项目合作发展建议书

项目合作发展建议书二零一零年五月二十六日前言我们希望贵公司决策层领导人对我们的专业信任表示感谢，愿我们能够参与贵公司的合作，我们提供的资料得到贵公司的同意，为贵公司决策提供必要的援助，为项目的最终成功打下良好的基础。我们衷心希望贵公司能听取我们提出的各项建议的要点。 如果能得到贵公司的认可，我们将在后续服务中完善，形成系统完善、操作性强的整体方案。我衷心祝愿我们合作取得成功！目录第一部分：市场分析第二部分：项目综合分析第三部分：项目开发投资预算与收益分析第四部分：公司服务内容第五部分：公司概览第一部分：市场分析烟囱作为首批开放的14个沿海城市之一，拥有天分厚厚的山海资源，有着漫长的海岸线，这里气候宜人，物产丰富，经过不断调整产业结构和规划开发城市优势区，到2010年，全市实现总产值4358.5亿元，比去年增长14.1%。 是2005年的2倍，年平均增长率为14.9%，升入山东第二经济城市，全市人均总产值为62264元，按现行汇率计算达到9396美元，增长率达到14.5%。 2010年，一、二、三次产业增加值分别达到334.5亿元、2566.5亿元、1457.5亿元，结构比例为7.67:58.89:33.44。 高新技术产业产值达4947.5亿元，增长26.4%，占规模以上工业产值的比重达44.1%，比年初上升2.2个百分点。 这反映了烟台从简单的初加工逐渐向高新技术产业区发展，莱山国家高新区的建设是一个很好的实例，烟台经济开发区作为国家级经济开发区，目前已经成为烟台工业集中地，是外来人口的主要集中地，是劳动密集性和技术密集性的综合区域烟台经济开发区注册企业12200多家，其中工业企业3100多家，外商投资企业1100多家。 机械汽车、电子信息两大主要产业拉动，汽车、手机、电脑、设备制造等五大产品群兴起，形成了“牡丹花”企业重点支持的产业发展结构，已经成为全国重要的汽车工业基地、设备制造基地和电子信息产业基地。1、汽车集群。 以东岳汽车为龙头，形成以发动机、自动变速器、车用空调为中心的产业系统。 目前轿车生产能力达到24万台/年，发动机和自动变速器的生产能力分别为37.5万台/年和30万台/年，集聚了30多家零部件企业。 预计2006年实现产值170亿元，今年完成产值210亿元。2 .手机集群。 波浪LG稳步高产，埃诺特、得宝数字通信等核心企业迅速膨胀，富士康手机后来呈上升趋势。 2006年，手机集群实现产值150亿元，核心企业伊利诺伊利诺伊公司二期开始顺利生产，随着富士康手机业务群的增加，今年产值将达到160亿元。3 .计算机集群。 形成鸿富泰、宏华胜、富士康精密电子三大事业群，实现了主要零部件向品牌整体生产的转变。 2006年，富士康工业园区产值100亿元，出口额6.5亿美元。 随着工业园区二、三期投资扩张和游戏机、笔记本电脑等项目顺利开展，年产值达160亿元。 在全集群年内引进了10家以上的辅助企业，总数超过了30家。4 .配备集群制造。 以斗山建设机械和斗山机床为先头的设备制造业基地，聚集了多宝精密、东镐重工、三宇泰科、宇光机械等20多家相关企业。 2006年，以挖掘机、数控机床、工业缝纫机等为代表的22大机组产品发展迅速，年产值实现63亿元，预计今年将超过70亿元。以上良好的经济发展趋势带来了许多岗位，加快了家庭消费类产品行业的发展，房地产的发展也与时俱进。2011年1月烟台开发区房价为6185元/平方米，较2010年12月上涨1.23%，较2010年1月上涨14.96%。 总体数据显示，2010年1-10月开发区房价呈连续上涨趋势，达到5880元/平方米的11月房价下跌，12月房价进一步上涨，达到6110元/平方米。 进入2011年后进入烟囱，开发区房价继续上涨，1月房价达到6185元/平方米。 超过烟台平均价格，一线住宅企业万科、龙湖、天房、保利等相继在烟台拥有土地，2011烟台大厦市变得有魅力。