地产售后返祖风险分析.docx

售后返租重返楼市 商业地产遭遇新风险0以香河香江全球家居CBD等商业地产项目为例探析行业规范有序发展据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产得宠。仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后，一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。商业地产同盟会秘书长王少山在接受中国企业报记者采访时表示，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。问题一：供过于求 逼其就范事实上，目前，已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数，来规避可能到来的“暴风雨”。在层出不穷的各种招商方式中，不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。以本报前期调研香河县为例，这座仅距北京市中心45公里之遥，地处河北廊坊境内的县城，曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议，近期，却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料，更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产香河香江全球家居CBD（一期），所表现出的“售后返租”销售方式，再次聚焦至公众视野之下。所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。据了解，香河香江全球家居CBD（下称香江CBD）一期一段30万平方米核心馆已经结构封顶，2013年1月试营业。目前，该馆正是采用“售后返租”的营销模式，一经售后便承诺向业主回报前三年24%（每年依次为7%、8%、9%）稳定返租收益，扣除返租收益后合计每平米售价3900元。目前，香江CBD这一营销方式在现实中的确吸引了不少投资者的青睐。据京华时报报道称，该楼盘于今年6月底首推800余套铺源即告售罄。“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7、8甚至9的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。据香河县当地知情人士曾向本报介绍，香江CBD一期在高回报率、高收益的宣传口号下，该项目扣除拆返后的实际售价为3900元/平方米，在外界看似很划算，但在当地并不为奇。原因是，按照香河县当地楼市消费水准，商业地产项目所售实际均价几乎只在4000元/平方米左右，与香江CBD一期对外宣称“高额返租”后的净价值并无太大落差。事实上，香江CBD还是按当地正常楼市价格在外推。之所以，打着“售后返租”的幌子，是为了“忽悠”外地人在此可购买到具有投资价值的“廉租房”，在开发商眼中，这或许称得上是一种营销，但在当地人眼里，完全视为一种噱头和把戏。值得注意的是，香江CBD开发商香江集团在讲信誉、资质，重实力、管理方面可谓不折不扣。据了解，这家拥有20000多名员工，横跨商贸流通、房地产开发、资源能源和金融投资四大领域的大型民营企业集团，“修明德政、坚守法制”一直是视为企业成长原则。有资料显示，作为一个修明德政的企业和一个优秀的企业公民，香江集团在慈善事业上也铸就了不平凡的光彩之路。香江集团的慈善事迹频频见于报端，由于多年来一直热心公益事业，香江集团在福布斯杂志2005年中国内地慈善家排行榜上，集团总裁翟美卿女士以个人捐款6460万元的业绩，排名全国第三。二十年来，香江集团为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、慈善救灾和扶贫事业做出了杰出贡献。多年来香江集团向社会共捐资8亿元，捐建学校500多所，资助失学青少年3万多名。兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。然而，就是这样一家始终践行社会责任的标杆企业，为何会将如此规模庞大的商业地产楼盘（一期）以这种“售后返租”的形式进行拆分销售呢？一位不愿透露姓名的香江CBD营销高管曾向本报透露，主要考虑到当地商业地产的存量明显供过于求。据该高管介绍，一方面，在香河县城周边大大小小开发的商业地产项目不下十余处，而与香江CBD（一期）具有同等开发规模的也不在少数，但大多数商业楼盘的闲置率多得让人有些吃惊，即便是早在两年前开发的楼盘底商至今仍大门紧锁，找不到买家。究其原因，不仅是因房价的高企，主要还是当地对商业地产的需求出现过饱和。另一方面，作为以家具之都而著称的香河县，位于城内的千余家家具企业自然对集聚家具生产、物流、展销的统一经营场所有一定需求，但客观上由于家具企业都经历了常年发展，几乎都拥有了各自独立的生产、办公、营销场地。对于再次重新定位于为当地及周边家具企业提供集中办公运营场地的香江CBD恐难如愿，由此，如若再按照常规招商（销售）很可能会不尽如人意。其次，再加上房地产调控下的打压，处于夹缝中的香江CBD便以“售后返租”试图在困局中突围。问题二：盲目跟风 险患重重“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。据佛山日报报道称，近日，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。在这起投资案例中，千余名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。业内人士分析，“售后返租”是事件的导火索。从今年1月份起，该广场商业管理有限公司因经营原因未能兑付承诺给业主的返还租金，仅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金给付全部停止。由此，引发该项目遍布珠三角的1700多名投资者的不满。报道还称，在佛山本地也曾有两家商场采取“售后返租”的形式售卖，到最后收铺时承诺给投资者的租金回报也没有兑现。而对于开发商而言，打上“售后返租”旗号的好处在于，一旦商铺在经营权被分割出来之后，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。