杭州映像江南项目房地产市场报告(下)

楼盘类型：商业公寓酒店所属片区：转塘项目位置：西湖转塘街道美院南路(中国美术学院南大门）价格说明：公寓均价12000元/平米，商铺均价25000元/平米,象山国际广场总建筑面积15万平米，项目采用国际先进的豪布斯卡商业模式，规划有像素公寓、华润万家华东区旗舰店超市，象山艺文中心、象品魅力商街及艺术酒店等多种业态，建成之后将成为之江新城功能最强，设备最好，配套最全的一站式商业中心。,象山国际广场,动态：象山国际广场目前在售一期1号楼11-13层SOHO公寓，户型面积在30-45，均价12000元/方，整层出售，该批房源于2012年底交付。二期规划2幢多层商铺，2幢写字楼，预计5、6月份动工，下半年预售，产权可分割到户。物业地址：杭州之江之江转塘街道美院南路南侧,区域商业分析,楼盘位置：云溪印象位于邻中国美院象山校区，北依象山，西靠望江山主力户型：37-70平米物业类型：公寓，写字楼，商铺,之江创意园业就坐落于项目正对面。,云溪印象是以创意产业为核心，集商务办公、购物休闲、文化娱乐为一体的多功能、高效率建筑聚落。总建筑面积约3.1万平方米，里面聚合了创意写字楼、精贵小户、艺术LOFT、休闲商铺，未来这里将吸引设计事务所、文化传播公司、书店、酒吧、饭店、时尚专卖、图文公司等文化创意产业，锻造杭城首个艺术综合体街区。,云溪印象,区域商业分析,总占地面积10008平方米，建筑面积25432平方米，主楼十层，建筑高度39.6米，其中1-4层为商业、休闲及影视娱乐，5-10层为办公、商务楼，地下两层为停车场，项目总投资8000万元。,现已引进了杭州银行之江度假区支行、杭州美铭酒店、中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司、杭州转塘时代电影大世界有限公司、杭州圣的冷暖设备有限公司等入驻企业14家，还引进了无资源招商企业27家，累计注册资金1.4亿元，有望打造成之江新城第二幢千万税收楼宇。,龙心田城,区域商业分析,地址:项目位于之江旅游度假区转塘美院南路和象山路交叉口东南侧开发商:转塘万邦旅游开发有限公司建筑类型:高层物业类别:酒店式公寓,商住,建筑综合体开盘时间:2012年2月入住时间:2013年5月31日,项目属于商业性质，总建筑面积为38000方，以一栋精品酒店和2栋高层商住楼围合中心园林组成，整体规划有艺术主题星级酒店、酒店式平层公馆、创意空间，结合概念店、画廊、艺术品展拍等商业，共同组成具有鲜明艺术特色的商住综合体。,美原中心,区域商业分析,作为之江转塘板块目前规划中最大的商业综合体，昊元之江时代中心拥有Phoenix商业中心、昊轩、元府、之江时代商务楼等四大物业类别，其中Phoenix商业中心功能涵盖：风情餐饮、大型购物超市、时尚影城、国际名品店、游戏电玩、电器卖场、教育文化、儿童天地等都市时尚消费元素。,预计2012年4季度开盘，目前项目已2011年9月11日全面进入开工建设阶段，预计将于2014年竣工。,地址:西湖区320国道与象山路交叉口东南角户型面积:46.9-100平米建筑类型:低层,高层物业类别:公寓,写字楼,商铺,建筑综合体,昊元之江时代广场,区域商业分析,其他三种物业类型分别为：昊轩，主力户型在41-90精装全配私寓；元府，主力户型为696-1015，是之江稀缺的低层大宅；之江时代商务楼，具备写字楼办公与商业的双重功能价值。三种物业类型均不限购、不限贷，并且购买不限户籍。,开设约25000平方米的世纪联华之江店，八厅星级影院也已顺利签约落户；同时，风情餐饮等定向招商工作正全面铺开。,区域商业分析,昊元之江时代广场,预算投资总额：16000万元占地面积：32545平方米地址：文化路42号预计开建年月：2012年03月预计竣工年月：2013年6月总建筑面积：58581平方米,工程计划新建酒店式公寓、1栋酒店，地上9层，设有70至80间客房、底层商业、3栋办公楼，地上9层、1栋展览馆，地上2层，设有两层高的地下车库。主体为框架结构，外墙采用玻璃幕墙，石材幕墙装饰，安装大型中央空调，直梯。