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文档简介

西咸新区房地产市场调查报告2011.8.2,2,一西咸新区概况,二西咸新区房地产市场发展分析,三重点个案分析,3,一西咸新区概况,4,西咸新区规划分析,5,总占地882平方公里,建筑用地272平方公里,人口90万,北至规划中的西咸环线,南至京昆高速,西至茂陵及涝河入渭口,东至包茂高速,6,泾河新城规划范围146平方公里,以低碳产业为主,重点发展节能环保,高端制造业,测绘,新能源等产业,空港新城规划范围141平方公里,以临空产业为主,重点发展空港物流,飞机维修,国际商贸等产业,秦汉新城规划范围是291平方公里,遗址保护区面积104平方公里,以生态,文化和商业为主,重点发展文化旅游和都市农业等产业,沣西新城规划范围143平方公里,遗址保护区面积8.6平方公里,重点发展信息技术,物联网,新材料,生物医学等新兴产业,沣东新城规划范围161平方公里,遗址保护区13.3平方公里,重点发展高新科技产业研发,体育会展商务等产业,7,西咸新区区域发展优势,8,2010年12月,国家主体功能区规划明确西咸新区为国家重点开发区之一,西咸新区建设随之也上升为国家战略。,9,交通优势,地铁一号线后围寨站口,咸阳国际机场,通往西安的公交:K606,K630,912路,通往咸阳的公交:59,21路,规划中的地铁5号线经过此地,10,文化与生态优势,渭河、沣河、泾河,为西咸新区的生态环境增色不少,良好的人居环境已见雏形。,秦汉历史文化在这里演绎的淋漓尽致,西咸新区彰显生态宜居的特质。,11,西咸新区区域发展劣势,12,入驻大型企业偏少,以世纪大道为例,周边的大型企业很少,只有西电集团搬迁至此,目前尚未完成搬迁,没有大型企业的拉动,西咸新区的全面发展会受到抑制,进而阻碍房地产市场的发展。,13,商业氛围不够浓厚,西咸新区规划的五个组团中,商业氛围不够浓厚,世纪大道是西咸新区的发展前沿,其周边的商业配套缺乏,直接导致其写字楼市场的空白。商业氛围的营造是未来西咸新区房地产市场应该解决的问题。,14,区域概况小结,在目前楼市政策调控力度不断加码及金融市场趋紧的背景下,房地产市场受到冲击,新区的规划实施却将给区域房地产市场带来新的机遇与挑战。,15,二西咸新区房地产发展分析,16,区域主要项目区位,17,世纪大道,奥林匹克花园,西西安小镇,加州一号,亿龙金河湾,世纪优盘,金泰丝路花城,先河国际社区,18,主要项目的基础信息,19,区域主要项目基础信息,项目多以普通住宅为主,高端项目较少,总建面大多数在30万一下,均价大多数在6000以下,户型两室三室为主,20,区域主要客户来源,从调查情况来看,区域目前的主要客户集中在西安和咸阳地区,少数高端项目有陕北客户介入。其中西安占一半以上的比例。,21,区域主要推广方式,22,区域各主要项目推广方式,据调查了解,报纸宣传和网络宣传效果最为明显,特别是前期宣传阶段其效果尤为突出,23,总结:西咸新区楼盘价格相比西安优势明显,且宣传渠道多样,在区域未来巨大的升值潜力的推动下,已经吸引了大批西安及部分陕北客群来此置业,受到了许多置业者的关注,西咸新区正逐渐成为未来楼市瞩目的焦点。,24,奥林匹克花园,三重点个案分析,25,项目概况,项目分为六期开发,目前在售为四期,开发商是陕西泰盈环达通房产开发有限公司,总占地828亩,总建面100万,容积率为2.0。,产品逐渐趋于多元化,价格涨幅明显,26,奥林匹克花园项目定位,整体形象定位:以包含体育,教育的身份亮相,以奥运的精髓为铺垫,极力升腾奥运生活。项目档次定位:中高档次物业类型定位:普通住宅,包括多层,小高层,LOFT。目标客群定位:西安咸阳的城市中产阶级。