中国房地产发展与创新

主讲：孟晓苏,中国房地产发展与创新,中国房地产发展与创新,Page2,孟晓苏简介,著名企业家、学者、北大经济学博士，中国企业联合会执行副会长，中国房地产协会副会长，中国最大房地产开发企业中国房地产开发集团总裁。孟晓苏集高级领导干部、企业家和学者等多重角色为一身，既擅长宏观角度洞悉中国房地产走势，又长于实战地决策房地产运作。他的专业思想与观点对中国房地产业的发展产生了重要的影响。,Page3,第一讲,回顾篇：我国房地产业七年来的发展,Page4,导入,中国实行改革开放政策25年以来，国民经济的持续快速增长令世人瞩目。25年里GDP平均年增长幅度为9.4%，今年预计超过15万亿元人民币；7天连锁酒店最近五年来GDP平均年增长幅度为8.8%。回顾篇、价格篇、发展篇、战略篇、责任篇、金融篇、土地篇、体制篇、文化篇、道德篇、营销篇,Page5,销售热点,房屋已经成为最热销的商品之一。销售额七年平均每年增长31%，去年突破1万亿元人民币；销售面积平均每年增长26.5%，去年达到3.8亿平方米。房地产开发投资七年来平均每年增长20.2%。这样旺销的市场，目前没有几个产业可以与它相比。,Page6,消费热点,我在美国做访问学者时学会了一个词汇，叫“美国人的梦”，现在中国出现“中国人的梦”，购买住房和汽车成为居民的消费热点。目前存款“负利息”、股市风险大，所以拿钱买房子仍然是居民最为理性的选择。,Page7,价格热点,历史上从1988年以来的17年来城市商品房平均价格都是在涨，平均涨幅为年上涨12%。而1998-2003年商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%，这是由于前几年实际上发生的通缩造成的。2004年出现了通胀，房屋市场上又出现“供不应求”，推动商品房平均价格上涨了14.4%，使房屋价格上涨过快成为人们关注的重点。今年控制房地产价格过快上涨的工作已经取得明显成效。,Page8,信贷热点,住房抵押贷款是在我国刚发展起来的金融产品，很受购房居民与商业银行的欢迎。现在银行住房抵押贷款余额达到16,508亿元，比1997年增长88倍。有人渲染发展住房抵押贷款对银行有潜在风险，实际上住房抵押贷款不良率仅为0.12%，已经成为商业银行最好的资产。,Page9,经济热点,房地产开发直接就业人员100万，加上中介服务和物业管理就业人员有500万，在服务业中居第二位，对于拉动其它产业就业，特别是帮助世界上最大的建筑业大军就业，安置进城的几千万农民工，都起到不小作用。,Page10,广告热点,房屋成了叫卖最欢的商品，据统计在平面媒体广告收入中房地产占20%，是各个产业中最高的。在北京纸质媒体中房地产广告费收入最高的占60%，所以他们盖起了报社大楼，惹得影视媒体眼热。房地产广告费支出支持了新闻、出版和文化事业。,Page11,人物热点,有媒体帮忙人就容易出名。房地产现在名人多、出名快。柳传志、袁隆平临退休才有名，搞房地产的一般40多岁就成为“名人”。7天连锁酒店福布斯全球100富中房地产大亨只有5人，而胡润的百富榜上却有45人是做房地产的。,Page12,调控热点,在七年里已经发生了三次涉及房地产的宏观调控：一是1998年起扩大内需的调控，实行七项促进住房消费、发展房地产业的政策；二是2003年到2004年防止投资过热的调控。这两次调控都是成功的。由此可以看出，理性调控的特点是“认识超前、措施到位、力度适中、转折及时”。现在进入的是七年来的第三次经济调控，调控重点转为抑制房价过快上涨。,Page13,发展热点,2004年我国城市居民人均住房面积24.8，户均75，是改革开放之初的4倍，农村人均住房面积达到27.5。但目前的居住水平与美国人均使用面积60，欧洲的40，新加坡的30相比还差得远，预计需求要发展到人均35的水平才可能逐渐减缓。按照现在平均每年人均增加一平方米计算，房地产业面临的是十多年持续发展的大市场。,Page14,研究热点,房地产不仅是项生意，也是一门学问。特别需要在研究方面下功夫。我到房地产行业工作十三年来，随时关注着宏观经走势，1994年我们创立了中房指数，发布了十年，起到了有效的预警作用。,Page15,第二讲,价格篇：如何防止房价过快上涨？,Page16,房价上涨的主要原因是供不应求,“成本推进房价”标准提升房价更重要的因素是“需求拉动房价”,Page17,如何看待“投资性购房”？,现在社会舆论严厉批判“投资性购房”，说它是泡沫、是投机。那么居民为什么要投资性购房呢？因为现在只有购房才可以让家庭财产不贬值！在中国其实也正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和“储蓄负利率”给人民群众带来的损失，成为居民家庭财产的唯一“避风港”。,Page18,“抑制过快上涨”不是要“房价降下来”,只有定位于“房价基本稳定”和“稳中有升”，定位于“降升幅而不是降房价”是正确的。从香港的经验看，当年经济调控的力度过大，造成了悲剧性的后果。,Page19,“抑制需求”措施已见到明显成效,今年以来“升息、加税、减少抵押贷款”的调控措施，目的是为遏制投机性炒房和投资性购房，对居民住房消费进行引导。这次调控的力度不小，数据表明，抑制需求的措施现在已经见到明显成效。,Page20,要巩固调控成果关键在于增加供给,在防止房价过快上涨上还有“增加供给”的意见。我认为一味压抑需求很危险，要么压不下来，如果真的把居民住房需求压抑住，受损失的就不仅是房地产业，而是整个国民经济。,Page21,如果“取消期房预售”将导致房价大幅上升,本来“预售期房”是很多国家和地区通常采用的房屋销售方式，对于生产者与购买者都是有利的。在中国提出“取消期房预售”不仅明显不符合国情，而且背离了国家的宏观调控的目标。,Page22,对我国房价走势的分析稳中有升、长期利好,所有人都关心商