咨询论证报告模板

xxxx公司 xxxx项目规划方案论证报告XXXXXXXxx年xx月名 称：xxxx公司xxxx项目规划方案论证报告编 号：xxxxxx类 别：规划方案论证委托单位：xxxx公司承接单位：XXXXXXX职务（职称）姓 名签 名XX：XXXXX：XXXXXX：XXXXXX：XXXXXX：XXX建设单位xxxx公司项目名称xxxx项目项目位置xxxx地块建设规模总用地面积xx平方米1、以宗地面积为准，无宗地面积时以拟用地面积为准；2、只填写总用地面积本次论证部分总建筑面积xx平方米地上建筑面积xx平方米地下建筑面积xx平方米用地性质按规划条件填写居住用地（）、公共管理与公共服务设施用地（）、商业服务业设施用地（）、工业用地（）、物流仓储用地（）、公用设施用地（）、特殊用地（）、其它（）论证内容1、用地范围及性质2、规划布局、道路交通、竖向设计、环境景观等分析论证3、主要技术经济指标、配套公建、停车位、建筑间距及退让、日照影响等相关控制条件分析论证报告总目录1、说明2、图纸3、附件备注第一部分 说 明- 20 -目 录一、项目背景- 1 -二、现状情况- 2 -三、论证依据- 3 -四、规划方案分析论证- 3 -（一）用地范围及性质- 3 -（二）规划总体分析- 4 -（三）相关控制条件分析- 6 -五、规划方案综合评价- 13 -（一）规划方案综合评价- 13 -（二）修改建议- 15 -一、项目背景建设单位、地点、土地取得方式、规划条件、设计单位xxxx公司通过土地出让程序取得了xx区xxxx地块的土地开发使用权，拟开发建设xxxx项目，并由xxxx公司按出让土地规划条件（xxxx【xxxx】号）（以下简称为“规划条件1、 规划条件2、 设计要求3、 选址意见书4、 多个选址时需分别简称，例如：一号地块规划条件”）进行了规划、建筑方案设计。为确保该规划方案满足现行国家、地方相关技术规范，符合城乡规划管理要求，特委托XXX对该项目规划及建筑方案进行论证。二、现状情况1、该项目位于xx区xxxx地块， 其四至关系为：东临xxxx大道，为城市xxxx路，道路红线宽度为xx米；西临xxxx路，为城市xxxx路，道路红线宽度为xx米；南临规划的xxxx路，为城市xxxx路，规划道路红线宽度为xx米；北侧为现状xxxx层的住宅区。四至关系、规划道路等级、宽度2、该项目用地呈不规则xx形，用地范围内地势较为xxxx，地块北侧最低点高程在xx米左右，地块南侧最高点高程在xx米左右，最大高差约xx米。地形、地势、标高3、该项目用地内现状主要为村民住宅，建筑层数为1-3层。现状用地性质、建筑质量4、该项目用地内现状无高压线、微波通道、净空保护等其他特殊要求。长江、运河、水库、轨道交通、铁路、绿化带、高压线等特殊情况。5、该项目用地及周边相邻区域内无影响开发建设的特殊建（构）筑物，适宜开发建设。加油加气站及其他特殊用房三、论证依据1、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；2、城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB 5018093）；选择性依据3、建筑设计防火规范（GB 50016-2014）；4、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 503532013）；注意规范版本.四、规划方案分析论证（一）用地范围及性质1、用地范围用地面积、范围及宗地面积、范围的说明，范围及面积是否一致，以什么为准根据规划条件所确定的拟用地范围可知，该项目拟用地面积为xx平方米。根据建设单位提供的土地证、宗地图及界址点坐标可知，该项目宗地面积为xx平方米。