房地产开发全流程(简介)PPT课件

房地产项目的整体开发过程-商业关键节点和控制，房地产项目的整体开发过程-商业关键节点和控制，品牌，房地产开发需要整合资源，劳动力，土地，专业经验，城市基础设施，公共配套设施，建筑材料，资金，以及房地产项目的整体开发意义通过整合各种资源为人们提供生活空间和改变人们的生活物质环境的活动。房地产项目的整体开发过程房地产项目的整体开发和管理行为，土地收购，定位决策，产品设计，项目建设，建设，推广和销售，占领和交付，资源收购，资源加工，资源流通和再流通，房地产的本质问题是土地资源的再分配和流通：政府向开发商，开发商向消费者和消费者转移！前期(决策期)从征地到计划定稿侧重于决策(大局已决定)；中期(实施期)将从施工图设计实施到占领。在后期(运营期)，将有栋房屋被占用后拆除。重点是服务和反馈。房地产项目的整体开发过程企业视角和客户视角、建筑检查、决策、合同签订、等待、建筑收集、整理、乔迁、比较、居住、项目论证、企业视角房地产过程、客户视角房地产过程、案例：凯撒项目整体开发过程、18个关键节点里程碑计划(一级计划)从签订土地合同到取得施工许可证的5个月；市场将在7个月后开放！(恒大地产在接管土地6个月后开业。)，项目启动会议(即项目启动时间，即设计点获得并经评审后得到集团批准的时间)；国有土地使用证(指国有土地使用证的发放时间)；建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的发放时间)；总平面图和设计完成(指计划和设计完成的时间，以上述计划和设计提交规划局接收的时间为准)；计划设计完成(指计划获得集团董事会批准的时间)；提交施工计划(指获得政府相关部门批准的时间，以最后一个部门的批准为准)；桩基施工图完成(指可用于投标和施工的桩基施工图完成时间)；主施工图完成(指可用于招标和施工的施工图完成时间)；建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的发放时间)；精装交付用标准施工图和材料板(指拟批精装交付项目招标施工施工图完成时间)；工程开工时间(指工程开始挖土的时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准)；施工许可证(指施工许可证的发放时间)；主体开工(指总包单位进场，以地下室底板或承台基础施工开始时间为准)；预售许可证(指预售许可证的发放时间)；开盘价(指取得预售证书后正式开盘的时间)；主顶盖(指主顶盖结构的完成时间)；竣工验收(指竣工验收备案证书的签发时间)；占用(指第一批集中交付时间，不是与小业主签订的采购合同上的交付时间)。土地征用、选址决策、产品设计、项目建设、建设和施工、促销和销售、占用和交付、企业土地征用方法、行政命令：转让/协议转让。划拨建设用地用于危改项目、工商企业改造、经济适用住房土地市场：土地通过招标、拍卖和在土地市场上市的方式公开获得，这也是自2002年7月以来获得土地的主要方式。在正常情况下，唯一的标准是“最高价格胜出”。在征地、定位决策、产品设计、项目建设、施工、促销、占领和交付中，应该考虑哪些因素？市场对未来的预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现和经济实现；企业发展战略和机会成本；竞争对手情况分析。案例：凯撒的征地原则是以住宅为主，实现快速开发、快速销售、快速回笼资金。严格控制房地产在总开发量中的比重。选择预售条件较好的城市，0出售房屋，资金占用较少，土地位置应优先选择城市发展区内交通便利、现金流条件较快的土地。避免使用超大板块(面积超过100万平方米)，以免占用太多资金。深耕已经进入城市，特别是成都、长沙、江阴和沈阳，以确保每个进入城市有三个项目，销售建筑面积超过30万平方米，以确保三年的发展，制定一个良好的土地储备结构计划，并严格执行。加快进入以下城市：长江三角洲：实力雄厚的县级城市，如常熟、昆山；环渤海和东北：天津、青岛、威海、烟台等。大陆省会：武汉、Xi等。同行案例：恒大于2007年年中进入长沙。到目前为止，共有五个项目，全部都是住宅项目。只有一个项目的规模超过100万平方米，其他项目的规模在400-500，000平方米，足以满足恒大三年的销售周期。