,27,奥林匹克花园周边配套,项目所在地,项目周边医疗设施,文化遗址,地铁直通于此,公交线路很多,本区域目前周边配套总体来说比较匮乏,金融网点便民服务等设施偏少,28,奥林匹克花园社区内部配套,奥园的社区内部配套完善,教育配套齐全,其中陕西师范大学奥林匹克学校,从幼儿园到高中都包括其中,社区内部更有商业街区,星级酒店,会所,游泳馆等设施。,29,奥林匹克花园4.2期79、102平户型分析,79平米两室两厅一卫优点:户型方正,动静分离,南向采光,光照条件好,赠送面积较多,主卧连通生活阳台,在增强空间的同时,也使得居所的舒适度得到了提升。缺点:缺乏入户玄关设计,私密性较差,暗厨暗卫设计,不利于油烟和浊气的及时排出,,30,三室两厅两卫102平米优点:户型方正,南北通透,动静分离,各功能分区设计合理,实用性较强,餐客一体设计提升了客厅的空间感,客厅带有景观阳台,增强景观性,主卧纯南,采光很好。缺点:没有入户玄关,缺乏私密性。,31,奥林匹克花园客户分析,从客户比例来看,奥林匹克花园的客户多来自西安和咸阳,据调查,西安地区的客户主要集中在高新和城西。西咸新区目前不在限购范围之内,相对投资占比较大。,32,奥林匹克花园推广方式调查情况,奥园的推广方式多样,且推广定位明确,良好的推广效果为奥园赢得了不少客户。,33,项目总结项目总体优点:奥园以其良好的市场定位,合理的户型设置,完善的社区配套,成熟的营销手段,赢得了部分客群的认可。项目总体不足:项目周边商业配套不够,生活配套欠缺,居住氛围不够浓烈,西安的置业客群往返不便。解决方法:随着西咸新区的逐步发展,产业结构的不断升级,项目周边的商业配套会逐步的完善。,34,西西安小镇,35,西西安小镇项目概况,36,项目规划,项目产品概况:西西安小镇,主要产品由西班牙联排以及英伦叠加组成,对于建筑风格细节的把控做得很细致,西班牙风格的联排别墅表现尤为突出。项目是阳光城国际社区的一期,目前在售为第五批次房源。,37,西班牙联排效果图,英伦叠加效果图,2020/5/31,38,联排210套,叠拼435套,35栋英伦风格的叠拼别墅,40栋西班牙风格的联排别墅,目前在售的是55号联排别墅,价格区间是13000到18000,39,西西安小镇分批次销售情况,开盘频繁,均价相比西安较低,处稳步上升态势,40,项目周边配套,项目所在地,医疗设施,地铁一号线和多条公交线路,历史遗址公园,本区域金融网点,便民设施比较匮乏,周边的配套比较薄弱,41,项目户型分析,250联排四室三层优点:1、一层为生活功能区,餐厅厨房、客厅及卫生间齐备,并且还配有停车区及入户花园;从容入住、彰显尊贵;2、二层为一个主卧两个次卧,主卧有独立配有卫生间和阳台,两个次卧公用一个卫生间;3、三层为一室设计,带有独立卫生间,私塾书房;还有大阳台可以简易会客厅使用,私密性极强;4、整体户型布局方正,分区合理,功能性当完善。缺点:户型为东西向设计,采光性略有影响。,42,240三室三层叠拼优点:1、分三层设计,各区功能分区明显,使用自如,体现豪宅品质;2、一层设计有主卧、餐厅客厅、厨房、卫生间、阳台和花园应有尽有;3、二层设计的主次两个卧室都带有卫生间和阳台,并且主卧还配备了书房;4、三层为休闲活动区,有休息厅、会客厅和桌球区域;缺点:整个房子为东西向布局,采光效果不够理想。,43,项目客户分析,据调查,西西安小镇的主要置业客户是来自陕北的投资客户,西安和咸阳的自主兼投资客户,客户职业大多为个体老板,政府官员,大学教授。年龄为45岁以上。,44,项目推广分析,1、报纸广告(华商报整版)2、户外广告牌机场/世纪大道/唐延路/蓝马啤酒厂(项目地附近)五龙车城门口/太白南路/南三环/西二环/北二环/科技六路3、外展高新金花/赛高金花4、候车亭广告(曲江)5、杂志长安客/西安豪宅6、短信7、网络,45,华商报2010年10月12日整版首次亮相,世纪大道路口户

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