该项目拟用地范围及面积与土地证宗地范围及面积不一致，两者面积相差xx平方米，根据xxxx会议意见，本次论证报告的用地范围及面积均以宗地范围及面积为准。2、用地性质写清楚规划方案的规划用地性质和建筑使用功能等情况该项目的规划用地性质为xxxx用地，规划方案主要设置了xxxx，用地性质及建筑使用性质符合规划条件的要求。 （二）规划总体分析1、规划布局项目整体布局介绍（建筑物布局）该项目规划方案设置了xx栋xx层的低层住宅、xx栋xx层的高层住宅，在xxxx#楼底层设置了xx层沿街商业裙房，并在地块临xxxx路设置有独立的xx层幼儿园。规划建筑采用xxxx风格，其中低层住宅以xxxx色xxxx外墙材料为主，高层住宅以xxxx色xxxx外墙材料为主。2、道路交通项目出入口、道路的布置情况（1）周边城市道路交通该项目东临xxxx大道，为城市xxxx路，道路红线宽度为xx米；南临xxxx路，为城市xxxx路，道路红线宽度为xx米；西临规划的xxxx路，为城市xxxx路，规划道路红线宽度为xx米；北临规划的xxxx路，为城市xxxx路，规划道路红线宽度为xx米。1、现状道路；2、规划道路（2）内部道路交通论证内容：交通组织方式、出入口数量、道路宽度及沿线有停车位的情况、临城市道路车库出入口退距、控制性道路、道路坡度规划方案采用了xxxx的交通组织方式，共设置了xx个车行出入口，xx个人行出入口，各个出入口之间通过xx米宽环形消防通道连接。在xx#楼与xx#楼之间临xx路设置一个车行出入口，在xx#楼与xx#楼之间临xx路设置一个人行出入口。特例1：规划方案在用地中部设置一条xx米宽的控制性道路，用于连接xxxx路与xxxx路。规划条件要求xxxx。该控制性道路设置情况符合规划条件的要求。特例2: 规划方案在xx楼与xx楼之间设置了一个地下车库出入口，直接连接xxxx路。特例3: 规划方案在xxxx设置的内部道路的最大纵坡为xx；地下车库坡道的最大纵坡为xx。3、竖向设计论证内容：1、场地设计方式：填挖方、分台地、平地等；2、竖向标高（场地标高、建筑正负零）；3、场地与城市道路和相邻场地之间的关系（挡土墙）。规划方案结合现状地形，合理设置场地竖向。将xxxx侧山体标高适当降低，挖方填于场地xxxx侧，争取土方平衡。因现状场地及周边规划城市道路影响，规划方案设计为xx个台地，其中xx-xx#楼、xx-xx#楼分别位于xx、xx标高台地上，形成xx排台地建筑，依次由南向北逐步抬升，台地之间交通以斜坡道路连接，利用两级台地之间的高差设置绿化景观护坡等一系列景观元素。同时规划方案在xxxx设计有xx-xx米高挡土墙。为了保持地下车库的整体性，拟建地下车库顶板在临xx一侧高出城市道路约xx米,高出的地下车库墙体进行绿化放坡处理。4、环境景观项目总体景观设计介绍规划方案在地块中部设置了一条南北向贯穿的景观主轴，将住宅小区各个庭院空间紧密的联系起来。中央轴线形成丰富的多层次内部景观面，充分实现住宅景观资源的均好性。宅间组团景观节点通过步行道串联起来共同作用，相互渗透，形成尺度宜人的小区环境，从而使整个小区景观绿化形成一个点、线、面相结合的立体的景观体系。该项目地下室顶板上做覆土绿化，其覆土深度为xx米。5、小结该规划方案与现状地形地貌、城市道路和周边环境结合得比较自然，整体规划布局统一，功能分区明确，内部交通顺畅，竖向设计合理，绿地景观营造得当，基本满足通风、防止噪声和社区组织等要求。（三）相关控制条件分析1、相关控制指标（1）主要技术经济指标：规划条件明确的控制指标；逻辑顺序为规划方案规划条件结论规划方案总用地面积为xx平方米，总建筑面积为xx平方米，地上建筑面积为xx平方米，地下建筑面积为xx平方米（其中地下车库建筑面积为xx平方米，地下商业建筑面积为xx平方米），计入容积率面积为xx平方米，建筑占地面积为xx平方米，总户数为xx户；容积率为xx，建筑密度为xx，绿地率为xx，90平方米以下住宅所占比例为xx，配套商业所占比例为xx。