物业设备管理基础讲义

物业管理的目的是什么？良好的生活环境，物业的保值增值。桃源村。物业设备管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1、物业设备的组成：物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成，主要由供配电、给排水、消防、安防、通风与空气调节、电梯、燃气和热水供应、通信网络和有线电视等系统中的设备组成。 物业设备管理的内容：包括管理和服务两个方面，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 2、管理好物业设备的意义 在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航作用。 能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标：是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修及更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。用好、管好、维护检修好及改造好现有设备，提高设备的利用率与完好率，是物业设备管理的根本目标。 花钱进行设备改造。改造完成了业主委员会不与其续签合同，改造费无法回收。新东升管理的儿童医院。 衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。 设备的有效利用率：A=T/（T+T，）100% （A设备有效利用率，%；T设备有效工作时间，h；T，设备停机或无效工作时间，h） 设备的完好率：B=Sn/S100% （B设备的完好率，%；Sn设备完好的台数，台；S设备总台数，台） 设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为：零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；设备运转正常，性能良好，功能达到规定要求；设备技术资料及运转记录齐全；设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防冻、保温、防腐等措施完整有效。 应针对不完好设备存在的问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。经过维修仍无法达到完好的设备，应加以改造或报废。 二、物业设备管理的内容 包括物业设备基础资料管理、运行管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理和工程资料管理等。 1、物业设备基础资料的管理 主要从科学与规范地收集设备原始档案、设备技术资料着手，对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台帐及设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。物业设备的基础资料主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 设备原始档案包括：设备清单或装箱单；设备发票；产品质量合格证明书。进口设备应有商品检验合格证明书；开箱验收报告（验收单位：业主、设计单位、施工单位、监理公司、制造厂商。进口设备的开箱验收应有海关和商品检验局的有关人员参加）；产品技术资料（设备图纸、使用说明书、安装说明书、基础图等）；安装施工、水压试验、调试、验收报告。 设备技术资料包括：设备卡片；设备台帐；设备技术登记簿（内容包括：设备概况、设计参数、条件及有关计算，结构简图、技术特性、备品配件、设备运行及维修记录，设备大中修记录、设备事故记录、更新改造及移动改装记录、报废记录等）；竣工图；系统资料。 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 2、物业设备运行管理 目的：使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，并以最少的投入得到最佳的使用效果（经济效益）。 任务：保证设备安全、正常运行。 内容：建立合理的运行制度、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，加大对某些容易发生危险事故设备（如电梯）的安全使用知识的宣传。 物业设备经济运行管理主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查维修等方面的费用。其最终目的是从设备经济价值的变化过程中，寻求以最少投资而得到最大经济效益的方法，包括初期投资费用、运行费用、能源费用及劳动力费用、维修费用和更新改造费用等支出计划的管理。 3、物业设备的维修管理 设备维护保养的目的，是及时地处理设备在运行中，由于技术状态的发展变化而引起的大量、常见的问题，随时改善设备的使用状况，保证设备正常运行，延长其使用寿命。设备检修的目的，是及时修复由于正常或不正常的原因而引起的设备损坏。 物业设备维修管理主要从设备的维护保养、定期计划检修工作的落实进行。 （1）物业设备的维护保养 维护保养的方式，包括紧固、润滑、调整、及外观表面检查等。 维护保养工作的实施。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员为协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及人员的技术水平等，来决定维护的间隔周期和维护停机时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发辉设备的技术功能和经济特性。 设备的点检，就是对设备有针对性的检查。设备的点检包括日常点检和计划点检，可以停机检查，也可以随机检查。 设备的日常点检由操作人员随机检查，内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，内容主要包括：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。 （2）物业设备的计划检修 以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，就是计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。 中修：对设备的主要零部件进行局部修复和更换。 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能作一些辅助性的协助工作。 系统大修：是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。 设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真完成设备的日常维修和计划检修工作，计划外的检修是可以减少或避免的。 在计划检修和维护保养的关系上，应遵循维护保养为主，计划检修为辅的原则。 4、物业设备更新改造管理 设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有： 对设备的结构作局部改进； 增加新的零件和各种装置； 对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。 