应定期组织具有资格的质量检查人员和内部质量审核员验证质量计划的实施效果。当项目质量控制中存在问题或隐患时，应提出解决措施。 对重复出现的不合格和质量问题，责任人应按规定承担责任，并应依据验证评价的结果进行处罚。 6、新材料、新工艺、新技术、新设备在采用或实施前，工程部应组织有关人员对其性能、技术指标、工程实例等进行充分的考察和论证后，报公司领导审核批准后实施。 4.1.3.2施工阶段的质量控制： 1、工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况，制定相应控制工程质量措施。 2、工程部应监督监理监督施工单位在每个分部，分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不允许施工。 3、上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决要求整改，工程部负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。 4、保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。 （1）、隐检：要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。隐蔽工程验收由监理方负责，工程部进行抽查，重要部位的分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工程、楼、屋面防水工程，基础等，驻工地工程师必须参加。 、地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。 、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。 、焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。 、防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况。 、给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。 、暗配电气线路：检查位置、现格、标高、奇度、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。 、施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。 （2）、预检：确定下道工序的质量而预先对本项目作检查。 、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验。 、建筑物、构筑物的定位线及引进标高。 、建筑物基础放线及标高。 、建筑物轴线。 、各楼层放线及皮数杆。 、模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等。 、预制构件及其安装情况。 、主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等。 、电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。 、设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。 （3）、结构验收：装修前过行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。 、外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。 、资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等。 （4）、质检方法、手段、技术资料、成品保护要求。 、质检方法：全数与抽数相结合。 、质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。 、督促施工、监理技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全。 、成品保护要提请重视实施“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“ 盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。 5、推行样板制，先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等 必须先做样板间，或样板墙，经监理、工程部验收合格后，方可允许大面积施工。 6、加强对质量通病的防治与管理。 （1）、防水工程必须严格按屋面防水工程技术规程施工，做好盛水试验，驻工地工程师必须亲自参加检查验收工作。 （2）、墙体工程应注意拉结筋按规范要求设置，掌握好砂浆配合比，及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱，避免墙体裂缝的出现。 （3）、门窗工程应严把门窗进场验收关，成品保护关和竣工验收关，杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰“吃口”、开启不灵活等质量通病的发生。 7、严把进场材料验收关，工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施。合格后才能认可，用于工程施工。 8、对工程质量事故，工程部应及时汇报，不许隐瞒，并组织监理、施工、设计方判定可行的补救和整改措施报公司领导批准后实施，并监督整改。对相应责任人给予处罚。 9、驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发整改通知单责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工；若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。 10、不定期组织工程部对所开发的工程进行质量抽查，检查采取现场观感、实测和资料检查相结合的办法。 11、工程技术资料由工程部负责收集、整理和存档，竣工后交公司行政部存档。 12、所在单位工程的分部、分项均按合格工程进行验收、鉴定（评定），必须全部达到合格标准（消除不合格工程及无法修复的返工工程），多创优良工程。 13、制度控制： （1）、图纸的熟悉、审查和管理制度。 （2）、技术交底制度。 （3）、施工组织设计制度。 （4）、材料检查和验收制度。 （5）、工程质量检查和试验制度。 （6）、工程技术档案制度。 （7）、技术责任制度。 （8）、技术复核与审批制度。 （9）、建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。 4.1.3.3竣工验收阶段的质量控制： 1、工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料与监理单位技术资料，合格后上报市质监站，请市质监站验收备案。 2、应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。 3、对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。 4、应组织有关专业技术人员接合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备 5、在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。 6、工程交工后，应要求编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。 7、工程质量保修：建设工程的保修范围和内容，按照建设工程质量管理条例的规定和合同的约定执行。施工单位在提交竣工验收报告时，应提交质量保修书，保修书中应明确保修范围，期限和保修责任。 （二） 工程进度控制4.2.1进度控制目标： 根据本工程建设单位及施工单位签订的工程总承包合同中所确定的总工期（合同工期）为目标。 工程各阶段进度控制计划表见附表 4.2.2进度控制一般规定： （01）进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查。实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。 （02）项目进度控制应以实现施工合同约定的竣工日期为最终目标。 （03）项目部在进度控制方面所做的工作有：编制项目管理规划，研究项目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。制定一整套制度来规范管理以提高工作效率。 （04）审查确认监理工程师上报的承包商所做的施工组织设计。要求监理工程师做好监理规划、计划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施细则，并督促监理工程师在工程实施过程中努力落实。 （05）项目进度控制总目标应进行分解。可按单位工程分解为交工分目标，可按承包的专业或施工阶段分解为完工分目标，亦可按年、季、月计划期分解为时间目标。 （06）全部任务完成后应进行进度控制总结并编写进度控制报告。 4.2.3进度监控方案（措施） （1）、工程开工前，工程部应审查经监理单位审核后的施工总进度计划，下发审查意见通知单，由监理单位批准并监督施工单位组织实施。 （2）、工程部应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况和监理单位的落实情况以避免返工现象。 （3）、工程部应现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记。 （4）、工程部要制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查 落实情况并及时书面向公司汇报工程进展情况及需协调解决的问题。 （5）、工程部应及时审查经监理审查的月进度计划，和计划落实情况。 （6）、当出现工期拖延情况时，工程部应督促监理单位要求施工单位制定适 当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施、保证总工期。 （7）、主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问题，参加监理工程师主持的有关协调研究会议，对涉及到工程进度的有关问题及时提出解决办法并 通过监理工程师去实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。重大问题须报上级部门批准。 （8）、及时审签工程进度款支付凭证，依据合同对承包商的工程进度完成情况进行奖励和处罚，必要时给与额外的奖励。帮助承包商解决施工中存在的设备、资金等方面的实际困难，以加快工程进展。 现场安全文明施工管理 （三） 1. 管理职责 1.1 安全管理目标 (1) 事故负伤频率控制在*以下。 (2) 杜绝死亡、火灾、交通、设备等重大事故。 (3) 工地管理具体目标： 1) 标化工地； 2) 创安全达标工地； 3) 文明施工工地。 2. 安全文明管理组织 2.1 安全生产领导小组拟定落实安全管理目标，制定安全保证计划，根据 保证计划的要求，落实资源的配置。 2.2 负责安全体系实施过程中的运行实施监督、检查。 2.3 对安全生产保证体系运行过程中，出现不符合要素的要求，施工中出 现的隐患，制定纠正和预防措施，并对上述措施进行复查。 3. 职责与权限 3.1 工程部经理 (1) 确定安全管理目标，确保项目工程安全施工； (2) 组织编制安全保证计划，建立项目安全生产保证体系； (3) 贯彻执行各项有关安全生产的法令、法规、标准、规范和制度； (4) 支持项目安全员及施工管理人员行使安全监督、检查和督促、检查 工作； (5) 适时组织对工程项目部的安全体系评审和协调。 3.2 项目安全员 (1) 组织审查相应的安全保证计划，并组织内部评审，上级审核通过后 督促实施； (2) 确定危险部位和过程，对风险较大和专业性强的工程项目应组织安 全技术论证； (3) 作出因本工程项目的特殊性而须补充的安全操作规定； (4) 选择或制定施工各阶段针对性安全技术交底文本； (5) 对安全体系要素进行监控，落实改进措施。 (6) 贯彻安全保证计划中的各项安全技术措施，组织参与安全设施，对 施工全过程的安全实施控制，并做好记录； (7) 监督、检查操作人员的遵章守纪。组织、参与安全技术交底，对施 工全过程的安全实施控制，并做好记录； (8) 掌握安全动态，发现事故苗子并及时采取预防措施； (9