然而，这一模式风险暗藏很多。比如，在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施。据新法制报报道，江西萍乡市绿海星城楼盘在销售房屋时，引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”协议，让业主们“十年收回成本，一铺养三代”。然而，200余名业主的“发财梦”并不顺利。先是楼盘中途停工导致延期交房，现在业主们担心留下“烂尾楼”。在开发商垫付一年租金后，业主们继续在家“坐享租金”难以实现，以至于“用吃饭的钱还购房按揭款给银行”。据了解，当地房管部门曾介入，但罚款后并未能制止违法行为。绿海星城楼盘产权式酒店目前368套中已销售了285套房屋，另外，部分房产因吃官司被法院冻结。有专家表示，“售后返租”存在较大风险，首先在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，难以支付承诺的租金，投资者也就会身受其累。其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。因此，对于开发商而言，若要从根本上减少对于这类模式的选择，则要从开始就对商业地产的定位及资金安排情况有个最基本的认识。他们应该认识到，商业地产的培育并非一日之功，需要发挥团队人才之力，同时商业地产的融资模式也有待创新。虽然由于国内金融市场环境原因，相关融资工具太少，可在规模与效应之间，从事商业地产的开发企业应该有自己的选择，他们应该结合自身情况仔细考量：步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫曾向媒体进一步指出，“返租”严格意义上是违规的。根据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。问题三：逾越红线 敛财伤民虽然早有明令禁止，但一旦遭遇楼市投资资金不知所措时，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”销售的“产权式商铺”必然如阴影一般屡屡再现。资料显示，先后由位于安徽合肥的“新城国际”写字楼、山东滕州“亿丰金地”商铺、山东即墨“利群财富广场”商业综合体、四川成都“银泰百货”（山寨版）商铺，均对外以不等年限的返租、不等级别的回报，以“售后返租”形式大肆进行敛财。不仅如此，单指江苏南京市城内现存“售后返租”的商业地产项目不下数家。本报经浏览365家居地产网时发现，通过该网搜集整理并公开对南京“售后返租”商业地产的盘点显示，相继有位于该市雨花台区板桥新城的“花生唐”、江宁区胜太路中部的“汇金新天地”、川江路与漓江路交汇处的“郑和国际广场”、北临建宁路，南临护城河的“金盛财智广场”和燕路迈皋桥核心片区的“苏宁名都汇”、江宁开发区内的“诚基国际花园”、玄武区重点商业项目“森林摩尔商业街区”等诸多商业地产均采取了不同程度“售后返租”式的营销模式。通过比对后会发现，这些商业地产项目的共同特性定位是，离谱的高房价，不寻常的高回报。以“郑和国际广场”和“金盛财智广场”为例，前者售价高达6万/平方米，而后者的返租回报率高达12%/年。对此，有专家担忧表示，这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。据大庆晚报报道，去年，在黑龙江大庆市的商业地产市场营销中也出现了“售后返租”营销模式，开发商纷纷打出高投资收益率的旗号。其中，由宝利丰房地产公司开发的博奥时代购物中心所打出的“返租3年，每年返租10%，预计3年后，年回报率达到20%。”吸引了当地不少市民参与投资购买。但从10月初至现在，返租款一直未收到。近日，数十名博奥时代的业主，聚集在售楼处，向开发商讨要说法，并对这种“售后返租”的销售方式提出了质疑。另据长期接触“售后返租”的地产界人士透露，与10年前相比，现在不少商业项目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非产权商铺，与其说是在“炒铺”,还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。事实上，法律层面也早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰的界定。从2011年1月4日起施行的最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。王少山分析认为，一个无法回避的事实是，商业地产项目因其能够消耗大量资金，有圈钱、圈地的可能性，已经成为一个新的投资炒作热点，且越是超级大盘越受政府部门青睐，这也已经成为各地政府用来消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。但是，近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。处于进退两难境地的开发商为寻找出路难免会冒险搏一次。值得一提的是，各地对于“售后返租”已开始加大了整治力度。据长江日报报道称，当下楼市下行阶段，为了防止有些开发商“出歪招”，给购房者造成损失，近日湖北武汉市房管部门正在展开房地产行业非法集资风险排查行动。据了解，排查重点之一就是严厉打击承诺售后高额返租的违法行为。房地产售后返租的税务处理和筹划某公司是经省政府批准设立的中德合资企业，经省建设厅审定为二级房地产开发资质，主要从事房地产开发等业务。今年4月，公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。售后返租的税务处理售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应根据营业税税目税率表所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据营业税税目税率表所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。售后返租的纳税筹划在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向