重庆空港项目前期策划提案.ppt

空港项目前期策划提案,目录,PART1市场研判PART2项目分析PART3项目规划建议PART4项目定位研究,PART5营销策略PART6项目推广总纲PART7项目管理及合作方式,PART1市场研判,空港印象,这里已经建成开发区的景观大道，大道上罗列着青麓雅园、瑞丰花园、龙凤花园等楼盘，拥有狮子山公园、骝马山公园和体育中心，同时，路口有重庆目前最大的广场，渝北解放碑50万平方建筑与广场呈向心围合态势。一号地块处于开发区的4.4平方公里启动区中，向北是3.2平方公里拓展区和3.5平方公里远期开发区。今后，这里将有40多万人口，形成渝北区新的中心。,空港动态,渝北区斥资3.5亿元打造的“重庆空港旅游城”将于2007年内建完渝北在打造空港经济的同时，也在力求把餐饮这一重庆发展、重庆区域发展不可缺少的部分作为重点之一，打造重庆第五街空港汽摩城建设工作早已启动。长安、安凯、宇通、银翔晓星，被空港工业园方面称为“三车一摩”，这已经为空港汽摩城的打造奠定了基础，并且雏形已现,市场情况分析,市场情况分析,市场情况分析,市场情况分析,目前长安工业园周围在售楼盘数量不多，以上三个楼盘可以说是与本项目同区域的竞争对手，其中尚阳康城在体量和品质上有一定优势。总体来讲，以上楼盘卖点模糊，且无明显风格，欠缺对未来生活模式的打造。,市场情况分析,PART2项目分析,项目地块分析,地块描述项目地块位长安工业园西侧，背靠700亩溜马山公园和狮子山公园，北接渝北二中和空港公园。具有的天独厚的自然景观。地块共计59886平方米，总建筑面积16万平方米，容积率2.56，沿公路退入山体近100米。是一个南北长，东西短。东低西高的长方型坡地,项目分析,项目地块SWOT分析,优势S1、自然环境优越，景观资源得天独厚2、项目自然坡度让视野更加开阔3、沿街面长，有利于商业布局4、地块方正有利于规划设计5、空港片区道路系统先进,劣势W1、地块区位较偏，公交系统很弱2、周围均是厂房，难以形成居住氛围3、项目前道路会有很多载重货车通过,威胁T1、空港大道其他楼盘形成客户拦截2、项目地块周边生活配套严重不足3、项目所在地人流量小项目展示性很差,机会O1、片区发展规划明确而坚定2、政府招商引资力度大3、目前已经有长安等大批实力企业入驻4、长安工业园附近在售项目，产品档次偏低，创新不足，服务意识不够,优势提炼,我们项目的核心优势是硬件优势自然环境是目前空港楼盘对外热炒的卖点，但本项目紧靠溜马山，在环境的打造上无疑具有得天独厚的优势。渝北二中子女教育问题永远是家长最关心的话题。软件优势社区文化、生活模式、创新优势将由我们打造,企业赢利模式,住宅实现：稳步基础上实现超额利润商业实现：先租后售策略保证获利最大可持续发展：树立区域形象，考虑未来联动,PART3项目规划建议,项目概念营造,我们理解对象的品质，不仅通过其功能，而且通过它能表现什么来评价它们，进而期望寻求能够反映我们感受的内容。,我们购买“潜水表”，不是因为我们会背着氧气瓶下海，而是由于其中包含一种高耐久性的感觉，而且由极度的精确反映了一种极高的品质感。,因此住宅的形态在本质意义上反映的是人们对所处时代生活品质的追求标准。,产品创新有很多种，但最适合项目的只有一种，并且是捷径；,产品创新,超越,本案建议推出“生活都市化居住自然化”,怎么吸引？,客户的考虑,项目概念营造,生活都市化居住自然化,项目概念营造,项目概念营造,地块限定产品地块承载客群地块价值感的转移地块的价值空间,以“概念+细节”作为创作理念，将整体概念融入建筑细节中，这样有利于创造出作品较大的附加值，既营造出生活的感受，又能推动业主的成功。,项目概念营造,1、区域板块偏僻，虽有丰富的自然资源，但由于交通不便和缺乏生活配套设施，严重降低区域板块在市场上的接受程度。2、周边工厂林立，生活氛围难以营造,我们的目的,问题,项目概念营造,自然主义,人与自然融合的倡导与自然共生的生活哲学,东方精神,人与人之间的关爱倡导沟通、理解和交流,现代民居,传统中国文化与现代建筑的融合，倡导传承与创新,居住人性化、环境生态化、建筑现代化、管理智能化,项目总体规划原则,项目规划注意要点,注重环境资源注重整合性注重私密性注重艺术性注重高档次和高配置注重建筑个性注重时代感注室外装修室内化,规划建议-建筑风格建议,“中式文化”与“高层建筑”相交融民族传统建筑艺术在别墅和低层建筑中运用得比较普遍如洪崖洞商业街、明清商业街、中华坊、盛宴十二坊等。