,中国美术学院大学科技（创意）园的组成项目之一凤凰大厦,区域商业分析,中国美术学院大学科技（创意）园的管理与服务、展示与交流平台，为整个园区进行入园服务与管理，提供创意展示与交流、知识产权转让与交易、投融资平台等各方面的服务支持，同时也将是创意产业的示范平台。,凤凰大厦,凤凰大厦位于凤凰山脚下，紧邻凤凰创意国际园区，占地48.8亩，规划建筑面积5.8万平方米，预计将容纳300家以上创意企业入驻。由中国美术学院主持设计的凤凰大厦在设计中通过功能主题和空间营造，体现多样化和多空间，如创意办公、创意超市、创意LOFT、艺术酒店、综合管理、会议、地下展览空间的功能设计、到空中的二、三廊道的设置，体现了丰富的空间感和创意感。,区域商业分析,现有商业市场档次低，与众多发展商希望打造的高品质居住区的商业配套不匹配；现有商业市场发展的水平也决定了本区域内生活水平及消费水平的档次。就目前商业市场情况看，中、高档消费的市场需求还未被挖掘；商业布局呈现出分散发展的趋势。目前部分项目对商业的定位及租售策略均不明确；区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次的定位；具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势；区域商业项目均处于规划阶段，集中放量多在2013年及2014年，未来商业市场竞争比较激烈。,小结,象山国际广场物业类型:综合体写字楼均价:12000元/平方米地址:美院南路南侧,昊元之江时代中心物业类型:综合体写字楼价格:暂无地址:象山路与320国道交叉口,美原中心物业类型:商住楼均价:12000元/平方米地址:云溪香山南面，毗邻中国美院象山校区,区域目前在售写字楼项目有三个，分别是美原中心、昊元之江时代中心、象山国际广场,区域写字楼分析,美原中心,区域分布着众多楼盘，显然该区域因为良好的自然环境已经成为新兴的住宅区.之江转塘区域目前在售和待售的住宅项目有13个，销售状况一般、个别高端项目销售进度缓慢。,大量分布的住宅项目表明本区域已成为房地产开发的热点区域,区域住宅分析,预售项目,区域住宅分析,在售项目,区域住宅分析,已投入使用,未投入使用,4,之江酒店以度假型酒店为主，平均入住率60%左右，区域内酒店档次较高，多以五星级标准建造，位于宋城附近，主要面向旅游度假人群。,目前区域内酒店主要以度假型为主、低密度花园型，主要分布在高档别墅物业内部，如玫瑰园、阳明谷等。,区域酒店业分析,由于已有项目容积率限制，之江度假区酒店都以低密度花园酒店为主，存在同质化竞争,国都阳明谷度假酒店欧式别墅风格,华庭云栖度假酒店围合式院落古典风格设计；内部景观区以云栖竹径为主题，造就一种极具江南文化内涵的室外园林环境,绿城玫瑰园度假酒店新古典主义风格,区域酒店业分析,之江现有酒店设施情况：,现有五星级酒店客房总量在400间左右，客房面积35方以上，舒适性较强，配套项目比较丰富,区域酒店业分析,客户来源,入住目的,之江国家旅游度假区旅游市场近年来不断“升温”，也带动区域酒店发展契机，之江现有酒店入住客户以省外及省内客户为主，本地客户相对较少。客户入住目的以旅游度假为主，商务需求为次。,以其他城市旅游度假客户为主，省内客户比例较高。,区域酒店业分析,项目优势：跟中国美院象山校区旁边，项目将设有地铁4号线一个换乘站，交通方便。总价低对于首次置业的客户来说吸引力较大。,象山国际广场目前在售一期1号楼11-13层SOHO公寓，户型面积在30-45，均价12000元/M2，整层出售，该批房源于2012年底交付。二期规划2幢商业，2幢写字楼，预计5、6月份动工，下半年预售。,象山国际广场,区域酒店式公寓分析,项目优势：开盘时是之江是目前唯一小户型小区，周边无竞争楼盘-主力户型都是70平方，4.75米的层高，装修后为两层，另赠送8平方，起价18650元/平方，总价130136万，算上总面积，价格低。楼盘东面是之江公交总站，交通较为便利。不受“限购令”、“限贷令”“房产税”等政策影响。,云溪印象,区域酒店式公寓分析,项目优势：配套完善自身有4万多平方米开放式商业综合体，项目已与世纪联华签约，开设约25000平方米的世纪联华之江店，八厅星级影院也已顺利签约落户；同时，风情餐饮等定向招商工作正全面铺开。