某商业项目开发纲要

*某商业项目开发纲要编制：*2013年12月为了确保项目的顺利进展，提高运作水平，根据以往工作经验，对该项目的开发工作提出以下设想。一 组织建立精干高效的组织机构并使之正常运行，是实现开发目标的前提条件。1、 组织机构设置目前公司为单项目开发，宜采用直线制管理形式，设立项目管理班子。根据工程规模和性质，设立项目负责1名，设立工程技术部、成本部、营销部、前期部、人力资源部、财务部等6个部门。工程技术部配置7人左右。成本部配置7人左右。营销部配置5人左右。前期部配置2人。人力资源部配置6人左右。财务部配置3人左右。总人数在30人左右。为便于管理，未设置技术负责或总工，并入工程部。客服部不单独设立，业务并入营销部。财务和人力资源部可以并入公司组织机构，由公司直接管理。各部门人数并非一成不变，宜随着开发节奏和不同阶段有所不同。2、 各部门主要职责工程技术部：负责设计、工程施工管理等工作。成本部：负责招标采购、预结算等工作。营销部：负责销售、策划、客服等工作。前期部：负责手续办理、相关验收等工作。人力资源部：负责人力资源管理。财务部：负责收付款、避税、融资等工作。二 开发程序及周期一个项目的开发主要有三条主线：销售回款、前期手续、工程施工。项目开发周期主要由这三条线决定。这三条线相互关联和影响。销售回款影响工程开竣工日期。在工程主体开工前，项目定位和销售策划已经完成，并进行了客户蓄积或签订意向合同，可以根据销售量及资金回笼情况进行工程准确施工期的确定。资金回笼和销售状况良好，施工工期可以短一点。资金回笼和销售状况不好，施工工期可以长一点。主体工程开工后，不能中途随意停工。这时候是整个工程建设过程中资金需求量最大的时候，销售资金的回笼要能够满足这种需求。不可先建后销，这会造成企业流动资金的置压，对企业运作非常不利。前期手续对项目开发周期也有相当影响。没有规划指标，项目设计工作很难开展。详规未批，施工图设计很难开展。施工许可证是否取得，是工程是否开工的重要决定因素。有证开工可能因为各项手续的办理时间长，造成开工日期较晚。无证开工，一方面会有一定数额的罚款要交，另一方面，发生任何事故，企业法人会受到一定的刑事制裁。销售许可证的取得对项目是否可以销售和销售是否可以收款都有很大影响。工程施工是开发周期中耗时最长的一段，也是较有弹性的一段。要是加上拆迁平整，其整个周期是和开发周期是一致的。可以将其简单分为两阶段，破土前和破土后。破土前周期的长短，主要受到设计工作的影响。为了缩短工期，破土和地基一般都在未取得施工许可证的情况下开始，这需要看当地的政府管制状况。破土后，类似工程的工期有一定的弹性。由于该工程单层面积较大，工作面较大，设施料的投入和人员数量的投入，当地资源的供应情况（比如商混），都将对工期造成较大影响。开发项目存在大量的分包工程，也是一个对工期影响较大的因素，能否及时采购，供应商的施工配合都会影响工期。比如电梯的采购、供水设备的采购、门窗的分包等等。水电气暖等资源供应也是一个对工期影响较大的因素，由于这些大多数都属于垄断行业，猫腻较多，很不透明，能否及时确保到位对工期影响较大。以下对项目开发各阶段的关键工作内容进行一下简叙，并就周期进行概略说明：1、 项目论证阶段。前期部组织项目论证、项目取得。营销部进行市场调研，初步项目定位。工程部了解规划要点/规划草案，对工程施工条件进行评估。成本部对工程成本条件进行评估，进行前期成本估算和投资估算。该阶段是土地取得的决策依据，需时一个月内。2、 项目策划阶段。前期部办理用地规划许可证和国有土地使用证。营销部组织项目定位。工程部负责概念规划设计，七通一平。成本部编制采招计划，进行成本测算。该阶段的核心工作是项目定位，一般需要两三个月。项目的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位都要完成。对项目成败起决定性作用。3、 方案设计阶段。前期部办理规划许可证。营销部组织编制项目营销招商方案策划、物业方案策划、设计配合。工程部组织方案设计、景观设计、地质勘查。成本部进行总包监理招标、设计阶段成本控制及测算。该阶段会确定规划总平，完成建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定。一般需要两个月左右。4、 初设及施工图设计阶段。前期部办理施工许可证，基础提前施工报建。营销部租售前准备、前期客户积累、物业公司选聘。工程部组织进行扩初和施工图设计、专项及二次设计、部品策划，土方开挖、基础施工等。成本部形成控制性目标成本确定合约框架。该阶段主要完成施工图的设计，可以穿插施工开挖等。需时约两三个月。5、 主体开工至开盘。前期部办理预售许可证。工程部进行施工管理。成本部进行动态成本管理。6、 开盘至竣工。前期部办理各种市政配套手续，办理相关验收工作。营销部进行租售事务管理。工程部进行施工管理、配合验收。成本部进行动态成本管理。该工程为地下一层，地上六层，建筑面积约十万平米，经查相关工期标准，施工工期约为一年半到两年。7、 产品交付。前期部产权初始登记。营销部组织产品交付。成本部进行工程结算，项目后评估。可见该项目的开发周期约两到三年。房地产项目专业多、流程多、关联单位多、并行作业多，存在项目差异化，具体明确的周期，尚需根据公司情况和项目情况，组织相关人员，在项目的不同阶段编制各种详细的项目计划。三 管理原则1、 坚持营销为先、为重，促进项目资金的良性循环；2、 不仅依靠营销活动带来的市场曝光率来提升品牌形象，更要重视质量和服务来增加品牌内涵