房地产基础知识培训资料.ppt

房地产基础知识培训,房地产的形态,房产和地产的总称，也叫“不动产”房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。,房地产产业的主要内容：,1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。,按建筑的使用性质分类,可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。,从房地产用途来区分,写字楼：1、标准写字楼2、商住写字楼住宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅商铺：1、临街地铺2、裙楼商铺,与住宅相关的概念,公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。别墅：独栋，双拼，联排，叠拼，空中。商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。,建筑规划基础知识培训,居住用地,建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,建筑的容积率、建筑密度和绿化率,住宅群体组合形式,行列式,周边式,点群式,在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。条形住宅采用.至.(为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于。侧面间距：一般不小于20米为宜。,日照间距,住宅朝向,公建设施配套的分类,公建用地规划设计,公建用地规划设计,位置的选择：位置在几何中心位置沿主要道路位置在主要出入口位置分散在道路四周布置形式：沿街带状成片集中庭院广场和带型相结合,文化商业服务中心的规划布置,居住区道路分级,停车设施规划设计,停车设施规划设计,人车分流：居住区内人行和车行分开，车行道一般设置在居住区的周，步行道贯穿于居住区内部。人车混行,停车库的基本形式,地面停车半地下停车地下停车,停车设施规划设计,商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则,商品房销售面积,套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积；套内楼梯按自然层数的面积总和计入；套内烟囱、通风道、管道井；内墙面装饰厚度计入使用面积。,套内的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积-阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,阳台建筑面积,建筑面积的计算规则,建筑面积的计算规则,公用建筑面积,公用建筑面积计算,整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。,公用建筑面积计算,K-为面积的分摊系数；Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2;Si-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；Si-为需要分摊的分摊面积总和，m2；Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。,地产名词解释,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。,一级市场房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。二级市场二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?quot;元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。,预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。产权证书产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。,期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,建筑结构基础知识培训,建筑按层数及高度分类,一、住宅建筑按层数划分为：1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。三、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。,可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。,板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。,板楼四大优点1南北通透，便于采光通风2板楼均好性强3管理成本不高4面积使用率很高板楼的两项缺点1建筑密度低，房价高2户型格局不宜改造,塔楼的四大优势1节约土地资源，房价较低2空间结构灵活，宜于改造3结构强度高，抗震性好4居高望远，视野开阔塔楼的两项缺点1.均好性差，居住密度高2.面积使用率不高，存在灰色空间,开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,建筑设计基础知识培训,（1）按性质及规模划分：低层、多层、小高层、高层、超高层（2）按材料划分砖混结构砖木结构钢筋混凝土结构钢结构型钢混凝土结构,住宅结构形式,建筑按层数及高度分类,一、住宅建筑按层数划分为：1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。三、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。,(1)单元式住宅楼体类型梯间式(现在一般指板楼或变形板楼)外廊式内廊式集中式（现在一般指塔楼）,住宅楼体类型,(2)别墅式住宅楼体类型独立式（独栋别墅）并列式（双拼TOWNHOUSE）联立式（联排TOWNHOUSE）叠拼式（叠拼TOWNHOUSE）,楼体类型,住宅的开间：住宅采光面的宽度住宅的进深：住宅垂直于采光面的长度。住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度,住宅的开间、进深、层高和净高,使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积销售面积套内建筑面积分摊公用面积,使用面积、套内建筑面积及销售面积,墙体设计,勒脚：墙体接近室外地面的部分，高度一般为室内地坪与室外地面的高差部分，也有将勒脚高度提高到底层窗台，勒脚起着保护墙身和增加建筑物立面美观的作用。散水：为保护墙基不受雨水的侵蚀，在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，坡度约5，宽度6001000MM。踢脚：室内装饰用于保护墙体较低部分的损坏。冷桥（热桥）：由于结构上的需要，常在外墙中出现的一些嵌入构件，如混凝土柱、梁、垫块、圈梁、过梁，这部分保温性能较其他部分低，比相同面积主题部分的热损失要多。,智能化社区,智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。,别墅专题,别墅的由来,别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。真正说起来，中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。,别墅的分类及其特性分述,1.按建筑形态分类：目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。,独栋别墅,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。,联排别墅,【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。【特征】1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。