规划条件要求容积率为xx，建筑密度为xx，绿地率为xx，90平方米以下住宅所占比例不低于xx。经核算，规划方案90平方米以下住宅所占比例不满足规划条件不小于xx的要求，差xx；根据xxxx会议纪要，xxxx。其它主要技术经济指标满足规划条件的要求。 附表1主要技术经济指标一览表类别单位控制指标核算指标差额备注用地面积0以宗地面积为准总建筑面积其中地上建筑面积其中住宅商业幼儿园社区卫生服务站+文化活动站+居委会+社区居家养老服务中心+治安联防站+物业管理+配电房+公共厕所+地下建筑面积其中地下车库地下商业计入容积率建筑面积建筑占地面积容积率-建筑密度-绿地率+总户数户停车位个其中地上个地下个地下停车位比例+90以下住宅所占比例+配套商业所占比例备注：上述表中控制指标为规划条件的指标要求，核算指标为对规划方案进行核算的指标；规划条件、设计要求、选址意见书差额为核算指标与控制指标之间的差额；上述表中（+）表示超出规划条件的指标要求，（-）表示少于规划条件的指标要求。 （2）配套公建：核实配套类别、数量、设置位置、用地规模及建设规模，逻辑顺序为规划方案控制指标结论规划方案设置的主要配套公建有： xx班幼儿园，共xx处，设置于用地xx侧，用地面积为xx平方米，建筑面积为xx平方米；社区卫生服务站共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米；文化活动站共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米；社区居委会共xx处，设置于xxxx，用地面积为xx平方米，建筑面积为xx平方米；社区居家养老服务中心共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米；治安联防站共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米；物业管理共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米；配电房共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米；公共厕所共xx处，设置于xxxx，建筑面积为xx平方米。商业建筑面积为xx平方米，设置于xxxx。规划条件要求设置xx班的幼儿园，用地面积不少于xx平方米；社区卫生服务站建筑面积不少于xx平方米；文化活动站建筑面积不少于xx平方米；居委会用地面积不少于xx平方米，建筑面积不少于xx平方米；社区居家养老服务中心建筑面积不少于xx平方米；治安联防站建筑面积不少于xx平方米；物业管理建筑面积不少于xx平方米。经核算，规划方案xxxx设置于xxxx，不满足规划条件要求xxxx设置于xxxx的规定，根据xxxx会议纪要，xxxx。其它一般为设置位置不满足要求配套公建的建设规模均满足规划条件的要求。附表2主要配套公建设置一览表类别数量设置位置建筑面积（）备注控制指标核算指标差额商业-幼儿园社区卫生服务站+文化活动站+居委会+社区居家养老服务中心+治安联防站+物业管理+配电房+公共厕所+合计备注：上述表中控制指标为规划条件的指标要求，核算指标为对规划方案进行核算的指标；规划条件、设计要求、选址意见书差额为核算指标与控制指标之间的差额；上述表中（+）表示超出规划条件的指标要求，（-）表示少于规划条件的指标要求。 （3）停车位：规划方案采用地上停车与地下停车相结合的停车方式，设置了xx层地下车库。共设置停车位xx个，其中地上xx个，地下xx个，地下停车位占总停车位的比例为xx；规划方案在地下xx层共设置了xx个机械式停车位，机械式停车位占地下停车位的比例为xx。