税收规划方案

武汉青和城置业有限公司纳税规划方案一、营业税：在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。房地产销售属于不动产销售，所以征收营业税，税率5%。房产在办理房产证与土地证时，需要业主出据发票原件，故无法不开票来规避纳税。但可以通过减少开票金额来进行控制，比如：、转移金额：销售房产发票总额500万元，应纳营业税额=500*5%=25万元。比如：分开为100万元装修款和400万元房产销售二种不同种类的发票。装修工程属于建安工程，营业税率3%，应纳营业税额=100*3%=3万元。房产销售应纳营业税额=400*5%=20万元。采用此方法节约营业税2（25-20-3）万元。、代为建设：建筑物出售时，自建行为按建筑业税率3计算营业税，出售建筑物按5计征，两税率相差2。适用于，项目整体出售。、延长纳税期：房产建设达到一定形象进度，可以进行进行预售，本环节不对外开据发票，待银行准备受理按揭手续时开据（同时资金暂不进监管账户）。延长一定的开票期，尽可能保持现金流，减少机会成本，增加投资收益。二、土地增值税：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，扣除率5%。增值额超扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，扣除率15%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，扣除率35%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。、收入分散筹划法：常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。比如：准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权，房屋以及土地使用权为100万元，其中各种办公用品及设施的价格约为10万元。如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，采取一下变通方法，将收入分散，便可以节省税款，做法是在合同上仅注明90万元的房地产转让价格，同时签订一份10万元的附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。因为，土地增值税的计税依据从100万元，降低到了90万元，另外10万元，是设施安装费或装修费，无需缴纳土地增值税。、增值额筹划法：（未注明元的，均为万元）1、按照免税计算如下：非住宅免税临界点系数：销售额（X）=1.37566建造成本(Y)。按照目前手中的成本数据，建造成本为45094.1万元，建筑面积53872，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加为：免税临界点：X=45094.11.37566=62034.15免税临界点单价：62034.15/53872=1.15151/单价，销售价格在11515.10元时，不需要缴纳土地增值税。2、按照50%的增值计算：5（173）X5.5X（税金）式中5营业税；7城市维护建设税；3教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为：45094.11.35.5X（1.3为税务扣除标准10%+20%+1）该企业增值额50%内最高售价为：X（45094.11.35.5X）1.5解以上方程可知，此时的最高售价为95840.32万元，单价为95840.32/53872=17790.3元。3、如果欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率高于50但不超过100时，税率为40。假定此时的售价为（95840.32F），设F为增值额。由于售价的提高（数额为F），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5F。这时：允许扣除项目的金额63893.555.5F增值额（F）95840.32F（63893.555.5F）化简后增值额的计算公式为(F)：94.5F31946.77所以应纳土地增值税：40（94.5F31946.77）若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使F40（94.5F31946.77）F=40%(94.5%F+31946.77) ，即F20544.55万元这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于.87（95840.32+20544.55），单价为.87/53872=21603.96元。4、所以，得出结论，销售单价应该控制在11515.10元至17790.30元间，增值率为50%内，适合土地增值税率为30%，符合企业目前的指标。5、如果按公司现在的销售目标13045.83元/，销售面积53872，销售总额为7,0280,4953.76元；设开发成本为G，解如下方程：（G1.3+.765.5%）=7,0285,8825.76，则开发成本G=5,1092,4300.26元时，不需要缴纳土地增值税。同理可知，按目前标准，公司需要增加开发成本5998,4200.26元。、成本加成法：1、直接影响土地增值税最有力的方面开发成本和销售价格。但销售价格因市场行情、公司利益目标的需要不能按税收的角度过多的左右，比如销售价格不能过高于同一时期、同一市场、同类产品，或偏离公司利益目标，此时成本加成法可以直接降低税负，达到理想效果。比如：设立可控的景观公司A公司（建筑工程税率3%），以A公司与甲方订立景观工程施工合同，掌握自主开票权。A公司转包景观实际施工给公司B，B公司对A公司开票，A公司对甲方开票。景观工程实际支出100万，A公司以150万或更高价向甲方开票。A公司缴纳营业税金=150万*0.03=4.5万A公司缴纳印花税金=150*0.0003=0.045万A公司不缴纳企业所得税，甲方抵税效应体现在土地增值税和企业所得税上。这就是开票控制权，用来增加成本。包括：弱电工程、景观工作、电梯购销、门窗购销，均可使用此方法，此方法的弊端就是操作会相对繁杂，需要成立不同的空壳公司，法定代表人需要承担一定风险责任。2、此外，还可以在与各相关乙方签定合同时，签定补充协议约定乙方每次结算时需要多开票的点位（仅甲方留存），通过直接增加开票金额来增加工程成本。这是最直接、简单的操作方法，效果立竿见影。但必须在签定合同前谈妥，否则后期再谈，操作有阻力。三、企业所得税：企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。纳税人范围比公司所得税大。企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织。、控制税法政策：1、招待费，营业收入的0.5%，但不超过60%。2、广告宣传费，营业收入15%内可以扣除。3、销售佣金，中介机构和个人不得超过合同协议金额5%，境外10%。4、职工福利，实发总额的14%，超出不可以结转后期扣除。、增加建设成本：1、通过增加建设成本来减少。前面已经提及到的办法均对企业所得税有作用。四、测算（单位：万元）、不作税务规划时的主税缴纳情况：（视同支出不超过可扣除项目金额，忽略部分小税种）土地增值税70285.88-45094.11.3-70285.885.5%=7797.837797.8362488.05100%=12%，适用税率30%。7797.8330%=2339.35营业税70285.885%=3514.29附税3514.29（7%+3%+2%+2%）=492印花税70285.880.05%+45094.10.03%=48.67企业所得税设定：期间费用为开发成本的10%70285.88-（45094.1+2339.35+3514.29+492+48.67+4509.41）25%=14288.0625%=3572.02税金合计2339.35+3514.29+492+48.67+3572.02=9966.33税负9966.3370285.88100%=14.18%、采用土地增值税，增值额筹划法与成本加成法时，税务规划的主税缴纳情况：（视同支出不超过可扣除项目金额，忽略部分小税种）土地增值税70285.88-510921.3-70285.885.5%0（约等于是万元和元的区别造成）增值额为零，因此无土地增值税。营业税70285.885%=3514.29附税3514.29（7%+3%+2%+2%）=492印花税70285.880.05%+51092.430.03%=50.47企业所得税设定：期间费用为开发成本的10%70285.88-（51092.43+0+3514.29+492+50.47+5109.24）25%=10027.4525%=2506.86税