房地产成本控制要点方法及制度(ppt 43页).ppt

2020/5/30,皇明设计院,1,房地产成本控制要点方法和制度,谢高平,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,一、立项成本控制要点,立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用；项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。,一、立项成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划、设计环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,二、规划、设计环节成本控制要点,规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。,二、规划、设计环节成本控制要点,二、规划、设计环节成本控制要点,二、规划、设计环节成本控制要点,二、规划、设计环节成本控制要点,二、规划、设计环节成本控制要点,二、规划、设计环节成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,三、招投标环节成本控制要点,招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。,三、招投标环节成本控制要点,三、招投标环节成本控制要点,三、招投标环节成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,四、施工环节成本控制要点,施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。,四、施工环节成本控制要点,四、施工环节成本控制要点,四、施工环节成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,五、材料及设备采购环节成本控制要点,材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。,五、材料及设备采购环节成本控制要点,五、材料及设备采购环节成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,六、销售环节成本控制要点,销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。,六、销售环节成本控制要点,六、销售环节成本控制要点,六、销售环节成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,七、工程预决算环节成本控制要点,工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。,七、工程预决算环节成本控制要点,七、工程预决算环节成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,八、期间费用的成本控制要点,期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。,八、期间费用的成本控制要点,房地产成本控制要点,1、立项成本控制要点2、规划环节成本控制要点3、招投标环节成本控制要点4、施工环节成本控制要点5、材料及设备采购环节成本控制要点6、销售环节成本控制要点7、工程预决算环节成本控制要点8、期间费用的成本控制要点9、物业管理成本控制要点,九、物业管理成本控制要点,地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托