若地上有机械式停车位，则应说明机械式停车位占总停车位的比例规划条件要求：居住停车位按照xx个/1000平方米，配套公建按照xx个/1000平方米要求配建，则规划方案应设置停车位xx个，地下停车位应达到总停车位的xx。经核算，规划方案设置停车位数量满足规划条件的要求，但地下停车位的比例不满足规划条件不小于xx的要求，差xx。根据xxxx会议纪要，原则同意该规划方案地下停车位的比例设置要求。 附表3停车位配建一览表类别单位控制指标核算指标差额备注停车位个住宅按照xx个/1000，配套公建按照xx个/1000要求核算其中地上个-地下个-地下停车位所占比例机械式停车位个-设置于xxxx机械式停车位占地下停车位的比例-备注：上述表中控制指标为规划条件的指标要求，核算指标为对规划方案进行核算的指标；规划条件、设计要求、选址意见书差额为核算指标与控制指标之间的差额；上述表中（+）表示超出规划条件的指标要求，（-）表示少于规划条件的指标要求。2、建筑间距及退让本次核算依据为规划条件与宜昌市城乡规划管理技术规定（2010年）版的有关要求，对规划方案的建筑间距及退让情况进行核定，具体如下： （1）建筑间距规划24米以下建筑之间的最小间距：最小间距为xx米（xx#与xx#）；规划24米以上100米以下建筑之间的最小间距：最小间距为xx米（xx#与xx#）；规划24米以上100米以下建筑与24米以下建筑之间的最小间距：最小间距为xx米（xx#与xx#）；规划100米以上建筑之间的最小间距：最小间距为xx米（xx#与xx#）；规划100米以上建筑与24米以下/24米以上100米以下建筑之间的最小间距：最小间距为xx米（xx#与xx#）。根据实际情况选择（2）规划建筑后退用地红线的距离规划24米以下建筑退后用地红线的最小距离：退后东侧用地红线的最小距离为xx米（xx#）；退后南侧用地红线的最小距离为xx米（xx#）；规划24米以上、100米及以下的建筑退后用地红线的最小距离：退后东侧用地红线的最小距离为xx米（xx#）；退后南侧用地红线的最小距离为xx米（xx#）；规划100米以上的建筑退后用地红线的最小距离：退后东侧用地红线的最小距离为xx米（xx#）；退后南侧用地红线的最小距离为xx米（xx#）。（3）规划建筑后退道路红线的距离规划24米以下建筑退后xx路道路红线的最小距离：最小间距为xx米（xx#）；规划24米以上、100米及以下的建筑退后xx路道路红线的最小距离：最小间距为xx米（xx#）；规划100米以上的建筑退后xx路道路红线的最小距离：最小间距为xx米（xx#）。（3）规划建筑后退高压线距离规划建筑退后xxKV高压线边导线的最小距离为xx米（xx#）。（4）规划建筑后退道路红线外绿化带的距离规划建筑退后xx道路红线外绿化带的最小距离为xx米（xx#），应不小于xx米，差xx米。经核算，规划建筑退后xx侧道路红线外绿化带的最小距离为xx米（xx#），应不小于xx米，差xx米，根据xxxx会议纪要，xxxx。 其它建筑间距及退让满足规定要求。3、日照影响分析按照城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版第5.0.2-1条的规定，大寒日住宅底层窗台面不应低于日照2小时的标准，根据“鸿业日照分析7.0”软件对该项目建筑的日照分析，显示该方案日照累计日照时间不满足规范要求。对自身XX#楼日照有影响，0-1小时累计日照时间影响xxxx层xx户，12小时累计日照时间影响xxxx层xx户；对XX侧图示现状XX#楼日照有影响， 12小时累计日照时间影响xxxx层xx户。根据xxxx会议纪要，xxxx。 