房屋交付涉及相当多的法律和技术问题

房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。 一、购房者收房步骤 购房者收到交房通知单后的收房步骤：1在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：a、房屋的住宅质量保证书；b、住宅使用说明书；c、竣工验收备案表；d、面积实测表；e、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）； 2购房者会同物业验房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等； 3购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字； 4开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单； 5购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收到书和入住交接单，商品房交付完成。 二、商品房交付中的注意事项 1、购房者在查看房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在住宅使用说明书中。购房者查看竣工验收备案表原件需仔细，竣工验收备案表是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 3购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 4商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。 三、商品房交付中的法律问题 商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1商品房“交付使用”。 怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在商品房买卖合同中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。 2商品房逾期交付的责任 开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在商品房买卖合同约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在商品房买卖合同中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。 如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 如果商品房买卖合同中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。 3商品房交付不当的责任 商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。 另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。 购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在商品房买卖合同中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的510，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。 收房要注意的7个环节 1查看竣工备案表 开发商发出“入住通知”就算交房吗？当然不是。北京市城市房地产转让管理办法明确规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书等。房地产开发企业应当在交付日的日前书面通知预购人办理交付手续。还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 因此领到入住通知必须认真核实开发商提供的上述文件，查验备案表的各个分项是否齐全，比如消防设施。如果文件不齐全或根本没有提供该表，应属开发商违约，业主完全可以拒收房屋。2实地考察配套设施 买卖合同中往往都对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施做了约定，收房前业主一定要实地落实开发商是否履行了这些交付承诺。因为这些和居民的日常生活息息相关，出现问题会给今后的生活带来不便。如经常发生纠纷的临时电问题、自备水井问题、没有锅炉房问题、冬季收房没有绿化问题等等，都对所有业主权益造成损害，业主可以联合起来维权。3自己选择缴纳契税、维修基金方式 目前，有不少开发商在交房时，以各种借口强迫业主委托他们代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，购房人有权拒绝。 开发商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。4不合理的费用可以不交 购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。 根据合同法规定，如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。另外，测绘费、产权代办费、大中修费等没有法律依据的费用，业主也可以予以拒绝。5验房一定要认真 领到钥匙不是万事大吉了，业主一定要对房屋仔细查验。如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有北京市建设工程竣工验收备案表说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。 首先，要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。其次对屋内的墙体、地面、门窗、管道、上下水、插座、电器、精装修的材质品质等逐一检验，发现问题及时向开发商说明或书面报修，注明应该落实的时间。有些问题属于不符合交房标准的或开发商变更设计造成的，业主有权拒收或要求开发商赔偿。6落实房屋面积与公摊面积 合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额范围，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照商品房买卖合同中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。如果房屋面积误差超过，而业主又不想退房，那么可以主张自己承