房地产市场运行的一般规律.ppt

2房地产市场及其运行的一般规律，2.1房地产市场概述，房地产经济学研究房地产资源配置的一般规律。这些法律包括类似于一般资源分配的定量分配法律和考虑到房地产特殊性的空间分配法律。本章阐述了房地产供求的基本特征以及房地产市场达到均衡数量的一般规律。2.1.1房地产市场的含义一般来说，市场是指供求双方相遇和买卖双方交易的地方，也指交易活动的总和。(1)狭义的房地产市场是指房地产交易的特殊场所，如房地产交易所或交易中心；(2)广义的房地产市场是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。市场的繁荣或衰落通常由市场交易的活跃程度来衡量。2.1.2房地产市场体系房地产市场与其他商品市场如一般商品市场、劳动力市场和金融市场一样，是一个完整的市场经济体系不可或缺的一部分。同时，房地产市场相对独立，有自己的体系。房地产市场体系可以从不同的角度进行划分。(1)根据市场运行水平，按运行水平可分为一级、二级和三级房地产市场。房地产一级市场是指国家(土地所有者)作为转让方与土地受让方之间形成的土地使用权转让市场。在市场化运作条件下，一级市场是受让方“最初”获得土地使用权的唯一渠道，转让方在其中占据垄断地位。房地产二级市场是指土地开发和房屋建设完成后，土地使用权受让人作为出卖人和房地产买受人在一级市场形成的市场。在城市扩张和人口快速集中的阶段，房地产交易主要集中在二级市场。房地产三级市场是指在二级市场收购的房地产进行再交易而形成的市场。在房地产开发趋于饱和的地区，三级市场的交易活动将赶上并超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场。(2)根据市场交易对象的划分，可分为土地使用权市场、房地产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场。它可以进一步细分，例如，房地产中介服务市场可以分为房地产评估、房地产经纪、房地产咨询市场等。(3)根据物业类型，可分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农业物业市场、休闲娱乐物业市场等。每个类别都可以细分，例如，住宅市场可以细分为普通住宅市场、别墅市场等。而工业产权市场又可以细分为车间市场和仓储市场等。(4)按购买目的分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方以房地产为投资对象，期望通过对房地产价值的保值增值，从销售和租赁收入中获取利润。房地产自用市场的买家将它用于自己的生活和生产。由于房地产兼具投资和消费功能，两个市场实际上是不可分割的。这种划分的原因是为了便于分析和研究。(5)根据房地产价格的实现形式，可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场中，房地产所有权的供给和需求决定了房地产所有权的价格，通常称为房地产价格。在房地产市场中，使用权的供求关系决定了使用权的价格，即租金。也就是说，房地产资产市场决定价格，房地产使用市场决定租金。因此，这两个市场简称为买卖市场和租赁市场此外，还有一些其他的划分，例如，按照供应方式，可以分为现有的住房市场、拍卖市场；根据供求情况，可以分为买方市场和卖方市场。2.1.3房地产市场的功能房地产市场具有以下功能：反映房地产市场需求的变化，调节供求之间的相互适应，为政府制定调控房地产行业的政策提供参考依据。2.2房地产需求2.2.1房地产需求的内涵房地产需求一般是指消费者或投资者在一定时期内愿意并能够以各种可能的价格购买的房地产数量。这也被称为房地产的有效需求。例如，住宅房地产的有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数。