正好在过去一周，国家统计局公布的统计数据显示，4月份中国70个大中城市中56个新建商品房价比上个月增加。 这说明管制政策仍然没有动摇房地产市场。 从2010年1月的国十一条到今年1月出台的新国八条，仍以废除2009年底的营业税优惠政策为规制起点，最近国家发改委要求商品房销售加价的国家最新规制措施，以年为单位，规制依然没有出现人们期望的结果。 购买限制、贷款限制、国外限制、房地产税等许多新的旧规制政策以“无效”或“效果不明”闭幕后，人们又关注了下一项规制政策。 然而，此时，反省比期待更为重要。在房地产开发中，现实更为重要。第二部分：项目综合分析整理项目资源项目地区位介绍：位于柳子河路南侧，同三高速北侧，泰山路烟台物流园中，来往福山开发区的交通便利，从泰山路到柳子河路可以23、206直达开发区，从泰山路到同三高速可以32路直达福山、芝罘区。资源1:(区域位置优势)未来的一个趋势是开发区和福山区逐渐融合，并且两地区从购物和居住中得到一个补充，因此位于两地区之间的中间地带变得更加重要。 因为这里不远，所以享受芝罘区、开发区、福山区的很多资源优势。资源2:(需求优势)福山采购房集团分析表明，由于该地区没有好的居住项目，该地区的工厂员工选择其他地区的采购房，如果该项目干预，可以填补该地区的空白。通过解读本项目的核心资源，明确了“我们有什么”的战略命题然而，项目资源并非远离市场情况孤立存在。因此，我们必须进入有自己资源条件面对的经营环境在市场试金石的作用下进一步提炼。确立有利于项目风险规避和价值发现的市场发展方向现在，让我们进入下一个战略模块。 项目swot分析和战略计划n地理优势n需求的好处n为销售提供保证s项目的优势属性培训n三区边界，资源共享n区划不连贯，周边所有现场，环境不好n生活和市政设施不足n精心规划产品，规划自己的一套w项目劣势属性培训n景观遮挡可以减少这种影响n接近高速、噪音和废气的影响n很难改善n要在产品计划中领先市场必须跨越n区域突破区域限制必须用n产品的定位隔离性形成游戏屏障n有利于项目的唯一宣传n开发区经济的不断发展带来强大的购买力和不断的人流量n福山政府对河生态公园的建设与规划有利于n项目的营销o市场机会属性培训形成n项目的客户基础n开发区与福山区其他项目的竞争n房地产政策对外购房者的影响n地区工业印象深刻，变化困难t营销威胁属性培训n区域市场目前缺乏纯居住项目n和三高速带来更多的芝罘客有利于开拓n项目的客户和确立职能定位项目客户分析根据项目的位置和自己的资源，客户的主力应该是企业单位的员工，其他的应该是个人经营者和投资客户群。 客户以30岁以下的年轻人为中心，3050岁左右的客户成为很多投资集团。 地区应该以开发区为中心，福山和芝罘为辅助，周边县市也是不可忽视的住宅购买力。项目产品定位和推广定位通过分析我们的客户和资源建设、市场挑战，我们的产品必须是这样的。 那就是“家庭型小，总价格低，住在一处两处，房地产好”。我们的战略方向把方便的交通网改成底色以地区纯品住宅为基调以小规模产品为竞争力突破优质服务创造三区中心格调质量的生活家园项目定价根据以上定位，参考该区域的价格流程，本项目的价格体系应该按照芝罘区、开发区、福山区的价格权衡得出。房价占分量加权价格本项目的价格福山区4536元40%18145700元/平方米，高架工业区不良影响权重0.2，价格4500元/平方米，后期可拔高开发区6220元50%3110芝罘区7780元10%778引用：开发区作为烟台移民区拥有大量外来人口。 这也是开发区房价近年稳步上涨的最重要原因。 根据搜房网数据监控中心的数据显示，4月份烟囱开发区楼盘最新报价维持在每平方米6220元，与3月相比，比上月增长0.65%，比上年同期增长20.15%。搜房网数据显示，福山区4月份房价为4536元/平方米，与3月份4656元/平方米相比减少率为2.65%。 分析数据显示，平均价格下降的一方面是区域内部分楼宇推出新产品，优惠力大，而刚上市的新盘价格低，整体平均价格下降。 