日照影响位置、户数、影响时间附表3累计日照时间影响表楼号0-1小时位置1-2小时位置现状xx#xx户xxxx层xx户xxxx层自身xx#xx户xxxx层xx户xxxx层合计xx户xx户4、建筑方案分析（1）建筑单体分析层高、层数、建筑高度规划方案中xx#楼为xx层的高层住宅，xxxx层为商业裙房，商业裙房建筑层高均为xx米，xxxx层为住宅，层高均为xx米，住宅正负零高出室外地坪xx米，建筑总高度为xx米；地下室建筑层数为xx层，建筑层高为xx米，地下室总高度为xx 米。（2）特殊空间分析特殊空间的做法、技术规定的要求，计算建筑面积的标准规划方案中xx#楼xx层商业裙房建筑层高为xx米，按照技术规定对于住宅底层商业层高的规定，本次按照xx倍核算建筑面积，并计入容积率。规划方案中xx#楼地下室设计使用功能为xxxx，采用三面覆土，一面开敞，开敞面高出室外地坪xx米，xxxx侧和xxxx采用xx度绿化放坡覆土，按照技术规定对围合空间的规定，本次对该地下室核算建筑面积，不计入容积率。一般为特殊层高、围合空间覆土方式、地下室等说明5、规划方案成果深度按照城乡规划管理部门的图纸报审要求，总体规划阶段设计成果应包括：区位图、现状图、功能分区示意图、规划总平面图、竖向规划图、道路及坐标图、效果图、工程管线布置图、环境绿化规划图、文字说明书和主要技术经济指标；规划方案单体设计成果还应包括：建筑单体平面图、立面图、剖面图、效果图等。规划方案设计成果深度满足规定要求。五、规划方案综合评价（一）规划方案综合评价简化说明1、用地范围及面积：该项目拟用地范围及面积与土地证宗地范围及面积不一致，两者面积相差xx平方米，根据xxxx会议意见，本次论证报告的用地范围及面积均以宗地范围及面积为准。拟用地面积与宗地面积是否一致，核定标准。2、用地性质：规划方案主要设置了住宅及相关配套设施,用地性质及建筑使用性质符合规划条件的要求。对规划方案的用地性质和建筑使用性质进行评价。3、主要技术经济指标：规划方案总用地面积为xx平方米，容积率为xx，建筑密度为xx，绿地率为xx，90平方米以下住宅所占比例为xx，配套商业所占比例为xx；规划条件要求容积率不大于xx、建筑密度不大于xx、绿地率不低于xx，90平方米以下住宅所占比例不低于xx；规划方案其它主要技术经济指标满足规划条件的要求，仅90平方米以下住宅所占比例不满足规划条件不大于xx的要求，差xx；根据xxxx会议纪要，xxxx。对规划条件明确的经济指标进行说明，逻辑顺序为规划方案控制指标结论4、配套公建： xx班幼儿园用地面积为xx平方米，建筑面积为xx平方米；社区卫生服务站建筑面积为xx平方米；文化活动站建筑面积为xx平方米；社区居委会用地面积为xx平方米，建筑面积为xx平方米；社区居家养老服务中心建筑面积为xx平方米；治安联防站建筑面积为xx平方米；物业管理建筑面积为xx平方米；配电房建筑面积为xx平方米；公共厕所建筑面积为xx平方米；商业建筑面积为xx平方米。规划方案xxxx设置于xxxx，不满足规划条件要求xxxx设置于xxxx的规定，根据xxxx会议纪要，xxxx。其它一般为设置位置不满足要求配套公建的建设规模均满足规划条件的要求。 简要说明配套公建规模及结论5、停车位指标：规划方案共设置停车位xx个，其中地上xx个，地下xx个，地下停车位占总停车位的比例为xx。规划方案设置停车位数量满足规划条件的要求，但地下停车位的比例不满足规划条件不小于xx的要求，差xx。根据xxxx会议纪要，原则同意该规划方案地下停车位的比例设置要求。6、建筑间距及退让：规划建筑退后xx侧道路红线外绿化带的最小距离为xx米（xx#），应不小于xx米，差xx米，根据xxxx会议纪要，xxxx。 其它建筑间距及退让满足规定要求。7、日照分析：该方案日照累计日照时间不满足规范要求。对自身XX#楼日照有影响，0-1小时累计日照时间影响xxxx层xx户，12小时累计日照时间影响xxxx层xx户；对XX侧图示现状XX#楼日照有影响，