通常，消费者愿意并且能够以特定价格购买的房地产量被称为房地产需求。与房地产的有效需求相对应，房地产的潜在需求是指在过去和现在都没有被转化，但在未来可能被转化为实际购买力的需求，即消费者对房地产的欲望，也称为需求能力。例如，住宅房地产的潜在需求通常会受到人口、婚姻状况、家庭数量、居民年龄、性别等变量的影响。其中，人口是影响住宅需求的最重要因素。房地产需求按用途分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。生产性需求是指为满足工商业和服务业等行业的生产和经营场所的需求而形成的房地产需求。房地产生产需求的主体是各类企事业单位以及个体工商业者。房地产消费需求是指满足人们生活需求的房地产需求。房地产的主要消费需求是住宅，主要需求是家庭。投资需求，也称为保值增值需求，是指购买房地产不是为了生产和消费，而是作为一种价值形式，在适当的时候储存、出售或出租，以达到保值增值的目的。2.2.2影响房地产需求的主要因素影响房地产需求的因素有很多，包括以下几个方面：(1)国民经济发展水平。房地产需求水平与国民经济发展水平正相关。从横向空间来看，如果一个国家、地区或城市发展迅速，该国家、地区或城市的房地产需求水平较高，而需求水平较低。根据时间序列，一个国家、地区或城市在国民经济快速发展时期的房地产需求水平较高，反之亦然。当国民经济发展水平发生变化时，必然反映在投资规模和消费需求的变化上，具体表现在房地产生产需求和消费需求的变化上。(2)人口规模和结构。对房地产的需求与人口数量成正比。人口增长将不可避免地需要更多的住房和生产场所。房地产需求结构受年龄、性别、职业等人口结构的影响。不同的人口结构对房地产有不同的需求。由于人口结构的差异，两个人口规模相同的地区将有非常不同的房地产需求。例如，大学和中央商务区是单身年轻人聚集的两个地方。由于收入和消费能力的不同，对住房的需求也不同。高校需要的是普通的单身或合住住房。年轻学生需要独立的生活空间，但他们的支付能力很低。在中央商务区附近，需要高级单人房。高级单身白领和灰领的支付能力相对较高，他们需要独立的生活空间来反映自己的身份，适合居住和投资。影响住房需求的其他因素是家庭规模。三口之家和四代同堂的大家庭有着非常不同的住房规模和结构。诸如大f的分裂等因素房地产价格与收入的比率往往直接决定需求的有效性。只有当房价收入比在合理范围内，房地产的潜在需求才能转化为有效需求。(4)信用能力。无论出于什么目的，房地产的生产、消费或投资对大多数人来说都是一项巨大的投资。很少有人依靠存款或自有资金一次性支付，而且通常需要信贷支持。获得信贷的难度和成本将影响房地产的有效需求。近年来，个人购买住房的比例从几个百分点增加到90%以上，这主要是由于出台和实施了鼓励购买信贷的政策，如放宽贷款目标、提高可贷款额与房价的比率以及多次下调贷款利率，从而提高了信贷能力，(5)消费者或投资者的偏好。消费者的偏好表现在他们是否愿意把大部分收入花在住房或其他方面，他们是否愿意租房或买房，他们是否喜欢多层或高层，市区或郊区。消费者的偏好受职业、生活习惯和亲友观念等因素的影响很大。投资者的偏好表现在他们是否愿意投资房地产或其他行业，住宅或商业等。(6)市场预期。像其他商品一样，消费者或投资者对市场的预期会影响他们对房地产的需求。一般来说，当价格有望上涨时，目前的需求就会上升。随着价格下降，预计目前的需求将会下降。(7)政策因素。税收、住房制度和产权制度也会对房地产需求产生影响。如购买住房可以享受退税，住房不再是福利分配，个人拥有房地产的合法权利受到保护等。将刺激房地产需求。如果政策取向相反，就会抑制房地产潜在需求向有效需求的转化。2.2.3房地产需求特征房地产商品是一种特殊的商品，具有以下特征：(1)房地产需求是区域性的；(2)房地产需求具有层次性；(3)房地产需求具有消费和投资的两重性；(4)房地产需求的替代性。