浙一之江医院（三级甲等医院在建）、浙江省人民医院望江山院区、西湖区第二人民医院形成医疗配套体系。,昊元之江时代中心商业综合体项目，为2011年3月份拿的土地的，目前在做项目的基础施工阶段，规划有1条开放式商业街区、1座商务综合楼、5幢高层精装商务公馆和12幢低层墅式会所，预计在2012年四季度（可能十月或十一月份）首推，其中高层精装商务公馆，由46.9100平方米平层和LOFT组成，LOFT层高4.78米，其他信息待定，项目为不限购、不限贷、不限户籍，预计2014年交付。,区域酒店式公寓分析,昊元之江时代中心,区域酒店式公寓分析,之江转塘区域因为拥有中国美院象山校区的缘故，酒店式公寓销售状况良好，区域文化创意氛围浓厚，酒店式公寓七成以上做为办公之用。随着中国美术学院文化创意产业园的建成，越来越多的企业入驻该区域，这也给该区域的酒店式公寓的销售提供了一个有力的保证。但目前由于“禁酒”政策的颁布，区域内的酒店式公寓项目多为2012年2月11日前成功报批的项目。,杭州之江国家旅游度假区，是国务院1992年10月批准建立的12个国家级旅游度假区之一。度假区南频钱塘江，北依五云山，紧靠西湖景区，是三江两湖黄金旅游路线的必经之路。经两次管理体制调整，度假区规划面积已由最初的9.88平方公里扩大至50.68平方公里。建区20年来，主要建成了宋城，西湖国际高尔夫、金都极地海洋公园国际童玩节等主题旅游项目和华庭云栖海航度假酒店，玫瑰园度假酒店，希尔假日酒店等众多度假单元。累计接待中外游客超过2900万人次。其中2008年共接待游客284.33万人次，门票收入15104.72万元，同比分别增长2.12%和20.32%。基础设施建设投入30多亿元资金，基础配套日趋完善，生态环境改善明显。,目前区内以主题旅游项目和度假酒店项目为主突出项目主题是成功的关键,区域旅游业分析,区域旅游业分析,之江国家旅游度假区是国务院批准建立的十二个国家旅游度假区之一。度假区南濒钱塘江、北依五云山,总面积9.88平方公里。区内修篁滴翠、林木森森、清秀幽雅;登山远眺,西湖之静美、之江之壮丽,尽收眼底;沿江而下,可观赏冠绝古今的钱江潮;溯江而上,又可饱览“两江一湖”的湖光山色,为西湖和“两江一湖”风景名胜的最佳结合部。目前建成并已开放的有宋城、未来世界公园、西湖国际高尔夫球场等。,宋城,宋城是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园，国家AAAA级景区，首批“国家文化产业示范基地”，是由宋城集团投资兴建的中国最大的宋文化主题公园，年接待游客量达200多万人次。西湖观光，宋城怀古，是杭州21世纪以来主流的旅游线路。,杭州金都童玩节已经成功举办了两届，坚持以“童玩”为主题概念，掌握每次主题活动的原创性，已成了童玩节的重要指标。在每次主题创意的内容和形式上，强调交互式体验，将教育游戏化。并且期望通过杭州童玩节的举办，为杭州乃至长三角地区广大青少年提供一个放松身心、增进亲子互动、亲水嬉戏、寓教于乐的全新平台，进一步丰富杭州作为生活品质之城的休闲文化内涵。,金都国际童玩节,宋城古代宋文化主题、童玩节童玩主题,区域旅游业分析,金都极地海洋公园海洋主题,杭州之江金都极地海洋公园是之江国家旅游度假区管委会重点推出的大型旅游项目，位于之江国家旅游度假区之浦路、枫桦路口，东面一线临钱塘江，自然山水风光十分优越。项目占地亩，规划建设极地海洋主题公园、青少年科学体验中心，国际风情园和花街。可以媲美青岛极地海洋世界、圣亚海洋世界、大连老虎滩海洋公园的本土海洋公园将成为华东地区最大的海洋主题公园。,极地海洋世界,区域旅游业分析,西湖高尔夫乡村俱乐部高尔夫主题,西湖高尔夫乡村俱乐部是浙江最早经国务院批准立项、已建成北18洞、符合承办国际最高规格锦标赛事要求的顶尖高尔夫球场。已相继承办宝马杯、VOLVO杯、奥迪杯等众多赛事。该球场占地约4000亩，呈典型的北美开阔式风格，娱乐性丰富。,白龙潭景区位于杭州西南郊，距市中心仅15公里，交通十分便捷，是一个集观光、探险、休闲、度假为一体的旅游胜地。这里山奇水秀，飞瀑流泉，绿荫如盖，空气清新，气候宜人，是杭城人避暑消夏的乐园，被誉为“天堂里的九寨沟”。