研究理论-豪宅别墅KPI体系-32PPT

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。豪宅别墅 世联研究理论 报告是严格保密的。 2 关键字 ： 豪宅、别墅 简介 ： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有 10余个豪宅别墅项目调研、 25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的 统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。 3 豪宅别墅的 关键驱动因素 项目地段 达标指标 自然环境 户均资源 居住私密性 户型设计 产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系 内部自然环境质量 土地资源指标 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 本报告是严格保密的。 4 达标动作 关键驱动因素 通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 项目调查与客户调查均显示：高总价别墅项目的市场认可和客户接受 存在关键驱动因素：地段、内环境。 其他要素则依据项目条件的不同和客户自身需求的各异而各有标准，但各要素并非决定性影响因素。 本报告是严格保密的。 5 项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势 项目名称 地段优势之所在 项目致命伤与不足之处 晴翠园 温榆河、机场高速直达 处于飞机航道正下方，噪音影响极大 碧海方舟 北四环外亚运村成熟区域 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小，开发时间久造成产品过久。 东山墅 东四环连接东部生活区 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响 西山美庐 西五环中部 容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源 长岛澜桥 香江核心区域，机场高速直达 千万别墅与类别墅物业混合 优山美地 天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口 碧水庄园 八达岭高速路直达，传统别墅区 社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时 财富公馆 香江核心区域，机场高速直达 - 别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中已经成为 “ 压倒性 ” 因素 。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。 本报告是严格保密的。 6 豪宅的地段分类 豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况， 第一类：具备与城区距离近的地段优势 第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势 第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势 （案例：优山美地、晴翠园） （案例：东山墅、碧海方舟） （案例：西山美庐） 本项目具备位于 “ 近城区的成熟别墅圈 ”内的双重地段优势。 2016/10/4 7 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 本报告是严格保密的。 8 别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章 碧水庄园 大湖山庄 长岛澜桥 晴翠园 西山美庐 东山墅 依坡而居 本报告是严格保密的。 9 内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异 按照对客户的 打击力 排序 大面积水体 宽敞的流动水系 成规模的树种 大面积草坪 入口隐蔽处理 外部绿地处理 地形变换 精致园林小品 情趣空间处理 本报告是严格保密的。 10 “大规模制胜 ” 是目前最具效果的处理手法 大手笔打造内部景观 ，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是 “ 必要动作 ” 。 大湖面 - 碧水庄园 344亩人工湖，在豪宅客户群中的认可度极高，沿湖 2000万元别墅极为抢手。 宽敞的河道 /水系 - 长岛澜桥引入温榆河支流水体，在社区一侧建造宽度 60m 大草坪 - 气候条件决定了北京不具备建造大规模景观草坪的条件，碧海方舟凭借高尔夫球场的“ 球道景观 ” 成为北京为数不多的球场别墅。 本报告是严格保密的。 11 “依水而居 ” 的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节 长岛澜桥总规图 优山美地总规图 晴翠园总规图 客户访谈显示，豪宅客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。 北京玫瑰园总规图 北京玫瑰园总规图 本报告是严格保密的。 12 局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达 豪宅景观的私有与珍贵 国花园 - 社区入口的 私家路处理 ，模仿杭州月湖山庄，自然传达私密豪宅的气势 大湖山庄 - 对外待征绿地的处理 ，营造出与世隔绝的环境 本报告是严格保密的。 13 以小见大的细节处理 北京现有豪宅项目，尚未出现精到的细节处理手法。这是本项目可出彩之处。 河道节点的私家水岸处理 入户路的道路线行处理 私家水岸小品 公共空间的处理 水岸庭院的展示 2016/10/4 14 土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家享有 景观资源指标 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 本报告是严格保密的。 15 主要在售项目私家庭院的面积状况 项 目 建筑面积 全部庭院面积 碧海方舟 500 500 碧海方舟 620 800 东山墅 488 600 东山墅 1100 1000 西山美庐 380 300 长岛澜桥 56000富公馆 1400 700山美庐 460 600 晴翠园 500 1200 优山美地 55000 碧水庄园 700 800 目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常与地上建筑面积呈 1:1的关系： 地上建筑面积 10m 西山美庐 6 8 m 20 - 30m 长岛澜桥 6 8 m - 财富公馆 8 m 20 - 30m 晴翠园 10 m 20 - 30m 优山美地 7 8 m 15 m 北京玫瑰园 85水庄园 10 m 车行路 前后间距： 豪宅别墅的布局，大多为沿资源走向的行列式布局，车行路作为别墅前后间隔的一部分，可使得前后间距达到 20 组团式布局的别墅，不存在南北正向间距，建筑斜向间距可达 8 左右间距： 项目调查显示，目前北京豪宅别墅的左右间距大多集中在 6 本报告是严格保密的。 20 客户对现有项目间距的接受度较高 豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事实，因此大多可以接受市场上常见的 6后间距20 对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响。 碧海方舟 m，但到访客户在被高尔夫景观打动的同时，对间距的关注程度很低。 西山美庐 很多业主认为西山美庐唯一的缺点即为左右间距太小，整体过密。但西山美庐在利用户型设计避免主要空间对视的处理手法深受客户认可。 本报告是严格保密的。 21 在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求 沿资源走向而成的行列式布局 ，可以实现社区公共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距，不存在斜向间距过近的弊端。 项目名称 行列式 组团式 碧海方舟 东山墅 西山美庐 - 长岛澜桥 - 财富公馆 - 晴翠园 - 优山美地 - 大湖山庄 - 碧水庄园 - 沿资源走向的行列式布局 - 大湖山庄总体规划图 本报告是严格保密的。 22 行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用扩大前院尺度和户型调整来规避 同组团式布局相比较，行列式布局使得沿路别墅均受到过往车辆的干扰 处理手法二：将首层客厅与二层主卧区等主要居住空间朝向后院布置 处理手法一：增加前院与车行路的距离 2016/10/4 23 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 本报告是严格保密的。 24 豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现： 面积 项目名称 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1000 1100 1200 1300 1400 碧海方舟 492 519 598 615 晴翠园 399 454 514 608 705 优山美地 492 552 606 937 长岛澜桥 460 510 碧水庄园 570 738 1020 北京玫瑰园 630 735 东山墅 397 550 650 1150 大湖山庄 420 560 600 655 财富公馆 1400 豪宅别墅供应的面积集中在三个面积区间 ： 15平方米，独立衣帽间，主卧书房保证南向采光或以大面积满足工作间需求。 全地下室 +采光井 /下沉式庭院，或者半地下室设计， 2个以上的保姆间应有明采光。 一层的主要功能空间与前类产品基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在 9米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。 27 不同面积区间别墅的内部功能空间构成 地上建筑 1000平方米以上 地上建筑面积 1000平方米以上，地下室面积 300平米，合计使用面积 1400平方米以上 房间数量通常 8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量。 户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。 因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽的楼梯形式、 面积挑空来传达招待功能。 地下室功能丰富，除常见功能外，通常设计有游泳池、大规模酒窖、艺术收藏室、紧急避难室。 2016/10/4 28 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 本报告是严格保密的。 29 豪宅别墅市场风格类型之一： 居家风格 偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的风格，适合用于以私家居住为主的别墅。 北京玫瑰园 北京玫瑰园 东山墅 碧海方舟 晴翠园 大湖山庄 本报告是严格保密的。 30 豪宅别墅市场风格偏向之二： 商务风格 以 “ 怪 ” 求胜类，适合商务型别墅定位 国花园 洛克风格、维多利亚时代、托斯卡尼娜风格尽收项目 财富公馆 本报告是严格保密的。 31 访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关