,洪崖洞,盛宴十二坊,在建筑风格上尝试将中式文化提炼在高层建筑中，这是一个富有挑战性的尝试。在众多中式建筑中以徽州地区传统民居（即徽派建筑）为基调，同时辅以其他一些中国民居素材，来表现东方人居智慧,规划建议-建筑风格建议,现代建筑,徽派建筑,现代徽派建筑,规划建议-建筑风格建议,何为徽派建筑徽式民居集中反映了徽州的山地特征、风水意愿和地域美饰倾向，其结构多为多进院落式一般坐北朝南，倚山面水。布局以中轴线对称分列，面阔三间，中为厅堂，两侧为室，厅堂前方称“天井”，采光通风，亦有“四水归堂”的吉祥寓意。民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。作为一个传统建筑流派，徽派建筑具有和谐流畅、统一规划的整体美，依山傍水、翠微缭绕的自然美，以及清雅简淡、因陋就简的朴素美，历来为中外建筑大师所推崇。,规划建议-天际线的控制,天际线控制的不好会破坏项目周边的自然风貌。远处山脊的天际线与建筑物天际线尽量做到相互融合。建筑布局按照地形逐步升高，增加景观层次，缓解高层对景观视线带来的冲击。建筑物之间可种植一定高度的树木，增加建筑物的柔和度和层次感。,规划建议-外立面设计建议,建筑外立面处理（1）形体。住区建筑的立面设计提倡简洁的线条，徽派建筑与现代主义风格的，并反映出个性特点。（2）材质。鼓励建筑设计中选用美观经济的新材料，通过材质变化及对比来丰富外立面。建筑底层部分外墙处理宜细。外墙材料选择时需注重防水、节能等因素。（3）色彩。居住建筑宜以淡雅、稳重为主。在景观单调处，可通过建筑外墙面的色彩变化或适宜的中国传统元素来丰富外部环境,注意立面色调与背景色的互补与反差。（4）住宅建筑外立面设计应考虑室外设施的位置，保持区景观的整体效果。,规划建议-社区文化营造,我们希望通过一个很强的“概念”（“东方精神”），最终通过对“细节”（表现东方精神的“经典素材”和“视觉元素”）的演绎，达到对产品功能的实现，使“产品”不但成为一种“作品”，同时也具有较高的商业价值和社会关注度。,规划建议-社区文化营造,首先要“传承传统文化”挖掘了东方文化中的经典元素，其中主要将一些最富代表性的徽派建筑符号，有机地整合成细而不繁的统一体。其次要“体现关爱氛围”该盘每栋楼入口处，都设计成前庭院落式，使每栋房客变成一户“大户人家”，这个前庭和过院，看似独立却又连通，与中心大花园形成相对封闭而又开放的空间，我们希望每一位业主踏入院子时，就觉得像走进大宅门一样，有一种回家的感觉。,规划建议-社区配套建议,音乐休闲广场网球场、游泳池、乒乓球室等运动场所专线业主服务车护理中心：老人或病人护理，小孩寄托。购物超市：各种日用品，选购自由，价格优惠。报刊阅览室：各种全国有名报刊，前沿资讯与你相随。书吧：在公用休闲设施（如亭阁、回廊等地）设置小型书刊借阅点，方便户外阅览，并具有妙不可言的情趣。儿童游乐场：完善的儿童游乐设施，为童心开辟的天地。幼儿园：专业师资，开拓少儿的思维，发现并诱导少儿的兴趣爱好。音乐草坪：将音乐喇叭置于草坪（仿家乐福）。健身象棋：用青石刻制，棋子直径20厘米，可健身，可益智。各种基础配套：小区安防设施、小区智能系统、邮电所、商品品牌店等,项目周边缺乏市政配套在小区配套上应尽可能弥补,规划建议-园林景观建议,设计原则1、秉承与自然和谐共生的理念，尽量保持自然痕迹。2、利用自然高差营造层次丰富的坡地立体景观。3、做到园林与建筑风格的协调统一4、绿色组团内容、形式配合相应的楼宇名称,规划建议-园林景观建议,园林风格,中国古典私家园林,是供皇家的宗室外戚、王公官吏、富商大贾等休闲的园林。其特点是规模较小，所以常用假山假水，建筑小巧玲珑，表现其淡雅素净的色彩。北京的恭王府，苏州的拙政园等,规划建议-园林景观建议,中国古典私家园林的特点,师法自然，融于自然，顺应自然，表现自然这是中国古代园林体现“天人合一”民族文化所在。同时也与本案打造的主题概念和建筑形态切合,规划建议-园林景观建议,造园艺术，“师法自然”,规划建议-园林景观建议,园林建筑，顺应自然,规划建议-园林景观建议,分隔空间，融于自然,规划建议-园林景观建议,树木花卉，表现自然,规划建议-户型设计建议,住宅已不是人们传统意义上避风挡雨的处所，而是精神需求的物质载体，是自我价值观的一种体现。因此，在安排好了基本食宿之后，如何在有限的空间容纳人们无限的需求，就成了未来住宅户型发展的必然趋势。