,叠拼别墅,【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。,空中别墅,【定义】空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。,联排别墅由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。,双拼别墅两个相同的单位平行组合而成。,叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。,独栋别墅形体独立的单位。,Townhouse独栋传统别墅,2.按市场别墅档次分类,顶级豪宅型别墅,顶级豪宅型别墅市场的发展离不开经济的发展，随着大量外资历的引进，跨国公司以及世界排名500强企业的进入济南高品位社交需求也越来越大，追求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级管理人士的渴望，因此，在某种意义上讲，传统的中低档别墅已不能充分体现自身的价值，适应生活社交的要求。,高档别墅,高档别墅完美地体现了人们对居住的审美情趣，且具有良好的保值、增值性。高档别墅一般处于优越的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法复制的人文景观优势。以济南为例：此类物业中济南南部山区别墅占了大半，目前主要集中分布在千佛山沿线售价一般在RMB1000012000元/平方米，有越来越多的成功人士，特是民营企业、现在身家上千万的私企老板、股市炒手等购买此类物业，用于投资、居住、休闲、度假等。高档别墅市场正悄悄地在升温。,中档型别墅,中档别墅通常远离城市中心，与城市快速交通干道相关，比较注重环境质量，但价格适中，这类别墅一般都拥有300至400平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。从这两年此类别墅价格走向来看，此类别墅的楼价始终保持着增长势头，市场消费人群的增长带来源源不断的市场需求，而物业品质的提高以及日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅物业的价值处于不断的提升之中。,经济型别墅：,经济型别墅是介于中、高档别墅和公寓之间的联体、联排类型的住宅，且多为排屋或里弄式建筑，该类物业基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，而且目前“经济型别墅”的占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成本土地，使得其进入市场的价格较低，自然是适应的消费者也就更广。因而此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业虽然没有中、高档别墅那样奢华，那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上是相差无几，其单套面积则往往控制在160平方米以内，由此也就控制了总价不大。“用买城内公寓的钱买一幢郊处别墅”是经济型别墅的象征。经济型别墅要面向更多客户群，别墅小型化是最为有效的方法之一，也是经济型别墅拓展空间的主攻方向。,3.按建筑风格分类：,别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸同风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快马加的德国式建筑，常见有大坡项包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。然而值得一提的是，不同的别墅风格与其建筑空间部是统一的。,4.按居住功能分类：,休闲度假别墅：休闲度假型别墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。如加州花园、国科为代表的此类别墅物业多集粹了这些特点。,经济生活家庭型别墅此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是普通住宅无法比拟的，而其物业部、总价控制于40至80万元，立体交通的改善使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。,投资保值型别墅别墅住宅作为一种特殊的产品，其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性”，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝佳良机。选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。,别墅产品规划综述,1、别墅产品功能特点：,住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。,2、别墅物业空间划分的“五个区”,以“区”来重新定义空间类型，功能规划更为细腻，为全新生活方式提供完美的空间，充分满足个性与生活品质的追求。五大功能区的划分使住宅科学体现了日常生活中对空间利用的规律，满足了业主饮食起居，交流礼仪等各方面的家庭生活。,别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为1520平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。,礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等室外区：外立面、前院、后院、平台等,3、别墅小区规划特点,别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别墅物业的小区。,别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。,别墅市场构成体系综述,1.别墅物业的卖点构成：,基本卖点优美健康的生态环境；（环境卖点）舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）完善成熟的配套设施；（配套卖点）快捷便利的立体交通；（交通卖点）特别卖点高尔夫球场，高雅运动；（时尚卖点）崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）超大栋距，独成逍遥天地；（间距卖点）多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）人脑加电脑，多重保安（物管卖点）明智的投资，超值的回报（投资卖点）,2.别墅消费金字塔结构,目前济南各种类型的别墅物业层出不穷，通过调研考察后，我们不难发现：别墅购房族的特征随总价款的波动无外乎以下几种情况：客户层面扩大前几年，对别墅物业发生兴趣的，大多来自个体私营、国企高管、银行系统、文艺界等收入较高的行业，而今天，随着别墅物业类型的不断增加，不少高薪上班族也开始放弃市中心地段物业，把目光投向准城区以及市郊的别墅，这是客户层面的变化。购房动机丰富原先的投资型、增值保值型、度假型的购买人士居多，而目前，生活类动机开始占上风。不少购房者较多追求由于较大建筑面积带来的居室宽敞、空间丰富、功能齐全和不可多得的私家花园，在济南人居城郊化观念逐步形成并适应的背景下，别墅的追求者比例迅速上升。,追求时尚生活不少购房者仔细算了一笔帐，只要肯移居郊外，用一辆车加一套别墅比市中心购一套公寓更为实惠，就是一些已经拥有市中心公寓住宅的人，在经济条件允许的情况下，也开始追求“5+2”的现代时尚生活。满足新鲜感亲朋好友在市区同一幢楼宇和群居意识，与一市郊别墅区群居观念相比，后者要大于前者。比如不少别墅出现画家、作家等，多少与购房者对别墅物业的追新求异有关。值得关注的特别客层值得注意的是，在济南别墅的购房者中，外商或者外省投资人士在增加，不少投资人来到济南后，开始追求与世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是别墅物业作为重要的选购对象。,高尔夫地产基本知识,高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高