,白龙潭自然风光,区域旅游业分析,大清谷野外拓展、生态游,大清谷，位于龙坞风景区，长约3.2公里，面积为3平方公里，是集生态旅游、农业观光、野外探险、野营垂钓、极限运动为一体的新型生态休闲度假区。谷内鸟语虫鸣，曲径通幽，松竹林立，画中人立，无车马之喧，得农家之乐，被誉为“天堂里的世外桃源”。,龙坞茶村为杭州市乡村旅游示范点，保留了原始生态的森林资源，拥有号称“天下第一茶村”的杭州最大的茶园。,龙坞茶村,区域旅游业分析,风景独好，宜居魅力逐渐显现之江的山水自然环境形成了巨大的天然氧吧，绵延起伏的山脉、层峦叠嶂，形成一幅油画般的美丽画卷。之江区是杭州高端住宅的发祥地，云集了绿城九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅、九树公寓等公认的一流豪宅。如今，又有大量品牌开发商入驻，绿城云栖玫瑰园、金都高尔夫艺墅、朗郡、公元沐桥、篁外等，之江区成为下一个热点度假豪宅区毋庸置疑。,一个之江板块原住民想说的话“我们住在这里，是因为懂生活。那些山啊水啊绿色啊，是其它地方求不来的。”但凡住过一段时间后，都会发出这样的感叹。,“好山、好水、宝地。”住在杭州网首席评论员丁建刚这样评价之江板块。的确，在整个之江新城内，生态保护用地就占了总用地面积的65%。除了大清谷、龙坞风景区、灵山风景区、云栖竹径、九溪烟树等大片自然景观，之江转塘还有大片的人造绿地。之江新城内水网密布，共有规划河道51条，这些河道相互纵横交错，形成了具有自我循环功能的滨水绿廊体系。,从画里走出来的之江傍晚时分，多情的落日向我们依依惜别，紫丁香一般的暮色中，所有关于这里的记忆都化作了远天的云彩，却叫人舍不得挥一挥衣袖，那是挥之不去的体念，是魂牵梦萦的向往。之江，折五云松枝为笔，蘸九溪烟水为墨，正书写着美丽杭州最婉约的诗篇。,项目区域印象,之江，艺术与景观的双重奏之江，理应是茸茂山林与大河东去两两相合的画卷，瑰丽，豪迈，清澈并且绿意盎然。然而，顺着之江路一路向西，一边的葱翠，一边的浩荡，告诉我的是除了原生态以外的，拥有历史审美的另一番更饱满的姿态。,印象之江：云溪畔,美院旁的自在生活印象中的之江，有走不完的山路，看不完的风景；如今的之江，有美院带来的新兴生命力，有创意产业注入的发展前景；未来的之江，期待着金都高尔夫艺墅、新帝朗郡、篁外等楼盘的交付与业主们的入住，期待着之江新城的时代到来。,项目区域印象,区域住宅：区域住宅市场火爆，豪宅遍布，已经给客户留下了豪宅富人区的印象，为发展高档居住型物业及高度配套商业奠定了基础。酒店式公寓：区域酒店式公寓刚刚起步，但是市场接受度较高，发展酒店式公寓前景广阔；现有酒店式公寓定位档次偏低，售价受到限制。酒店：区域内酒店以低密度花园酒店为主，体量不大，房间数量不多，还有较大的发展空间；现有酒店都定位为高档次，存在同质化竞争，突出酒店的主题是新项目成功的关键。,区域研究小结,旅游：之江区域作为国家旅游度假区，目前区域内旅游项目以主题旅游项目和度假酒店项目为主，本项目作为区域内一个重要的文化节点，能否和周边的主题进行串联和创新，是本项目脱颖而出的关键。商业：区域目前没有大型商业，以社区配套商业以及旅游景区的零散商业为主；未来项目周边将规划2-3个大中型商业中心，为本项目的发展空间带来较大市场冲击。办公：区域办公氛围不强，主要依靠美院等创意高校发展创意办公，本项目可以依托区域产业导向，发展创意型办公物业，但是体量不宜过大。,区域研究小结,1,2,项目分析与定位思考,Part.2,项目分析,定位思考,1,项目分析,地块现状地块价值分析地块交通分析地块SWOT分析,地块经济技术指标,地块经济指标,项目地块,地块整体比较方正，但地块面积小，项目规模不大，景观资源上除东面有一小河道外，北面的变电站及西面的狮子村对项目的形象将造成不利影响,地块四至现状,狮子村农宅,320国道,地块内部,地块外部交通包括：地块周边交通完善，南侧的320国道，往东直通之浦路、之江大桥往西紧邻绕城高速。