现在恒大的销售额是长沙的冠军。各部门职责：投资发展部：收集土地信息项目立项报告(分公司)项目立项审批(董事会)项目可行性研究报告(集团)项目投资决策(董事会)项目收购(挂招牌、股权收购)交易确认函转项目公司。市场部：初步市场调研和定位草案。设计部：概念规划和设计方案。工程部：现场勘测。(确定是原土地、耕地还是未加工土地)财务部：投资收益可行性研究版和初步融资计划。成本部门：控制成本目标(定额指标、成本控制体系规范)、可行性研究版本成本。(根据设计部门提供的规划要点估算)采购部：制定项目合同计划和市场调研合作伙伴资源。关键要素：项目可行性研究报告。征地、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设、推广和销售、占用和交付、征地、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设和建设、推广和销售、占用和交付、决策资金：如何使用、如何平衡、利润预期、融资渠道。决策项目：发展方向、盈利模式、承接功能和实施进度。决策人力：团队运作能力和执行能力，合作团队和主管部门。房地产项目开发的三个核心要素：资金、土地、人！征地、定位决策、产品设计、项目申请、建设、促销、物业管理、各部门职责：投资发展部：建设规划许可证国有土地使用证。市场部：编制项目管理计划(包括深化市场调研、项目定位报告、定价计划和示范区计划)。设计部：概念设计任务书概念设计深化计划。工程部：准备项目节点计划。财务部：概念版投资收益。(三项指标)成本部门：可行性研究版成本2。(根据设计部门提供的规划点估算)采购部：营销合作伙伴资源(广告、代理等)。)，概念设计单元。关键要素：项目管理计划和控制征地、定位决策、产品设计、项目施工申请、施工建设、销售推广、物业管理、征地、定位决策、产品设计、项目施工申请、施工建设、销售推广、占领与交付、标准设计周期、实施计划、施工图、实施计划、施工图、预设计、3个月、5个月、2个月、设计周期3: 5: 2、征地、定位决策、产品设计、项目建设、施工与建设、推广与销售、占领与交付、包括主要设计阶段、概念设计：约6周；详细设计：约6周；单体计划：约12周；初步扩展计划：约6周；施工图设计：施工标准及结构形式，约10周；景观设计：约5-6周；样板房和俱乐部设计：大约4周。关键要素：每个阶段的方案审查。常见问题：进度问题：进度难以控制，各种专业公司难以联系。质量问题：缺乏评估体系和评估经验。征地、定位决策、产品设计、项目建设、施工、推广销售、占领与交付、施工方案详细规划、初步设计、施工方案、施工方案、开工时间、设计控制点、项目重要节点、概念设计研究区确认、概念设计研究结论、规划方案设计区规划设计审查会议区单体实施方案确认、基本建设方案完成、成套建设方案、景观设计完成、销售与包装设计，在方案文本中，最重要的两幅地图是项目总平面图和标准平面图。征地、定位决策、产品设计、项目建设、施工、促销、占领和交付、优化设计阶段流程参考、规划单位和施工图、初步设计和施工图控制。规划单元与景观：完善与技术交底；施工图和景观：隐蔽管道工程设计。最好的设计结果是最能反映开发人员的开发思维和开发意识，而不是工作。各部门职责：投资发展部：方案设计审批建议函建设工程规划许可证基础施工许可证。市场部：编制总体营销计划，审核并组建营销团队。设计部：规划设计任务书编制规划设计方案(包括单项设计方案)审查景观方案审查初步设计成果(包括基坑支护设计方案)审查建筑施工图(包括基础设计方案)审查正式施工图审查。工程部：初期地质条件为，地质条件为土方开挖和边坡支护基础施工。财务部：方案版投资收益。(三项指标)成本部门：计划编辑成本和施工图预算。(根据设计部提供的规划点估算)采购部：施工图咨询单位、监理单位、土建总承包商、工程材料及设备采购的景观、室内及方案设计单位。客户服务及物业部：物业规划方案。关键要素：各种设计方案、合作伙伴资源、项目营销纲要、土方开挖和边坡支护。征地、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、推广与销售、占领与交付、征地、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、推广与销售、占领与交付、重点风险点：工程部、投资开发部、设计部重点设计指标表！