对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析论证，编制改造方案。具体内容包括： 原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情况及其原因； 需改造的部位和内容； 在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性； 改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测； 预计改造后的经济效益； 改造的费用预算以及资金来源计划； 改造的时间及设备停用带来的影响； 改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的，一般就不采用技术更新的方式。 5、备品配件管理 基本原则：在检修之前就把新的零部件准备好。 目的：是既要科学地组织备件储备，满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用。 6、固定资产（设备）管理 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。 固定资产必须同时具备两个条件：一是使用年限在一年以上；二是单位价值在规定的限额以上（1000元、1500元、2000元）。对于不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产管理。 固定资产的管理，主要是通过管理，有效地提高固定资产利用率和固定资产生产率，使设备发生最佳的效用。 设备的折旧：设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小。这种设备价值的减小就是折旧。各类设备的折旧年限应与预定的平均使用年限相一致。 设备的报废：当设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏维修的费用已经不经济时，应作报废处理。 7、工程资料的管理 （1）资料管理的目的和意义 使具有保存价值的工程资料得到有效的管理，方便查找和使用，并使其内容具有可追溯性，能及时、有效地对工作起到指导作用。 （2）物业工程资料的分类 竣工验收资料： 建设工程规划验收合格证；建筑工程竣工验收书；单位工程竣工验收书；消防工程竣工验收书；消防工程竣工验收移交登记目录；电梯准用证；电梯运行许可证；房地产开发经营项目交付使用证。 设备管理资料： 土木建筑类（包括建筑平面图和建筑结构图）；暖通专业；给排水专业；强电专业；弱电专业；机电专业（电梯、擦窗机）。 包括工程竣工图，设备的产品说明书和使用指导书、安全操作规程、维护保养规程。 二次装修设备改造变更资料： 改造设备平面布置图；改造设备系统图。 （3）工程资料管理的方法 工程资料的管理分为文件档案管理和电脑管理两大类。所有的文件、资料均需按分类目录建档存放，同时在电脑或光盘上备份存储，以方便调阅。 （4）工程资料管理的要求 工程资料的归档： 归档要求：归档的文件资料必须字迹工整，纸张与文件、格式符合国家要求，禁止使用圆珠笔、铅笔、纯蓝墨水等书写材料。归档文件必须使用原件，在特殊情况下可使用复印件，但必须附上说明。档案目录应编制总目录、案卷目录、卷内目录。 归档时间： 基建项目、改造工程的资料在竣工后一个月内归档。 新购设备（包括引进设备或技术）在开箱时必须会同档案管理员进行技术资料核对登记，于竣工后连同调试记录等文件材料整理立卷、归档。 工程资料的保管 存放档案必须使用专用柜架，档案室内应严格做到七防（防火、防盗、防高温、防潮、防虫、防尘、防有害气体），要重视消防，严禁吸烟和使用明火。 每年年底对库存档案进行一次特别清理、核对和保管质量检查工作，做到帐物相符，对破损或变质档案要及时进行修补和复制。 三、物业设备管理的机构和职责 1、机构设置 在考虑物业设备管理的机构时，一般根据不同的专业类别设置相应的组别，如分为强电组、暖通组、弱电与电梯组、维修组等。除了考虑设备的具体情况外，还应按照人力资源管理的原则进行综合考虑。原则：符合需要，责任明确，精简高效。 2、物业设备管理人员岗位职责 为了规范日常管理行为、管理程序以及明确每个岗位需完成的工作任务，必须制定各个岗位的职责。物业设备管理方面的岗位职责，一般分为管理岗与专业技术岗两种类型。管理岗有部门负责人（经理）岗、资料统计管理员岗及仓库保管员岗等，专业技术岗则根据不同的专业（如强电、弱电、电梯、给排水及土建等）制定相应的岗位职责。 工程部经理是对物业设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 四、物业设备管理制度 物业设备管理的规章制度可以概括为下列三大类。 1、生产技术规程方面的制度 主要包括物业设备接管验收制度、安全操作规程和维护保养规程等。 2、管理工作方面的制度 主要包括物业设备预防性计划维修保养制度、设备运行管理制度、设备巡查工作制度、安全管理制度、预防检修制度和值班工作制度等。 3、责任方面的制度 主要包括岗位责任制度、记录与报告制度、交接班制度等。 五、物业设备管理的要求及标准 现代物业设备的管理，应从设备管理体制上明确管理的要求和标准，对企业负责人的管理职责、设备管理部门及其人员的配备、管理制度、技术经济指标应达到的标准等方面都有非常明确的规定。特别是近年来不少物业管理企业加快了与国际接轨的步伐，先后通过了ISO9000系列的质量认证，形成了一套比较全面的行业标准，并已广泛地应用在日常的物业管理工作中。党的基层组织建设有了新突破，党的作风建设有了新加强，为全镇发展经济、提高人民生活永平提供了坚实基础和强大动力carried out; 4) for spring hangers (included simple spring, hangers and constant support hangers) it should also be recognized as setting and locking of loads. 5) check the surface quality, folded layering and without cracks, rust and other defects. 5) after completion of the test and control drawing number one by one, by series baled. Color alloy steel parts, the parts marking installation location and rotation about the direction you want. 7.3.14. hangers installation 7.3.14.1 hanger layout a. a clear design of hanger should be installed strictly in accordance with the drawings and designs shall not be installed wrong, missing, etc. B. own arrangement of piping support and hanger set and selection should be based on comprehensive analysis of general layout of piping systems; cold installation of steam pipe with particular attention reserved for compensation of thermal expan