之江路-往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道-往西经受降至富阳;灵梅路-往北经梅家坞和隧道，可至灵隐再达市区；绕城公路-往北至留下，往东跨江经闻堰至萧山，在本区全程高架跨越，与区内道路立体交叉；之江大桥-往东跨江经浦沿至主城区及萧山区；轻轨线（规划中）-往东经之江大桥跨江至滨江和萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠站在中心十字西侧；水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头,地块交通分析,目前项目周边可直达市中心的仅有K308路一路车。不过可以乘坐小区公交去往转塘镇中心。转塘正中心有直达市区各处的公交总站。,地块交通分析,项目大区域配套除商业外，其他配套较为丰富，但地块周边生活配套极为匮乏。,之江区域配套分布图,地块周边配套,配套设施：高等院校：中国美院象山校区、浙工大之江校区中学：杭州第七中学、杭州市西湖职业高中小学:转塘镇中心小学幼儿园：转塘镇中心幼儿园医疗配套:杭州市西湖区第二人民医院、浙江省人民医院望江山院区、之江医院(筹)商业配套:杭州世纪联华超市、上海华联超市、之江小商品市场、杭州西湖茶叶市场、华润万家超市、龙心田城商业大厦旅游配套：宋城、西湖国际高尔夫乡村俱乐部、极地海洋公园、之江国际商务中心、大清谷、梅家坞茶文化村,周边商业项目,凤凰创意国际,香山国际广场,云溪印象,凤凰谷,周边商业项目效果图,美原中心,美原中心,昊元时代广场,昊元时代广场,周边商业项目效果图,2,定位思考,之江区域发展分析转塘板块形象定位地块价值分析地块SWOT分析项目劣势规避建议项目发展方向思考,项目地块系转塘镇10%留用地项目，位于之江新城重点发展区-转塘街道的核心区域。区域内交通便利，在建的之江大桥联通滨江新城，规划的地铁4号线二期无缝对接钱江新城。随着未来大桥的建成和地铁的通车，之江新城将会与钱江新城、滨江新城实现完美的“三城联动”，构筑杭州南部发展金三角。而项目地块作为三大新城连接发展的枢纽地区，商业潜力无限。,本项目,之江大桥（2012年通车）,之江区域发展分析,之江新城凭借其特殊的地理区位条件，无愧为三大新城的枢纽地带，商业潜力无限,转塘板块形象定位,转塘区域内生态自然资源优越，包含了以茶文化、水文化（钱塘江文化），山文化等多种文化类型。一直就被认定为杭州最宜居的、生态的区域。板块内初具规模的中国美院象山分院，带动了周边区域形成了以各类艺术机构和艺术产业等相关行业的“环美院创意产业圈”使得整个转塘以“因艺术的名义而华丽转身”。整个转塘板被块定位于之江国家旅游度假区的主要配套服务基地，以旅游休闲、艺术产业为特色的RBD（旅游休闲度假商务区）。,转塘板块的定位是以旅游休闲、艺术产业为特色的RBD（旅游休闲度假商务区),项目价值因子评判,地块价值评判：优秀价值点良好价值点一般价值点较差价值点,地块价值分析,如上表所显示，本地块并不具备核心资源优势，地块周边形象较差，商业氛围较弱，不具备零售商业的开发条件，但从专业市场发展潜力来看，地块所处的区域大环境，地块周边的规划与交通，之江国家旅游度假区的游客资源，之江创意文化产业园的衍生力量，为本地块开发旅游特色专业市场垫定了基础。,项目所处之江国家旅游度假区，且紧靠西湖风景区和钱塘江，区域位置得天独厚、旅游资源极为丰富；项目北临五云山、西望象山、东南眺钱塘江、附近有城市景观河，具有一定的区域大景观资源；南面地块靠近运河路，有很好的形象展示作用；地块具有交通优势，交通网络完善，可以方便的出入景区，之江大桥通行后可双向到达市中心和钱江新城、滨江新城；地块所处环境周围豪宅环绕，是不折不扣的豪宅区。,之江度假区作为一个成熟的国家级旅游渡假区，会带来很多慕名而来的游客资源，给项目发展提供了契机项目区域受宋城景区辐射，通过引导对游客有一定的吸引力，极地海洋世界是新打造的旅游项目，有一定的新鲜感，本项目能否和附近的两个景点串联起来，成为一个旅游节点，是一大契机；项目周边是杭州文化创意产业最为聚集的区域，艺术及创意产业氛围十分浓厚，加之浓郁的生态和旅游资源，为本项目的发展方向选择创造了产业基础！,地块面积较小（53亩），容积率限制（2.0），且受地块北侧变电站的辐射心里影响，没办法形成大体量开发的商