工程部、设计部、市场部和客户服务部注意建筑交付标准！设计部、工程部、市场部和客户服务部密切关注每户一张图片！工程部、设计部、市场和客户服务部以及投资开发部应注意变更和施工图纸！土地收购、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、推广与销售、占用与交付、开发办、开发经营许可证、项目手册、计委、固定资产投资计划、项目立项、规划局、建设用地规划许可证、土地调查、评估、国土资源局、国有土地使用权证、土地确认、审批、土地交易、开发办、人保办墙、消防队环保局、基础设施许可费、开发管理费、 异地人防建设费、墙体改造资金、消防设施费、环境评估及排污费、规划局、建设项目规划许可、规划审批、规划局、验收单、质检站三水办事处劳动保险处定额站安检站、安全许可证、定额鉴定、劳动保险统筹、三水保证金、质检委员会、城管大队执法大队、规划局、开发办、建委基建处、施工许可证、预售许可证、放线管理、 房地产项目总体审批和建设申请流程、征地、定位决策、产品设计、项目建设申请、建设施工、促销、占领和交付、如何加快项目审批和建设申请流程？ 内部控制：设计图纸质量、绘制时间、图纸变更(提交的施工图变更)等。现场合作：项目现场现状及项目现场接待情况；外部协调：地方各级政府包括规划局、建设局、国土资源局、城管、质检站、消防等工作协调；合作方协调：合作方提交的合作材料、合作方项目的合作(主要在现场)、合作方施工工作的合作(劳动保险基金、中标备案、污泥证明等)。)，合作伙伴资源的合作(尤其是专业部门)。技术处理和文物检查？政府项目？第一次土方开挖？第一次基础建设？(2)协调关系。城管是查处的主要单位。与城市管理的良好关系可以避免许多麻烦。3、加工技巧，有无，以小换大；豁免申请(申请小型施工许可以开启大型标段)，考虑天气和形象/影响等因素。如何处理无证建筑？土地收购、定位决策、产品设计、项目建设、施工、推广和销售、占领和交付、工程建设的相关知识、工程建设的组成部分：土木工程、水电、安装和设备；项目总体建设：单体部分、环境部分和室外管道；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等。项目建设周期(合理进度):多层低密度：9-12个月；小高层：1.5年；高层建筑：2至2.5年；施工组织顺序：基础部分主体工程外墙装饰安装公园管线景观施工竣工验收。征地、定位决策、产品设计、项目申请、施工、推广销售、占领与交付、工程建设相关知识2:主要因素a(三项指标)成本部门：项目动态成本。(月度成本报告)采购部：分包工程、材料和设备采购。(主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等。)客户服务，物业部：物业公司投标(取得预售证书的必要条件)。关键要素：建设项目施工许可、示范区开放、主体结构施工、物业公司招标。征地、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、促销、占领与交付、征地、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、促销、占领与交付、关键点：质量控制！进度控制！成本控制！协调管理！项目经理应该有高水平的操作！土地收购、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、推广与销售、占领与交付、预售阶段、销售与销售阶段、售后阶段、市场、客户、产品、客户、沟通、销售服务、价格、推广、风险控制、规划与咨询、代理、销售代理、广告代理、媒体、律师事务所、银行和房管部门、三个阶段、土地收购、定位决策、产品设计、建设项目申请、建设与施工、推广与销售、占领与交付、销售团队组建。(销售总监、销售经理、销售员、计划总监、计划经理、计划员)项目形象定位；(主要推广语言、主要图像图片、项目案例名称、项目徽标等。)项目销售卖点的细化；(位置、批次、产品、环境、价格、品牌等。)项目营销实施计划；(开业计划书、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等。)项目营销推广计划；(促销周期、媒体组合、成本