预计这种状况将在5月好转，平均价格将“回归正道”稳定增长。据住宅搜索网数据监测中心报道，2011年1月该地区住宅平均价格达到7780元，比去年12月的7473元每平方米，比去年上升4%，2010年1月的6545元每平方米，比上个月上升18.9%。 政策相对严格的2010年对芝罘区的房价没有实质性的影响。第三部分：项目开发投资预算与收益分析项目计划有建筑物的空地没有建筑空间没有建筑空间无建筑物占地面积：约6万平方米有建筑物占地面积：约3万平方米总计划面积为九万平方米根据既定容积率2.2-2.9，本公司提出了以下两项计划建议：1 )容积率2.0-2.5，正常小高层两类高层项目(18层以内)2 )容积率2.5-3.0，小高层两类高层项目的一类高层项目(19层以上)。我公司建议将容积率控制在2.5-2.9之间，考虑最大化项目利益，另一方面考虑到项目周边没有公园绿地，建设等级大楼的风险很大，因此产品建议建设高层两种高层大楼的混合社区，布局是矩阵式的布局容积率为2.5计算，总计划面积为22.5万平方米项目成本(一)地价： 90000平方米*元/667平方米=元计划最后容积率为2.5，总建筑面积为22.5万平方米，楼价为800元(二)前期费用：1 .钻井、设计2 .各种套餐(基础设施套餐费、教育套餐费、白蚁防治费、消防专项费、水管网费)3 .临水、临电4 .杂土清运、环卫达到开工条件时相关费用约需230元/平方米(三)建设成本：场地平整，质检费、招标费、工程监理费、地质调查费、噪音污染费、桩基工程费、土木工程费、水管网工程费、联合建设补助金共计： 1400元/平方米(四)房屋销售费用：按项目直接费用的4%计算。 每平方米平均分配一百元/平方米。合计： 100元/平方米(五)开发管理费用财务费：按项目直接费用的5%计算。 每平方米平均分配一百五十元共计： 150元/平方米(6)不可预见的费用：按项目直接费用的1.5%计算。 每平方米平均分配四十元共计： 40元/平方米每平方米的总成本=土地成本前期费用建安费用住宅销售费用开发管理和财务费用无法预见的费用=2720元总成本： 2720元/平方米*22.5万平方米=61200万元项目报告最终利润分析开发总成本： 61200万元综合成本4500元/可销售面积(假设)销售总收入4500*=万元销售税费(营业税和城市维持建设税和教育费的附加)=万元*5.5%=5568万元开发利润=万元-61200万元-5568万元=34482万元成本利润率=34482万元/61200万元=56%第三部分：本项目合作内容的建议另一方面，为本项目提供的服务主要包括：服务一：项目区域市场研究分析服务2 :开发企业和项目形象包装顾问(Vi演示)服务三：推动项目定位和广告整合服务四：营销和公关活动的策划、执行服务5 :项目销售代理服务二、服务收费标准服务项目服务内容费用标准备注服务1市场研究分析六万元一次收费，然后每年免费提供市场及时信息服务2开发企业和项目形象包装顾问四万元不包括相关媒体的分发和制作费用服务3推进项目定位和广告整合六万元服务4策划和执行市场营销和公关活动八万元服务5项目销售代理服务代理佣金：总销售额的2.0%合计计划顾问服务费(前4项):共计24万(每月2万/月)销售代理费(第5项):总销售额的1.8%三、溢价分配比率在双方合作过程中，本项目阶段实际销售平均价格超过预期平均价格的，超额部分视为溢价，溢价与阶段销售面积之积视为溢价收益。溢价收益由合作者按开发者的70%、代理公司的30%的比例分配。四、规划费、销售代理费及溢价利润征收方式1、计划费用征收方式：按月征收，合同签订期间，开发人员每月初支付代理公司计划费用2万元。2、销售代理店佣金结算方式项目正式开始后，开发公司每月为代理公司结算向销售代理提供佣金。 每月5日前，代理公司将向开发公司提交上个月的销售业绩报告书，由开发公司财务负责人审核，按照以下标准结算佣金销售套餐数达到80% (