2.3房地产供给2.3.1房地产供给的内涵房地产供给是指开发商或房地产持有人在特定时期内愿意并能够以每一价格水平出租和出售的房地产数量(称为房地产有效供给)。房地产的供给一般是房地产价格、开发成本、房地产存量等因素的函数。房地产供给有两个条件：(1)供给意愿：它取决于价格和租金；(2)供应能力：根据运营商的实力和水平，房地产供应商包括开发商和房地产持有者。2.3.2影响房地产供应的主要因素(1)成本价格比是衡量盈利能力的指标。只有当房地产价格高于成本，利润率高于其他行业时，开发商才愿意开发和供应房地产。一般来说，只有当出售或租赁的收入高于投资者的收入时，他们才会愿意出售或租赁。成本价格比或利润率会影响房地产的供应。当价格比成本低得多时，持有者会选择让它空置。(2)土地供应土地是房地产的主要组成部分。土地供应的数量和价格直接影响房地产的供应。土地供应取决于可用土地总量、经济发展水平和土地利用规划。土地供应在很大程度上决定了房地产开发的数量，而土地价格直接影响开发成本。经济发展水平和土地利用规划决定了土地开发利用的能力和范围，从而影响房地产的供给。(3)税收和信贷政策税收是构成房地产开发经营成本的重要因素。在房地产价格固定、其他成本不变的情况下，税收是影响房地产盈利能力的决定性因素。信贷是房地产融资的主要渠道，信贷成本也是主要开发成本之一。对房地产持有者来说，交易税的降低也将鼓励销售因此，税收和信贷政策的变化，如税收优惠、税收减免或税收延期、优惠贷款利率等。可以降低开发成本，提高开发经营者的盈利能力，吸引更多的社会资本从事房地产开发，从而经常增加房地产的供应量。(4)市场预期。潜在房地产供应商对市场的预期包括对国民经济发展的预期、对通货膨胀率的预期、对经济周期的预期、对国家政策和产业政策的预期以及对未来房地产价格的预期。由于房地产生产周期长，预测未来非常重要。如果预期投资回报率高，开发商就会增加投资，从而增加未来的供应量。如果房地产持有者停止出售，在给定价格下的供应量将会减少。2.3.3房地产供给的特点(1)房地产供给的层次性。由于房地产使用寿命长，价值大，消费者不会轻易放弃他们不再需要的所有财产。房地产也具有巨大的投资价值。投资者购买、持有，然后等待出售。由于城市发展由内向外的扩张规律，首先发展起来的房地产往往占据良好的区位，蕴含着消费者或投资者所追求的文化和历史沉淀。因此，在一个完整的房地产市场体系中，房地产的供给方有两个层次：开发商和非开发商-存量房屋的原始所有者。(2)房地产供给滞后。由于房地产开发建设周期长，房地产商品无法异地运输，房地产供给往往不能随着需求的变化而及时变化。当需求下降时，在建项目往往不能暂停，供应的变化有很大的惯性。当需求增加时，在建项目不能提前上市。房地产供应的这种滞后给开发商带来了更大的风险。(3)房地产供给缺乏弹性。根据经济学的一般原理，所谓的房地产供给弹性是指供给的价格弹性，即由房地产价格变动率引起的供给变动率，它表示房地产供给变动对房地产价格变动的反应程度。该公式表示为E0房地产商品供给的弹性系数。P房地产商品价格；P-房地产商品价格变动；Q房地产商品的变化；P-房地产商品供应。房地产供给的弹性体现在整体土地供给的刚性和房地产供给弹性的缺乏上。土地供给分为自然供给和经济供给。自然供给是指自然为人类提供的自然可用土地。它是有限的和相对稳定的。土地的自然供给是无弹性和刚性的。土地经济供应是指在自然供应的基础上，通过社会经济协调和标准化，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给具有一定的弹性，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化。然而，由于自然供给的刚性约束和土地利用转换的相对困难性约束，其弹性也不足。房地产的供给受到土地经济供给缺乏弹性的影响，再加上房地产开发建设周期长，房地产增量供给缺乏弹性和存量相对弹性。根据检验周期的长短，分别做一个简要的阐述。(1)