一个优秀户型的设计应该满足三个基本属性：功能性，情感性，经济性。户型设计的原则需要对这三种要素谋求一种平衡，取得综合价值的最大化，这三种基本属性也构建起户型的价值体系。,规划建议-户型设计建议,户型设计的价值体系,功能价值,功能丰富与细化,视觉环境优化,健康关注与强化,经济价值,情感价值,安全感,个性化,舒适感,面积的设置,空间实用率,产品策略,自然2房：双阳台，实用率高生态3房：双阳台，南北通透,建立产品设计竞争优势,规划建议-户型设计建议,在景观、地段的功夫做足做透之后，开发商将竞争的重点放在了户型创新上,出现这种趋势的原因有三个。首先，不同客户群体会有不同的需求，有可能在这些方面出现更新的尝试。第二，非典之后，人们对健康住宅有了更深的认识，在户型设计方面如何更注重生态理念也是人们所关注的问题。最后，住宅中高科技产品的运用在今后会越来越多，这也将导致不断出现户型创新。,规划建议-户型设计建议,户型功能及空间创新：引入错跃结构及入户花园概念,规划建议-户型设计建议,大型空中花园设计，真正将居住与自然结合,规划建议-户型设计建议,复式建筑，客厅挑空带空中花园,规划建议-户型设计建议,设计细部建议,270。景观阳光房,规划建议-户型设计建议,阳光围栏,附加值的营造,本项目地理属性上的劣势是不可更改的，我们唯有利用所以可以提高本案附加值的资源提高项目整体价值。,联合两路最知名的小学与之达成联盟，如果路程较远可配置专车接送,PART4项目定位研究,定位原则,考虑项目自身特点，包括项目规模、区域版块价值和地块价值取向等重要因素，同时在根据宏观区域同类产品市场走势等市场因素进行综合考虑，从而挖掘出可让项目利润最大化、风险最小化的定位。,符合项目的优劣势特征；符合市场竞争趋势特征；拥有良好的内涵延续和包装空间；,项目定位研究市场定位,空港片区极至价比的艺术楼盘倡导自然主义的中式高层园林社区,项目定位研究总体定位,总体定位：人与自然和谐共生的中式园林社区定位延伸:,空港首个4S住宅,我们项目最能打动客户的是什么？,一个与自然和谐共生的环境一种传承中国传统的东方精神一个具有中国传统风格的山水园林建筑群,我们将这种生活提炼为享受着自然的馈赠，传承一种精神，共建一个家园,项目定位研究形象定位,案名建议美辰雅庭,云天雅郡,项目定位研究形象定位,数年“西风欧雨”之后，本土溯源而归,“美辰雅庭”于中式风格走向回归的大潮中博采众长，在寻找中国传统居住文化精髓的同时，吸纳西方现代生活流线，并充分发挥其在空间结构方面的合理性，带来符合现代生活方式的舒适感，创造茹古涵今、中西交融的宅院居住小区。,项目定位研究功能定位,物业管理的好坏对房产的投资价值和居住的舒适性有决定性影响，良好的物业管理也有助于培养客户的忠诚度和企业的品牌价值。基本服务内容：n房屋代租、代管、代转售服务n洗衣服物n洗车、泊车、修车n警卫、保安n机场接送、送货服务n机票、车船票、戏剧、体育票务预定n婴儿保姆、女佣服务n特别家庭服务n一个电话可快速解决业主生活购物需求其它一切所需的服务,目标消费群定位,目标消费群定位,PART5营销策略,营销总策略,以消除产品的负面影响为首要任务在前期推广成果上，拔高、演绎产品形象推广力度循序渐进、抽丝拨茧用体验营销和客户营销传播本项目品牌,快,通过实效的推广策略及手段，充分挖掘物业价值，整合优势资源，短！平！快！迅速完成剩余单位的销售任务。,用优质服务树立品牌用优质产品塑造品牌用体验营销和客户营销传播品牌,营销总策略,营销思路,以巧取胜、以新取胜，以产品取胜、以服务取胜,Sp活动,开工庆典亲情家庭派对开盘酒会小区开放嘉年华景观发布会专家导购老电影节与周边工厂做互动娱乐活动（长安、安凯等）,PART6项目推广总纲,盛世大唐观点,销售，应该是附着在所有的产品要素上的，要将其产品的利益点和诉求点，利用这些接触点对消费者进行实效传播。,清悠之地，独具个性，享有北城的高尚品味,本项塑造的楼盘形象：,推广策略,1、以自然景观和生活模式为核心诉求对象，建设本项目品牌形象。2、以活动为辅助，制造热点，吸引社会关注，同时积累目标消费者资讯，为后期强销做准备。,推广技巧,【技巧一超越产品】,由于产品各方面成熟度提高，明显缺憾因素降低，许多原来的卖点变成了标准，推广的主要任务也从介绍产品晋升到为产品塑造形象、质感。推广的主要思考方向也从产品提高到如何使产品在形象上超越竞争对手，更多的获得目标客户的欣赏与认同。,推广技巧,【技巧二流行智商】,推广主题